Bail Réel Solidaire : devenez propriétaire en 2026 à prix réduit

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Accéder à la propriété tout en payant son logement jusqu’à 50 % moins cher que les prix du marché : l’idée peut sembler irréaliste, d'autant plus quand le contexte immobilier est toujours tendu en 2026. Pourtant, ce scénario est rendu possible grâce au Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dispositif d’accession sociale à la propriété, encore insuffisamment connu du grand public, s’impose progressivement comme une réponse concrète aux difficultés rencontrées par les ménages modestes et les classes moyennes pour acheter leur résidence principale.

Reposant sur un modèle innovant de dissociation du foncier et du bâti, le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement, tout en sécurisant le parcours résidentiel des acquéreurs. À l’heure où les pouvoirs publics cherchent à relancer l’accession à la propriété, le bail réel solidaire offre une solution tangible aux ménages habituellement privés de prêt immobilier pour raisons financières.

C’est quoi un bail réel solidaire ?

Mis en place en 2017, le bail réel solidaire repose sur un principe simple : séparer la propriété du logement de celle du terrain. Contrairement à une acquisition classique, l’acheteur devient propriétaire uniquement des murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l’État.

Concrètement, l’acquéreur signe deux engagements distincts :

un acte d’achat portant sur le logement (appartement ou maison) ;
un bail de longue durée avec l’OFS pour l’occupation du terrain.

Ce bail, conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, donne lieu au versement d’une redevance foncière modérée, généralement comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré et par mois. Cette redevance reste sans commune mesure avec le coût du foncier intégré dans un achat immobilier traditionnel, ce qui explique l’importante décote sur le prix final du bien.

BRS : acquérir un logement 20 à 50 % moins cher que le marché

L’intérêt majeur du BRS réside dans la réduction immédiate du prix d’achat. En excluant la valeur du terrain du coût global, le prix du logement devient nettement plus accessible, avec une décote pouvant atteindre 50 % dans certaines zones tendues.

Cette mécanique permet à des ménages jusqu’alors exclus du marché immobilier classique de devenir propriétaires de leur résidence principale, tout en conservant une mensualité compatible avec leur budget. Le BRS s’inscrit ainsi pleinement dans une logique d’accession durable, en limitant le risque de surendettement.

Comment fonctionne un bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est réservé à des ménages respectant des plafonds de revenus, fixés par décret. Pour apprécier l’éligibilité, l’administration se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, comme pour de nombreux dispositifs d’aide au logement.

Ces plafonds varient selon 2 critères :

la zone géographique du logement (zones A bis, A, B1, B2 ou C)
la composition du foyer (nombre de personnes destinées à occuper le logement).

À qui s’adresse le bail réel solidaire ?

Le BRS est une aide pour le premier achat immobilier. Le BRS cible en priorité :

les primo-accédants, souvent pénalisés par l’absence d’apport personnel pour un prêt immobilier ;
les familles souhaitant se stabiliser dans une résidence principale à long terme ;
les ménages exerçant dans des zones tendues, où les prix du marché sont décorrélés des revenus locaux.

En réduisant le coût d’entrée dans la propriété, le bail réel solidaire favorise l’ancrage territorial et limite les phénomènes de spéculation immobilière.

Modifications du BRS en 2026

Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, un amendement soutenu par plusieurs députés a proposé de rehausser les plafonds de ressources du BRS, en les alignant sur ceux du logement locatif intermédiaire (LLI) et de l’ancien Pinel.

Élargissement des bénéficiaires

Les parlementaires à l’origine de ce texte indiquent que le taux de propriétaires n’a pas bougé en 10 ans (57,4%), alors que 80% des Français souhaitent être propriétaires de leur logement. La raison majeure en est la difficulté rencontrée par les ménages à revenus modestes pour accéder à un prêt immobilier, dans un contexte de marché locatif hyper tendu dans de nombreuses zones.

Le rehaussement des plafonds de ressources du BRS permettrait une augmentation significative du nombre de foyers éligibles au dispositif.

Actuellement, une famille de 2 personnes avec un enfant ou un jeune ménage ne doit pas déclarer plus de 76 105 € de revenus par an en zone A ou A bis pour obtenir un BRS.

PTZ et BRS : uniquement dans le neuf

Un autre amendement au PLF 2026 prévoit de supprimer l’élargissement du PTZ aux opérations de BRS sans condition de travaux. Les accédants en BRS peuvent accéder au PTZ uniquement pour un logement neuf.

Cumul du BRS avec des avantages financiers complémentaires

Au-delà du prix d’achat réduit, le bail réel solidaire peut être associé à d’autres avantages financiers significatifs :

Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce prêt sans intérêts bancaires permet de réduire le coût du crédit immobilier principal.
TVA à taux réduit : dans le neuf, la TVA passe de 20 % à 5,5 %, ce qui allège encore le coût global de l’opération ;
Frais de notaire diminués, calculés uniquement sur la valeur du bâti et non sur celle du terrain ;
Allègement de la taxe foncière, avec un abattement pouvant atteindre 30 %. Certaines collectivités vont plus loin en accordant une exonération totale pendant plusieurs années ;
Sécurité à la revente : l’OFS peut garantir le rachat du logement si l’acquéreur rencontre des difficultés à trouver un repreneur.

Ces éléments renforcent l’attractivité du BRS, notamment pour les ménages prudents face à l’évolution du marché immobilier. Pour de nombreux primo-accédants, le cumul du BRS avec le PTZ constitue un levier décisif pour concrétiser un projet d’achat, malgré des conditions d’octroi de crédit plus exigeantes qu’auparavant.

Quelles sont les étapes pour acheter en BRS ?

Un projet d’acquisition en bail réel solidaire s’organise en plusieurs phases :

Vérification de l’éligibilité, notamment au regard des plafonds de ressources et de la destination du bien (résidence principale obligatoire) ;
Recherche d’un programme BRS, généralement proposé par des promoteurs partenaires d’un organisme foncier solidaire ;
Montage du financement, intégrant éventuellement un PTZ et un prêt immobilier classique ;
Signature de l’acte authentique, permettant de devenir propriétaire du logement, tout en s’engageant sur les règles spécifiques du BRS.

Grâce à la plateforme BoRiS (Bail Réel Solidaire Immobilier Solidaire), vous pouvez tester rapidement votre éligibilité au dispositif et trouver les offres de logement en BRS disponibles à la vente dans toute la France.

Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?

Un logement acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire n’est pas figé dans le temps. Le propriétaire conserve la liberté de le revendre, sans délai minimal de détention, dès lors que le bien a bien vocation à rester une résidence principale.

Toutefois, afin de préserver l’objectif social du dispositif, la revente est strictement encadrée. Le prix de cession ne peut pas être fixé librement : il correspond au montant d’achat initial, revalorisé selon un indice de référence défini par l’organisme foncier solidaire (OFS). Ce mécanisme évite toute spéculation et garantit le maintien de prix abordables sur le long terme.

Le nouvel acquéreur doit, quant à lui, remplir les conditions d’éligibilité au BRS. Il reprend alors le logement dans le cadre d’un nouveau bail réel solidaire, conclu pour une durée résiduelle ou renouvelée d’au moins 18 ans, assurant ainsi la continuité du dispositif et sa vocation d’accession sociale à la propriété.

Le bail réel solidaire, une solution d’avenir pour l’accession sociale

Initialement déployé dans certaines métropoles et territoires pilotes, le bail réel solidaire connaît aujourd’hui un développement rapide, y compris dans des villes où l’accession à la propriété semblait hors de portée, comme Paris ou sa proche banlieue.

Face à la crise du logement et à la difficulté croissante de se loger décemment, le BRS apparaît désormais comme un outil structurant des politiques locales de l’habitat. Il s’affirme comme une alternative crédible et sécurisée à l’achat immobilier classique. Grâce à un prix d’acquisition fortement réduit, des avantages fiscaux notables et un encadrement protecteur, il répond aux attentes de nombreux ménages exclus du marché traditionnel.

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Hausse des taux en septembre 2026 : la banque peut-elle actualiser l'offre de prêt immo ?

La remontée des taux de crédit immobilier en septembre 2026 peut inquiéter les emprunteurs dont la demande de financement n’est pas finalisée. Une question se pose notamment lorsque la banque annonce un nouveau barème : peut-elle actualiser le taux d'un prêt immobilier après avoir transmis ou fait accepter une offre de prêt ? Tout dépend de l'étape à laquelle se trouve le dossier. Une simulation, un accord de principe et une offre de prêt acceptée n'ont pas la même valeur. La date de réception et d'acceptation de l'offre est donc déterminante. Une banque peut-elle augmenter le taux après une offre de prêt ? Offre de prêt et simulation : deux situations différentes Il faut d'abord distinguer une véritable offre de prêt immobilier d'une simple proposition commerciale. Une simulation de prêt, un tableau de mensualités ou un accord de principe peuvent être accompagnés de réserves. Ils ne signifient absolument pas que la banque s'est définitivement engagée sur un taux. L'offre de prêt est formelle et comporte : l’identité des parties le montant emprunté la durée du crédit le taux d'intérêt le coût du crédit les modalités de remboursement les conditions de mise à disposition des fonds les garanties exigées. L'article L. 313-25 du Code de la consommation précise les principales informations devant figurer dans l'offre. Que se passe-t-il pendant le délai de maintien de l'offre de prêt ? Une fois l'offre de prêt reçue par l'emprunteur, la banque doit maintenir ses conditions pendant au moins 30 jours à compter de sa réception. L'emprunteur ne peut toutefois accepter l'offre qu'à l'issue d'un délai de réflexion de 10 jours. La date de réception est donc essentielle. Il est recommandé de conserver : la preuve de réception de l'offre sa version complète la date de son acceptation le justificatif de retour signé les échanges avec le conseiller ou le courtier. Si l'offre n'est pas acceptée et que son délai de maintien expire, la banque peut, selon la situation, ne plus être tenue par les conditions initiales et proposer une nouvelle offre. Une offre de prêt acceptée protège-t-elle contre la hausse des taux ? Lorsque l'offre a été régulièrement acceptée dans les délais, la situation est différente. Une simple remontée des taux du marché ne permet pas, à elle seule, de remplacer un taux fixe déjà convenu par un taux plus élevé. Le principe général du droit des contrats renforce cette protection. L'article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés s'imposent aux parties, tandis que l'article 1193 dispose qu'ils ne peuvent être modifiés que par accord mutuel ou dans les cas prévus par la loi. Dans quels cas la banque peut-elle néanmoins intervenir ? Une difficulté peut toutefois concerner autre chose que l'évolution des taux. La banque peut notamment invoquer : une condition prévue dans l'offre qui n'est pas réalisée une garantie qui ne peut finalement pas être constituée (hypothèque ou caution) une assurance emprunteur non validée une pièce ou un justificatif manquant une modification importante de la situation financière une incohérence dans les déclarations fournies. Il est donc essentiel de demander à la banque par écrit pourquoi elle souhaite modifier ou suspendre le financement. Un calendrier précis Il est également crucial de consigner une chronologie précise des différents évènements : la date de réception de l’offre de prêt le dernier jour du délai de maintien de l’offre de prêt le premier jour possible pour l’accepter la date d’envoi du retour signé la confirmation de la banque la date prévue pour l’acte authentique chez le notaire la date prévue pour le déblocage des fonds. Et si la banque demande de signer un avenant ? Une banque peut proposer une modification du financement, mais l'emprunteur doit alors examiner précisément ce nouveau document. Une jurisprudence récente rappelle que les modifications apportées à un contrat de prêt doivent être formalisées par un avenant. Que faut-il vérifier dans le nouvel accord ? Ne vous contentez pas de comparer le taux nominal. Il faut notamment contrôler : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) le montant des mensualités le coût total du crédit la durée du prêt le coût de l'assurance emprunteur les frais de garantie les frais de dossier les conditions de remboursement anticipé. Une hausse apparemment limitée du taux peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires sur la durée du crédit. Que faire si la banque veut actualiser le taux en septembre 2026 ? Face à une demande de modification, mieux vaut éviter les échanges uniquement téléphoniques. Vous devez constituer un dossier permettant de reconstituer précisément la chronologie. Les documents à conserver Il est conseillé de réunir : la demande initiale de financement les simulations et accords de principe l'offre de prêt complète la preuve de sa réception la preuve de son acceptation les échanges avec la banque et le courtier les documents relatifs à l'assurance et aux garanties le compromis de vente les messages annonçant une hausse ou une nouvelle offre. La preuve de l'offre et de son acceptation peut être déterminante en cas de contestation. Demander une réponse écrite à la banque Si le conseiller annonce que le taux doit être recalculé, demandez-lui de préciser : le motif exact de cette modification la clause ou le document sur lequel la banque s'appuie le statut actuel du financement les conséquences sur la date de déblocage des fonds. Le notaire doit également être prévenu rapidement si cette situation risque de retarder la signature de l'acte authentique. En septembre 2026, la remontée des taux immobiliers peut modifier les conditions proposées aux nouveaux emprunteurs. Elle ne signifie nullement qu'une banque peut augmenter le taux d'une offre de prêt déjà acceptée. La distinction essentielle est la suivante : Situation Conséquence possible Simulation de prêt le taux peut évoluer Accord de principe engagement moins ferme Offre reçue mais pas encore acceptée le délai de maintien doit être surveillé Offre acceptée dans les délais le taux fixe convenu devient la référence Demande d’avenant la nouvelle proposition doit être examinée et acceptée Taux variable évolution possible selon les clauses du contrat Il faut toujours geler les preuves fournies par les documents contractuels et les échanges (courriers, mails), et demander des justificatifs écrits si la banque souhaite modifier les conditions. En cas de désaccord, commencez par vérifier l'offre signée, les dates et les clauses contractuelles, plutôt que de vous fier au nouveau barème annoncé par la banque.

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Omission médicale en assurance de prêt : le refus de garantie n’est pas automatique

Lorsqu’un emprunteur souscrit une assurance de prêt immobilier, il doit répondre avec précision et honnêteté aux questions posées par l’assureur sur son état de santé. Une réponse incomplète ou inexacte peut effectivement avoir des conséquences dommageables, notamment lorsqu’un sinistre survient. Pour autant, l’omission d’une donnée de santé ne permet pas systématiquement à l’assureur de refuser la garantie voire de prononcer la nullité du contrat. Une récente affaire examinée par la Médiation de l’Assurance montre que la situation doit être appréciée en fonction des informations dont disposait réellement la compagnie au moment de la souscription. Questionnaire de santé et assurance emprunteur : quelles obligations ? Lors de la mise en place d’une assurance emprunteur, l’assureur évalue le risque qu’il accepte de couvrir. Selon la situation de l’emprunteur et les caractéristiques du crédit, des informations médicales peuvent être demandées. Le questionnaire de santé d’assurance de prêt permet notamment à la compagnie de déterminer les conditions d’assurance et, le cas échéant, d’appliquer : une exclusion de garantie (refus de garantir certains risque) une majoration de cotisation (surprime d’assurance) des conditions particulières de couverture. L’emprunteur doit donc fournir des réponses sincères et précises aux questions qui lui sont posées, sous peine de sanctions (lire plus bas). Important : le questionnaire est supprimé lorsque la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € et remboursée avant les 60 ans de l’emprunteur. Une fausse déclaration peut avoir de lourdes conséquences Une omission portant sur un antécédent médical peut être considérée comme une déclaration inexacte si elle concerne une information demandée par l’assureur. Dans certaines circonstances, et notamment lorsqu'une fausse déclaration intentionnelle est caractérisée, l’assureur peut invoquer les dispositions du Code des assurances pour contester la couverture du sinistre et demander la nullité du contrat. Mais encore faut-il que les conditions permettant de retenir une telle sanction soient réunies. Un litige lié à un antécédent médical non déclaré L’affaire étudiée par la Médiation de l’Assurance concerne un emprunteur qui avait souscrit plusieurs assurances auprès de la même compagnie. En 2015, il avait assuré un premier crédit immobilier. Quelques années plus tard, en 2020, il a contracté un nouveau prêt et souscrit un second contrat d’assurance emprunteur auprès du même assureur. Lors de cette deuxième adhésion, l’emprunteur n’a pas indiqué une pathologie dont il avait pourtant souffert plusieurs années auparavant. Cette maladie avait notamment entraîné un arrêt de travail en 2014 et faisait toujours l’objet d’un traitement médical. L’assureur refuse la prise en charge de l’arrêt de travail En novembre 2022, l’assuré a été placé en arrêt de travail en raison de son état de santé. Il a alors sollicité la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) prévue par son assurance emprunteur. La compagnie a toutefois refusé d’intervenir. Elle a considéré que l’antécédent médical n’avait pas été déclaré lors de la souscription du contrat en 2020. L’assureur a ainsi invoqué une fausse déclaration intentionnelle du risque pour remettre en cause le contrat et refuser l’indemnisation. À première vue, l’argument pouvait sembler fondé puisque la pathologie n’apparaissait effectivement pas dans le questionnaire rempli lors de la seconde souscription. La compagnie avait déjà connaissance de la maladie Un élément essentiel est toutefois venu modifier l’analyse du dossier : le même assureur connaissait déjà l’antécédent médical. En effet, l’emprunteur avait communiqué des informations concernant cette pathologie lors de son premier contrat, conclu en 2015. Le dossier comportait notamment des échanges avec le médecin-conseil de l’assureur. Celui-ci avait demandé au client de renseigner un questionnaire spécifique relatif à la maladie. La compagnie avait ensuite informé l’assuré de l’application d’une exclusion contractuelle concernant cette pathologie. Ces documents constituaient donc des éléments permettant d'établir que l'assureur avait connaissance de la situation médicale avant la conclusion du deuxième contrat. Pourquoi la connaissance d’un antécédent médical est-elle déterminante en assurance emprunteur ? Le principe rappelé par la Médiation de l’Assurance est important pour les emprunteurs : un assureur ne peut pas nécessairement reprocher à son assuré de ne pas avoir déclaré une information qu’il connaissait déjà. La question ne consiste donc pas uniquement à vérifier si une case du questionnaire de santé a été correctement renseignée. Il faut également déterminer si la compagnie disposait déjà de l’information concernée et dans quelles circonstances. Cette distinction peut avoir des conséquences importantes lorsqu’un assureur invoque une fausse déclaration pour refuser une prise en charge. La Médiation de l’Assurance donne raison à l’emprunteur Dans cette affaire, la connaissance antérieure de la pathologie par l’assureur a donc pesé lourd dans l’analyse. La Médiation a considéré que la compagnie ne pouvait pas s’appuyer sur les règles relatives à la fausse déclaration pour justifier le refus de garantie, dès lors qu’elle disposait déjà d’informations précises sur l’antécédent médical. Elle a ainsi invité l’assureur à remettre le contrat en vigueur, sous réserve de la régularisation des cotisations, puis à réexaminer la demande de prise en charge liée à l’arrêt de travail. Cela ne signifie cependant pas que l’assuré obtient automatiquement le versement des prestations. L’assureur doit encore vérifier si les conditions prévues par le contrat pour déclencher la garantie ITT sont remplies. Que retenir pour les emprunteurs ? Cette décision apporte une précision utile en matière d’assurance emprunteur et de déclaration médicale. Elle ne doit surtout pas être interprétée comme une autorisation de répondre approximativement à un questionnaire de santé. Au contraire, l’emprunteur doit toujours répondre de manière sincère aux questions qui lui sont posées. En cas d’omission, plusieurs éléments peuvent toutefois être déterminants : la nature de l’information non déclarée les questions effectivement posées dans le questionnaire le caractère intentionnel ou non de l’omission les informations déjà détenues par l’assureur les échanges antérieurs avec le médecin-conseil les exclusions ou conditions particulières déjà appliquées. L’assurance de prêt repose donc sur une déclaration exacte du risque, mais l’assureur doit également tenir compte des informations dont il disposait déjà. Une omission médicale ne suffit pas, à elle seule, à établir systématiquement une fausse déclaration justifiant la perte des garanties ou la nullité du contrat.

Assurance emprunteur : renforcement de la loi Lemoine à compter de septembre 2026

Alors qu’elle célèbre ses 4 ans en ce mois de septembre 2026, la loi Lemoine relative à l’assureur emprunteur connaît une nouvelle étape dans l’application de ses dispositions. En cette rentrée, plusieurs engagements professionnels adoptés par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) visent à mieux protéger les emprunteurs, notamment lors d’un changement d’assurance ou lorsqu’aucune sélection médicale n’est exigée. Il ne s’agit toutefois pas d’une nouvelle loi. Les mesures annoncées par le CCSF correspondent à des engagements du secteur de l’assurance, dont la mise en œuvre est progressive jusqu’en 2027. Pour l’emprunteur, les évolutions concernent principalement la continuité de la couverture, le calcul du seuil de 200 000 euros permettant de bénéficier de l’assurance de prêt sans questionnaire médical, mais aussi la lisibilité des garanties d’invalidité. Que change le renforcement de la loi Lemoine en septembre 2026 ? La loi Lemoine a déjà profondément modifié l’univers de l’assurance emprunteur. Depuis 2022, elle permet notamment de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et supprime le questionnaire de santé sous certaines conditions. Les engagements du CCSF viennent répondre à plusieurs difficultés apparues dans la pratique. Une meilleure continuité lors d'un changement d'assurance Changer d’assurance emprunteur ne devrait pas entraîner de trou de garantie. Pourtant, certaines situations pouvaient créer un conflit entre l’ancien et le nouvel assureur. C’était notamment le cas lorsqu’un emprunteur était en arrêt de travail au moment de la substitution, mettant en jeu la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). L’ancien contrat pouvait arriver à son terme alors que la franchise n’était pas encore écoulée, tandis que le nouvel assureur pouvait considérer que le sinistre était antérieur à son intervention. Les nouvelles orientations prévoient notamment que : l’ancien assureur puisse continuer à prendre en charge un sinistre déjà déclaré pendant la période de franchise ; les suites immédiates d’un arrêt continu restent rattachées au premier assureur ; une rechute intervenant après la prise d’effet du nouveau contrat soit examinée par le nouvel assureur selon ses propres conditions. La règle est plus simple en cas de décès ou de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : le sinistre doit être pris en charge par l’assureur couvrant l’emprunteur au moment de l’événement. L’objectif est donc de sécuriser la transition entre 2 contrats d’assurance de prêt. Assurance emprunteur sans questionnaire médical : le seuil de 200 000 € mieux encadré La loi Lemoine de 2022 prévoit également la suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt immobilier, lorsque 2 conditions sont réunies : la part assurée du capital cumulé ne dépasse pas 200 000 € par assuré ; le remboursement du prêt intervient avant son 60e anniversaire. Le problème venait notamment de la manière dont certains assureurs calculaient l'encours pris en compte. À compter de septembre 2026, le CCSF prévoit une harmonisation des pratiques afin de déterminer plus précisément les crédits immobiliers devant être intégrés dans le calcul du seuil. Cette évolution est particulièrement importante pour les emprunteurs qui détiennent plusieurs crédits. Il convient de regarder, pour chaque assuré : le capital restant dû la quotité assurée la nature du prêt la date de la dernière échéance les autres crédits susceptibles d’être pris en compte. Exemple : un couple emprunte 400 000 € et chacun est assuré à 50 %. Le seuil applicable doit être apprécié individuellement, et non simplement en considérant que le montant total du crédit atteint 400 000 €. L’emprunteur peut donc demander à l’assureur de détailler son calcul lorsqu’un questionnaire médical lui est demandé. Les exclusions médicales dans les contrats d'assurance emprunteur La suppression du questionnaire médical ne signifie pas nécessairement que toutes les difficultés liées aux antécédents médicaux disparaissent. Certains contrats souscrits sans sélection médicale peuvent encore contenir des clauses excluant certaines pathologies préexistantes. C’est précisément l’un des sujets sur lesquels le CCSF a formulé des observations importantes. Le CCSF considère que les exclusions générales ou spécifiques liées à des maladies antérieures sont contraires à l’esprit de la loi Lemoine en neutralisant l'interdiction de recueillir des données de santé. Pour autant, une exclusion médicale n'est pas automatiquement annulée depuis le 1er septembre 2026. En cas de refus d’indemnisation, il faut donc analyser précisément : le contenu de la clause sa rédaction les documents contractuels remis à l’emprunteur son caractère apparent son champ d’application le lien entre la pathologie invoquée et le sinistre. Le Code des assurances encadre les exclusions de garantie d’assurance de prêt. Une exclusion doit notamment être formelle et limitée pour être opposable à l’assuré, et être présentée de manière suffisamment apparente dans le contrat. Cela signifie qu’une compagnie d’assurance ne peut pas nécessairement refuser une prise en charge sur la base d’une formulation vague ou difficilement interprétable. Exemple : la jurisprudence considère que l'utilisation d'expressions génériques comme « et autre mal de dos » (même associée à des termes comme lombalgie ou sciatique) rend la clause ambiguë et sujette à interprétation. Les garanties d'invalidité deviennent plus lisibles Autre évolution issue des engagements du CCSF : une meilleure présentation des modalités de calcul de l’invalidité. Les nouveaux dispositifs doivent notamment faciliter la compréhension des seuils et des tableaux utilisés pour déterminer l’indemnisation. Cette clarification est importante car le taux d’invalidité peut dépendre de plusieurs paramètres, notamment : l’incapacité fonctionnelle l’incapacité professionnelle la profession exercée les modalités prévues dans le contrat. L’emprunteur doit pouvoir comprendre comment le taux retenu conduit, ou non, à une prise en charge de ses mensualités. La plupart des assureurs utilisent un barème croisé en invalidité qui vise à pondérer l’invalidité professionnelle par rapport à l’invalidité fonctionnelle, selon des modalités propres à chaque contrat. Pourquoi faut-il lire les conditions générales d’une assurance emprunteur ? Avant de souscrire ou de changer d’assurance emprunteur, il est donc essentiel de comparer d’autres paramètres que le prix. Il faut notamment vérifier : les exclusions médicales les exclusions liées aux activités sportives à risques les garanties ITT (Incapacité de travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale) la définition de l’invalidité le taux d’invalidité requis la franchise la définition de la profession les conditions applicables aux affections dorsales ou psychologiques les règles concernant les rechutes. Deux assurances emprunteur peuvent être acceptées par la banque comme présentant un niveau de garanties équivalent tout en comportant des différences importantes pour l’assuré. Une mise en œuvre progressive jusqu'en 2027 Attention : le 1er septembre 2026 ne signifie pas que toutes ces dispositions deviennent automatiquement applicables à tous les contrats. L’avis du CCSF constitue un engagement professionnel et non une loi ou un décret. La généralisation de certaines mesures est prévue progressivement, avec une échéance pouvant aller jusqu’en 2027. L’emprunteur qui change d’assurance doit donc vérifier : la date de résiliation de l’ancien contrat la date d’effet du nouveau contrat d’assurance emprunteur les conditions applicables aux sinistres en cours les règles concernant les rechutes les modalités effectivement appliquées par les deux assureurs. Que faire en cas de refus d'indemnisation ? Un refus de l’assureur ne doit pas être accepté sans vérification. Demander une décision écrite et motivée Le premier réflexe consiste à demander à l’assureur de préciser : la garantie sollicitée le motif exact du refus la clause contractuelle invoquée le document dans lequel elle figure les éléments médicaux ou contractuels ayant conduit à la décision le calcul du taux d’invalidité, lorsqu’il est concerné. L’assuré peut ensuite vérifier si l’exclusion est réellement applicable à son cas. En cas de changement d'assurance Lorsque le litige concerne une substitution, il est également indispensable de reconstituer toute la chronologie : souscription du premier contrat déclaration du sinistre début de la franchise demande de changement d’assurance acceptation par la banque résiliation de l’ancien contrat prise d’effet du nouveau contrat éventuelle rechute ou aggravation. Cette chronologie permet de déterminer quel assureur doit intervenir. Quels recours contre l'assureur ou la banque ? En cas de désaccord persistant, l’emprunteur peut commencer par adresser une réclamation écrite à l’assureur. Si la réponse ne permet pas de résoudre le différend, la médiation en assurance emprunteur peut ensuite être envisagée lorsque les conditions sont réunies. Dans certaines situations, la responsabilité de la banque peut également être recherchée, notamment lorsqu’un défaut d’information ou d’éclairage sur l’adéquation des garanties a causé un préjudice. Il faut toutefois distinguer les 2 responsabilités : l’assureur doit appliquer les garanties prévues au contrat ; la banque peut être responsable de son propre manquement lors de la souscription ou de la substitution. Attention au délai de prescription Les litiges en assurance emprunteur sont également soumis à des délais de prescription. Le délai de principe est de 2 ans pour les actions dérivant du contrat d’assurance (prescription biennale en assurance emprunteur). Il est donc déconseillé de laisser une contestation s’éterniser uniquement par téléphone ou par échanges informels. L’emprunteur doit conserver : le contrat d’assurance les conditions générales et particulières la fiche standardisée d’information les courriers de l’assureur les justificatifs de déclaration du sinistre les expertises éventuelles les relevés des mensualités les échanges avec la banque. Ce qu'il faut retenir de la loi Lemoine en septembre 2026 Le renforcement de la loi Lemoine en septembre 2026 doit surtout être compris comme une nouvelle étape dans la protection des emprunteurs. Les principales évolutions portent sur : la continuité de la couverture lors d’une substitution d’assurance l’harmonisation du calcul du seuil de 200 000 € par assuré une meilleure lisibilité des garanties d’invalidité la remise en question des exclusions médicales trop larges dans les contrats sans sélection médicale. Mais il faut rester prudent : l’avis du CCSF n’a pas la même valeur qu’une loi et toutes les mesures ne sont pas immédiatement généralisées. Pour l’emprunteur, le meilleur réflexe consiste donc à ne pas se limiter au tarif de son assurance de prêt. La lecture des exclusions, des franchises, des définitions d’invalidité et des conditions de prise en charge est déterminante, notamment lorsqu’un changement d’assureur intervient alors qu’un sinistre est déjà en cours. Le bon réflexe est de solliciter les services d’un courtier en assurance emprunteur pour bien appréhender toute l’étendue des garanties et les subtilités du contrat, et vous accompagner en cas de litige avec l’assureur.

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