La cession de logement principal est-elle taxée ?

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La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale échappe à l'impôt, au contraire des autres transactions immobilières. L'administration fiscale est toutefois très précise : le logement cédé doit constituer la résidence principale au jour de la vente, sauf exception admise. De nombreux propriétaires en font les frais chaque année.

 

Plus-value de cession immobilière : les cas d'exonération totale

Pour les finances publiques, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la transaction sont exonérées d'impôt sur le revenu. Cette exonération vaut pour tout type de logement et les dépendances immédiates vendues simultanément (terrains, garages, etc.), quels que soient le motif de la cession, l'importance du prix de vente, le montant de la plus-value et l'affectation envisagée par le nouveau propriétaire.

Ce dispositif fiscal avantageux est également accordé dans d'autres situations :

  • la durée de détention du bien est supérieure à 30 ans ;
  • la première cession d'un logement autre que la résidence principale : uniquement si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ou si le prix de cession est destiné au financement de la résidence principale (achat ou construction) dans un délai de 24 mois à compter de la transaction ;
  • le cédant est retraité ou adulte handicapé : la vente de la résidence principale intervient dans les 2 ans suivant l'entrée dans une maison de retraite ou structure d'accueil, et le logement n'a pas été occupé durant cette période ;
  • la cession d'un logement en France de non-résidents ;
  • les cessions inférieures à 15 000€ ;
  • les ventes en vue d'une expropriation ;
  • certains partages : indivision successorale, conjugale, donation partage ;
  • les cessions au profit d'organismes en charge du logement social ou quand le cédant s'engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant la cession.

Pour les autres cas, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, diminuée d'un abattement selon la durée de détention :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 20ème année ;
  • 4% à compter de la 21ème année.

Si la plus-value excède 50 000€, un taux de 2% à 6% s'ajoute selon le montant de cette plus-value après abattement. Cette taxe supplémentaire ne concerne pas les terrains à bâtir. Il faut aussi ajouter le taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt est prélevé sur le prix de vente par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. L'exonération totale est acquise après 30 années de détention.

La notion de résidence principale

La plus-value immobilière est exonérée lors de la vente de la résidence principale. Il est donc fondamental que le logement cédé corresponde exactement à la définition de résidence principale.

Selon l'administration fiscale, sont considérés comme résidence principale les logements (immeubles ou parties d'immeubles) constituant la résidence effective et habituelle du propriétaire. Ces deux adjectifs ont leur importance. La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année et pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. La résidence doit aussi être effective et en cas de doute, le propriétaire doit apporter la preuve de cette effectivité.

Pour prouver le caractère effectif de l'occupation du bien à titre de résidence principale, le propriétaire doit fournir l'ensemble des factures énergétiques faisant état d'une consommation suffisante (eau, électricité, gaz, téléphone), mais également de tout document fiscal prouvant l'adresse du bien vendu (avis d'imposition à la taxe foncière, déclaration de revenus).

La résidence principale au jour de la cession

Une autre acception doit être confirmée pour que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale puisse s'appliquer : la qualification de résidence principale s'apprécie au jour de la vente, ce qui exclut les cessions dans les situations suivantes :

  • les cessions d'immeubles qui n'ont plus la qualité de résidence principale au moment de la vente, bien qu'ayant été occupés à titre de résidence principale auparavant ;
  • les cessions portant sur les immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par les membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou mis à la disposition du titulaire d'un logement de fonction ;
  • l'occupation au moment de la vente par pure convenance, notamment si le cédant revient occuper le logement pour les besoins de sa vente.

Il arrive pourtant que le cédant soit obligé de déménager du logement jusque-là déclaré comme résidence principale avant de l'avoir vendu. L'administration retient que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale reste acquise si le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la transaction soit finalisée dans les meilleurs délais. L'administration ne fixe aucun délai maximal a priori, mais dans un contexte économique normal, une année constitue un délai maximal, mais peut être étendue au regard des circonstances de l'opération (conditions locales du marché, prix demandé). Entre-temps, le logement ne doit pas avoir été mis en location ni occupé gratuitement par des tiers.

En mai 2017, la cour administrative d'appel de Paris a ainsi accepté un délai de 21 mois séparant la date de mise en vente et la vente de sa résidence principale, le cédant installé dans un nouveau logement ayant accompli les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière.

En avril 2018, un contribuable a bénéficié de l'exonération de la plus-value de cession de sa résidence principale alors inoccupée depuis 26 mois, puisqu'il avait donné mandat à plusieurs agences et fixé un prix de vente initial conforme au niveau du marché local.

Exonération refusée

Du fait de son caractère avantageux, le dispositif d'exonération fiscale de la plus-value de cession de la résidence principale fait l'objet d'une vigilance particulière de la part des impôts. Depuis quelques années, la jurisprudence est alimentée par de nombreuses décisions consécutives à des contrôles et rectifications opérés par l'administration fiscale pour des cas d'exonération revendiquée où la qualification de résidence principale n'était pas vérifiée au sens de la réglementation.

Dans un arrêt du 15 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Marseille a remis en cause l'exonération de la plus-value de cession d'un bien immobilier revendiqué comme résidence principale et procédé à un redressement fiscal assorti de pénalités. Les cédants avaient déclaré comme nouvelle résidence principale le nouveau logement acquis, ce qui les privait de faire valoir leur droit au régime de l'exonération de plus-value sur le premier bien immobilier qui sera vendu six mois plus tard, mais toujours occupé durant cette période. La cour a en effet considéré que la nature des travaux réalisés dans le nouveau logement acquis ne permettait pas d'établir l'impossibilité de l'occuper pendant les travaux.

En juillet 2020, la cour administrative d'appel de Douai avait elle aussi refusé l'exonération de la plus-value immobilière, mais pour un tout autre motif : l’insuffisance de consommation d'eau potable. La facture a en effet permis d'établir une trop faible consommation d'eau potable pour une famille constituée des parents et de deux enfants. Les juges ont dénié la qualification de résidence principale de l'habitation cédée et donc le bénéfice de l'exonération de la plus-value de cession, alors que le contribuable avait fourni un avis d'imposition à la taxe foncière, ainsi qu'une attestation de souscription à une assurance habitation.

À l’inverse, une occupation même brève ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value immobilière, dès lors que le cédant a présenté toutes les preuves qu’il a effectivement occupé le logement et qu’il l’a déclaré comme constituant sa résidence principale.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)