Crédit immobilier : qui peut emprunter sans apport personnel ?

Ne présenter aucun apport personnel dans son prêt immobilier est encore possible mais réservé à quelques rares profils. Les banques se montrent plus souples avec les jeunes actifs à condition de respecter certaines règles.

Apport personnel : un usage bancaire

Il est entendu qu'il faut disposer d'un minimum de 10% de l'opération pour obtenir un financement bancaire dans le cadre d'un achat immobilier. Cette règle tacite n'a aucun fondement légal, aucune réglementation ne l'impose, à l'inverse des règles d'octroi qui limitent le taux d'endettement à 35% des revenus nets de l'emprunteur (assurance incluse) et la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Ces critères deviennent juridiquement contraignants à compter du 1er janvier 2022.

La présence d'un apport personnel minimum est un usage compris et accepté de tous : injecter des fonds propres dans un projet immobilier permet de diminuer le montant de l'emprunt, et donc de réduire l'endettement et la durée du crédit. L’apport personnel permet d’abaisser les risques pris par la banque.

Ces 10% représentent grosso modo les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, couplés aux frais de garantie et de dossier. Avec cette mise minimale, la banque va financer 100% du montant de la valeur du bien. Un apport plus étoffé va renforcer la confiance du prêteur quant à la capacité d'épargne de l'emprunteur et surtout, lui garantir la sécurité en cas de revente précipitée entraînant une moins-value : la banque veut s'assurer de pouvoir récupérer l'intégralité des sommes prêtées.

Remontée du taux d'apport depuis 2019

Sous l'effet de la mise en œuvre des règles édictées par le régulateur financier depuis près de deux ans, on voit le niveau de l'apport personnel augmenter. Après plusieurs années de recul, le taux d'apport personnel est remonté de manière significative, ce qui génère un recentrage du marché du crédit vers les clientèles les mieux dotées. Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel était 31% supérieur à ce qu'il était au quatrième trimestre 2019, son point le plus bas jamais observé.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le niveau d'apport personnel a progressé de 12,4% par rapport à la même période en 2020, qui était déjà en hausse de 11,3% sur douze mois comparativement à 2019. Au troisième trimestre 2021, le taux d'apport était de 19,5% dans l'ancien et de 17,4% dans le neuf.

Sur la base des dossiers qu'il a accompagnés, le courtier en crédit immobilier Vousfinancer constate qu'il faut désormais poser près de 40 000€ sur la table contre 29 100€ en 2020. Le nombre de dossiers dotés d'un apport supérieur à 10% représente actuellement 36% des dossiers contre 28% l'an passé. Les emprunts sans apport personnel, c'est-à-dire des financements à 110%, sont désormais nettement moins courants qu'en 2019, année où les rênes étaient lâchés, ce qui a conduit le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà pour prévenir les risques d'endettement excessif des ménages.

Favoriser l'emprunt des jeunes

Emprunter sans apport personnel n'est donc plus un scénario habituel, mais certaines banques continuent de financer des projets sans ce sésame. Chez Vousfinancer, 64% des dossiers n'ont pas les 10% a priori exigés. On constate qu'il est tout à fait possible de décrocher un financement avec un apport limité, voire inexistant si tous les signaux sont au vert (bon diplôme, revenus suffisants, secteur économique porteur, comportement financier sain).

Difficile en effet de poser les 30 000€ ou 40 000€ nécessaires pour obtenir l'aval de la banque quand on est un jeune qui débute dans la vie active. Pas de recul suffisant pour s'être constitué une épargne, même minime, pour engager un projet immobilier. Les banques en ont bien conscience et font preuve d'une plus grande souplesse avec les jeunes actifs qu'avec les quarantenaires ou cinquantenaires dont l'historique professionnel doit logiquement leur avoir permis de mettre de l'argent de côté.

D'autant que les banques peuvent s'affranchir à la marge des règles d'octroi et accorder des financements au-delà des limites autorisées aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Les établissements restent toutefois vigilants quant à trois autres paramètres :

le reste à vivre qui mesure la somme dont dispose le foyer emprunteur une fois rembourser ses divers crédits ;
le saut de charge qui est la différence entre le montant du loyer actuel et la future mensualité ;
une épargne résiduelle de quelques milliers d'euros qui doit permettre de pallier un coup dur.

Certains coups de pouce peuvent aider à faire passer une demande de financement immobilier sans apport :

le prêt Accession d'Action Logement : jusqu'à 40 000€ au taux de 0,5% (hors assurance obligatoire) pour un achat dans le neuf, la construction ou l'acquisition d'un logement HLM ;
cette aide est cumulable avec un prêt travaux sur le même bien après acquisition et avec le prêt d'accession sociale (PAS) dont le montant maximum n'est pas plafonné.

Investir sans apport : possible mais compliqué

Les ménages déjà propriétaires de leur résidence principale pouvaient facilement investir sans apport personnel jusqu'à fin 2019. Depuis la mise en place des consignes d'octroi, l'exercice est nettement plus ardu, car il faut impérativement respecter le plafond de l'endettement (35%), ce qui est parfois mission impossible quand on rembourse déjà un premier emprunt sur le domicile principal.

Autre obstacle pour les investisseurs immobiliers, l'arrêt du calcul de l'endettement selon la méthode différentielle qui consistait à déduire les revenus locatifs futurs de la mensualité du crédit. Le retour à la méthode conventionnelle, où les loyers pondérés sont ajoutés aux revenus, plombe le taux d'endettement qui outrepasse bien souvent la limite admise.

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Arrivée d’un enfant en 2026 : réclamez la prime de naissance de votre mutuelle santé

L’arrivée d’un enfant entraîne de nombreuses dépenses : suivi de grossesse, achat de matériel de puériculture, frais liés à l’accouchement ou encore consultations médicales pour le nouveau-né. En 2026, certaines mutuelles santé continuent de proposer une prime de naissance afin d’aider les jeunes parents à faire face à ces coûts. Souvent méconnue, cette aide financière peut pourtant atteindre plusieurs centaines d’euros selon les contrats. Conditions d’attribution, démarches à effectuer, délai de versement, cumul avec d’autres aides : voici tout ce qu’il faut savoir pour réclamer votre prime de naissance auprès de votre complémentaire santé. Qu’est-ce que la prime de naissance d’une mutuelle santé ? La prime de naissance est une aide financière versée par certaines complémentaires santé lors de la naissance ou de l’adoption d’un enfant. Elle vient compléter les prestations de l’Assurance Maladie et les aides de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). Contrairement à la prime à la naissance de la CAF, cette aide n’est pas obligatoire et ne fait pas partie du cahier des charges des contrats de mutuelle responsable (95% des offres de complémentaire santé). Chaque organisme fixe librement : le montant de la prime les conditions d’attribution les délais de versement les justificatifs à fournir. Le versement peut intervenir avant ou après l’accouchement selon le contrat de mutuelle santé souscrit. Pourquoi les mutuelles proposent-elles une prime de naissance ? Les complémentaires santé utilisent cette garantie pour renforcer leur attractivité auprès des familles. En effet, les dépenses liées à l’arrivée d’un bébé sont importantes : chambre et matériel de puériculture couches et produits d’hygiène consultations médicales frais d’optique ou d’audition éventuels dépassements d’honoraires à la maternité. L'arrivée d'un bébé coûte en moyenne entre 1 000 et 2 500 € pour l'équipement initial (meubles, poussette, matériel). Une fois le nouveau-né à la maison, prévoyez un budget récurrent de 400 € à 700 € par mois (alimentation, couches, hygiène), hors frais de garde éventuels. La prime de naissance constitue donc un soutien financier ponctuel apprécié des jeunes parents. Quel est le montant de la prime de naissance d’une mutuelle en 2026 ? En 2026, le montant moyen d’une prime de naissance versée par une mutuelle santé varie généralement entre 50 et 500 euros par enfant. Certaines complémentaires haut de gamme peuvent proposer des montants plus élevés, notamment dans les contrats premium de mutuelle familiale. Les critères qui influencent le montant Le montant dépend principalement : du niveau de garanties souscrit de l’ancienneté dans le contrat du type de formule familiale du nombre d’enfants à charge de la politique commerciale de la mutuelle. Plus la garantie maternité est élevée, plus la prime de naissance peut être importante. Prime de naissance de la mutuelle : attention au délai de carence Certaines mutuelles imposent un délai de carence avant de pouvoir bénéficier de cette aide. Cela signifie que : la grossesse doit intervenir après une certaine période d’adhésion ou que la naissance doit avoir lieu plusieurs mois après la souscription. Le délai de carence varie souvent entre 3 et 12 mois selon les contrats. Avant de changer de mutuelle santé, il est donc essentiel de vérifier cette condition. Qui peut bénéficier de la prime de naissance ? La prime de naissance est réservée aux adhérents ayant déclaré leur enfant sur leur contrat de complémentaire santé. Les bénéficiaires peuvent être : les salariés et les fonctionnaires couverts par une mutuelle obligatoire d’entreprise les travailleurs indépendants les couples ayant souscrit une mutuelle santé individuelle. Naissance, adoption et grossesse multiple Selon les contrats, la prime peut être versée : lors d’une naissance dans le cadre d’une adoption pour chaque enfant en cas de jumeaux ou de triplés. Certaines mutuelles accordent une prime doublée lors d’une naissance multiple. Comment réclamer la prime de naissance à sa mutuelle ? Le versement n’est pas automatique. Les parents doivent effectuer une demande auprès de leur complémentaire santé. Les démarches à effectuer Pour obtenir la prime de naissance, il faut : déclarer la naissance à l’organisme complémentaire pour que l’enfant soit rattaché au contrat transmettre les justificatifs demandés remplir éventuellement un formulaire de demande. Les démarches peuvent souvent être réalisées directement depuis l’espace adhérent en ligne. Les documents demandés Les mutuelles réclament fréquemment : une copie de l’acte de naissance un livret de famille mis à jour une attestation de Sécurité sociale un RIB pour le versement un bulletin d’hospitalisation. Certaines complémentaires demandent également un certificat médical de grossesse lorsque la prime est versée avant l’accouchement. Quel délai pour recevoir la prime ? Le délai de versement dépend des organismes. En moyenne, la prime est versée : entre quelques jours et plusieurs semaines après réception du dossier ou directement après l’enregistrement de l’enfant sur le contrat. Un dossier incomplet peut retarder le paiement. Peut-on cumuler la prime de naissance avec les aides de la CAF ? Oui, la prime de naissance versée par une mutuelle santé peut être cumulée avec les aides publiques. Les principales aides pour les parents Pour une naissance en 2026, les parents bénéficient d'un socle d'aides revalorisé. En France, cela inclut la prime à la naissance de la PAJE (1 093,11 €), l'allocation de base (jusqu'à 196,59 €/mois) et, à partir du le 1er juillet 2026, un nouveau congé de naissance indemnisé de 1 à 2 mois pour chaque parent. La prime de naissance de la mutuelle vient donc compléter ces dispositifs. La prime de naissance est-elle imposable ? Comme la prime de naissance de la CAF, cette aide versée par la mutuelle n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu puisqu’il s’agit d’une prestation versée par un organisme complémentaire. Faut-il changer de mutuelle avant une naissance ? De nombreux futurs parents envisagent de changer de mutuelle santé afin d’obtenir une meilleure garantie maternité. Cette stratégie peut être pertinente, à condition d’anticiper suffisamment tôt. Les garanties importantes pour une future maman Une bonne mutuelle maternité doit prévoir : une prise en charge élevée des frais d’hospitalisation le remboursement des dépassements d’honoraires un forfait maternité des garanties pour la chambre individuelle une couverture des médecines douces une bonne prise en charge du suivi post-partum. Comparez les offres avant de souscrire Avant de changer de contrat, il est recommandé d’étudier : les niveaux de remboursement les exclusions le délai de carence le montant de la prime de naissance le coût des cotisations. Un comparatif de mutuelle santé détaillé permet d’éviter les mauvaises surprises au moment de l’accouchement. Les erreurs à éviter pour ne pas perdre sa prime de naissance De nombreux parents passent à côté de cette aide faute d’information ou de démarches effectuées dans les délais. Voici les principales erreurs à éviter : ne pas déclarer rapidement la naissance oublier d’ajouter l’enfant sur le contrat envoyer un dossier incomplet ignorer l’existence d’un délai de carence dépasser le délai de demande prévu par la mutuelle. Certaines complémentaires imposent une demande dans les 3 ou 6 mois suivant la naissance. Ce qu’il faut retenir sur la prime de naissance de la mutuelle en 2026 La prime de naissance d’une mutuelle santé peut représenter une aide financière précieuse pour les parents en 2026. Son montant varie selon les contrats, mais elle permet souvent d’amortir une partie des dépenses liées à l’arrivée d’un enfant. Pour en bénéficier, il est indispensable : de vérifier la garantie maternité de son contrat d’anticiper les éventuels délais de carence d’effectuer rapidement les démarches de transmettre tous les justificatifs nécessaires. Comparer les mutuelles santé avant une grossesse reste également l’une des meilleures solutions pour profiter d’une couverture adaptée aux besoins de toute la famille.

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