La cession de logement principal est-elle taxée ?

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale échappe à l'impôt, au contraire des autres transactions immobilières. L'administration fiscale est toutefois très précise : le logement cédé doit constituer la résidence principale au jour de la vente, sauf exception admise. De nombreux propriétaires en font les frais chaque année.

Plus-value de cession immobilière : les cas d'exonération totale

Pour les finances publiques, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la transaction sont exonérées d'impôt sur le revenu. Cette exonération vaut pour tout type de logement et les dépendances immédiates vendues simultanément (terrains, garages, etc.), quels que soient le motif de la cession, l'importance du prix de vente, le montant de la plus-value et l'affectation envisagée par le nouveau propriétaire.

Ce dispositif fiscal avantageux est également accordé dans d'autres situations :

la durée de détention du bien est supérieure à 30 ans ;
la première cession d'un logement autre que la résidence principale : uniquement si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ou si le prix de cession est destiné au financement de la résidence principale (achat ou construction) dans un délai de 24 mois à compter de la transaction ;
le cédant est retraité ou adulte handicapé : la vente de la résidence principale intervient dans les 2 ans suivant l'entrée dans une maison de retraite ou structure d'accueil, et le logement n'a pas été occupé durant cette période ;
la cession d'un logement en France de non-résidents ;
les cessions inférieures à 15 000€ ;
les ventes en vue d'une expropriation ;
certains partages : indivision successorale, conjugale, donation partage ;
les cessions au profit d'organismes en charge du logement social ou quand le cédant s'engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant la cession.

Pour les autres cas, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, diminuée d'un abattement selon la durée de détention :

6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 20ème année ;
4% à compter de la 21ème année.

Si la plus-value excède 50 000€, un taux de 2% à 6% s'ajoute selon le montant de cette plus-value après abattement. Cette taxe supplémentaire ne concerne pas les terrains à bâtir. Il faut aussi ajouter le taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt est prélevé sur le prix de vente par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. L'exonération totale est acquise après 30 années de détention.

La notion de résidence principale

La plus-value immobilière est exonérée lors de la vente de la résidence principale. Il est donc fondamental que le logement cédé corresponde exactement à la définition de résidence principale.

Selon l'administration fiscale, sont considérés comme résidence principale les logements (immeubles ou parties d'immeubles) constituant la résidence effective et habituelle du propriétaire. Ces deux adjectifs ont leur importance. La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année et pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. La résidence doit aussi être effective et en cas de doute, le propriétaire doit apporter la preuve de cette effectivité.

Pour prouver le caractère effectif de l'occupation du bien à titre de résidence principale, le propriétaire doit fournir l'ensemble des factures énergétiques faisant état d'une consommation suffisante (eau, électricité, gaz, téléphone), mais également de tout document fiscal prouvant l'adresse du bien vendu (avis d'imposition à la taxe foncière, déclaration de revenus).

La résidence principale au jour de la cession

Une autre acception doit être confirmée pour que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale puisse s'appliquer : la qualification de résidence principale s'apprécie au jour de la vente, ce qui exclut les cessions dans les situations suivantes :

les cessions d'immeubles qui n'ont plus la qualité de résidence principale au moment de la vente, bien qu'ayant été occupés à titre de résidence principale auparavant ;
les cessions portant sur les immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par les membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou mis à la disposition du titulaire d'un logement de fonction ;
l'occupation au moment de la vente par pure convenance, notamment si le cédant revient occuper le logement pour les besoins de sa vente.

Il arrive pourtant que le cédant soit obligé de déménager du logement jusque-là déclaré comme résidence principale avant de l'avoir vendu. L'administration retient que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale reste acquise si le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la transaction soit finalisée dans les meilleurs délais. L'administration ne fixe aucun délai maximal a priori, mais dans un contexte économique normal, une année constitue un délai maximal, mais peut être étendue au regard des circonstances de l'opération (conditions locales du marché, prix demandé). Entre-temps, le logement ne doit pas avoir été mis en location ni occupé gratuitement par des tiers.

En mai 2017, la cour administrative d'appel de Paris a ainsi accepté un délai de 21 mois séparant la date de mise en vente et la vente de sa résidence principale, le cédant installé dans un nouveau logement ayant accompli les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière.

En avril 2018, un contribuable a bénéficié de l'exonération de la plus-value de cession de sa résidence principale alors inoccupée depuis 26 mois, puisqu'il avait donné mandat à plusieurs agences et fixé un prix de vente initial conforme au niveau du marché local.

Exonération refusée

Du fait de son caractère avantageux, le dispositif d'exonération fiscale de la plus-value de cession de la résidence principale fait l'objet d'une vigilance particulière de la part des impôts. Depuis quelques années, la jurisprudence est alimentée par de nombreuses décisions consécutives à des contrôles et rectifications opérés par l'administration fiscale pour des cas d'exonération revendiquée où la qualification de résidence principale n'était pas vérifiée au sens de la réglementation.

Dans un arrêt du 15 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Marseille a remis en cause l'exonération de la plus-value de cession d'un bien immobilier revendiqué comme résidence principale et procédé à un redressement fiscal assorti de pénalités. Les cédants avaient déclaré comme nouvelle résidence principale le nouveau logement acquis, ce qui les privait de faire valoir leur droit au régime de l'exonération de plus-value sur le premier bien immobilier qui sera vendu six mois plus tard, mais toujours occupé durant cette période. La cour a en effet considéré que la nature des travaux réalisés dans le nouveau logement acquis ne permettait pas d'établir l'impossibilité de l'occuper pendant les travaux.

En juillet 2020, la cour administrative d'appel de Douai avait elle aussi refusé l'exonération de la plus-value immobilière, mais pour un tout autre motif : l’insuffisance de consommation d'eau potable. La facture a en effet permis d'établir une trop faible consommation d'eau potable pour une famille constituée des parents et de deux enfants. Les juges ont dénié la qualification de résidence principale de l'habitation cédée et donc le bénéfice de l'exonération de la plus-value de cession, alors que le contribuable avait fourni un avis d'imposition à la taxe foncière, ainsi qu'une attestation de souscription à une assurance habitation.

À l’inverse, une occupation même brève ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value immobilière, dès lors que le cédant a présenté toutes les preuves qu’il a effectivement occupé le logement et qu’il l’a déclaré comme constituant sa résidence principale.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

Chaque année, les franchises médicales non payées par les assurés représentent 1,5 milliard d’euros de perte pour l’Assurance Maladie. Dans son rapport sur l’application de la loi de financement de la Sécurité Sociale, la Cour des comptes préconise de ponctionner directement les comptes bancaires des patients pour récupérer ce manque à gagner. L’institution propose également de revoir les cas d'exemption de franchises médicales et de participations forfaitaires. Le déficit abyssal de la Sécurité Sociale La situation financière de la Sécurité Sociale inquiète fortement la Cour des comptes. Dans son rapport publié le 27 mai, l’institution estime que les comptes sociaux se dégradent rapidement et que des mesures fortes devront être prises dans les prochaines années. Le déficit de la Sécurité Sociale a en effet fortement progressé ces 3 dernières années : 10,8 milliards d’euros en 2023 15,3 milliards d’euros en 2024 21,6 milliards d’euros en 2025. En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. Pour freiner cette hausse, plusieurs mesures sont envisagées : limiter certains motifs de prise en charge développer davantage les transports partagés renforcer les contrôles mettre en place des quotas généraliser la géolocalisation des véhicules sanitaires améliorer la traçabilité de la facturation. Ces évolutions pourraient modifier les conditions de prise en charge des taxis conventionnés et des ambulances dans les prochaines années. Même si ces recommandations ne sont pas encore appliquées, elles pourraient inspirer les prochains projets de loi de financement de la Sécurité Sociale. Les assurés devront donc suivre avec attention les futures réformes susceptibles d’alourdir leur reste à charge en matière de santé.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

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