Crédit immobilier : n'oubliez la taxe foncière dans votre montage financier !


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Pour devenir propriétaire, rares sont les emprunteurs à prendre en compte les frais annexes autres que ceux liés au crédit immobilier. Les taxes appliquées au niveau local sont oubliées et il en est une qui peut très nettement augmenter le coût d'un financement immobilier. Selon une étude du courtier Meilleurtaux relayée par le magazine Capital, la taxe foncière équivaut en moyenne à une mensualité supplémentaire par an.

La taxe foncière : son poids dans un financement immobilier

Pour les acheteurs immobiliers, la taxe foncière n'est pas la préoccupation première lors du montage financier. Elle est pourtant à un paramètre à prendre en compte dans le calcul du budget annuel, car elle vient alourdir la dette. Le courtier Meilleurtaux s'est intéressé au poids de la taxe foncière sur un crédit immobilier. Sur la base d'un logement de 70m2 financé par un emprunt au taux brut de 1,30%, cet impôt local va gonfler la dette mensuelle de 120€ en moyenne, ce qui revient à rehausser le taux d'emprunt à 2,10% ! En moyenne, dans les 20 plus grandes villes de France concernées par cette étude, la taxe foncière ajoute 1,1 mensualité de crédit sur un an, "une version négative du 13ème mois" selon Meilleurtaux.

Dix villes affichent un poids de la taxe foncière supérieure à la moyenne. Il va de 1,3 mensualité de crédit pour Reims et Montpellier à 2 mensualités et plus pour Le Havre, Saint-Etienne et Nîmes. Dans cette commune, l'augmentation de la dette mensuelle imputable à la taxe foncière fait grimper le taux d'emprunt à 3,10% ! Dans les villes où le marché immobilier est cher, l'incidence de la taxe foncière est plus modérée. À Paris, la taxe représente 20% de la mensualité, soit en équivalence de taux d'emprunt de 1,50% contre 1,30%.

La taxe foncière : toujours due par le propriétaire

Contrairement à la taxe d'habitation sur la résidence principale supprimée pour la majorité des ménages, la taxe foncière continue d'être prélevée une fois par an par les communes et les départements. Tous les propriétaires immobiliers y sont assujettis, mais l'administration fiscale tolère trois exceptions : en sont exonérés les logements neufs pendant 2 ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux, les logements économes en énergie durant 5 ans sous conditions, ainsi que les constructions neuves à usage de résidence principale pendant 10 ans quand elles ont été financées à plus de 50% par des prêts aidés par l'Etat.

Le principe de la taxe foncière est pour le moins pervers, car son calcul est indexé sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier, que celui-ci soit loué ou... occupé par son propriétaire. La base imposable correspond environ à la moitié du revenu locatif annuel hypothétique, multipliée par le taux d'imposition fixé par la commune. Cette taxe dépend ainsi de la surface du logement, de son niveau de confort et de sa situation géographique.

La taxe foncière : à géométrie variable

Les valeurs locatives cadastrales n'ont pas changé depuis 1970 ! Dans son rapport de 2017, la Direction générale des finances publiques a relevé des écarts significatifs entre les valeurs appliquées et les valeurs réelles, raison pour laquelle une réforme complète des valeurs cadastrales est prévue dans la loi de finances 2020. Pour rectifier des valeurs locatives trop faibles, les collectivités locales n'ont pas hésité à augmenter le taux d'imposition, d'où les fortes disparités entre les communes.

Un coefficient de revalorisation de la valeur locative est toutefois appliqué chaque année au niveau national et en 2019, l'administration a eu la main lourde : +2,2%, un record depuis 2009. Avec la future réforme qui prévoit l'actualisation des valeurs locatives sur 3 ans à compter de 2023, il faut s'attendre à une explosion de la taxe foncière, d'autant que les collectivités ne peuvent plus compter sur la taxe d'habitation.

Selon une étude de la Direction Générale des Collectivités Locales, la taxe sur le foncier bâti a augmenté en moyenne de 3,1% par an et par habitant depuis 2011, soit un bond de 30% en moins de 10 ans. Cette hausse est davantage liée à l'augmentation des prix des valeurs cadastrales (+1,9% par an) que de celle des taux appliqués par les collectivités (+1,2% par an). Mais d'une commune à l'autre, l'écart d'imposition peut être très important. Sur les 40 plus grandes villes de France, le taux d'imposition des communes et de leurs groupements pour l'année 2019 allait de 8,01% (Boulogne-Billancourt) à 36,73% (Grenoble).

Source Capital

Publié par Astrid Cousin le

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