L'accès à l'emprunt immobilier plus difficile en 2022

Les Français ont emprunté à des niveaux record l'an passé grâce notamment à la faiblesse des taux d'intérêt. Alors que les prévisions d'activité sont ambitieuses, 2022 pourrait marquer un tournant. Non seulement les taux remontent, mais les durées s'étirent comme jamais. Résultat, les refus augmentent sous la pression des règles d'octroi imposées, dans un contexte dégradé qui pourrait s’éterniser.

Taux d'intérêt : une hausse plus forte que prévue

Le mouvement s'est enclenché en février sous l'effet de la remontée drastique de l'inflation et des taux obligataires. Les taux d'emprunt repartent à la hausse après deux années de baisses graduelles qui surpassaient chaque mois le record précédent. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers affichent des ajustements sur toutes les durées. Sur 20 ans, le taux moyen du marché s'établit entre 1,20% et 1,30% (hors assurance et coût des sûretés), soit entre 20 et 30 points de base supérieurs aux valeurs de décembre dernier. Il est désormais quasiment impossible d'emprunter sous la barre symbolique de 1%, alors qu'il y a seulement deux mois le phénomène était courant.

Les observateurs s'attendaient à un redressement des taux d'emprunt en raison d'un changement de l’environnement monétaire. La poussée inflationniste et l'augmentation du rendement de l'obligation de l'État français sur 20 ans obligent les banques à revoir leurs barèmes. Mais l'ampleur du mouvement est plus brutale qu'escompté à cause, notamment, de la guerre en Ukraine qui met la pression sur l'inflation en zone euro et en France. De nouvelles augmentations des taux d'intérêt sont à craindre au cours des semaines et des mois à venir.

Il convient pourtant de relativiser, car les taux proposés par les banques restent hyper attractifs. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA qui recense chaque mois les taux moyens accordés par les établissements de crédit, en février dernier on empruntait en moyenne à 1,03% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), un taux identique à celui affiché un an plus tôt et plus intéressant de 5 points que celui établi en février 2020. Signe qu'en dépit de la nette progression de l'inflation et de l'augmentation rapide des taux obligataires, les banques ont maintenu une politique offensive pour attirer les candidats à l'emprunt.

Allongement de la durée d'emprunt

La durée moyenne des prêts immobiliers a reflué de 3 mois entre février et janvier 2022, mais reste à un niveau historiquement élevé. Alors qu'elle était de 163 mois en 2001 (13,6 ans), elle cumulait 239 mois en février 2022, soit 19,9 ans. À mesure que les taux d'intérêt se réduisaient comme peau de chagrin, les durées progressaient. Un mouvement logique, car la durée d'emprunt est la variable d'ajustement la plus importante pour faire baisser le taux d'endettement. En allongeant la durée, on réduit la mensualité de crédit pour rester dans les clous de l'endettement.

Règle tacite jusqu'en janvier 2020, le taux d'effort bloqué à 35% des revenus nets est devenu une obligation légale imposée aux banques. Face à la cherté du foncier et à l'augmentation des prix immobiliers ces dernières années, les emprunteurs utilisent le levier de la durée pour améliorer leur capacité d'endettement et pour amortir l'exigence d'apport personnel.

Résultat, 63,7% des prêts destinés au financement de la résidence principale ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 et 25 ans en février dernier, soit la proportion la plus élevée jamais observée. La majorité des crédits s'approche désormais du seuil des 25 ans, durée maximale autorisée selon la norme réglementaire.

Dans ce contexte de stricte application des règles d'octroi édictées par le régulateur, la production de crédits souffre quelque peu. En janvier et février 2022, l'activité s'est contractée de 1,5% par rapport à la même période en 2021, elle-même fortement dégradée en glissement annuel compte tenu de la crise sanitaire. Les chiffres de mars diront si cette tendance perdure, il y a toutefois fort à parier que le contexte géopolitique d'une extrême gravité va davantage resserrer l'accès au crédit dans des proportions et sur une durée que nul ne peut aujourd'hui évaluer.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

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En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. 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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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