Accéder à la propriété tout en payant son logement jusqu’à 50 % moins cher que les prix du marché : l’idée peut sembler irréaliste, d'autant plus quand le contexte immobilier est toujours tendu en 2026. Pourtant, ce scénario est rendu possible grâce au Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dispositif d’accession sociale à la propriété, encore insuffisamment connu du grand public, s’impose progressivement comme une réponse concrète aux difficultés rencontrées par les ménages modestes et les classes moyennes pour acheter leur résidence principale.
Reposant sur un modèle innovant de dissociation du foncier et du bâti, le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement, tout en sécurisant le parcours résidentiel des acquéreurs. À l’heure où les pouvoirs publics cherchent à relancer l’accession à la propriété, le bail réel solidaire offre une solution tangible aux ménages habituellement privés de prêt immobilier pour raisons financières.
C’est quoi un bail réel solidaire ?
Mis en place en 2017, le bail réel solidaire repose sur un principe simple : séparer la propriété du logement de celle du terrain. Contrairement à une acquisition classique, l’acheteur devient propriétaire uniquement des murs de son logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l’État.
Concrètement, l’acquéreur signe deux engagements distincts :
- un acte d’achat portant sur le logement (appartement ou maison) ;
- un bail de longue durée avec l’OFS pour l’occupation du terrain.
Ce bail, conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, donne lieu au versement d’une redevance foncière modérée, généralement comprise entre 1 et 4 euros par mètre carré et par mois. Cette redevance reste sans commune mesure avec le coût du foncier intégré dans un achat immobilier traditionnel, ce qui explique l’importante décote sur le prix final du bien.
BRS : acquérir un logement 20 à 50 % moins cher que le marché
L’intérêt majeur du BRS réside dans la réduction immédiate du prix d’achat. En excluant la valeur du terrain du coût global, le prix du logement devient nettement plus accessible, avec une décote pouvant atteindre 50 % dans certaines zones tendues.
Cette mécanique permet à des ménages jusqu’alors exclus du marché immobilier classique de devenir propriétaires de leur résidence principale, tout en conservant une mensualité compatible avec leur budget. Le BRS s’inscrit ainsi pleinement dans une logique d’accession durable, en limitant le risque de surendettement.
Comment fonctionne un bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est réservé à des ménages respectant des plafonds de revenus, fixés par décret. Pour apprécier l’éligibilité, l’administration se base sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, comme pour de nombreux dispositifs d’aide au logement.
Ces plafonds varient selon 2 critères :
- la zone géographique du logement (zones A bis, A, B1, B2 ou C)
- la composition du foyer (nombre de personnes destinées à occuper le logement).
À qui s’adresse le bail réel solidaire ?
Le BRS est une aide pour le premier achat immobilier. Le BRS cible en priorité :
- les primo-accédants, souvent pénalisés par l’absence d’apport personnel pour un prêt immobilier ;
- les familles souhaitant se stabiliser dans une résidence principale à long terme ;
- les ménages exerçant dans des zones tendues, où les prix du marché sont décorrélés des revenus locaux.
En réduisant le coût d’entrée dans la propriété, le bail réel solidaire favorise l’ancrage territorial et limite les phénomènes de spéculation immobilière.
Modifications du BRS en 2026
Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, un amendement soutenu par plusieurs députés a proposé de rehausser les plafonds de ressources du BRS, en les alignant sur ceux du logement locatif intermédiaire (LLI) et de l’ancien Pinel.
Élargissement des bénéficiaires
Les parlementaires à l’origine de ce texte indiquent que le taux de propriétaires n’a pas bougé en 10 ans (57,4%), alors que 80% des Français souhaitent être propriétaires de leur logement. La raison majeure en est la difficulté rencontrée par les ménages à revenus modestes pour accéder à un prêt immobilier, dans un contexte de marché locatif hyper tendu dans de nombreuses zones.
Le rehaussement des plafonds de ressources du BRS permettrait une augmentation significative du nombre de foyers éligibles au dispositif.
Actuellement, une famille de 2 personnes avec un enfant ou un jeune ménage ne doit pas déclarer plus de 76 105 € de revenus par an en zone A ou A bis pour obtenir un BRS.
PTZ et BRS : uniquement dans le neuf
Un autre amendement au PLF 2026 prévoit de supprimer l’élargissement du PTZ aux opérations de BRS sans condition de travaux. Les accédants en BRS peuvent accéder au PTZ uniquement pour un logement neuf.
Cumul du BRS avec des avantages financiers complémentaires
Au-delà du prix d’achat réduit, le bail réel solidaire peut être associé à d’autres avantages financiers significatifs :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce prêt sans intérêts bancaires permet de réduire le coût du crédit immobilier principal.
- TVA à taux réduit : dans le neuf, la TVA passe de 20 % à 5,5 %, ce qui allège encore le coût global de l’opération ;
- Frais de notaire diminués, calculés uniquement sur la valeur du bâti et non sur celle du terrain ;
- Allègement de la taxe foncière, avec un abattement pouvant atteindre 30 %. Certaines collectivités vont plus loin en accordant une exonération totale pendant plusieurs années ;
- Sécurité à la revente : l’OFS peut garantir le rachat du logement si l’acquéreur rencontre des difficultés à trouver un repreneur.
Ces éléments renforcent l’attractivité du BRS, notamment pour les ménages prudents face à l’évolution du marché immobilier. Pour de nombreux primo-accédants, le cumul du BRS avec le PTZ constitue un levier décisif pour concrétiser un projet d’achat, malgré des conditions d’octroi de crédit plus exigeantes qu’auparavant.
Quelles sont les étapes pour acheter en BRS ?
Un projet d’acquisition en bail réel solidaire s’organise en plusieurs phases :
- Vérification de l’éligibilité, notamment au regard des plafonds de ressources et de la destination du bien (résidence principale obligatoire) ;
- Recherche d’un programme BRS, généralement proposé par des promoteurs partenaires d’un organisme foncier solidaire ;
- Montage du financement, intégrant éventuellement un PTZ et un prêt immobilier classique ;
- Signature de l’acte authentique, permettant de devenir propriétaire du logement, tout en s’engageant sur les règles spécifiques du BRS.
Grâce à la plateforme BoRiS (Bail Réel Solidaire Immobilier Solidaire), vous pouvez tester rapidement votre éligibilité au dispositif et trouver les offres de logement en BRS disponibles à la vente dans toute la France.
Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?
Un logement acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire n’est pas figé dans le temps. Le propriétaire conserve la liberté de le revendre, sans délai minimal de détention, dès lors que le bien a bien vocation à rester une résidence principale.
Toutefois, afin de préserver l’objectif social du dispositif, la revente est strictement encadrée. Le prix de cession ne peut pas être fixé librement : il correspond au montant d’achat initial, revalorisé selon un indice de référence défini par l’organisme foncier solidaire (OFS). Ce mécanisme évite toute spéculation et garantit le maintien de prix abordables sur le long terme.
Le nouvel acquéreur doit, quant à lui, remplir les conditions d’éligibilité au BRS. Il reprend alors le logement dans le cadre d’un nouveau bail réel solidaire, conclu pour une durée résiduelle ou renouvelée d’au moins 18 ans, assurant ainsi la continuité du dispositif et sa vocation d’accession sociale à la propriété.
Le bail réel solidaire, une solution d’avenir pour l’accession sociale
Initialement déployé dans certaines métropoles et territoires pilotes, le bail réel solidaire connaît aujourd’hui un développement rapide, y compris dans des villes où l’accession à la propriété semblait hors de portée, comme Paris ou sa proche banlieue.
Face à la crise du logement et à la difficulté croissante de se loger décemment, le BRS apparaît désormais comme un outil structurant des politiques locales de l’habitat. Il s’affirme comme une alternative crédible et sécurisée à l’achat immobilier classique. Grâce à un prix d’acquisition fortement réduit, des avantages fiscaux notables et un encadrement protecteur, il répond aux attentes de nombreux ménages exclus du marché traditionnel.
