Combien vous coûte réellement votre crédit immobilier ?

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Vous avez trouvé l'appartement ou la maison de vos rêves, vient le moment de financer ce projet d'une vie. Souscrire un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts d'emprunt. Vous devrez ajouter d'autres frais incompressibles, comme l'assurance emprunteur, la garantie et toutes les dépenses annexes qui entrent dans le taux annuel effectif global, seul paramètre qui permet de comparer les offres.

La garantie

Pour chaque demande de crédit immobilier, la banque va chercher à minimiser les risques qu'elle prend à vous prêter la somme destinée à financer l'achat du bien. La garantie la plus connue est l'hypothèque, pourtant, elle est aujourd'hui la moins utilisée, parce qu'onéreuse pour l'emprunteur. En droit immobilier on dit que l'hypothèque est une sûreté réelle immobilière. La banque bénéficie d'un droit de saisie sur le bien immobilier en cas de défaut de paiement, et peut se payer grâce à la vente du bien faisant l'objet de l’hypothèque. Constituer une hypothèque requiert un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire, seul professionnel habilité. L'hypothèque s'efface automatiquement, sans formalité particulière, un an après le paiement de la dernière échéance. Le problème de cette garantie est son coût, constitué de frais divers perçus par le notaire pour son compte et le compte de l'État (frais notariés, taxes dues au Trésor Public, salaire du conservateur, débours, tva), soit, en moyenne, entre 2% et 3% du montant du prêt immobilier. Autre inconvénient de l'hypothèque : en cas de revente avant le terme du crédit, vous devez demander une mainlevée d'hypothèque, autre acte payant que seul le notaire peut effectuer.

Bon à savoir : le coût de l’hypothèque est moindre en cas de PTZ ou de prêt conventionné, car l’emprunteur est exonéré de taxe de publicité foncière.

L'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) est elle aussi une sûreté réelle, mais elle ne peut être utilisée que sur les biens anciens. Version allégée de l'hypothèque car elle évite de payer la taxe de publicité foncière, cette garantie permet à l'organisme de crédit de se rembourser via la saisie et la vente aux enchères du bien financé. Elle fait l'objet d'un acte notarié et coûte grosso modo entre 1% et 2% du montant du prêt. Elle s'éteint automatiquement sans engendrer de frais après remboursement intégral du crédit, et en cas de revente en cours de prêt, il faudra annuler l'IPPD par une demande payante de mainlevée.

Troisième de cette liste, la caution est la garantie la plus utilisée, et même recommandée par les établissements prêteurs qui la préfèrent aux autres garanties car elle repose sur la délégation du risque. Une société de cautionnement bancaire se porte garant et se charge de recouvrer la dette en cas de défaillance. Autre raison pour laquelle les banques "adorent" la caution est que l'organisme de cautionnement est soit leur propre filiale interne, soit Crédit Logement, un organisme détenu par l'ensemble des grandes enseignes bancaires. Il est donc difficile de négocier le coût, mais vous pouvez mettre les banques en concurrence, car la garantie requise est un élément de comparaison entre les offres de prêt.

Le cautionnement coûte en moyenne 1,5% du montant du prêt, et présente un atout que n'ont pas l'hypothèque et l'IPPD : en l'absence d'incident de remboursement, une partie de la somme est restituée en fin de prêt, soit 75% versés au titre du Fonds mutuel de garantie.

L'assurance emprunteur

Cette couverture est complémentaire de la garantie choisie parmi celles citées plus haut, mais son champ d’intervention est très différent. Elle entre en jeu si vous vous retrouvez dans l'incapacité de faire face au paiement des mensualités pour les raisons suivantes :

  • le décès,
  • la perte totale et irréversible d'autonomie,
  • l'incapacité et l'invalidité
  • éventuellement la perte d'emploi.

L'assurance de prêt est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser le prêt. Elle vous protège ainsi que vos héritiers en cas de défaillance de votre part dans les situations couvertes par les garanties.

La loi autorise le libre choix de l'assurance emprunteur ; le prêteur ne peut donc imposer son contrat. Une opportunité vous est donnée de faire jouer la concurrence et de souscrire une offre sur-mesure à tarifs compétitifs. Les contrats délégués sont jusqu'à trois fois moins chers que les contrats bancaires à garanties équivalentes. En période de taux bas, le coût de l'assurance emprunteur peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit immobilier. Pour certains profils à risque (personnes avec problèmes de santé, seniors), l'assurance peut même être plus lourde que les intérêts d'emprunt.

En présence de deux emprunteurs, il est important de bien évaluer la quotité d'assurance. La banque exige que le prêt soit couvert au moins à 100%, répartis équitablement ou différemment en fonction du profil et des ressources de chaque co-emprunteur. Une quotité de 100% sur chaque tête (soit 200% de couverture) offre la meilleure protection pour chacun, mais elle va doubler le coût de l'assurance. Cet arbitrage est nécessaire, un courtier en assurance de prêt vous y aidera pour définir l'option idéale.

Si vous n'avez pu souscrire à temps un contrat alternatif, la réglementation permet la substitution dans les 12 premiers mois du crédit (loi Hamon), et à chaque échéance sur toute la durée de l'emprunt (amendement Bourquin). Un courtier comme Magnolia.fr vous accompagne pour trouver le contrat en délégation adapté à votre situation et à votre budget.

Les frais annexes

Les frais de dossier sont dus à la banque si vous traitez en direct. Ils atteignent entre 0,5% et 1% du montant total de l'emprunt, mais peuvent être négociés si le montage ne présente aucune difficulté ou que votre apport personnel est conséquent, voire supprimés si vous faites valoir les bons arguments. Si vous sollicitez les services d'un courtier, c'est lui qui constitue votre dossier : les frais de dossier deviennent des frais d'intermédiation qui peuvent être forfaitaires ou en pourcentage du capital emprunté. Le courtier peut aussi être rémunéré par la banque pour apport d'affaire, ce qui réduit ou supprime les frais de courtage à votre charge.

La banque est en droit de réclamer d'autres participations pour accorder le financement. L'ouverture d'un compte de dépôt est incontournable pour domicilier le prélèvement du prêt immobilier. Sujet longuement débattu ces deux dernières années, la domiciliation des revenus fait bien souvent partie des conditions imposées par l'établissement pour accorder le prêt, mais cette exigence doit s'accompagner d'une contrepartie personnalisée (taux préférentiel par exemple). Il ne faut cependant pas confondre ouverture de compte et domiciliation des revenus : la première est nécessaire pour y verser les mensualités d'emprunt, la seconde est un élément de négociation commerciale entre les deux parties. Les frais d'ouverture de compte sont libres (quelques euros par mois), la banque intègre généralement dans le calcul du TAEG 10 années d'ouverture de compte.

La banque peut aussi demander l'évaluation du bien à financer, ce coût devant lui aussi être ajouté aux autres frais nécessaires à l'obtention du crédit. Les frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier, improprement appelés frais de notaire, ne figurent pas dans le calcul du TAEG. Ils représentent environ 7 à 8% du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Pour autant, la souscription d'un montant de crédit supérieur au prix d'achat du bien immobilier car incluant les frais de notaire est admise et même très courante. En l'absence d'apport, les banques financent à 110%, les 10% correspondant peu ou prou aux frais notariés.

Au plus lors de l'émission de l'offre de prêt, la banque ou le courtier doit vous fournir gratuitement une fiche d'information standardisée européenne (FISE) qui comprend des informations personnalisées et le TAEG, principal critère pour comparer les offres. Le prêteur a aussi obligation de vous informer de votre droit au libre choix de l'assurance, et joindre à l'offre de prêt une notice énumérant les risques garantis, les modes de mise en jeu de l'assurance et son coût (taux annuel effectif assurance, montant total, montant des cotisations). Pour finir, sachez que le TAEG ne peut être supérieur au taux de l'usure applicable, c'est-à-dire le taux maximum légal

Dernières publications

profils taux usure T4 2022

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.

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Assurance de prêt : faut-il déclarer son activité sportive en 2022 ?

Tout prêt immobilier est couvert par une assurance emprunteur. Parmi les informations à déclarer, doivent figurer certaines habitudes comme la pratique d'un sport à risques. Souscription à l'assurance de prêt : déclarer les risques Votre assurance de prêt immobilier vous protège en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité). Les garanties entrent en jeu pour rembourser tout ou partie des mensualités selon les conditions définies dans le contrat et les quotités assurance emprunteur choisies.  Pour proposer une couverture adaptée et une tarification en conséquence, l'assureur doit évaluer les risques que vous incarnez sur la base des informations indiquées dans le questionnaire assurance prêt immobilier. Ce formulaire doit être rempli de manière honnête et en toute bonne foi pour éviter à l'avenir un refus de prestations voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.  Votre âge, votre profession, les caractéristiques du prêt, ainsi que votre état de santé font partie des informations demandées. La pratique sportive est également une donnée importante pour l'assureur. Faire du sport est en soi un comportement vertueux pour rester en forme, mais si l'activité est considérée à risques, la couverture proposée prend une autre dimension en raison de la probabilité accrue de blessures voire de mortalité. À noter que le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions depuis le 1er juin 2022 en vertu de la loi Lemoine : tout prêt de moins de 200 000€ remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur n'est plus soumis à la sélection médicale. La pratique d'un sport à risques, de même que le fait de fumer, doivent toujours être renseignés. Quels sont les sports dits à risques ? Les sports à risques font généralement consensus chez les assureurs, même si chaque prestataire a sa propre liste. Voici quelques exemples de sports considérés comme risqués, dangereux ou extrêmes en assurance de prêt immobilier : aéronautique : pilotage d'avion, d'ULM, de deltaplane, de planeur, parachutisme automobile, motocyclisme, karting équitation : polo, courses hippiques, concours complet ; à noter que le sport équestre en compétition, ainsi que le statut de jockey, sont exclus des contrats. montagne : alpinisme, trekking, escalade, ski, snowboard, randonnées nautisme : plongée, apnée, canyoning, pêche en haute mer, voile, motonautisme combat : boxe, MMA, karaté, kick boxing sports collectifs : rugby, football pro L'alpinisme est au sommet des sports à risques. Viennent ensuite le ski freeride ou de randonnée, le base jumping et la plongée sous-marine. Certaines pratiques plus grand public comme l'équitation ou le VTT sont aussi dans le classement de tête des sports entraînant de nombreux accidents. Si vous êtes licencié au sein de la fédération du sport en question, vous êtes normalement couvert par l'assurance responsabilité civile qui vous couvre si vous blessez autrui ou causez des dommages matériels. Cela ne garantit pas vos propres dommages corporels. Protégez-vous en toutes circonstances avec une assurance sportive ou une garantie des accidents de la vie (GAV), un argument à faire valoir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les conséquences d'un sport à risques sur l'assurance de prêt Il faut distinguer entre pratique occasionnelle (initiation, baptême), pratique récurrente (avec licence ou non, concours ou compétition) et professionnelle (rémunération ou gain de sponsoring). La pratique occasionnelle n'entraîne aucun surcoût. En revanche, si l'activité est habituelle ou exercée à titre professionnel, les contrats appliquent des surprimes assurance emprunteur et des exclusions de garanties, ou refusent le bénéfice de l'assurance si les risques sont jugés trop élevés. L'assureur va chercher à savoir la fréquence des séances sportives, le matériel utilisé, les lieux de pratique, également l'altitude (alpinisme, parapente, etc.) pour estimer les risques au plus juste. Les contrats proposés par les banques sont rarement adaptés à la couverture des sports à risques, contrairement aux offres alternatives dont la plupart incluent l'option rachat d'exclusion de garantie (sauf pour les sports les plus dangereux comme le parachutisme ou l'alpinisme). Cette opportunité est possible en contrepartie d'une majoration, appelée surprime. Certains assureurs ont mis en place des contrats spécifiques pour les pratiquants de sports dangereux, en particulier pour les sportifs professionnels, ce qui permet une couverture et une tarification sur-mesure. En plus de la surprime, l'assureur peut imposer une franchise au moment de la souscription. Celle-ci prend la forme d'un délai de carence avant l'intervention des garanties ou d'une indemnisation réduite dans le temps ou son montant. Si vous débutez un sport à risques après l'adhésion au contrat d'assurance emprunteur, vous devez en informer votre assureur. En fonction du sport et des conditions de la pratique, celui-ci pourra vous proposer de racheter une exclusion de garantie ou de souscrire un nouveau contrat en interne ou chez un prestataire concurrent à cause de l'aggravation du risque assuré. Si votre contrat en cours n'est plus adapté à votre pratique sportive ou qu'il vous coûte trop cher, la solution existe : avec la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Vous avez ainsi l'opportunité d'être couvert au juste prix.

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Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.