Combien vous coûte réellement votre crédit immobilier ?

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Vous avez trouvé l'appartement ou la maison de vos rêves, vient le moment de financer ce projet d'une vie. Souscrire un crédit immobilier ne se limite pas aux seuls intérêts d'emprunt. Vous devrez ajouter d'autres frais incompressibles, comme l'assurance emprunteur, la garantie et toutes les dépenses annexes qui entrent dans le taux annuel effectif global, seul paramètre qui permet de comparer les offres.

La garantie

Pour chaque demande de crédit immobilier, la banque va chercher à minimiser les risques qu'elle prend à vous prêter la somme destinée à financer l'achat du bien. La garantie la plus connue est l'hypothèque, pourtant, elle est aujourd'hui la moins utilisée, parce qu'onéreuse pour l'emprunteur. En droit immobilier on dit que l'hypothèque est une sûreté réelle immobilière. La banque bénéficie d'un droit de saisie sur le bien immobilier en cas de défaut de paiement, et peut se payer grâce à la vente du bien faisant l'objet de l’hypothèque. Constituer une hypothèque requiert un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire, seul professionnel habilité. L'hypothèque s'efface automatiquement, sans formalité particulière, un an après le paiement de la dernière échéance. Le problème de cette garantie est son coût, constitué de frais divers perçus par le notaire pour son compte et le compte de l'État (frais notariés, taxes dues au Trésor Public, salaire du conservateur, débours, tva), soit, en moyenne, entre 2% et 3% du montant du prêt immobilier. Autre inconvénient de l'hypothèque : en cas de revente avant le terme du crédit, vous devez demander une mainlevée d'hypothèque, autre acte payant que seul le notaire peut effectuer.

Bon à savoir : le coût de l’hypothèque est moindre en cas de PTZ ou de prêt conventionné, car l’emprunteur est exonéré de taxe de publicité foncière.

L'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) est elle aussi une sûreté réelle, mais elle ne peut être utilisée que sur les biens anciens. Version allégée de l'hypothèque car elle évite de payer la taxe de publicité foncière, cette garantie permet à l'organisme de crédit de se rembourser via la saisie et la vente aux enchères du bien financé. Elle fait l'objet d'un acte notarié et coûte grosso modo entre 1% et 2% du montant du prêt. Elle s'éteint automatiquement sans engendrer de frais après remboursement intégral du crédit, et en cas de revente en cours de prêt, il faudra annuler l'IPPD par une demande payante de mainlevée.

Troisième de cette liste, la caution est la garantie la plus utilisée, et même recommandée par les établissements prêteurs qui la préfèrent aux autres garanties car elle repose sur la délégation du risque. Une société de cautionnement bancaire se porte garant et se charge de recouvrer la dette en cas de défaillance. Autre raison pour laquelle les banques "adorent" la caution est que l'organisme de cautionnement est soit leur propre filiale interne, soit Crédit Logement, un organisme détenu par l'ensemble des grandes enseignes bancaires. Il est donc difficile de négocier le coût, mais vous pouvez mettre les banques en concurrence, car la garantie requise est un élément de comparaison entre les offres de prêt.

Le cautionnement coûte en moyenne 1,5% du montant du prêt, et présente un atout que n'ont pas l'hypothèque et l'IPPD : en l'absence d'incident de remboursement, une partie de la somme est restituée en fin de prêt, soit 75% versés au titre du Fonds mutuel de garantie.

L'assurance emprunteur

Cette couverture est complémentaire de la garantie choisie parmi celles citées plus haut, mais son champ d’intervention est très différent. Elle entre en jeu si vous vous retrouvez dans l'incapacité de faire face au paiement des mensualités pour les raisons suivantes :

  • le décès,
  • la perte totale et irréversible d'autonomie,
  • l'incapacité et l'invalidité
  • éventuellement la perte d'emploi.

L'assurance de prêt est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser le prêt. Elle vous protège ainsi que vos héritiers en cas de défaillance de votre part dans les situations couvertes par les garanties.

La loi autorise le libre choix de l'assurance emprunteur ; le prêteur ne peut donc imposer son contrat. Une opportunité vous est donnée de faire jouer la concurrence et de souscrire une offre sur-mesure à tarifs compétitifs. Les contrats délégués sont jusqu'à trois fois moins chers que les contrats bancaires à garanties équivalentes. En période de taux bas, le coût de l'assurance emprunteur peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit immobilier. Pour certains profils à risque (personnes avec problèmes de santé, seniors), l'assurance peut même être plus lourde que les intérêts d'emprunt.

En présence de deux emprunteurs, il est important de bien évaluer la quotité d'assurance. La banque exige que le prêt soit couvert au moins à 100%, répartis équitablement ou différemment en fonction du profil et des ressources de chaque co-emprunteur. Une quotité de 100% sur chaque tête (soit 200% de couverture) offre la meilleure protection pour chacun, mais elle va doubler le coût de l'assurance. Cet arbitrage est nécessaire, un courtier en assurance de prêt vous y aidera pour définir l'option idéale.

Si vous n'avez pu souscrire à temps un contrat alternatif, la réglementation permet la substitution dans les 12 premiers mois du crédit (loi Hamon), et à chaque échéance sur toute la durée de l'emprunt (amendement Bourquin). Un courtier comme Magnolia.fr vous accompagne pour trouver le contrat en délégation adapté à votre situation et à votre budget.

Les frais annexes

Les frais de dossier sont dus à la banque si vous traitez en direct. Ils atteignent entre 0,5% et 1% du montant total de l'emprunt, mais peuvent être négociés si le montage ne présente aucune difficulté ou que votre apport personnel est conséquent, voire supprimés si vous faites valoir les bons arguments. Si vous sollicitez les services d'un courtier, c'est lui qui constitue votre dossier : les frais de dossier deviennent des frais d'intermédiation qui peuvent être forfaitaires ou en pourcentage du capital emprunté. Le courtier peut aussi être rémunéré par la banque pour apport d'affaire, ce qui réduit ou supprime les frais de courtage à votre charge.

La banque est en droit de réclamer d'autres participations pour accorder le financement. L'ouverture d'un compte de dépôt est incontournable pour domicilier le prélèvement du prêt immobilier. Sujet longuement débattu ces deux dernières années, la domiciliation des revenus fait bien souvent partie des conditions imposées par l'établissement pour accorder le prêt, mais cette exigence doit s'accompagner d'une contrepartie personnalisée (taux préférentiel par exemple). Il ne faut cependant pas confondre ouverture de compte et domiciliation des revenus : la première est nécessaire pour y verser les mensualités d'emprunt, la seconde est un élément de négociation commerciale entre les deux parties. Les frais d'ouverture de compte sont libres (quelques euros par mois), la banque intègre généralement dans le calcul du TAEG 10 années d'ouverture de compte.

La banque peut aussi demander l'évaluation du bien à financer, ce coût devant lui aussi être ajouté aux autres frais nécessaires à l'obtention du crédit. Les frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier, improprement appelés frais de notaire, ne figurent pas dans le calcul du TAEG. Ils représentent environ 7 à 8% du prix d'achat dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Pour autant, la souscription d'un montant de crédit supérieur au prix d'achat du bien immobilier car incluant les frais de notaire est admise et même très courante. En l'absence d'apport, les banques financent à 110%, les 10% correspondant peu ou prou aux frais notariés.

Au plus lors de l'émission de l'offre de prêt, la banque ou le courtier doit vous fournir gratuitement une fiche d'information standardisée européenne (FISE) qui comprend des informations personnalisées et le TAEG, principal critère pour comparer les offres. Le prêteur a aussi obligation de vous informer de votre droit au libre choix de l'assurance, et joindre à l'offre de prêt une notice énumérant les risques garantis, les modes de mise en jeu de l'assurance et son coût (taux annuel effectif assurance, montant total, montant des cotisations). Pour finir, sachez que le TAEG ne peut être supérieur au taux de l'usure applicable, c'est-à-dire le taux maximum légal

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Fin de la règle des 35% d’endettement : l’Arlésienne du crédit immobilier

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Taxe lapin, séances psy, ALD : les nouveautés santé prévues par le gouvernement

La préparation du prochain budget est un casse-tête pour le gouvernement Attal. 12 milliards d’euros d’économies doivent être trouvés chaque année pour endiguer la dérive des comptes publics. La santé est un poste toujours plus coûteux. Dans le viseur, les affections de longue durée ou ALD, première source de dépenses de l’Assurance Maladie. Plus anecdotique, la taxe lapin, qui concerne ceux qui "posent un lapin" à leur médecin. Et au chapitre d’une meilleure prise en charge, l’État renforce le dispositif Mon soutien Psy dès le mois de juin prochain. Revue de détails. Taxe lapin sur les rendez-vous médicaux non honorés L’expression peut faire sourire mais elle témoigne d’une réalité affligeante. Chaque année, entre 6% et 10% des rendez-vous médicaux ne sont pas honorés, soit quelque 27 millions de consultations qui auraient pu profiter à d’autres patients. Lors de l’examen du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS) pour 2024, les sénateurs avaient adopté un amendement visant à faire payer ces déserteurs via une somme forfaitaire au bénéfice de l’Assurance Maladie. La mesure avait finalement été écartée, mais elle refait surface. Samedi 6 avril, le premier ministre Gabriel Attal a indiqué vouloir sanctionner d’une pénalité de 5€ toute personne qui n'honorera pas un rendez-vous médical. Cette sanction dite « taxe lapin » s’inscrit dans un train de mesures destinées à résoudre la crise du système de soins de ville. L’objectif est de responsabiliser les assurés à l’heure où de nombreuses personnes peinent à accéder aux soins. Le gouvernement souhaite que la taxe lapin soit mise en œuvre dès le 1er janvier 2025. Il appartiendrait au médecin de juger si les motifs d’annulation du rendez-vous sont légitimes et d’appliquer éventuellement cette taxe. D’aucuns, les médecins en premier, s’interrogent sur la faisabilité de la mesure. Le gouvernement affirme que sa mise en place est « techniquement faisable ». Les praticiens seront autorisés à prendre les coordonnées bancaires du patient lors de la prise de rendez-vous ou à facturer la taxe lors de la prochaine consultation. Si le rendez-vous est pris via une plateforme de réservation type Doctolib, le patient devra y laisser ses coordonnées bancaires. La plateforme Doctolib a d'ores et déjà fait savoir qu'elle était défavorable à cette procédure, souhaitant que l'application de la sanction financière reste du ressort des médecins. Remise en cause de la prise en charge des ADL Autre sujet clivant, le dispositif de remboursement des affections de longue durée (ALD) serait lui aussi concerné par la revue des dépenses. Les patients en ALD, soit près de 12 millions de personnes, bénéficient d’une prise en charge à 100% de l’Assurance Maladie, sur la base du tarif conventionné. La liste de ALD est définie par décret et en dénombre 30, parmi lesquelles le diabète, les cancers, les maladies chroniques du foie, le VIH ou les insuffisances cardiaques. Certains frais ne sont cependant pas remboursés et restent à la charge des patients (participation forfaitaire, franchises médicales, forfaits hospitaliers, dépassements d’honoraires) et de leurs mutuelles. La part des dépenses relatives aux assurés en ALD croît chaque année et représente environ 66% des prestations remboursées par la Sécu (110 milliards d’euros sur 166,8 Md€ en 2020). Du fait du vieillissement de la population, cette proportion ne fera qu’augmenter au fil des ans. La piste d’économies envisagée concernerait les ordonnances : certains médecins ne font pas la différence entre les médicaments en rapport avec l’ALD et les autres, le remboursement à 100% s’appliquant alors sans distinction. Le gouvernement souhaite restreindre ces prescriptions annexes. Toute réduction du périmètre des maladies ouvrant droit au dispositif ALD ou du niveau de prise en charge entraînera inévitablement une dégradation de l’état de santé des personnes concernées, tout en creusant davantage les inégalités sociales. Il y a trois ans, l’association France Assos Santé indiquait que les personnes en ALD subissaient le plus de reste à charge en santé du fait de l’ampleur des soins. Mon soutien Psy : meilleure prise en charge de la santé mentale des jeunes Depuis l’épisode Covid, la santé mentale des jeunes préoccupe le gouvernement. En avril 2022, a été mis en place le dispositif Mon soutien Psy qui ouvre droit au remboursement par la Sécurité Sociale et la mutuelle santé jusqu’à 8 séances chez le psychologue par an. Le dispositif est accessible à toute personne angoissée, déprimée ou en souffrance psychique dès l’âge de 3 ans, après consultation du médecin traitant.  Gabriel Attal a annoncé vouloir faire évoluer le dispositif et permettre le remboursement jusqu'à 12 consultations par an. Cette nouvelle prise en charge devrait être opérationnelle dès juin prochain. L’accès à un psychologue sera plus simple car il n’y aura plus besoin de passer par son médecin référent, ce que réclamaient déjà les psychologues en 2022. Pour motiver les professionnels de santé à s’engager dans ce dispositif, le prix de la séance passera de 30€ à 50€. L’Assurance Maladie prend en charge 60% du coût des séances, les 40% restants pouvant être remboursés par la mutuelle santé.    

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Mutuelle senior : nos 2 conseils pour trouver le contrat abordable

La santé coûte cher tout en étant inestimable. Quand on avance en âge, il est essentiel d’être couvert par une mutuelle senior qui répond à ses besoins à un tarif en adéquation avec son budget. La recherche du contrat adapté est facilitée grâce à un comparateur en ligne et à l’accompagnement d’un expert. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Pourquoi prendre une mutuelle senior ? Le marché de la complémentaire santé est vaste et très segmenté. Pour chaque profil d’assuré correspond un contrat adapté à ses besoins : mutuelle étudiant, contrat classique individuel, mutuelle low cost, contrat haut de gamme, mutuelle famille, mutuelle senior, sans oublier la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire depuis janvier 2016. La mutuelle senior est une complémentaire santé destinée aux personnes de plus de 55 ans, leur permettant de faire face aux restes à charge après les remboursements de l’Assurance Maladie. Elle est conçue pour répondre aux problématiques de santé des seniors et des retraités, proposant notamment une prise en charge renforcée sur certains postes de soins comme l’hospitalisation, les aides auditives, les cures thermales et les prothèses dentaires. Un contrat senior contient des services annexes qui peuvent se révéler utiles : prestations de confort (chambre individuelle, médecines douces), assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, portage des repas et des médicaments, garde des animaux de compagnie, etc.), aide à la recherche d’un établissement de santé. Vous ne verrez jamais de mutuelle senior dotée d’une garantie maternité ou orthodontie enfant. Les remboursements sont ciblés, les garanties sur-mesure, en adéquation avec les besoins de cette classe d’assurés. Quel est le prix moyen d’une mutuelle senior ? Le prix d’une mutuelle, quel que soit le type de clientèle, dépend de plusieurs paramètres :  le profil de l’assuré (âge, situation familiale) : les tarifs des complémentaires santé augmentent chaque année par le simple fait de l’âge (environ +2% à 3% par an). Le contrat peut être souscrit en couple, avec ou sans ayants droit (enfants à charge). les garanties et les niveaux de remboursement souscrits : plus le niveau des prestations est élevé, plus la cotisation est chère. le lieu de résidence : si vous habitez dans une zone où les dépassements d’honoraires sont très largement pratiqués, votre mutuelle vous coûtera plus cher qu’ailleurs où il est plus facile de consulter un médecin de secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés d’Alsace-Moselle ont accès à des mutuelles moins chères car ils bénéficient d’un régime spécifique qui rembourse mieux les tarifs opposables. les frais administratifs : selon l’organisme assureur, les frais de gestion et d’acquisition de client (marketing et publicité) oscillent entre 10% et près de 30% des cotisations collectées, et sont plus ou moins répercutés sur la prime. Ces frais, ainsi que le taux de redistribution, doivent être obligatoirement affichés sur tous les documents et le site internet des complémentaires santé. Le tarif moyen d’une mutuelle senior avec des garanties minimales varie en fonction du profil-type : jeunes seniors âgés entre 55 et 64 ans : 70€ par mois baby-boomers âgés entre 65 et 75 ans : 90€ par mois aînés âgés de plus de 75 ans : 110€ par mois. Pour un contrat haut de gamme, le tarif peut frôler les 200€ mensuels. La concurrence est vive sur le marché de la mutuelle senior. Le prix varie du simple au triple en fonction du niveau des prestations. Il n’empêche, à niveau de garanties équivalent, l’écart peut être conséquent. La comparaison s’impose afin de payer le juste prix et d’économiser jusqu’à 300€ par an à niveau de couverture similaire. Interrogez-vous sur l’éventuel intérêt de souscrire une mutuelle senior en couple : le rabais peut aller jusqu’à 15%, mais les garanties s’appliquent pour deux personnes, sans distinction des besoins de chacun.  Quelle est la meilleure mutuelle santé pour les seniors ? Le budget pour se doter d’une mutuelle senior est conséquent, malheureusement la clientèle concernée sait rarement qu’elle peut faire des économies en ayant les bons réflexes. Analyser ses besoins Pour bénéficier d’une mutuelle compétitive, il est essentiel de faire une évaluation approfondie de vos besoins de santé. Le niveau de garanties le plus élevé n’est pas toujours la solution adaptée à votre situation. Acheteriez-vous une berline toutes options si l'usage d'un vélo suffit à vos déplacements ? Certaines garanties s’avèrent pourtant fondamentales : hospitalisation : c’est une des garanties cardinales de toute mutuelle senior. La prise en charge de l’Assurance Maladie est partielle ; même si vous êtes en ALD (Affection de Longue Durée) au taux de 100%, vous n’êtes pas remboursé des dépassements d’honoraires ni des frais de confort. médicaments : les personnes âgées de plus de 60 ans consomment davantage de médicaments que le reste de la population, alors qu’elles ne représentent que le quart de celle-ci. médecine de ville : outre la pharmacie, il faut s’attarder sur la prise en charge des consultations et des autres actes courants (analyses, imagerie médicale). Si vous avez besoin d’un suivi constant, ce poste de santé nécessite un niveau renforcé qui va au-delà de 100% BR (sur la base du remboursement de l’Assurance Maladie). lunettes de correction, prothèses dentaires et aides auditives : ces 3 postes sont faiblement remboursés par l’Assurance Maladie, mais la réforme 100% Santé prévoit zéro reste à charge sur ces appareillages si vous êtes couvert par un contrat complémentaire dit solidaire et responsable (95% des offres du marché). En fonction de vos besoins, vous pouvez ajouter les prestations suivantes : médecines douces ou alternatives : non remboursées par la Sécu, ces dépenses peuvent être avantageusement prises en charge par une bonne mutuelle senior (ostéopathie, chiropraxie, pédicurie, acupuncture, naturopathie, etc.) via le forfait prévention. chirurgie réfractive des yeux : là encore, aucune prise en charge de la Sécu. cures thermales : le forfait peut aller jusqu’à 700€ par an, ce qui permet de compléter le remboursement de la Sécu pour une cure ayant fait l’objet d’une prescription. Trouver une mutuelle senior pas chère Une fois vos besoins définis, démarre la recherche du contrat le plus compétitif : mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé senior : préférez une formule avec garanties modulables où vous pouvez choisir le niveau de prestations de chaque poste de soins. sélectionnez une formule sans questionnaire médical ni limite d’âge : les contrats responsables sont souscrits sans sélection médicale, quel que soit votre âge à l’adhésion. vérifiez l'éventuel délai de carence : choisissez une mutuelle avec prise d’effet immédiat. Vous pouvez solliciter les services d’un courtier en mutuelle santé pour vous accompagner dans le choix du contrat adapté à vos exigences en termes de couverture et de budget. Cet expert vous aide à bien appréhender l’étendue des garanties, qui peut manquer de lisibilité dans certains devis de mutuelle.