Crédit immobilier : qui peut emprunter sans apport personnel ?

Ne présenter aucun apport personnel dans son prêt immobilier est encore possible mais réservé à quelques rares profils. Les banques se montrent plus souples avec les jeunes actifs à condition de respecter certaines règles.

Apport personnel : un usage bancaire

Il est entendu qu'il faut disposer d'un minimum de 10% de l'opération pour obtenir un financement bancaire dans le cadre d'un achat immobilier. Cette règle tacite n'a aucun fondement légal, aucune réglementation ne l'impose, à l'inverse des règles d'octroi qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur (assurance incluse) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Ces critères deviennent juridiquement contraignants à compter du 1er janvier 2022.

La présence d'un apport personnel minimum est un usage compris et accepté de tous : injecter des fonds propres dans un projet immobilier permet de diminuer le montant de l'emprunt, et donc de réduire l'endettement et la durée du crédit. L’apport personnel permet d’abaisser les risques pris par la banque.

Ces 10% représentent grosso modo les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, couplés aux frais de garantie et de dossier. Avec cette mise minimale, la banque va financer 100% du montant de la valeur du bien. Un apport plus étoffé va renforcer la confiance du prêteur quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur et surtout, lui garantir la sécurité en cas de revente précipitée entraînant une moins-value : la banque veut s'assurer de pouvoir récupérer l'intégralité des sommes prêtées.

Remontée du taux d'apport depuis 2019

Sous l'effet de la mise en œuvre des règles édictées par le régulateur financier depuis près de deux ans, on voit le niveau de l'apport personnel augmenter. Après plusieurs années de recul, le taux d'apport personnel est remonté de manière significative, ce qui génère un recentrage du marché du crédit vers les clientèles les mieux dotées. Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel était 31% supérieur à ce qu'il était au quatrième trimestre 2019, son point le plus bas jamais observé.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le niveau d'apport personnel a progressé de 12,4% par rapport à la même période en 2020, qui était déjà en hausse de 11,3% sur douze mois comparativement à 2019. Au troisième trimestre 2021, le taux d'apport était de 19,5% dans l'ancien et de 17,4% dans le neuf.

Sur la base des dossiers qu'il a accompagnés, le courtier en crédit immobilier Vousfinancer constate qu'il faut désormais poser près de 40 000€ sur la table contre 29 100€ en 2020. Le nombre de dossiers dotés d'un apport supérieur à 10% représente actuellement 36% des dossiers contre 28% l'an passé. Les emprunts sans apport personnel, c'est-à-dire des financements à 110%, sont désormais nettement moins courants qu'en 2019, année où les rênes étaient lâchés, ce qui a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà pour prévenir les risques d'endettement excessif des ménages.

Favoriser l'emprunt des jeunes

Emprunter sans apport personnel n'est donc plus un scénario habituel, mais certaines banques continuent de financer des projets sans ce sésame. Chez Vousfinancer, 64% des dossiers n'ont pas les 10% a priori exigés. On constate qu'il est tout à fait possible de décrocher un financement avec un apport limité, voire inexistant si tous les signaux sont au vert (bon diplôme, revenus suffisants, secteur économique porteur, comportement financier sain).

Difficile en effet de poser les 30 000€ ou 40 000€ nécessaires pour obtenir l'aval de la banque quand on est un jeune qui débute dans la vie active. Pas de recul suffisant pour s'être constitué une épargne, même minime, pour engager un projet immobilier. Les banques en ont bien conscience et font preuve d'une plus grande souplesse avec les jeunes actifs qu'avec les quarantenaires ou cinquantenaires dont l'historique professionnel doit logiquement leur avoir permis de mettre de l'argent de côté.

D'autant que les banques peuvent s'affranchir à la marge des règles d'octroi et accorder des financements au-delà des limites autorisées aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Les établissements restent toutefois vigilants quant à trois autres paramètres :

le reste à vivre qui mesure la somme dont dispose le foyer emprunteur une fois rembourser ses divers crédits ;
le saut de charge qui est la différence entre le montant du loyer actuel et la future mensualité ;
une épargne résiduelle de quelques milliers d'euros qui doit permettre de pallier un coup dur.

Certains coups de pouce peuvent aider à faire passer une demande de financement immobilier sans apport :

le prêt Accession d'Action Logement : jusqu'à 40 000€ au taux de 0,5% (hors assurance obligatoire) pour un achat dans le neuf, la construction ou l'acquisition d'un logement HLM ;
cette aide est cumulable avec un prêt travaux sur le même bien après acquisition et avec le prêt d'accession sociale (PAS) dont le montant maximum n'est pas plafonné.

Investir sans apport : possible mais compliqué

Les ménages déjà propriétaires de leur résidence principale pouvaient facilement investir sans apport personnel jusqu'à fin 2019. Depuis la mise en place des consignes d'octroi, l'exercice est nettement plus ardu, car il faut impérativement respecter le plafond de l'endettement (35%), ce qui est parfois mission impossible quand on rembourse déjà un premier emprunt sur le domicile principal.

Autre obstacle pour les investisseurs immobiliers, l'arrêt du calcul de l'endettement selon la méthode différentielle qui consistait à déduire les revenus locatifs futurs de la mensualité du crédit. Le retour à la méthode conventionnelle, où les loyers pondérés sont ajoutés aux revenus, plombe le taux d'endettement qui outrepasse bien souvent la limite admise.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

Chaque année, les franchises médicales non payées par les assurés représentent 1,5 milliard d’euros de perte pour l’Assurance Maladie. Dans son rapport sur l’application de la loi de financement de la Sécurité Sociale, la Cour des comptes préconise de ponctionner directement les comptes bancaires des patients pour récupérer ce manque à gagner. L’institution propose également de revoir les cas d'exemption de franchises médicales et de participations forfaitaires. Le déficit abyssal de la Sécurité Sociale La situation financière de la Sécurité Sociale inquiète fortement la Cour des comptes. Dans son rapport publié le 27 mai, l’institution estime que les comptes sociaux se dégradent rapidement et que des mesures fortes devront être prises dans les prochaines années. Le déficit de la Sécurité Sociale a en effet fortement progressé ces 3 dernières années : 10,8 milliards d’euros en 2023 15,3 milliards d’euros en 2024 21,6 milliards d’euros en 2025. En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. Pour freiner cette hausse, plusieurs mesures sont envisagées : limiter certains motifs de prise en charge développer davantage les transports partagés renforcer les contrôles mettre en place des quotas généraliser la géolocalisation des véhicules sanitaires améliorer la traçabilité de la facturation. Ces évolutions pourraient modifier les conditions de prise en charge des taxis conventionnés et des ambulances dans les prochaines années. Même si ces recommandations ne sont pas encore appliquées, elles pourraient inspirer les prochains projets de loi de financement de la Sécurité Sociale. Les assurés devront donc suivre avec attention les futures réformes susceptibles d’alourdir leur reste à charge en matière de santé.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

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