Prêt immobilier : taux stables mais refus en hausse, pourquoi ?

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La période est toujours favorable à l’achat immobilier avec des taux au plancher quasi identiques à ceux des mois précédents. Pourtant, le contexte n'est plus le même depuis la mise en application par les banques des recommandations édictées par les régulateurs. Le sujet qui focalise l'attention des courtiers n'est plus le niveau des taux d'intérêt, mais l'augmentation du nombre de refus compte tenu du serrage opéré par les établissements de crédit. 

Des taux d'emprunt toujours très bas

Fin février, les taux des crédits immobiliers sont peu ou prou au même niveau que janvier et les dernières semaines de 2019. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen oscille entre 1,15% et 1,25% (hors assurance et coût des suretés) sur 20 ans, et se situe autour de 1% sur 15 ans. Il reste performant sur 25 ans avec une moyenne de 1,50%, en légère hausse par rapport aux valeurs observées en décembre et janvier derniers. Ces chiffres ne sont que des indicateurs moyens, chaque dossier de prêt requiert une analyse personnalisée qui aboutira (ou pas) à une offre de financement à un taux plus élevé ou décoté pour les meilleurs profils. Il est encore possible, de façon marginale, de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans.

Les refus en hausse

Si les taux de crédit affichent toujours des niveaux exceptionnellement bas, l'environnement est bien différent. Conformément aux consignes de la Banque de France et du Haut Conseil de Stabilité Financière, depuis janvier 2020, les banques n'accordent plus de prêt à l'habitat sur une durée supérieure à 25 ans et doivent limiter l'endettement à 33% des revenus. Les courtiers dans leur ensemble s'émeuvent de ces conditions drastiques qui ne prennent pas en compte le reste à vivre, paramètre fondamental dans toute demande de prêt immobilier. Les établissements bancaires pouvaient jusqu'à présent accorder des crédits avec un taux d'endettement excédant 33%. Quand les revenus du ménage emprunteur sont plus que confortables, un taux d'effort supérieur à la règle tacite des 33% est largement acceptable. Malheureusement, les régulateurs n'ont pas considéré cet élément quand ils ont édicté leurs recommandations fin 2019. Ils offrent toutefois une certaine flexibilité en permettant aux banques de s'affranchir du cadre à hauteur de 15% de leur production à destination des primo-accédants et des acquéreurs de leur résidence principale.

La mise en œuvre de ces consignes produit déjà ses effets. Chez le courtier Cafpi, les refus de la part des partenaires bancaires atteignent désormais 25% des demandes de financement contre 10% en novembre 2019. Même constat chez d'autres intermédiaires où le nombre de recalés a doublé en quelques semaines. Les premiers concernés par ces mesures restrictives sont les investisseurs locatifs. Dans des articles précédents, notre rédaction a rapporté le changement de méthode appliqué par les banques dans le calcul du taux d'endettement. Désormais, les revenus locatifs ne sont plus déduits de la mensualité mais ajoutés aux autres revenus, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'effort de l'emprunteur.

Misez sur l'assurance de prêt pour réduire votre taux d'endettement

Difficile d'obtenir un rabais sur le taux d'emprunt quand les niveaux sont au plancher. En revanche, vous pouvez faire baisser la facture de manière radicale en négociant l'assurance emprunteur. N'oubliez pas que la loi vous offre le libre choix du contrat, la banque n'a pas à vous imposer son offre, en général bien plus chère qu'un contrat alternatif souscrit auprès d'un assureur concurrent. Opter pour une assurance déléguée peut même aider à faire passer un dossier dont le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) se situe sur le fil ou excède le seuil de l'usure. Ce taux agrège toutes les dépenses liées à l'opération (hors frais de notaire) dont l'assurance de prêt, poste qui peut peser jusqu’à un tiers du TAEG. Légalement, le TAEG ne doit pas être supérieur au taux de l'usure en vigueur sur la maturité concernée. En réduisant le coût de l'assurance, vous abaissez de facto votre taux d'endettement.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent dans la recherche d'une formule d'assurance adaptée à votre profil et à votre projet immobilier, comportant des garanties sur-mesure à tarifs ajustés.

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Assurance de prêt immobilier : vos droits en 2022

L'assurance emprunteur est une protection requise par la banque prêteuse pour garantir la bonne fin du crédit immobilier. Difficile d'échapper à sa souscription, même si elle ne relève pas d'une obligation légale. Heureusement, les emprunteurs ont en main une réglementation qui leur est favorable, entre le libre choix du contrat et la possibilité d'en changer à tout moment. Explications. La loi Lagarde et la délégation d'assurance emprunteur Avant l'entrée en lice de la loi Lagarde assurance emprunteur en septembre 2010, les banques avaient toute latitude pour imposer leur contrat d'assurance crédit. Depuis, elles n'ont plus le droit de conditionner l'octroi du crédit immobilier (ou tout autre type de crédit couvert par une assurance) à leur assurance groupe. Le candidat à l'emprunt bénéficie du libre choix de l'assurance et peut souscrire une offre alternative auprès d'une assureur concurrent, sous réserve qu'elle respecte l'équivalence de niveau de garanties. La délégation d'assurance a deux atouts : elle permet d'accéder à des offres moins chères, jusqu'à quatre fois plus économiques que le contrat bancaire à couverture équivalente ; elle permet d'être couvert avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à son profil. Le problème des assurances bancaires est en effet leur mutualisation. Les garanties et les tarifs sont standardisés, même si l'ouverture du marché à la concurrence a introduit davantage de segmentation, en distinguant, par exemple, un emprunteur fumeur d'un non-fumeur. Cette mutualisation renchérit le coût de l'assurance, puisqu'il faut couvrir toute une communauté d'emprunteurs, peu importe les risques que chacun incarne. Pour tirer tous les bénéfices du principe de délégation, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier. Grâce à la Fiche Standardisée d'Information obligatoirement remise par la banque dès les prémices de votre demande de financement, vous pouvez comparer les offres sur la base des garanties exigées pour l'octroi du crédit et sélectionner la formule la plus compétitive. En pleine impasse des taux d'usure, la délégation d'assurance est le seul levier efficace pour décrocher un TAEG sous le plafond légal. La loi Lemoine et le changement d'assurance La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a évolué depuis 2010, une première fois en juillet 2014 avec la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat en cours à tout moment durant la première année du crédit, et une deuxième fois avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui a introduit la résiliation infra-annuelle à date d'échéance. Ces deux dispositifs n'ont pas permis une ouverture significative du marché de l'assurance emprunteur, cantonnant les alternatifs à récolter les miettes laissées par les bancassureurs : ces derniers détiennent 87% des parts de marché, alors qu'ils sont beaucoup plus chers dans l'immense majorité des situations. On peut espérer des améliorations avec l'entrée en application de la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l'antériorité de son contrat d'assurance, peut en changer à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance autrefois imposée. Ce nouveau droit vous permet d'accéder à des formules sur-mesure au juste prix quand vous le jugez opportun. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à choisir le contrat qui correspond aux exigences du prêteur au tarif le plus bas. Saisissez cette opportunité de faire des économies, que votre situation d'assuré ait évolué ou non. Qui est gagnant en 2022 avec le changement d'assurance emprunteur ? Une majorité d'emprunteurs. Même si votre profil est considéré à risques par les assureurs en raison de votre âge, de votre état de santé ou de votre profession, la comparaison des offres reste la seule démarche pertinente pour savoir si vous pouvez trouver moins cher. La loi Lemoine instaure deux autres dispositions, applicables depuis le 1er juin dernier : le droit à l'oubli réduit à 5 ans au lieu de 10 : les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 5 ans peuvent accéder à l'assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie. La mesure est étendue à l'hépatite C. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : le questionnaire médical est supprimé pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ (ou 400 000€ pour un couple avec une quotité d'assurance de 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l'assuré. Depuis septembre 2022, l'accès à une assurance moins chère est facilitée grâce à la loi Lemoine. Le principe de délégation d'assurance emprunteur peut être invoqué à tout moment sur toute la durée de votre crédit immobilier. Plus tôt vous engagez une démarche de changement, plus élevé sera le gain.

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Assurance de prêt et cancer : de nouvelles règles en 2022

Chaque mois d'octobre est consacré à la lutte contre le cancer du sein. L'opération baptisée Octobre Rose nous donne l'occasion d'aborder la problématique de l'accès au crédit immobilier et à l'assurance de prêt des personnes touchées par tout type de cancer. La convention Aeras change la donne, ainsi que l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. La convention Aeras En France, près de 400 000 nouveaux cas de cancers sont détectés chaque année et environ 3,8 millions de personnes vivent avec un diagnostic de cancer. Le cancer du sein est le cancer le plus fréquemment observé chez les femmes, et même si le nombre de cas tend à diminuer depuis 2005, cette maladie reste la première cause de décès chez les femmes. L'espoir vient de la prévention et des traitements : dépisté à un stade précoce, la survie à 5 ans est de 99%. Pour toutes ces personnes touchées par le cancer, bâtir un avenir est souvent une gageure, car l'accès au crédit est très compliqué. Emprunter pour devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, quand il n'est pas tout simplement voué à l'échec. Si elle n'est pas refusée, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est assortie de surprimes rédhibitoires ou d'exclusion de garantie qui rangent le projet aux calendes grecques. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé, notamment un cancer. Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science.  Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. À tout moment et sans frais, vous pouvez résilier le contrat d’assurance en cours et le substituer par une formule moins chère à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.