Crédit Immo: les conditions d'octroi plus strictes ?

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Depuis janvier 2020, la distribution du crédit immobilier est soumise aux règles d'octroi édictées par le régulateur. Malgré un contexte de crise, cela n'empêche pas une production de crédit dynamique, soutenue, il est vrai, par le niveau historiquement bas des taux d'emprunt. Pourtant, certains profils restent exclus de l'accès au crédit. Mais pas d'assouplissement en vue. Les autorités financières pourraient prochainement durcir ces règles et leur donner un caractère contraignant.

Le crédit immobilier déjà encadré

Selon les informations du journal Les Échos du 10 juin dernier, une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), présidée par le ministre de l'Économie Bruno Le Maire, se tiendra mardi prochain. Au menu, les modalités d'encadrement des conditions d'octroi des prêts immobiliers. Pourquoi une telle réunion alors que le crédit immobilier est déjà encadré par des règles strictes depuis janvier 2020 ? 

L'objectif est de prévenir un éventuel dérapage des établissements bancaires dans une période marquée par une crise économique sans précédent. Alors que les taux des emprunts d'État à 10 ans (OAT 10 ans), sur lesquels s'ajustent les taux d'intérêt fixes des crédits à l'habitat, sont repassés en territoire positif, et que se précise la menace d'un retour de l'inflation, le régulateur anticipe pour contrer les risques potentiels de surendettement des ménages.

Flash back. Fin 2019, face à l'emballement du crédit immobilier au cours de l'année écoulée, où était constatée une augmentation des pratiques a priori les plus risquées (allongement des  maturités, augmentation des taux d’effort individuel, hausse de la part des taux d’effort supérieurs à 35%, hausse de la part des taux d’apport personnel inférieurs à 5%), le HCSF demandait aux banques d'appliquer de nouvelles consignes :

  • le taux d'endettement ou taux d'effort est limité à 33% des revenus nets de l'emprunteur ;
  • la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans ;
  • le montant de l'emprunt ne doit pas excéder 7 années de revenus.

Il est accordé aux banques une marge de flexibilité pour s'affranchir de ces règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle à destination de la clientèle primo-accédante et des acquéreurs de la résidence principale.

Face à la bronca des professionnels qui s'étaient alarmés, à juste titre, de l'exclusion des ménages les plus modestes, également de certains investisseurs locatifs, le HCSF rectifie le tir fin 2020. 

Depuis janvier dernier, le taux d'endettement maximum autorisé est porté à 35% des revenus nets et la durée de remboursement peut aller jusqu'à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé d'amortissement) en cas d'achat en VEFA ou construction neuve. Le régulateur lâche aussi du lest sur la marge de flexibilité dont le taux grimpe à 20%, toujours en faveur des primo-accédants et de l'acquisition de la résidence principale. Ces deux points gagnés sur le taux d'effort et la durée de remboursement ont pu permettre à ceux qui se situaient à la marge des plafonds de représenter leur dossier.

Les banques plus souples sur les conditions

Il était un temps où les banques considéraient le reste à vivre comme paramètre aussi important que le taux d'effort. Un candidat à l'emprunt disposant de revenus confortables pouvait alors s'endetter au-delà du seuil des 33%, sans mettre en péril le budget du ménage tout en conservant un reste à vivre suffisant. Dans aucune de ses recommandations depuis l'hiver 2019, le HCSF ne fait référence au reste à vivre, déniant aux banques le cœur de leur métier, c'est-à-dire l'analyse personnalisée des demandes de financement.

Les banques ont-elles pour autant changé leurs méthodes ? Les règles édictées par le régulateur n'ayant pas de caractère contraignant, elles ont continué, du moins pour certaines, de considérer les dossiers à l'aune de leurs propres critères, quitte à accorder des prêts immobiliers avec un taux d'effort outrepassant les 33% ou 35% recommandés. Rappelons que le taux de défaut des crédits immobiliers est très faible en France (autour de 1% des montants empruntés), ce qui illustre l'aversion du risque des banques et leur rigueur dans le traitement des demandes.

Alors que les conditions d'emprunt n'ont jamais été aussi attractives, avec des taux d'intérêt au plus bas depuis l'automne 2019, il serait contre-productif que les banques appliquent sans discernement les consignes des autorités financières. Les courtiers rapportent que certains établissements ont octroyé des prêts immobiliers avec un taux d'endettement pouvant aller jusqu'à 38%, quand tous les signaux sont au vert.

Une loi pour cerner les conditions d'octroi du crédit immobilier

Les banques étaient prévenues. Dans sa dernière recommandation, le HCSF indiquait que la maîtrise du taux d'effort et le caractère raisonnable de la maturité tels qu'il les a fixés deviendront juridiquement contraignants à l'été 2021. La réunion de mardi prochain pourrait en effet inscrire les consignes du HCSF dans la loi en promulguant un décret. Rien n'est fait, le sujet est au cœur des discussions des parties prenantes, banques, gouvernement et Banque de France.

En donnant une tournure légale à ses règles d'octroi, ce qui implique des sanctions en cas de manquement, le HCSF pourrait “faire peur aux banques”, comme l'estime un professionnel. Le coup de bâton pourrait être une surcharge en fonds propres (actuellement à 0,50% des actifs) en cette période d'accélération du crédit. Le boomerang : la tentation d'une remontée des taux d'emprunt, surtout de la part de banques déjà en avance sur leurs objectifs de production.

Ces nouvelles contraintes pourraient donner un sérieux coup de frein à un marché du crédit hyper dynamique. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, la production de crédits immobiliers (hors renégociations) a crû de près de 24% en avril par rapport au mois précédent, lui-même en hausse de 21,4% comparativement à février 2021. Le taux de croissance annuel brut des crédits à l'habitat était de 6% en avril 2021.

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Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé. 

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Résidence principale : 1,8 million de nouveaux bénéficiaires du PTZ 2024

La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024. Nouveau zonage du PTZ Dans un contexte de crise du logement, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, et le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, ont annoncé vendredi 22 mars que l’accès à la propriété sera facilité pour un grand nombre de foyers français. Le zonage va évoluer pour près de 800 communes, ce qui devrait permettre à environ 3,5 millions de Français habitant ces localités de « bénéficier soit de dispositifs nouveaux pour accéder à un logement, soit d’améliorations de dispositifs existants ». Ce programme concerne notamment le Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour lequel plus de 600 communes vont être reclassées en zone tendue, rendant ainsi 1,8 million de personnes éligibles au PTZ pour acquérir un logement neuf. Dans les 200 autres communes, le niveau de tension sera rehaussé, « ce qui permettra un meilleur équilibre des projets ». Il faut encore obtenir l’aval des élus locaux pour faire évoluer la liste des communes concernées par cette mesure. Ce n’est qu’au courant du mois de juin qu’on connaîtra la liste définitive des villes reclassées. En octobre 2023, le gouvernement avait déjà procédé à un élargissement du PTZ en augmentant le nombre de communes éligibles et en rehaussant les plafonds de ressources pour accéder à ce prêt sans intérêts bancaires pour l’emprunteur. La mesure a ainsi autorisé 6 millions de foyers en plus à bénéficier du dispositif. Acheter sa résidence principale grâce au PTZ Le PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du montant d’une opération (voire 50% pour les ménages les plus modestes). Il complète toujours un crédit immobilier classique, peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, et doit être obligatoirement couvert par une assurance emprunteur. Le capital est prêté à taux 0%, mais cela n’en reste pas moins un crédit qui engage l’emprunteur et doit être remboursé dans son intégralité selon les conditions de l’offre de prêt. L’assurance de prêt est la garantie pour la banque de récupérer les sommes en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail). Même durant le différé d’amortissement, la cotisation d’assurance est due. Bon à savoir : est qualifié de primo-accédant l’emprunteur qui n’a été propriétaire de sa résidence principale à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ. Le montant maximum du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ actuellement. Dans la nouvelle grille des revenus, est intégrée une nouvelle tranche, qui offre une quotité du PTZ de 20%. La nouvelle version 2024 du PTZ sera accessible dès le 1er avril. Elle concerne en priorité le logement collectif neuf en zone tendue (A, A bis et B1). L’achat d’un logement ancien via le PTZ est uniquement possible en zones B2 et C, sous conditions de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération, justifiant une qualité de performance énergétique. Le PTZ 2024 ne permet plus d’acquérir une maison individuelle. Avec cette nouvelle mouture, plus de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais des bénéficiaires potentiels du PTZ. Les règles d’octroi intouchables L’élargissement du PTZ à un plus grand nombre de communes est une excellente nouvelle. D’aucuns aimeraient que le gouvernement soit plus ambitieux dans sa prise en compte de la crise de l’immobilier, en s’attaquant à un problème qui pourrit le marché depuis plus de deux ans : les règles d’octroi du crédit immobilier.Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en période de taux d’emprunt au plancher, ces normes qui régulent le taux d’endettement (au maximum 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (limitée à 25 ans, voire 27 ans en VEFA et dans l’ancien avec travaux) privent un grand nombre de candidats du financement bancaire de leur projet, malgré leur solvabilité. Les banques seraient prêtes à lâcher du lest en 2024 si le régulateur les autorisait à accorder des crédits au-delà de ce plafond absurde des 35%, en donnant toute sa place au reste à vivre. Malgré l’accord tacite de Bruno Le Maire de réformer les règles du HCSF, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, s’y oppose avec une fermeté qui frise l’aveuglement.