La cession de logement principal est-elle taxée ?

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale échappe à l'impôt, au contraire des autres transactions immobilières. L'administration fiscale est toutefois très précise : le logement cédé doit constituer la résidence principale au jour de la vente, sauf exception admise. De nombreux propriétaires en font les frais chaque année.

Plus-value de cession immobilière : les cas d'exonération totale

Pour les finances publiques, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la transaction sont exonérées d'impôt sur le revenu. Cette exonération vaut pour tout type de logement et les dépendances immédiates vendues simultanément (terrains, garages, etc.), quels que soient le motif de la cession, l'importance du prix de vente, le montant de la plus-value et l'affectation envisagée par le nouveau propriétaire.

Ce dispositif fiscal avantageux est également accordé dans d'autres situations :

la durée de détention du bien est supérieure à 30 ans ;
la première cession d'un logement autre que la résidence principale : uniquement si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ou si le prix de cession est destiné au financement de la résidence principale (achat ou construction) dans un délai de 24 mois à compter de la transaction ;
le cédant est retraité ou adulte handicapé : la vente de la résidence principale intervient dans les 2 ans suivant l'entrée dans une maison de retraite ou structure d'accueil, et le logement n'a pas été occupé durant cette période ;
la cession d'un logement en France de non-résidents ;
les cessions inférieures à 15 000€ ;
les ventes en vue d'une expropriation ;
certains partages : indivision successorale, conjugale, donation partage ;
les cessions au profit d'organismes en charge du logement social ou quand le cédant s'engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant la cession.

Pour les autres cas, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, diminuée d'un abattement selon la durée de détention :

6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 20ème année ;
4% à compter de la 21ème année.

Si la plus-value excède 50 000€, un taux de 2% à 6% s'ajoute selon le montant de cette plus-value après abattement. Cette taxe supplémentaire ne concerne pas les terrains à bâtir. Il faut aussi ajouter le taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt est prélevé sur le prix de vente par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. L'exonération totale est acquise après 30 années de détention.

La notion de résidence principale

La plus-value immobilière est exonérée lors de la vente de la résidence principale. Il est donc fondamental que le logement cédé corresponde exactement à la définition de résidence principale.

Selon l'administration fiscale, sont considérés comme résidence principale les logements (immeubles ou parties d'immeubles) constituant la résidence effective et habituelle du propriétaire. Ces deux adjectifs ont leur importance. La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année et pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. La résidence doit aussi être effective et en cas de doute, le propriétaire doit apporter la preuve de cette effectivité.

Pour prouver le caractère effectif de l'occupation du bien à titre de résidence principale, le propriétaire doit fournir l'ensemble des factures énergétiques faisant état d'une consommation suffisante (eau, électricité, gaz, téléphone), mais également de tout document fiscal prouvant l'adresse du bien vendu (avis d'imposition à la taxe foncière, déclaration de revenus).

La résidence principale au jour de la cession

Une autre acception doit être confirmée pour que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale puisse s'appliquer : la qualification de résidence principale s'apprécie au jour de la vente, ce qui exclut les cessions dans les situations suivantes :

les cessions d'immeubles qui n'ont plus la qualité de résidence principale au moment de la vente, bien qu'ayant été occupés à titre de résidence principale auparavant ;
les cessions portant sur les immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par les membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou mis à la disposition du titulaire d'un logement de fonction ;
l'occupation au moment de la vente par pure convenance, notamment si le cédant revient occuper le logement pour les besoins de sa vente.

Il arrive pourtant que le cédant soit obligé de déménager du logement jusque-là déclaré comme résidence principale avant de l'avoir vendu. L'administration retient que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale reste acquise si le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la transaction soit finalisée dans les meilleurs délais. L'administration ne fixe aucun délai maximal a priori, mais dans un contexte économique normal, une année constitue un délai maximal, mais peut être étendue au regard des circonstances de l'opération (conditions locales du marché, prix demandé). Entre-temps, le logement ne doit pas avoir été mis en location ni occupé gratuitement par des tiers.

En mai 2017, la cour administrative d'appel de Paris a ainsi accepté un délai de 21 mois séparant la date de mise en vente et la vente de sa résidence principale, le cédant installé dans un nouveau logement ayant accompli les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière.

En avril 2018, un contribuable a bénéficié de l'exonération de la plus-value de cession de sa résidence principale alors inoccupée depuis 26 mois, puisqu'il avait donné mandat à plusieurs agences et fixé un prix de vente initial conforme au niveau du marché local.

Exonération refusée

Du fait de son caractère avantageux, le dispositif d'exonération fiscale de la plus-value de cession de la résidence principale fait l'objet d'une vigilance particulière de la part des impôts. Depuis quelques années, la jurisprudence est alimentée par de nombreuses décisions consécutives à des contrôles et rectifications opérés par l'administration fiscale pour des cas d'exonération revendiquée où la qualification de résidence principale n'était pas vérifiée au sens de la réglementation.

Dans un arrêt du 15 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Marseille a remis en cause l'exonération de la plus-value de cession d'un bien immobilier revendiqué comme résidence principale et procédé à un redressement fiscal assorti de pénalités. Les cédants avaient déclaré comme nouvelle résidence principale le nouveau logement acquis, ce qui les privait de faire valoir leur droit au régime de l'exonération de plus-value sur le premier bien immobilier qui sera vendu six mois plus tard, mais toujours occupé durant cette période. La cour a en effet considéré que la nature des travaux réalisés dans le nouveau logement acquis ne permettait pas d'établir l'impossibilité de l'occuper pendant les travaux.

En juillet 2020, la cour administrative d'appel de Douai avait elle aussi refusé l'exonération de la plus-value immobilière, mais pour un tout autre motif : l’insuffisance de consommation d'eau potable. La facture a en effet permis d'établir une trop faible consommation d'eau potable pour une famille constituée des parents et de deux enfants. Les juges ont dénié la qualification de résidence principale de l'habitation cédée et donc le bénéfice de l'exonération de la plus-value de cession, alors que le contribuable avait fourni un avis d'imposition à la taxe foncière, ainsi qu'une attestation de souscription à une assurance habitation.

À l’inverse, une occupation même brève ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value immobilière, dès lors que le cédant a présenté toutes les preuves qu’il a effectivement occupé le logement et qu’il l’a déclaré comme constituant sa résidence principale.

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Immobilier 2023 : faut-il vendre avant d’acheter ou le contraire ?

Les primo-accédants peinent à concrétiser leur projet immobilier du fait du resserrement du crédit ; l’année immobilière 2023 est donc caractérisée par un marché de renouvellement, tenu par les secundo-accédants qui revendent pour acheter un nouveau logement. La question est : faut-il vendre avant d’acheter plutôt qu’acheter avant de vendre ? Détaillons les avantages et les inconvénients de chaque option. Le marché immobilier porté par les secundo-accédants Les conditions d’emprunt qui prévalent en 2023, marquées par des taux en hausse perpétuelle, un taux d’usure dont les effets bénéfiques de la mensualisation tardent à arriver et la rigidité des règles d’octroi du HCSF, sont préjudiciables aux primo-accédants, souvent de jeunes ménages dotés d’un faible apport personnel et d’une épargne de précaution insuffisante, voire inexistante. Le marché immobilier est en phase de retournement et la production de crédits immobiliers chute de près de 50% en un an à fin juillet. Les chanceux qui parviennent à décrocher le graal sont les secundo-accédants, déjà propriétaires d’un bien qu’ils revendent pour acheter un logement mieux adapté à leur situation (enfants partis, en prévision de la retraite, etc.). Déjà en 2022, les secundo-accédants étaient le groupe le plus représenté sur le marché immobilier. L’apport financier dont ils bénéficient suite à la revente d’un premier logement leur facilite l’accès au crédit bancaire. Les jeunes actifs qui parviennent à entrer sur le marché ont su booster leur apport personnel grâce à la famille. Pour les secundo-accédants, l’enjeu est le bon timing, car il est très souvent difficile de coordonner les deux opérations de vente et d’achat et impossible de faire coïncider la date de la nouvelle résidence avec la date de vente de l’ancienne. Vendre avant d’acheter Cela semble la solution la plus sécurisante, et pour l’emprunteur et pour la banque. C’est aussi la plus répandue. Le produit de la revente constitue un apport personnel conséquent qui suffit parfois à acheter un nouveau bien moins cher ou qui doit être complété par un financement bancaire. Face aux difficultés d’accès au crédit, une tendance émerge en 2023 : certains paient cash, et représentent actuellement entre 20% et 30% des acheteurs, contre 10% habituellement. Vendre avant d’acheter vous oblige toutefois à trouver rapidement un nouveau logement pour éviter d’avoir à louer durant la transition, quitte à précipiter l'achat au détriment du projet initial. Les loyers vont en effet alourdir vos charges et diminuer votre capacité d’emprunt. La solution passe par une négociation avec l’acheteur : vous autoriser à rester dans les lieux en contrepartie d’une redevance, le temps que vous trouviez votre futur logement. Tout dépend du bon vouloir de l’acheteur, de sa situation, s’il est locataire ou propriétaire de son logement et potentiellement dans le même cas de figure. Acheter avant de vendre Cette option permet d’éviter des frais de location et un double déménagement. Elle vous donne le temps de trouver le logement qui correspond à vos exigences, et de ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière. Rappelons que la durée minimale d’un compromis de vente est de 3 mois. Même si vous avez déjà une touche sérieuse pour votre logement, le vendeur du bien que vous convoitez sera peu enclin à patienter, surtout si d’autres sont intéressés. Si le vendeur n’est pas pressé, il peut consentir à étirer la durée de la vente entre la signature du compromis et celle de l’acte notarié, la loi n’imposant pas de délai maximum. Qui dit achat avant revente, dit prêt-relais pour faire la jonction. Ce type de financement appelé aussi achat-vente est réglementé. Sa durée est limitée à un an, renouvelable une fois. Vous avez donc deux ans maximums pour vendre le premier bien. Le montant du prêt-relais ne couvre pas la totalité du bien à vendre. La banque applique une décote allant de 20% à 40%, soit un taux de 60% à 80% de la valeur du bien pour se prémunir contre une vente inférieure à l’estimation. Si vous n’avez pas terminé de rembourser le crédit sur le bien mis en vente, la banque va déduire le solde du montant du prêt-relais. Le prêt-relais fonctionne comme un prêt in fine : l’emprunteur ne paie que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur, le capital étant remboursé lors de la vente du premier bien. Le prêt-relais peut prendre 2 formes : le prêt-relais sec : le prêt couvre l’achat du nouveau bien, et l’opération ne nécessite pas d’emprunt complémentaire. Cette solution de financement suppose que le crédit sur le premier logement est déjà remboursé ou que le solde est faible. le prêt-relais adossé : appelé aussi prêt-relais couplé, il est constitué d’un prêt-relais remboursable en deux ans maximum et d’un crédit immobilier classique. La banque peut consentir au différé de remboursement des intérêts, seules les primes d’assurance de prêt immobilier sont dues avant la vente effective du logement et le remboursement du prêt-relais. Voici nos conseils pour vendre vite pour rembourser le prêt-relais dans les meilleurs délais. Si vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre logement, la banque sera favorable à mettre en place un prêt-relais, les risques que la vente n’aboutisse pas étant faibles. À l’inverse, si la vente s’éternise, il sera bien difficile de convaincre la banque de vous accorder le financement.

Refus d’assurance de prêt immobilier en 2023 : quelles solutions pour emprunter ?

L’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier est fondamentale pour garantir le remboursement à la banque. En cas de refus d’assurance, l’accès au financement bancaire est fortement compromis. Voyons quels sont les motifs de refus d’assurance et les solutions à envisager. L’importance de l’assurance emprunteur Il n’existe aucune obligation légale de souscrire une assurance emprunteur lors d’une demande de prêt immobilier, mais dans les faits, cette étape est incontournable pour obtenir le financement bancaire. L’organisme prêteur exige de l’emprunteur que le prêt soit couvert par une assurance pour pallier ses éventuelles défaillances de paiement. Au-delà des critères de solvabilité de l’emprunteur, la banque consent au prêt à la seule condition que les sommes seront intégralement remboursées. Et pour ce faire, elle demande la garantie d’une assurance de prêt qui prendra en charge le remboursement si l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie : Décès Dépendance à 100% Invalidité à partir de 33% Incapacité de travail. Ces 4 risques sont couverts par des garanties assurance de prêt immobilier, les garanties décès et PTIA (perte Totale et Irréversible d’Autonomie) formant la couverture socle de tout contrat d’assurance. S’y ajoutent, selon les exigences de la banque au regard du profil de l’emprunteur et de la nature de son crédit, les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d’emploi peut éventuellement compléter la couverture, mais son champ d’action est limité (emprunteur en CDI victime d’un licenciement économique). La souscription à l’assurance repose sur un questionnaire qui va permettre à l’assureur d’évaluer les risques incarnés par l’emprunteur, de formuler une réponse assurantielle et d’appliquer une tarification. L’emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire une assurance de prêt concurrente de celle présentée par sa banque. En utilisant son droit à la délégation d’assurance (loi Lagarde), il a accès à des contrats externes sur-mesure jusqu’à trois fois moins chers. Les motifs d’un refus d’assurance emprunteur L’assureur est libre d’accepter ou refuser à l’emprunteur le bénéfice de l’assurance de prêt. Le refus est souvent rédhibitoire, car, sans la garantie de l’assurance, le prêt n’est pas accordé par la banque. Pour quelle(s) raison(s) l’assureur, qui, dans 85% des cas, est la banque elle-même, peut opposer son veto ? On peut identifier 4 motifs principaux de refus d’assurance emprunteur : L’âge : au-delà de 50 ans, l’emprunteur entre dans la catégorie senior. La limite d’âge pour être assuré au titre de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail qui couvre les arrêts de travail) et des garanties invalidité (IPP et IPT), il faut avoir moins de 65 ans. Au-delà de 70 voire 75 ans pour les contrats bancaires, et au-delà de 80 ans pour les contrats alternatifs, seule la garantie décès peut être souscrite avec effet jusqu’à 80 ans pour les premiers et 90 ans pour les seconds. L’état de santé : le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier renseigne l’assureur sur l’historique de santé de l’emprunteur. En cas de risques accrus, l’assureur peut opposer un refus total ou partiel sur certaines garanties. La profession : un métier à risques comme pompier, gendarme, policier, ouvrier du bâtiment, pêcheur, reporter n’est pas couvert par les contrats standards et nécessite une réponse adaptée via un contrat spécifique. La pratique sportive : certains sports sont considérés comme dangereux en assurance de prêt en raison des risques élevés d’accidents et de mortalité (plongée sous-marine, voile, escalade, sports de combat, ski, etc.). Tout sinistre dû à la pratique du sport concerné est exclu des garanties. En cas d’emprunt à deux, chaque co-emprunteur doit remplir un questionnaire de santé. Le fait que l’un présente des risques accrus pour un des motifs exposés plus haut peut mettre en difficulté l’obtention du crédit. Comment trouver une assurance malgré un premier refus ? Vous avez été recalé par un premier assureur ? Ce n’est pas une fatalité. Appuyez-vous sur la réglementation pour faire valoir vos droits. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, et accédez aux meilleures offres du marché. Quel que soit votre profil, il existe une réponse à votre problématique. État de santé Si votre état de santé ne vous permet pas d’être assuré par un contrat standard, sollicitez la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes frappées par la maladie. La grille de référence de cette convention liste les pathologies pour lesquelles aucune surprime ni exclusion de garantie n’est applicable passé un certain délai, ou avec surprime plafonnée. Vous pouvez aussi relever du droit à l’oubli qui concerne les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C. Cinq années après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, vous n’avez pas à déclarer votre ancienne pathologie dans le questionnaire de santé. Profession et sport à risques Si vous exercez une profession à risques ou pratiquez un sport dangereux, seuls les contrats alternatifs peuvent vous apporter une protection adaptée. Sachez que la banque ne peut refuser une assurance concurrente de la sienne dès lors qu’elle présente une équivalence de garantie. Refus partiel En cas de refus partiel, c’est-à-dire que certains risques sont exclus des garanties, la banque peut accorder le crédit, mais en cas de sinistre relevant de cette exclusion, vous n’êtes pas indemnisé. C’est le cas notamment des maladies non objectivables (pathologies du dos, affections psychologiques et psychiatriques) qui ne sont pas couvertes par les garanties invalidité et incapacité, sauf rachat d’exclusion. La plupart des assurances individuelles proposent cette option qui permet, moyennant une surprime, d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie pour le motif éligible au rachat d’exclusion. La souscription à l’assurance n’est pas un acte figé. Après la signature de l’offre de prêt, vous disposez d’un droit tout récemment adopté : l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier l’assurance en cours quand vous le souhaitez pour la substituer par une offre mieux adaptée à votre situation et souvent moins chère. Sollicitez les services d’un courtier L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite d’être averti pour bien en appréhender toutes les subtilités. L’accompagnement d’un expert vous permettra d’être bien conseillé et de sélectionner l’assurance qui correspond à votre profil au meilleur tarif, dans le respect des exigences de la banque. Le seul motif de refus de sa part d’une assurance déléguée est la non-équivalence de garanties. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous apporter toute l’assistance nécessaire pour faire le bon choix. Chez Magnolia.fr, quel que soit votre profil, nous facilitons la souscription à l’assurance en prenant en charge toutes les démarches administratives à votre place.

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