Prélèvement à la source : quel impact sur la capacité d'endettement ?

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Le calcul du taux d'endettement d'un ménage emprunteur est central pour connaître sa capacité d'emprunt. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a imposé une norme juridiquement contraignante à compter du 1er janvier 2022. Impossible d'emprunter au-delà d'un taux d'effort de 35%. Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu a-t-il une incidence sur votre taux d'endettement, à savoir entamer votre capacité à emprunter pour pouvoir acheter un logement ?

Règles d'octroi imposées aux banques

Depuis janvier 2020, les établissements de crédit sont priés de suivre les recommandations du régulateur pour la distribution des crédits immobiliers aux particuliers. L'encadrement du crédit porte sur la durée de remboursement et sur le taux d'endettement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière a assoupli les critères fin 2020. Depuis janvier 2021, le taux d'effort maximal est passé de 30% à 35% des revenus nets de l'emprunteur, et la durée de remboursement, qui reste à 25 ans, peut aller jusqu'à 27 ans en cas d'acquisition dans le neuf avec jouissance du bien postérieure au déblocage du financement.

Ces règles, qui n'étaient jusque-là que de simples recommandations, deviennent juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier 2022. Les banques sont dès lors sommées de les respecter sous peine de sanctions administratives. Elles ont toutefois l'autorisation de s'en affranchir à la marge dans les limites là encore fixées par le HCSF : 20% de leur production trimestrielle de crédits à l'habitat peuvent être octroyés hors normes, dans une proportion de 80% à destination de la primo-accession et de l'achat de la résidence principale.

Pour les ménages les plus fragiles, ces limitations durcissent l'accès au crédit immobilier, quand elles ne sont pas facteurs d'exclusion. Même si le niveau historiquement bas des taux d'intérêts facilitent la démarche, les candidats à l'emprunt aux revenus modestes doivent habituellement s'endetter sur les durées les plus longues pour compenser le manque d'apport personnel et la faiblesse des revenus. Ils se heurtent malheureusement à la règle de la durée d'emprunt maximale de 25 ans, alors même qu'un allongement de la durée de remboursement permet de réduire la mensualité et donc d'alléger le taux d'endettement.

Calcul du taux d'endettement : revenus nets avant ou après impôt ?

Le taux d'endettement permet de calculer le montant maximal du prêt que vous pouvez obtenir auprès d'une banque, c'est-à-dire votre capacité d'emprunt sur une durée choisie. Il mesure ce que pèse dans votre budget le remboursement de vos différents prêts, incluant le nouveau crédit, additionnés de toutes les autres charges fixes. Pour le connaître, il suffit de diviser toutes les charges par les revenus et de multiplier le résultat par 100 pour obtenir le pourcentage. Encore faut-il savoir ce qui entre dans ces deux rubriques.

Les charges à prendre en compte sont :

  • les crédits en cours (prêts à la consommation, un premier prêt sur la résidence principale, etc.)
  • le loyer si vous faites un investissement locatif sans être propriétaire de votre résidence principale
  • le nouveau prêt immobilier
  • les pensions à verser.

Le total de ces charges sera divisé par le montant des revenus :

  • les salaires nets et autres revenus assimilés
  • les pensions perçues
  • les revenus fonciers et revenus commerciaux éventuels.

Qu'entend-on par "salaires nets" ? Les revenus doivent-ils être considérés avant ou après imposition ? Avec l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu le 1er janvier 2019, la question est légitime, puisque le revenu versé sur le compte courant, pour les salariés uniquement, est le revenu après impôt.

Le prélèvement à la source consiste à déduire l'impôt avant le versement du salaire : le montant de l'impôt est ainsi prélevé directement chaque mois sur votre bulletin de paie. L'imposition se fait en temps réel, en s'adaptant automatiquement au montant des revenus perçus. Plus de décalage d'un an, le paiement de l'impôt est étalé sur douze mois. Pour les ménages qui avaient déjà opté pour la mensualisation de l'impôt sur le revenu, le prélèvement à la source ne change pas grand-chose, puisque l'étalement se faisait sur 10 mois de janvier à octobre.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, les revenus nets sont comptabilisés avant impôt. La notice qui accompagne la dernière recommandation du HCSF est claire à ce sujet : les revenus annuels à prendre en compte dans le calcul du taux d'endettement correspondent au revenu net avant impôt, calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’article 156 – 156 (bis) du code général des impôts, majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents. S'agissant des revenus fonciers, est pris en compte le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunt et assurance emprunteur.

Cette définition du revenu net n'empêche pas les banques d'appliquer des décotes pour mieux sécuriser l'emprunt. Ainsi, les revenus fonciers sont généralement pondérés de 30%. Le prélèvement à la source de l'impôt n'entraîne donc aucune perte de pouvoir d'achat immobilier au sens strict, nonobstant le niveau des taux d’intérêts et les prix des logements.

Avant janvier 2019, les banques évaluaient déjà le taux d'endettement d'un ménage, et donc sa capacité d'emprunt, avant impôts. Ceux-ci étaient pris en compte dans le calcul du reste à vivre, somme qui reste à l'emprunteur une fois déduites toutes les charges précitées, soit les 65% retranchés des 35% de taux d'endettement maximum. Plus les revenus sont faibles, plus le taux de reste à vivre devra être important, ce qui implique un taux d'endettement bien inférieur aux 35% autorisés.

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

L'assurance qui couvre votre prêt immobilier vise à garantir le paiement des sommes prêtées par la banque en cas d'aléas de la vie dont vous seriez victime (décès, invalidité et incapacité). Cette protection a un coût non négligeable qu'il est possible de minimiser en faisant les bons choix. Voici 4 leviers imparables pour faire baisser le coût de l'assurance emprunteur tout en étant bien protégé. Déléguez le contrat Depuis septembre 2010, vous avez l'opportunité de choisir librement le contrat d'assurance de prêt immobilier. Ne passez pas à côté de ce droit fondamental offert par la loi Lagarde qui permet non seulement de réduire le coût de l'assurance, mais aussi d'être couvert avec des garanties sur-mesure. En fonction de votre profil, l’assurance de prêt coûte entre 0.09% et plus de 1% du capital emprunté, pour un poids moyen estimé à 30% du coût global d’un crédit immobilier exprimé par le TAEG. Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.