Prêt immobilier : taux stables mais refus en hausse, pourquoi ?

taux de crédit immo stables mais refus en progression

La période est toujours favorable à l’achat immobilier avec des taux au plancher quasi identiques à ceux des mois précédents. Pourtant, le contexte n'est plus le même depuis la mise en application par les banques des recommandations édictées par les régulateurs. Le sujet qui focalise l'attention des courtiers n'est plus le niveau des taux d'intérêt, mais l'augmentation du nombre de refus compte tenu du serrage opéré par les établissements de crédit. 

Des taux d'emprunt toujours très bas

Fin février, les taux des crédits immobiliers sont peu ou prou au même niveau que janvier et les dernières semaines de 2019. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen oscille entre 1,15% et 1,25% (hors assurance et coût des suretés) sur 20 ans, et se situe autour de 1% sur 15 ans. Il reste performant sur 25 ans avec une moyenne de 1,50%, en légère hausse par rapport aux valeurs observées en décembre et janvier derniers. Ces chiffres ne sont que des indicateurs moyens, chaque dossier de prêt requiert une analyse personnalisée qui aboutira (ou pas) à une offre de financement à un taux plus élevé ou décoté pour les meilleurs profils. Il est encore possible, de façon marginale, de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans.

Les refus en hausse

Si les taux de crédit affichent toujours des niveaux exceptionnellement bas, l'environnement est bien différent. Conformément aux consignes de la Banque de France et du Haut Conseil de Stabilité Financière, depuis janvier 2020, les banques n'accordent plus de prêt à l'habitat sur une durée supérieure à 25 ans et doivent limiter l'endettement à 33% des revenus. Les courtiers dans leur ensemble s'émeuvent de ces conditions drastiques qui ne prennent pas en compte le reste à vivre, paramètre fondamental dans toute demande de prêt immobilier. Les établissements bancaires pouvaient jusqu'à présent accorder des crédits avec un taux d'endettement excédant 33%. Quand les revenus du ménage emprunteur sont plus que confortables, un taux d'effort supérieur à la règle tacite des 33% est largement acceptable. Malheureusement, les régulateurs n'ont pas considéré cet élément quand ils ont édicté leurs recommandations fin 2019. Ils offrent toutefois une certaine flexibilité en permettant aux banques de s'affranchir du cadre à hauteur de 15% de leur production à destination des primo-accédants et des acquéreurs de leur résidence principale.

La mise en œuvre de ces consignes produit déjà ses effets. Chez le courtier Cafpi, les refus de la part des partenaires bancaires atteignent désormais 25% des demandes de financement contre 10% en novembre 2019. Même constat chez d'autres intermédiaires où le nombre de recalés a doublé en quelques semaines. Les premiers concernés par ces mesures restrictives sont les investisseurs locatifs. Dans des articles précédents, notre rédaction a rapporté le changement de méthode appliqué par les banques dans le calcul du taux d'endettement. Désormais, les revenus locatifs ne sont plus déduits de la mensualité mais ajoutés aux autres revenus, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'effort de l'emprunteur.

Misez sur l'assurance de prêt pour réduire votre taux d'endettement

Difficile d'obtenir un rabais sur le taux d'emprunt quand les niveaux sont au plancher. En revanche, vous pouvez faire baisser la facture de manière radicale en négociant l'assurance emprunteur. N'oubliez pas que la loi vous offre le libre choix du contrat, la banque n'a pas à vous imposer son offre, en général bien plus chère qu'un contrat alternatif souscrit auprès d'un assureur concurrent. Opter pour une assurance déléguée peut même aider à faire passer un dossier dont le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) se situe sur le fil ou excède le seuil de l'usure. Ce taux agrège toutes les dépenses liées à l'opération (hors frais de notaire) dont l'assurance de prêt, poste qui peut peser jusqu’à un tiers du TAEG. Légalement, le TAEG ne doit pas être supérieur au taux de l'usure en vigueur sur la maturité concernée. En réduisant le coût de l'assurance, vous abaissez de facto votre taux d'endettement.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent dans la recherche d'une formule d'assurance adaptée à votre profil et à votre projet immobilier, comportant des garanties sur-mesure à tarifs ajustés.

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Consultation à 30€ fin 2024 : facture salée pour les mutuelles santé

En février dernier, l’Assurance maladie proposait aux syndicats de praticiens de rehausser le tarif de la consultation du médecin généraliste à 30 euros selon un calendrier qui ne les satisfaisait pas. Au terme de longues négociations, cette revalorisation est prévue pour 2024 et inscrite dans la nouvelle convention médicale. Celle-ci attend désormais d’être validée par les professionnels de santé. Les mutuelles sont logiquement mises à contribution pour financer cette mesure qui s’accompagne d’engagements divers en contrepartie. Consultation chez le généraliste : 30€ avant fin 2024 Vendredi dernier, la Caisse Nationale d’Assurance Maladie (CNAM) a annoncé avoir rédigé une nouvelle version de la convention médicale qui contient entre autres le passage de la consultation de base des médecins généralistes à 30€. Le tarif avait déjà été réévalué en novembre 2023 de 25€ à 26,5€, la hausse de 1,5€ étant alors étendue à tous les tarifs des consultations médicales. Cela fait plus de six mois que l’Assurance maladie et les organisations syndicales de médecins s’écharpent sur la nouvelle convention qui régit les tarifs et les conditions d’exercice des praticiens libéraux. À l’issue de d’intenses négociations, Thomas Fantôme, le directeur de la CNAM, a indiqué que les parties étaient arrivées à un « projet conventionnel conforme aux points d’équilibre demandé par les syndicats ». Ces derniers ont jusqu’à fin mai pour valider et signer ce projet de convention ou le rejeter. Le syndicat MG France est suffisamment puissant et représentatif pour ratifier à lui seul ce nouvel accord. Nouvelle convention médicale La revalorisation de la consultation chez le généraliste devrait être mise en œuvre d’ici fin décembre 2024. La CNAM avait initialement proposé aux syndicats deux options : la première prévoyait un tarif à 28€ en décembre de cette année, avant de monter à 30€ en juillet 2025 ; le second scénario promettait une revalorisation directe à 30€ mais pas avant mars 2025. La CNAM a donc avancé le calendrier face à la grogne des médecins et l’impossibilité d’aboutir à une nouvelle convention. Le projet d’accord prévoit également des revalorisations pour les tarifs des spécialistes et des engagements collectifs pour l’accès aux soins. La consultation longue chez le médecin traitant devrait être tarifée à 60€ pour les patients de plus de 80 ans. Elle serait facturée une fois par an et par patient pour chacune des situations suivantes : dans les 30 jours après une sortie d’hôpital pour les consultations de déprescription pour les patients polymédiqués (plus de 10 médicaments consommés régulièrement) pour les demandes d’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA). La visite chez le généraliste pourrait grimper à 35€ pour les enfants de moins de 6 ans et à 30€ à partir de 6 ans. L’avis ponctuel d’un confrère spécialiste demandé par le médecin référent devrait aussi être facturé 60€. Sur ce dernier point, le syndicat MG France veut s’assurer que les spécialistes ne pourront utiliser cette consultation pour s’adresser les patients entre eux en court-circuitant le médecin traitant. Les mutuelles santé encore mises à contribution Les mesures contenues dans la nouvelle convention médicale coûteront 1,9 milliard d’euros sur cinq ans, dont 300 millions d’€ pris en charge par les organismes de complémentaires santé. Un montant qui vient alourdir les récents transferts de charge : augmentation du ticket modérateur appliqué sur les actes des chirurgiens dentistes de 30% à 40% depuis octobre dernier revalorisation de 1,5€ sur tous les tarifs de consultation en novembre dernier (comme indiqué plus haut). La pression est d'autant plus forte sur les organismes de complémentaire santé depuis le déploiement de la réforme 100% Santé depuis janvier 2021 : le dispositif supprime les restes à charge en dentaire (prothèses), optique (montures et verres de correction) et audiologie pour les assurés couverts par une mutuelle responsable. Il faut également ajouter la hausse annuelle des dépenses de santé (autour de +3%). Ces dernières années, les mutuelles et autres complémentaires santé sont davantage mises à contribution, ce qui explique en partie la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Les seniors subissent cette année un surcoût pouvant aller jusqu’à +30% !  

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Assurance de prêt : choisissez mieux le contrat, économisez plus !

La souscription à l’assurance emprunteur est une étape obligée pour toute personne négociant un crédit immobilier. Le marché est partagé entre les bancassureurs et les prestataires alternatifs. Le choix du contrat vous appartient même si la banque y met ses conditions. En sélectionnant le contrat adapté, vous pouvez réduire considérablement cette dépense imposée pour obtenir le financement de tout projet immobilier. Est-il obligatoire d’avoir une assurance pour un prêt immobilier ? Il n’est pas obligatoire d’un point de vue légal d'avoir une assurance pour un prêt immobilier. Cependant, les banques exigent la souscription à une assurance pour se protéger contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette assurance garantit la prise en charge des mensualités du prêt en cas d'impossibilité pour l'emprunteur de rembourser lui-même. Comment choisir son contrat d’assurance emprunteur ? Les garanties de l’assurance de prêt immobilier Le contrat d’assurance emprunteur repose sur des garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), auxquelles s’ajoutent des garanties facultatives définies par la banque en fonction de votre profil et de votre projet immobilier. Les garanties invalidité et incapacité de travail sont généralement requises dans le cadre de l’achat de la résidence principale, elles sont optionnelles pour un investissement locatif. La garantie perte d’emploi est elle aussi optionnelle, et rarement souscrite car onéreuse et réservée aux seuls emprunteurs en CDI. Il ne vous est pas possible de choisir les garanties assurance emprunteur. Cette prérogative est laissée à la banque : cette dernière doit vous indiquer la couverture minimale requise pour octroyer le financement dans la fiche standardisée d’information (FSI). Vous êtes en revanche libre d’aller au-delà pour renforcer votre protection. Le libre choix de l’assurance emprunteur Les emprunteurs bénéficient d’un droit fondamental, celui de choisir librement leur assurance de prêt. Cette mesure introduite par la loi Lagarde de 2010 permet aux emprunteurs de refuser l’assurance proposée par la banque et de préférer une offre alternative à garanties au moins équivalentes, et ce, dès la souscription du prêt ou dans le cadre de la loi Lemoine lors d’un changement de contrat. Cette législation vise à favoriser la concurrence entre les assureurs, encourageant ainsi l'émergence de contrats plus compétitifs en termes de prix et de garanties. Les emprunteurs ont ainsi la possibilité de comparer les offres, de choisir celle qui correspond le mieux à leurs besoins et à leur situation, mais aussi de réaliser des économies significatives sur le coût total de leur prêt. À garanties équivalentes, une assurance groupe bancaire est entre deux à quatre fois plus chère qu’un contrat individuel souscrit auprès d’un assureur concurrent. Les étapes pour choisir son assurance emprunteur Pour choisir votre contrat d'assurance de prêt immobilier, il est conseillé de procéder comme suit :     Comparer les offres : Comparez les différentes offres disponibles sur le marché en vous aidant de la FSI. Vous pouvez utiliser des comparateurs en ligne plutôt que demander des devis auprès de plusieurs assureurs.     Évaluer les garanties : Vérifiez les garanties incluses dans chaque contrat d'assurance. Assurez-vous qu'elles correspondent à vos besoins et à ceux de votre prêt immobilier. Les garanties principales à considérer sont le décès, l'invalidité et l’incapacité.     Analyser les exclusions : Faites attention aux exclusions de chaque contrat, c'est-à-dire les situations dans lesquelles l'assurance ne s'applique pas. Assurez-vous de comprendre les conditions dans lesquelles vous seriez couvert ou non.     Vérifier les modalités de paiement : Examinez les modalités de paiement des primes d'assurance. Certains contrats proposent des primes fixes, calculées sur le capital initial, tandis que d'autres appliquent des primes calculées sur le capital restant dû.     Prendre en compte le coût : Comparez les primes d'assurance pour trouver un contrat offrant un bon rapport qualité-prix. N'oubliez pas de prendre en compte le coût total de l'assurance sur la durée de votre prêt, mais également au bout de 8 ans (obligation d’information présente dans tous les contrats) si jamais vous décidiez de revendre avant le terme du prêt. Le coût de l'assurance est en effet calculé sur le capital initial ou sur le capital restant dû.     Se renseigner sur la procédure de résiliation : Assurez-vous de comprendre les conditions de résiliation de votre contrat d'assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous avez le droit de résilier et de changer d'assurance à tout moment sans attendre la date d’échéance. En suivant ces étapes et en prenant le temps de comparer les différentes offres, vous pourrez choisir le contrat d'assurance emprunteur qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière. Vous pouvez aussi faire appel aux services d’un courtier en assurance de prêt immobilier pour gagner du temps et bien appréhender l’étendue des garanties, ainsi que toutes les subtilités du contrat (exemple avec les exclusions de garanties). Quelle est l’assurance prêt immobilier la moins chère ? Le coût de l’assurance dépend :  du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, pratique sportive, fumeur ou non-fumeur),  des caractéristiques de son prêt immobilier (nature, durée, montant),  des garanties souscrites et de leur niveau. Une assurance de prêt coûte en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier. Ce coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) : cet indicateur représente la part de l’assurance dans le coût global du crédit, lui-même exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), et permet de comparer les offres. Il est obligatoirement renseigné dans la FSI.  Le TAEA se calcule en faisant la différence entre le TAEG et le TAEG hors assurance. Le TAEA était le seul et unique indicateur qui permet d'analyser les différents éléments d'une simulation de crédit émise par la banque.  On l’a vu plus haut : les assurances concurrentes de celles présentées par les banques sont bien moins chères. En choisissant l’assurance groupe bancaire, vous courrez le risque de payer le prix fort. Exemple : Vous avez entre 25 et 35 ans, êtes non-fumeur et en bonne santé. Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance bancaire au taux de 0,34% (taux moyen). L’assurance vous coûte 57€ par mois, soit un total de 13 600€. En déléguant l’assurance auprès d’un prestataire alternatif, vous décrochez un contrat au taux de 0,09%, soit une cotisation de 15€/mois pour un total de 3 600€ : vous avez économisé 10 000€. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’importance de changer d’assurance au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En négociant au mieux l’assurance, vous préservez votre pouvoir d'achat en réduisant cette charge de plusieurs centaines voire milliers d’euros sur la durée du crédit. La délégation d’assurance vous est acquise tout au long de la durée de remboursement. Grâce à la loi Lemoine, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans date d’échéance à respecter ni engagement minimum de souscription. C’est d’ailleurs l’option choisie par la grande majorité des emprunteurs, car le libre choix du contrat est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de prêt en raison de l’illégale pression des banques en assurance emprunteur. Vous disposez de 2 lois pour réduire le coût de l’assurance emprunteur :  la loi Lagarde relative au libre choix du contrat la loi Lemoine pour changer en cours de prêt. Faites valoir vos droits pour payer votre assurance de prêt au juste prix, avec des garanties sur-mesure.

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Mutuelle santé : quel est l’impact des 4 réformes sur votre contrat ?

La santé demeure une priorité fondamentale pour chacun d’entre nous. Les évolutions législatives de ces dernières années ont considérablement remodelé les termes de votre contrat de mutuelle santé et les modalités de résiliation de votre couverture. Quel que soit votre statut professionnel - salarié, auto-entrepreneur, demandeur d'emploi ou retraité – il est essentiel de bien comprendre l’étendue des réformes sur les complémentaires santé pour optimiser votre protection. Réforme des contrats responsables en 2005 Créée par la loi du 13 août 2004 et réformée en 2015, la mutuelle dite solidaire et responsable a pour finalité d’inciter les patients à respecter le parcours de soins coordonnés afin d’optimiser leurs remboursements. Dès lors que le contrat respecte le cahier des charges réglementaire, il est soumis à une taxe de solidarité additionnelle (TSA) au taux réduit de 13,27%, contre 20,27% pour les contrats non responsables. Environ 95% des contrats de complémentaire santé proposés sur le marché sont solidaires et responsables, qu’ils soient collectifs ou individuels. Cela ne doit pas occulter l’importance de mettre les offres en concurrence pour bénéficier d’un tarif compétitif et de garanties adaptées à sa situation. Il y a deux conditions pour qu’une mutuelle soit solidaire : La souscription n’est pas conditionnée à un questionnaire de santé : chacun, quel que soit son état de santé, peut être couvert par une mutuelle solidaire. À âge égal, le tarif de la mutuelle est le même quel que soit l’état de santé de l’assuré. Pour qu’elle soit qualifiée de responsable, la mutuelle doit appliquer un cahier des charges qui propose un panier minimum de soins et encadre le remboursement des dépenses de santé, via notamment des minimas et des plafonds : prise en charge du ticket modérateur, c’est-à-dire de la différence entre le tarif de convention et le remboursement de la Sécurité Sociale remboursement du forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation limitation de la prise en charge des dépassements d’honoraires des médecins non adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) remboursement de 2 actes de prévention application de la réforme 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire (prothèses), optique et aides auditives (voir plus bas) application du tiers payant. Le contrat responsable ne rembourse pas les franchises médicales ni la participation forfaitaire. Le but affiché, garantir un meilleur remboursement aux assurés, n’est malheureusement pas atteint. Diverses études révèlent que ces mesures n'ont pas réussi à réduire les dépassements d'honoraires. En réalité, le plafonnement des garanties a entraîné une augmentation des frais restant à la charge des assurés : +19% pour les consultations chez les médecins généralistes et +130% pour les spécialistes, y compris les chirurgiens et les anesthésistes (selon une étude réalisée par le cabinet de courtage Mercer en novembre 2016). Il y a eu notamment un effet d’aubaine du côté des médecins de secteur 1 à adhérer à l’OPTAM pour pratiquer des dépassements d’honoraires. Mutuelle collective obligatoire en 2016 Suite à l’Accord National Interprofessionnel (ANI) de janvier 2013, la loi de sécurisation de l’emploi votée dans la foulée adopte la généralisation de la couverture santé complémentaire à l’ensemble des salariés du secteur privé. Depuis le 1er janvier 2016, toutes les entreprises doivent proposer une mutuelle collective à adhésion obligatoire à tous leurs employés, quels que soient la taille de l’entreprise et le statut de l’employé (cadre, non cadre, ouvrier, dirigeant). La mutuelle entreprise est un contrat qui répond aux obligations réglementaires du contrat responsable et solidaire. Cela permet à l’employeur de bénéficier d’avantages fiscaux et sociaux. L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation. Le salarié ne peut pas choisir les garanties mais selon le contrat collectif, il peut les renforcer moyennant un surcoût de prime entièrement à sa charge. Dans la plupart des cas, les ayants droit (conjoint, enfants) peuvent profiter de la couverture collective. Certaines situations permettent toutefois de refuser d’adhérer au régime de la mutuelle entreprise : les personnes couvertes par un contrat collectif en tant qu’ayant droit les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les salariés en CDD ou en mission de moins de 3 mois, à temps partiel, sous réserve d’être couvert par un contrat individuel les apprentis si la cotisation équivaut au moins à 10% du salaire brut. Les organismes complémentaires se sont rués sur la mutuelle entreprise compte tenu de l’ampleur du marché, quitte à être aujourd’hui déficitaires sur ce segment. Ils compensent sur le marché de la mutuelle individuelle qui concerne tous les autres profils, à savoir les seniors, les étudiants, les fonctionnaires et les personnes au chômage. C’est une des multiples raisons pour lesquelles on assiste à une hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024.  Résiliation infra-annuelle en mutuelle santé en décembre 2020 Depuis le 1er décembre 2020, les assurés ont la liberté de résilier un contrat de complémentaire santé jugé inadapté ou onéreux après une année minimum de souscription. Comme les assurances auto et habitation, la mutuelle santé devient résiliable à tout moment, sans devoir se référer à un calendrier (loi Chatel), également sans motif ni pénalités. La résiliation infra-annuelle en complémentaire santé permet à chaque assuré de dénoncer un contrat trop cher et/ou mal adapté à ses besoins selon une procédure simplifiée, après un an d’engagement. Depuis le 1er juin 2023, il est possible de résilier sa mutuelle santé en 3 clics directement sur le site du prestataire. La résiliation infra-annuelle a entraîné une volatilité accrue des contrats. Dans son bilan annuel, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) observe un bond de +20% de résiliations à l’initiative de l’assuré entre 2020 et 2021, la moitié étant effectuée par des assurés ayant plus de 62 ans, notamment des jeunes retraités anciens salariés qui ont bénéficié de la portabilité de leur ancien contrat collectif dont les tarifs sont plafonnés durant 3 ans. Toutefois, le renforcement de la concurrence n’a pas enclenché de cercle vertueux s’agissant des tarifs. Et pour cause. Les dépenses de santé n’ont cessé d’augmenter en raison de la crise sanitaire (Covid) et de l’inflation, auxquelles s’ajoutent le désengagement de l’Assurance maladie sur certains postes de soins et la mise en œuvre du 100% Santé. En 2024, les seniors subissent une hausse tarifaire pouvant aller jusqu’à 30%. Réforme 100% Santé en 2021 Promesse du candidat Macron, la réforme du 100% Santé est totalement opérationnelle depuis le 1er janvier 2021. Trois postes de santé sont ciblés, 3 postes jusque-là peu remboursés par l’Assurance maladie : les prothèses dentaires (couronnes, dentiers, bridges) les lunettes de vue (monture et verres toutes corrections) les aides auditives. Tous les assurés couverts par une mutuelle solidaire ou une CSS bénéficient du remboursement intégral de leurs équipements après intervention de la Sécu. Chacun est cependant libre de choisir d’autres équipements en dehors de l’offre 100% Santé ; la prise en charge par la mutuelle dépend alors du niveau de garanties, ce qui implique des restes à charge plus ou moins importants. L’impact de la réforme est surtout très marqué en audiologie : la part des aides auditives vendues au tarif sans reste à charge est passée de 13% à 40% entre 2019 et 2021. Un rapport de la Cour des Comptes publié en 2022 indique que le dispositif permet une nette amélioration de l’accès financier à des soins onéreux, mais que son coût est difficile à maîtriser. Sans nul doute, la réforme a contribué à l’augmentation des tarifs des mutuelles santé, les organismes étant davantage sollicités.