Crédit immobilier : les banques dans le viseur de la Banque de France

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Après le Haut Conseil de Sécurité Financière, c'est au tour de la Banque de France de recadrer les banques françaises. À l'occasion de la présentation des vœux de nouvelle année, le gouverneur de l'institution a vertement tancé les établissements, les appelant à modifier leurs pratiques d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers.

Des dérives condamnées par la Banque de France

Les conditions d'emprunt vont-elles se durcir en 2020 ? Ceux qui portent un projet immobilier risquent de pâtir du récent discours de François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France (BdF). Mardi dernier, face aux banquiers, il n'a pas mâché ses mots pour exprimer ses inquiétudes quant à la politique d'octroi des crédits immobiliers, mettant en garde les établissements bancaires contre une éventuelle tentation d'accorder des financements à des ménages dont les critères de solvabilité seraient en-deçà des normes requises. Il a tout simplement fustigé une tendance observée ces dernières années en matière de distribution de crédits à l'habitat et parlé de "dérives" qui "doivent s'arrêter" et "des comportements" qui "doivent changer, vite".

Depuis plusieurs mois, les autorités s'inquiètent d'une possible surchauffe du crédit immobilier. Courant décembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière, placé sous l'égide du ministère des Finances, avait émis officiellement des recommandations visant à plafonner le taux d'endettement et la durée de remboursement des crédits. Les banques ont pour consigne de limiter le taux d'effort à 33% et la durée d’emprunt au maximum à 25 ans, et de ne jamais s'écarter de ce principe sauf à la marge pour octroyer des prêts aux ménages primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale. François Villeroy de Galhau enfonce le clou et insiste pour que ces recommandations "s'appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier". 

La menace d'une augmentation de capital

Si les banques rechignent à rentrer dans le rang, le gouverneur de la BdF menace de prendre des mesures et de passer "à une surcharge en capital pour les prêts non conformes". En cause les pratiques de tarification des crédits immobiliers. Dans un environnement de taux bas, "les marges doivent être suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers"

L'année 2019 aura été exceptionnelle en termes de transactions (plus d'un million dans l'immobilier ancien) et de production de crédits (250 milliards d'euros distribués en 2019 et un encours global de plus de 1 000 milliards d'euros). En dépit d'une hausse notable des prix des logements, les Français se sont rués sur la pierre grâce à des taux d'intérêts à des niveaux bas inégalés (autour de 1% sur 20 ans hors assurance). Ces conditions historiques ont permis à des ménages modestes de franchir le pas du premier achat en s'endettant sur des longues durées (25 ans et plus), au risque d'être fragilisés financièrement. Pour compenser la contraction des marges compte tenu des taux bas, les banques, plus que jamais engagées dans une guerre commerciale, tablent sur les volumes. Les prêts d’une durée supérieure à 25 ans ont augmenté de 5% en quatre ans. Pour la BdF, s’endetter si longuement intensifie les risques de défaut de paiement, les Français « doivent pouvoir sainement, paisiblement, financer leurs acquisitions, sans courir de risques pour l’avenir ».

La France est le pays de la zone euro où la distribution de prêts est la plus forte. 2020 devrait pourtant freiner la tendance. Les taux d'intérêts ne baisseront plus ou de façon minime, et au regard des prix des logements, la demande devrait se tarir. Le marché de l'immobilier est en passe de se stabiliser et l'euphorie passée devrait laisser place à une légère gueule de bois, comme un lendemain de fêtes.

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Choix mutuelle santé senior : les 4 questions à se poser

À l’approche de la retraite, vous vous interrogez sur votre couverture santé complémentaire. En tant que salarié, est-il judicieux de conserver ma mutuelle entreprise ? Les options individuelles ne sont-elles pas préférables ? Comment choisir la mutuelle senior qui répond à mes besoins et à mon budget ? Magnolia.fr vous aide à trouver la mutuelle senior adaptée la plus compétitive. Puis-je conserver ma mutuelle entreprise ? Tout salarié qui quitte l’entreprise pour partir à la retraite a le droit de conserver le bénéfice de la mutuelle collective. Pour rappel, depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé, quelle que soit sa taille, doit proposer une mutuelle à adhésion obligatoire à l’ensemble de ses salariés (sauf exceptions prévues par la loi). Quand vous faites valoir vos droits à la retraite, vous pouvez, dans un délai de six mois après la fin du contrat de travail, demander à l’assureur le maintien de la mutuelle entreprise. Cette possibilité comporte des conditions qui ne la rendent pas avantageuse : Pour la première année, l’assureur maintient les mêmes tarifs que ceux applicables aux salariés actifs, mais vous ne bénéficiez plus de la participation de votre employeur (au moins 50% de la cotisation). La deuxième année, l’assureur peut augmenter les tarifs de 25%. Les tarifs peuvent augmenter de 50% la troisième année. Les garanties du contrat individuel sont identiques à celles du contrat collectif. L’assureur peut refuser le maintien de la couverture aux ayants droit (enfants, conjoint). Non seulement vous supportez l’intégralité de la cotisation, avec une forte majoration au fil du temps, mais la couverture reste la même, sans tenir compte de l’évolution de vos besoins de santé. Quels sont mes besoins de santé ? La mutuelle individuelle s’avère une meilleure option pour être protégé selon vos besoins. On enfonce une porte ouverte en disant que les problèmes de santé augmentent avec l’âge. Les mutuelles seniors sont adaptées à la problématique des assurés de plus de 55 ans. Pour sélectionner la formule qui vous apportera une protection optimale, il faut au préalable analyser vos besoins. Les postes essentiels Faites le point sur vos antécédents médicaux et votre consommation d’actes et produits de santé. Il y a 2 postes essentiels sur lesquels porter toute votre attention : la médecine de ville : consultations, pharmacie, imagerie et biologie médicales, auxiliaires médicaux, si ces dépenses sont courantes en raison d’un besoin de suivi régulier, il faudra opter pour une garantie renforcée dont le niveau de remboursement est supérieur à 100% (sur la base du tarif conventionné). l’hospitalisation : l’Assurance Maladie prend en charge 80% des soins hospitaliers (jusqu’à 100% pour les personnes en affection de longue durée ou ALD), sur la base du tarif opposable. Malgré ces taux élevés, les frais à votre charge deviennent rapidement élevés. Une mutuelle efficace va rembourser le ticket modérateur et les dépassements d’honoraires, ainsi que les prestations de confort (chambre individuelle, télévision, téléphone, lit accompagnant). Après 55 ans, les besoins ne s’arrêtent pas à ces deux postes. Prothèses dentaires, lunettes de vue et aides auditives sont des dépenses courantes chez les seniors. Mal remboursées par la Sécu, elles font l’objet d’une prise en charge optimale depuis la réforme 100% Santé (voir plus bas). Les options intéressantes Les seniors sont souvent adeptes des médecines douces, ces thérapies alternatives qui peuvent compléter un traitement de médecine allopathique (naturopathie, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, acupuncture, réflexologie, hypnose, médecine ayurvédique, pédicurie-podologie, etc.). Les mutuelles seniors prévoient une prestation médecine douce sous forme de forfait annuel ou de tarif à la séance avec plafonnement du nombre de séances par an. Attention à la liste des pratiques remboursées dans les conditions générales du contrat. Les meilleures mutuelles seniors proposent des prestations complémentaires : chirurgie réfractive des yeux vaccins prévention et dépistages services d’assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (portage des repas et des médicaments, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie) assistance juridique accès aux réseaux de soins en optique, dentaire et audiologie forfaits ou bonus au-delà de la première année de souscription tarifs préférentiels pour une souscription en couple. Combien coûte une mutuelle senior ? Le coût d’une mutuelle dépend de plusieurs facteurs : votre âge qui détermine le niveau de risques ; le niveau de garanties souscrit, qui détermine le montant potentiel des prestations par poste de santé ; votre lieu de résidence : les tarifs de mutuelle santé diffèrent d’un département à l’autre en fonction de l’offre de santé et de la pratique plus ou moins étendue des dépassements d’honoraires. Une mutuelle senior coûte au bas mot 100€ par mois pour une formule classique. Les tarifs de mutuelle santé augmentent inévitablement chaque année en lien avec la hausse structurelle des dépenses de santé, des décisions des pouvoirs publics en matière de santé, de l’inflation et des taxes applicables sur les contrats. On assiste à une hausse historique des tarifs de mutuelle santé pouvant aller jusqu'à 30% en 2024. Comment bénéficier d’une mutuelle senior compétitive ? Comparer les offres de mutuelle santé Une mutuelle santé est un produit cher qui doit être mis en concurrence. Grâce à un comparateur de mutuelle senior, vous accédez aux offres les plus compétitives du marché. Il vous suffit de renseigner quelques données personnelles et d’indiquer le niveau des garanties pour recevoir plusieurs devis en adéquation avec vos besoins et votre budget. Choisissez une mutuelle qui présente plusieurs niveaux de garanties afin de s’adapter à vos besoins poste par poste. Les meilleures formules offrent la possibilité de changer de niveau de garantie selon l’évolution de vos besoins. La prime est alors ajustée en conséquence. Une mutuelle solidaire et responsable Optez toujours pour un contrat dit solidaire et responsable. Ce type de mutuelle ou d’assurance santé complémentaire respecte un cahier des charges précis : pas de questionnaire médical remboursement intégral du ticket modérateur (différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu) dans le respect du parcours de soins coordonnés remboursement intégral du forfait journalier hospitalier, quel que soit le nombre de jours tiers payant application de la réforme 100% Santé : aucun reste à charge après intervention de la Sécu et de la mutuelle sur les dépenses d’optique (lunettes de vue), dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et les aides auditives pour tout appareillage sélectionné dans le premier panier. prise en charge encadrée des dépassements d’honoraires. Les contrats solidaires et responsables représentent plus de 90% des offres du marché et sont assujettis au taux normal de TSA (Taxe de Spéciale Additionnelle), soit 13,27%, contre 20,27% pour les contrats non responsables. La Complémentaire Santé Solidaire Si vos revenus sont modestes ou très modestes, vous êtes peut-être éligible à la CSS (Complémentaire Santé Solidaire), un dispositif qui remplace la CMU-C (Couverture maladie universelle complémentaire) et l’ACS (Aide à la Complémentaire Santé) depuis novembre 2019. Selon le niveau de vos ressources et de votre âge, vous bénéficiez d’une mutuelle gratuitement ou moyennant une faible participation. Si vos revenus excèdent de 35% les plafonds donnant droit à la CSS gratuite, le montant de la participation financière est de 25€ si vous avez entre 60 et 69 ans et de 30€ à partir de 70 ans. La CSS est un contrat responsable, que vous pouvez choisir parmi une liste agréée par les pouvoirs publics (sur le site Ameli). N’hésitez pas à demander conseil à un courtier en mutuelle santé. Cet expert vous aidera à bien appréhender l’étendue de garanties et à choisir le contrat qui vous convient le mieux au tarif le plus avantageux.

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Assurance emprunteur : les 6 facteurs qui augmentent son coût

La souscription à une assurance emprunteur conditionne l’octroi d’un crédit immobilier. Cette couverture a pour objectif de rembourser tout ou partie des mensualités en cas d’accidents de la vie qui affecteraient votre capacité financière. Son coût dépend de divers facteurs, tels que l’âge et l’état de santé. Magnolia.fr vous détaille tous les critères qui peuvent grossir le coût de votre assurance de prêt immobilier. L’importance de l’assurance emprunteur La souscription à une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, mais aucune banque n’acceptera de prêter sans se prémunir contre les défauts de paiement. La première des garanties est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance emprunteur qui intervient dans des circonstances très précises : décès dépendance à 100% incapacité due à un arrêt de travail   invalidité à partir d’un taux de 33% éventuellement perte d’emploi. En cas de survenance d’un sinistre couvert par la garantie concernée, l’assurance se substitue à l’emprunteur et rembourse à la banque les mensualités à hauteur des conditions souscrites, et de la quotité si le crédit repose sur deux personnes. Si l’emprunteur décède, ses ayants droit sont déchargés de la dette, le capital restant dû étant versé à la banque. Protection pour l’emprunteur et le prêteur, l’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût global d’un crédit immobilier. Les caractéristiques du prêt (nature, montant, durée) influencent son coût, mais aussi et surtout le profil de l’emprunteur. Les critères qui déterminent le coût de l’assurance emprunteur La tarification en assurance emprunteur dépend principalement du niveau de risques incarné par l’assuré. Sur la base des informations déclarées dans le formulaire de souscription, l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, va donner une réponse et en cas d’acceptation, appliquer un tarif approprié. L’âge C’est le premier élément majeur dont tient compte l’assureur. Plus vous êtes âgé, plus chère sera l’assurance de prêt en raison des risques accrus de mortalité et de maladie. Les taux d’assurance débutent autour de 0,10% pour un jeune emprunteur entre 25 et 35 ans, et vont au-delà de 1% pour une personne de 65 ans ou plus (taux sur la base du capital emprunté). L’IMC Dans le questionnaire de santé assurance emprunteur, vous renseignez votre poids et votre taille, ce qui permet à l’assureur de calculer votre IMC (Indice de Masse Corporelle). Si l’IMC est compris entre 25 et 30, vous êtes en surpoids, et à partir de 30, en situation d’obésité. Le surpoids et a fortiori l’obésité augmentent les risques de maladie et peuvent induire des surprimes d’assurance emprunteur, voire des exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les risques de santé Vos antécédents et votre état actuel de santé conditionnent la réponse de l’assureur et la tarification. Vous avez pour obligation de déclarer votre historique de santé, sans rien omettre ni faire de fausse déclaration ; à défaut, vous ne serez pas indemnisé ou le contrat sera frappé de nullité, que le sinistre soit ou non en lien avec le risque non déclaré. En cas de risques accrus, l’assureur va demander des examens complémentaires (bilan de santé, ECG, analyses de sang, test d’effort, etc.) pour affiner sa décision. Vous pouvez bénéficier de la convention Aeras si vous souffrez d'une pathologie chronique ou grave qui vous empêche d'accéder à l'assurance à des conditions standards. Important : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€, remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. L’assureur ne peut rechercher aucune donnée de santé si ces deux conditions sont respectées. Vous êtes par ailleurs éligible au droit à l'oubli si vous êtes guéri d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans : vous n'avez pas à déclarer votre ancienne maladie à l'assureur passé ce délai après la fin du protocole thérapeutique. Le tabagisme Inutile de s’appesantir sur les risques de santé liés à la consommation de tabac. Si vous êtes fumeur, vous allez payer votre assurance emprunteur jusqu’à deux fois plus cher qu’un non-fumeur. Que ce soit une cigarette occasionnelle, une ou 20 par jour, vous devez indiquer que vous fumez dans le formulaire de souscription. Cela concerne la cigarette, le cigare, la pipe, mais aussi la vapoteuse. Certains assureurs modulent leur réponse en fonction du niveau de consommation. Généralement, un test cotinine est demandé pour les prêts d’un montant élevé. Si vous n’avez jamais fumé ou que vous avez arrêté depuis au moins 24 mois, vous êtes considéré comme non-fumeur. La profession L’exercice d’un métier à risques va peser sur le coût de l’assurance de prêt. Les militaires, les agents de sécurité, les policiers et gendarmes, les ouvriers du bâtiment, les marins-pêcheurs, ou encore les personnes qui manipulent des produits dangereux ou toxiques présentent des risques importants d’accidents et de maladies professionnelles qui justifient des surprimes et nécessitent le plus souvent un contrat spécifique parfaitement adapté à la problématique. Les pratiques dangereuses Dernier facteur qui influence le coût de l’assurance emprunteur, la pratique d’un sport ou d’un loisir à risques élevés de blessures ou d’accidents. La liste des sports considérés comme dangereux en assurance de prêt est longue et varie d’un assureur à l’autre. On y retrouve généralement les sports de combat, le parachutisme, le parapente, l’escalade, le kite, le surf, la voltige aérienne, la plongée sous-marine, les sports automobiles. L’activité doit être déclarée dans le formulaire, hormis les initiations et les baptêmes. La pratique à titre professionnel implique un contrat spécifique. Comment choisir son assurance emprunteur ? L’assurance représente le deuxième coût après les intérêts d’emprunt, une dépense importante que vous pouvez heureusement maîtriser. La réglementation prône le libre choix du contrat d’assurance de prêt immobilier. Vous avez deux options : Souscrire à l’assurance de votre banque Adhérer à une offre concurrente qui présente une équivalence de garanties avec le contrat bancaire. Avec une assurance déléguée, vous pouvez réduire la dépense jusqu’à 60%. Grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous accédez aux meilleurs contrats alternatifs du marché et pouvez sélectionner celui qui correspond à vos besoins au prix le plus bas. Ce principe de libre choix s’entend sur toute la durée de remboursement de votre crédit. La loi Lemoine a en effet introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt financier de substituer votre assurance bancaire par une formule externe plus compétitive.

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Crédit immobilier : les banques pourront-elles lâcher du lest en 2024 ?

Selon une information du journal Les Échos, le ministre de l’Économie Bruno serait prêt à assouplir les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il s’est dit favorable à une proposition de réforme initiée par une vingtaine de députés visant à laisser les banques accorder des crédits selon leurs propres critères en toute sécurité. En parallèle, la Banque de France encourage les Français à « tester leur banquier » pour obtenir le financement d’un projet qui est souvent celui d’une vie. Faciliter l’accès au crédit immobilier en 2024  Édictées fin 2019 avant la crise sanitaire, les règles du HCSF rigidifient la distribution de crédits immobiliers, entraînant dans leur sillage une crise sans précédent. Mises en place pour éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier qui aurait potentiellement provoqué le surendettement de ménages emprunteurs et un déséquilibre pour les banques, ces normes doivent s’appliquer de manière stricte, les prêteurs étant passibles de sanctions si ils y dérogent hors de la marge de flexibilité admise. Rappel des règles du HCSF Placé sous l’égide du ministère de l’Économie et des Finances, le HCSF est chargé de veiller à la stabilité financière en France et de conduire la politique macroprudentielle en collaboration avec les institutions européennes. La faiblesse des taux d’intérêts entre fin 2016 et fin 2019 a dynamisé le marché du crédit immobilier, et permis à bon nombre de ménages d’accéder à la propriété en s’endettant parfois sur des durées très longues pouvant aller jusqu’à 35 ans. Le régulateur met fin à ces dérives en instaurant des règles visant l’encadrement de la distribution des prêts à l’habitat : Le taux d’endettement ou taux d’effort est d’abord limité à 33% des revenus nets en janvier 2020, puis à 35% assurance comprise, à partir de janvier 2021. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien sous condition de travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans. Ces normes sont juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Impossible pour elles de s’en affranchir, sauf à la marge : 20% de leur production de crédits peuvent être octroyés à leurs propres conditions, à destination principalement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. Maigres mesures pour relancer le marché immobilier Le montant total des prêts à l’habitat a chuté de 40% sur un an en 2023 et le début de l’année n’a pas inversé la tendance, bien au contraire. Le marché enregistre une baisse record des crédits accordés en janvier 2024. La sonnette d’alarme a pourtant été tirée il y a de longs mois par les professionnels du crédit et de l’immobilier, notamment les courtiers qui n’ont eu de cesse d’alerter les autorités financières de l’émergence d’une crise du logement. Le marché a eu droit à 3 mesures cosmétiques de la Banque de France : Le différé d’amortissement jusqu’à 27 ans dans l'ancien est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente à au moins 10% du montant du prêt et non plus 25%. Le calcul du taux d’endettement se fait hors éventuelles charges d’intérêts d’un prêt relais. La possibilité de réexamen d'une demande de prêt refusée, sous réserve que le taux d’endettement respecte la norme. Plus tôt courant 2023, la marge de flexibilité avait été quelque peu modifiée pour favoriser l’investissement et sa mesure effectuée non plus sur un trimestre mais sur 9 mois. Rien de fort pour relancer la machine, comme en attestent les derniers chiffres de la production de crédits immobiliers. Prêter au-delà des 35% d’endettement C’est dans ce contexte contraignant installé depuis trop longtemps qu’une vingtaine de députés de la majorité présidentielle (Modem, Renaissance et Horizons) a déposé fin janvier dernier une proposition de loi visant à compléter deux dispositions applicables au HCSF, afin d’en limiter les insuffisances constatées : Intégrer des élus dans le HCSF (un député et un sénateur) pour une gouvernance plus démocratique Supprimer la doctrine sur le taux d’effort maximum pour les dossiers où il n’y a aucun risque d’endettement massif pour le ménage. Cette dernière proposition redonnerait aux banques leur pouvoir de décision, en leur permettant d’accorder des financements selon leurs propres critères dès lors que le ménage emprunteur dispose des capacités financières pour assumer un endettement au-delà de la norme. Elle redonnerait aussi sa place au reste à vivre, une notion dont ne tient pas compte le régulateur. Il est en effet incompréhensible de refuser un crédit en raison d’un taux d’effort outrepassant les 35% alors que le reste à vivre est suffisant voire très élevé. Bruno Le Maire s’est dit favorable à cette réforme du HCSF et le ministre en charge du Logement Guillaume Kasbarian a pour sa part admis la « regarder avec bienveillance ». Pas de pénurie d'offres : testez votre banquier ! De son côté, dans une récente interview sur l’antenne de France Info, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et membre du HCSF, affirme qu’il n’y a pas de problème d’offre de crédit. Selon lui, les banques seraient de nouveau prêtes à accorder des crédits, les difficultés du secteur ne se limitant pas aux conditions de financement. Faut-il comprendre que les banques étaient jusqu’à présent réticentes à prêter ? Le contexte monétaire s’est stabilisé ces dernières semaines en lien avec la maîtrise de l’inflation, et pourrait bénéficier d’une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne d’ici juin prochain. En témoigne le retour de la révision trimestrielle du taux d’usure, mensualisé entre février et décembre 2023 pour pallier les conséquences de la remontée brutale des taux d’emprunt. Les banques renouent enfin avec la profitabilité sur les nouveaux prêts après dix-huit mois de disette. Les chiffres très décevants de la production de crédits en janvier 2024 seraient dus à l’attentisme des Français, pour qui l’espoir d’une baisse des prix significative n’est pas le seul frein au passage à l’acte. Le gouverneur de la BdF les encourage à « tester leur banquier », car « les banques se sont remises en position de faire des crédits immobiliers ». Sur le terrain, les taux s’affichent en baisse depuis janvier, avec des valeurs actuelles sous les 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).