Le 17 décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) décide d'assouplir les règles liées à l'octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Dans une notice détaillée publiée il y a quelques jours, le régulateur précise ces critères, notamment le taux d'endettement dont le calcul prend désormais en compte l'assurance emprunteur. Un changement majeur pour les candidats à l'emprunt dont le coût de l'assurance peut remettre en cause la concrétisation de leur projet immobilier. Explications.
Assurance emprunteur : partie intégrante du taux d'endettement
Depuis janvier 2021, le taux d'endettement maximum a été rehaussé de 33% à 35% des revenus nets de l'emprunteur. Deux points supplémentaires qui pourraient aider les ménages empêchés l'an dernier à représenter leur dossier. Cette nouvelle limite fixée par le gendarme financier doit pourtant être envisagée avec la plus grande attention.
Dans la notice parue le 28 janvier dernier, relative aux nouvelles conditions d'octroi des crédits immobiliers, le HCSF intègre l'assurance de prêt dans sa définition des charges annuelles d'emprunt à prendre en compte pour le calcul du taux d'endettement. La précédente notice, qui présidait aux critères établis en 2020, ne mentionnait pas l'assurance et la différence est de taille.
Par cette précision quant au calcul des charges d'emprunt, le HCSF souhaite harmoniser les pratiques bancaires. Notre rédaction s'est maintes fois étendue sur le coût de l'assurance de prêt et les forts écarts de tarifs entre les contrats bancaires et les offres déléguées des assureurs alternatifs. À garanties équivalentes, un contrat externe individualisé coûte jusqu'à trois fois moins cher que le contrat groupe du prêteur. La manœuvre bancaire qui consiste à ne pas intégrer l'assurance interne dans le calcul des charges annuelles d'emprunt vise à minimiser le taux d'endettement pour qu'il respecte la limite imposée.
Les jeunes actifs sans apport personnel et les profils à risques pour qui l'assurance pèse trop lourd sur le Taux Annuel Effectif Global ont sans doute pu emprunter grâce à ce tour de passe-passe opéré par certaines banques. L'établissement accorde le crédit tout en plaçant son contrat d'assurance, moins compétitif qu'une offre déléguée, mais générateur de fortes marges dans un contexte de taux d'intérêt au plancher peu rémunérateurs. Certes, le candidat obtient son financement, mais son reste à vivre est lourdement diminué.
Le HCSF ne fait que jeter la lumière sur une réalité comptable : l'assurance demeure une charge d'emprunt que l’emprunteur doit assumer tous les mois, au même titre que les intérêts. Seule la délégation permet de réduire le poids de l'assurance dans le coût global du crédit et d'abaisser mathématiquement, et en toute légalité, le taux d'endettement.
Illustration avec cet exemple proposé par Magnolia.fr. Un couple de trentenaires gagnant 4 500€ net par mois souhaite emprunter 380 000€ pour s'acheter un appartement à Lyon. Les deux co-emprunteurs ne disposent d'aucun apport personnel. Le taux fixe proposé par la banque est de 1,40% sur une durée initiale de remboursement de 25 ans.
| Taux assurance | Mensualités | Taux d’endettement | |
| Sans assurance | x | 1 501 € | 33,35 % |
| Avec assurance bancaire | 0,36 % | 1 615 € | 36 % |
| Avec assurance déléguée | 0,11 % | 1 536 € | 34 % |
Avec son offre d'assurance, la banque ne peut accorder le financement si elle veut respecter le seuil de l'endettement fixé à 35%. En faisant jouer la concurrence, notre couple répond aux nouveaux critères du HCSF et peut décrocher son crédit.
Durée de remboursement : on ajoute 2 ans de différé d'amortissement
En 2020, la durée maximale de remboursement d'un emprunt immobilier ne devait pas excéder 25 ans, quel que soit le type de projet immobilier. Les personnes qui achetaient en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou qui faisaient construire une maison neuve se trouvaient pénalisées, car cette durée ne tenait pas compte du différé d'amortissement de 12 ou 24 mois qui retardait d'autant le remboursement du capital emprunté. La durée réelle de remboursement courait alors sur 24 ou 23 ans, et non sur 25 ans, ce qui avait une incidence sur la solvabilité et la capacité d’emprunt du ménage.
La décision du HCSF d'ajouter 2 ans à la durée maximale de remboursement, et de la porter à 27 au lieu de 25 ans, est donc bénéfique pour ce type de projets immobiliers pour lesquels l'entrée en jouissance du bien ne coïncide pas avec l'octroi du crédit. Sont également concernés les achats dans l'ancien donnant lieu à des travaux de rénovation représentant au moins 25% du montant de l'opération.
Dérogation aux limites imposées rehaussée à 20%
Les banques peuvent s'affranchir à la marge de ces règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle de crédits contre 15% l'an dernier. Cette flexibilité est réservée pour 80% aux acquéreurs de leur résidence principale (et non aux investisseurs), et au moins 30% à la clientèle primo-accédante, la population la plus sanctionnée par le resserrement des conditions d'octroi ayant prévalu en 2020.
Les nouvelles instructions du HCSF devraient être juridiquement contraignantes pour les banques d'ici à l'été prochain.
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