La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale échappe à l'impôt, au contraire des autres transactions immobilières. L'administration fiscale est toutefois très précise : le logement cédé doit constituer la résidence principale au jour de la vente, sauf exception admise. De nombreux propriétaires en font les frais chaque année.
Plus-value de cession immobilière : les cas d'exonération totale
Pour les finances publiques, les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la transaction sont exonérées d'impôt sur le revenu. Cette exonération vaut pour tout type de logement et les dépendances immédiates vendues simultanément (terrains, garages, etc.), quels que soient le motif de la cession, l'importance du prix de vente, le montant de la plus-value et l'affectation envisagée par le nouveau propriétaire.
Ce dispositif fiscal avantageux est également accordé dans d'autres situations :
- la durée de détention du bien est supérieure à 30 ans ;
- la première cession d'un logement autre que la résidence principale : uniquement si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ou si le prix de cession est destiné au financement de la résidence principale (achat ou construction) dans un délai de 24 mois à compter de la transaction ;
- le cédant est retraité ou adulte handicapé : la vente de la résidence principale intervient dans les 2 ans suivant l'entrée dans une maison de retraite ou structure d'accueil, et le logement n'a pas été occupé durant cette période ;
- la cession d'un logement en France de non-résidents ;
- les cessions inférieures à 15 000€ ;
- les ventes en vue d'une expropriation ;
- certains partages : indivision successorale, conjugale, donation partage ;
- les cessions au profit d'organismes en charge du logement social ou quand le cédant s'engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant la cession.
Pour les autres cas, la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19%, diminuée d'un abattement selon la durée de détention :
- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu'à la 20ème année ;
- 4% à compter de la 21ème année.
Si la plus-value excède 50 000€, un taux de 2% à 6% s'ajoute selon le montant de cette plus-value après abattement. Cette taxe supplémentaire ne concerne pas les terrains à bâtir. Il faut aussi ajouter le taux de 17,2% au titre des prélèvements sociaux (abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l’impôt est prélevé sur le prix de vente par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. L'exonération totale est acquise après 30 années de détention.
La notion de résidence principale
La plus-value immobilière est exonérée lors de la vente de la résidence principale. Il est donc fondamental que le logement cédé corresponde exactement à la définition de résidence principale.
Selon l'administration fiscale, sont considérés comme résidence principale les logements (immeubles ou parties d'immeubles) constituant la résidence effective et habituelle du propriétaire. Ces deux adjectifs ont leur importance. La résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année et pour laquelle il bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation. La résidence doit aussi être effective et en cas de doute, le propriétaire doit apporter la preuve de cette effectivité.
Pour prouver le caractère effectif de l'occupation du bien à titre de résidence principale, le propriétaire doit fournir l'ensemble des factures énergétiques faisant état d'une consommation suffisante (eau, électricité, gaz, téléphone), mais également de tout document fiscal prouvant l'adresse du bien vendu (avis d'imposition à la taxe foncière, déclaration de revenus).
La résidence principale au jour de la cession
Une autre acception doit être confirmée pour que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale puisse s'appliquer : la qualification de résidence principale s'apprécie au jour de la vente, ce qui exclut les cessions dans les situations suivantes :
- les cessions d'immeubles qui n'ont plus la qualité de résidence principale au moment de la vente, bien qu'ayant été occupés à titre de résidence principale auparavant ;
- les cessions portant sur les immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par les membres de la famille du propriétaire ou des tiers, sont devenus vacants ou mis à la disposition du titulaire d'un logement de fonction ;
- l'occupation au moment de la vente par pure convenance, notamment si le cédant revient occuper le logement pour les besoins de sa vente.
Il arrive pourtant que le cédant soit obligé de déménager du logement jusque-là déclaré comme résidence principale avant de l'avoir vendu. L'administration retient que l'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale reste acquise si le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la transaction soit finalisée dans les meilleurs délais. L'administration ne fixe aucun délai maximal a priori, mais dans un contexte économique normal, une année constitue un délai maximal, mais peut être étendue au regard des circonstances de l'opération (conditions locales du marché, prix demandé). Entre-temps, le logement ne doit pas avoir été mis en location ni occupé gratuitement par des tiers.
En mai 2017, la cour administrative d'appel de Paris a ainsi accepté un délai de 21 mois séparant la date de mise en vente et la vente de sa résidence principale, le cédant installé dans un nouveau logement ayant accompli les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière.
En avril 2018, un contribuable a bénéficié de l'exonération de la plus-value de cession de sa résidence principale alors inoccupée depuis 26 mois, puisqu'il avait donné mandat à plusieurs agences et fixé un prix de vente initial conforme au niveau du marché local.
Exonération refusée
Du fait de son caractère avantageux, le dispositif d'exonération fiscale de la plus-value de cession de la résidence principale fait l'objet d'une vigilance particulière de la part des impôts. Depuis quelques années, la jurisprudence est alimentée par de nombreuses décisions consécutives à des contrôles et rectifications opérés par l'administration fiscale pour des cas d'exonération revendiquée où la qualification de résidence principale n'était pas vérifiée au sens de la réglementation.
Dans un arrêt du 15 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Marseille a remis en cause l'exonération de la plus-value de cession d'un bien immobilier revendiqué comme résidence principale et procédé à un redressement fiscal assorti de pénalités. Les cédants avaient déclaré comme nouvelle résidence principale le nouveau logement acquis, ce qui les privait de faire valoir leur droit au régime de l'exonération de plus-value sur le premier bien immobilier qui sera vendu six mois plus tard, mais toujours occupé durant cette période. La cour a en effet considéré que la nature des travaux réalisés dans le nouveau logement acquis ne permettait pas d'établir l'impossibilité de l'occuper pendant les travaux.
En juillet 2020, la cour administrative d'appel de Douai avait elle aussi refusé l'exonération de la plus-value immobilière, mais pour un tout autre motif : l’insuffisance de consommation d'eau potable. La facture a en effet permis d'établir une trop faible consommation d'eau potable pour une famille constituée des parents et de deux enfants. Les juges ont dénié la qualification de résidence principale de l'habitation cédée et donc le bénéfice de l'exonération de la plus-value de cession, alors que le contribuable avait fourni un avis d'imposition à la taxe foncière, ainsi qu'une attestation de souscription à une assurance habitation.
À l’inverse, une occupation même brève ne fait pas échec à l’exonération de la plus-value immobilière, dès lors que le cédant a présenté toutes les preuves qu’il a effectivement occupé le logement et qu’il l’a déclaré comme constituant sa résidence principale.
