Crédit immobilier : il faut en moyenne 30 000€ d'apport pour emprunter

30 000 euros ! C'est désormais le montant moyen de l'apport personnel nécessaire pour décrocher un crédit immobilier. Ce chiffre avancé par le courtier Finance Conseil est en progression de 13% sur un an. Il peut être nettement plus élevé en fonction de la région, comme en Île-de-France en raison de la cherté des logements.

Apport personnel : sésame pour emprunter

Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il faudra montrer patte blanche et apporter de sérieuses garanties à votre banquier. Les critères cardinaux de solvabilité, c'est-à-dire la capacité de l'emprunteur à rembourser ses dettes, sont :

un niveau des revenus suffisant
un emploi stable en CDI, de préférence avec ancienneté
un taux d'endettement sous le seuil autorisé (35%) après octroi du prêt
un apport personnel significatif.

L'apport personnel se définit comme la part de financement de votre projet immobilier dont vous disposez sans avoir recours à l'emprunt. Cette mise initiale vient diminuer le montant de la somme empruntée, réduisant ainsi le risque pris par la banque. Plus l'apport est important, moins le capital emprunté sera élevé, ce qui implique une mensualité du crédit moins importante ou une durée de remboursement plus courte.

L'apport personnel témoigne aussi de votre motivation à vouloir concrétiser votre projet en mobilisant une partie de votre épargne. Il peut être constitué de :

vos économies,
des placements financiers que vous avez pu effectuer (livrets, comptes d'épargne, assurance vie, etc.),
de votre épargne retraite qui peut être débloquée par anticipation en cas d'acquisition de la résidence principale,
d'une donation ou d'un héritage.

La présence de l'apport personnel n'est pas une obligation légale pour obtenir un financement bancaire. Avant 2020, les établissements de crédit distribuaient des prêts immobiliers sans apport, aux jeunes primo-accédants et aux investisseurs locatifs notamment. Une règle tacite prévalait toutefois : poser sur la table au moins le montant des frais de notaire et de garanties, soit environ 10% dans l'ancien et 5% dans le neuf.

Cette période est révolue. Pour décrocher un prêt immobilier auprès d'une banque, il faut désormais être en capacité de présenter en moyenne 30 000€ d'apport personnel, 29 405€ pour être exact, contre 25 888€ en 2020.

L'an dernier, le montant moyen d'une transaction immobilière sur le territoire national était de 230 000€ (chiffre MeilleursAgents). Si on applique une hausse moyenne des prix immobiliers de 6% à fin mai 2021 (Notaires de France), il faut un budget de 243 800€ pour acheter un logement en 2021. Le taux de l'apport personnel atteint donc désormais 12,30% du montant d'une opération.

L'étude du courtier ne fait que confirmer ce que les autres professionnels observent depuis plusieurs mois. Selon les dernières données mensuelles de l'Observatoire Crédit Logement, le taux de l'apport personnel avait déjà progressé de 11% entre 2019 et 2020, une augmentation qui s'est accélérée en 2021 avec un sursaut de 12,4% depuis le début de l'année. Le courtier Meilleurtaux indique que les candidats à l'emprunt doivent gonfler davantage leur apport et que les profils mal dotés sont quasiment exclus du marché. Le temps des dossiers financés sans apport est bel et bien de l'histoire ancienne.

Un apport variable selon la région

Encore une fois, la moyenne cache des disparités régionales. Le marché immobilier français livre ici une parfaite illustration de son hétérogénéité. Le prix moyen du mètre carré oscille entre 746€ (Creuse) et 10 280€ (Paris) pour les maisons, et entre 905€ (Nièvre) et 11 252€ (Paris) pour les appartements (chiffres SeLoger). Les écarts sont immenses, ils suivent les mêmes proportions pour l'apport personnel.

source Finance Conseil

C'est en Bretagne que l'apport personnel est proportionnellement le plus important : il a augmenté de près de 10 000€ en un an. Un bond de 43,5% qui témoigne du dynamisme du marché immobilier breton. La crise sanitaire a dopé les régions littorales et les zones rurales, engendrant un déséquilibre offre/demande qui rehausse les prix, et par extension le niveau de l'apport nécessaire.

À l'inverse, l'apport recule dans trois régions, Provence-Alpes-Côte d'Azur, Auvergne-Rhône-Alpes et Nouvelle-Aquitaine, pour les mêmes raisons. Les acheteurs se sont détournés des grandes métropoles comme Bordeaux ou Lyon où l'immobilier est très cher, pour s'installer dans les villes périphériques où le marché est plus abordable.

Un apport personnel suffisant ne fait pas tout. Les banques cherchent davantage à sécuriser leurs financements en étant attentives à l’épargne résiduelle, soit environ 3 mois de salaires que l’emprunteur a pu mettre de côté pour faire face à un éventuel coup dur.

Les règles d'octroi à l'œuvre

Cette enquête sur l'apport personnel confirme à nouveau l'impact des restrictions de l'accès au crédit immobilier. Les recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF) en place depuis janvier 2020 ont mis un nouvel obstacle dans le parcours des candidats à l'emprunt et ce n'est pas leur caractère juridiquement contraignant à compter de janvier 2022 qui va changer la donne.

Les banques n'ont plus le droit de distribuer des crédits immobiliers au-delà d'un taux d'endettement de 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse) et sur une durée excédant 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). L'élévation du niveau de l'apport personnel est la traduction de ces contraintes dont font les frais les jeunes actifs dépourvus d'épargne et les investisseurs locatifs, souvent déjà endettés avec leur résidence principale, qui comptent sur les loyers pour compenser la mensualité du crédit.

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Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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