Immobilier : à chaque âge son investissement


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La pierre demeure une valeur refuge pour les épargnants français. Acquérir un logement fait partie des rêves du plus grand nombre, pour se loger mais aussi pour se constituer un patrimoine, source de revenus additionnels. Il est vrai que le niveau actuel des taux ne pourrait pas être plus incitatif. À quel moment peut-on se lancer dans l'investissement immobilier ? Quel projet est-il plus pertinent selon l'âge ?

Le plus tôt sera le mieux

L'accès au crédit immobilier repose sur une condition sine qua non : des revenus stables et un emploi en CDI. Les banques aiment prêter aux jeunes actifs, car elles peuvent proposer plusieurs produits financiers à cette clientèle potentiellement engagée sur le long terme. Si l'on a un projet d'achat immobilier dès l'entrée dans la vie active, mieux vaut commencer par se constituer un apport minimum pour financer au moins les frais d'acquisition, soit 10% de l'opération. L'effort d'épargne témoigne de la motivation du futur emprunteur.

L'achat immobilier est un acte plus engageant que le mariage selon un récent sondage, la propriété immobilière est aussi une sécurité pour l'avenir. S'y mettre dès que sa situation professionnelle est stabilisée offre l'opportunité de réaliser une plus-value à plus ou moins court terme pour acquérir un bien plus grand et se constituer ainsi un patrimoine immobilier. Un jeune actif qui prévoit de vivre quelques années dans une ville a tout intérêt à acheter pour se loger ou pour investir. Les taux actuels poussent vers cette démarche : en mai, ils ont atteint leur plus bas niveau historique, permettant aux meilleurs profils de décrocher le taux record de 1% sur 20 ans (hors assurance). Couplé à l'assurance emprunteur, le crédit immobilier affiche aujourd'hui des taux réels négatifs si l'on intègre le taux de l'inflation.

L'emplacement est la règle n°1 en immobilier qu'il s'agisse de l'achat de la résidence principale ou d'un achat locatif. Dans ce cas précis, l'avantage fiscal lié à l’investissement n'est que la cerise sur le gâteau et ne doit jamais être la motivation qui guide l'opération. Dispositif phare de défiscalisation immobilière, le Pinel n'est intéressant que pour les contribuables payant au minimum 3 000€ d'impôts par an et suppose un engagement locatif minimal de 6 ans. 

Achat immobilier après 30 ans

Les chanceux ou les prévoyants qui auront acheté leur premier logement avant 30 ans auront envie de voir plus grand ou de renégocier leur crédit en cours pour profiter des taux actuels. La plus-value réalisée peut constituer un apport pour le prochain projet, quant aux économies engendrées par le rachat du prêt, elles peuvent libérer une nouvelle capacité d'épargne à placer sur des produits financiers de long cours comme l'assurance vie (en euros ou diversifiée).

Rappelons que le rachat de crédit implique de changer d'assurance emprunteur, autre source d'économies substantielles. Indépendamment de cette opération, le changement d'assurance peut se faire tout au long de la durée du crédit (amendement Bourquin). Le gain peut se chiffrer en milliers d'euros, qui peuvent, là encore, être placés sur un produit sécurisé comme l'assurance vie ou un plan d'épargne retraite.

La retraite, justement. C'est le moment de commencer à anticiper et d'envisager un investissement locatif pour générer des revenus supplémentaires bienvenus si le pouvoir d’achat baisse. Les banques acceptent parfois de financer l'opération à 110%, c'est-à-dire sans apport personnel (100% correspondants au prix du logement + 10% de frais d'acquisition), car les revenus locatifs permettent de sécuriser l'emprunt. Il est important de se faire accompagner d'un courtier pour optimiser le montage financier et profiter des avantages fiscaux des dispositifs en place comme le Pinel (immobilier neuf) ou le Denormandie (immobilier ancien).

À l'approche de la retraite

L'accès au crédit immobilier gagne en complexité au fil des années. L'âge est une variable majeure qui influe sur l'acceptation des banques : baisse future des revenus au moment de la retraite et probabilité d'être frappé par des problèmes de santé. Un senior solvable avec une réelle capacité d’emprunt peut se voir refuser un prêt à cause de l'assurance emprunteur. A tout âge, il est primordial de comparer les offres et de ne pas se laisser endormir par le discours du banquier : la délégation d'assurance offre une formidable opportunité de trouver le contrat adapté à son profil, tout en payant moins cher. En tant que senior, l'obstacle de l'assurance peut être contourné grâce au nantissement d'un contrat d'assurance vie. 

 

Sérénité pour la retraite

L'achat immobilier est une solution pour préparer sa retraite. Plutôt que l'investissement en direct, pensez à la pierre papier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou un OCPI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Le ticket d'entrée est forcément moins lourd que l'achat locatif détenu en direct et l'investisseur est déchargé des contraintes locatives. Pour ces deux schémas,  l’investisseur achète des parts de ces sociétés afin de percevoir un revenu régulier net de toute charge d’assurance, de gestion et de taxe foncière. La différence se trouve au niveau de la composition de leur capitalisation. Les SCPI n'achètent que de l'immobilier en vue de le louer (immobilier tertiaire ou résidentiel), tandis que les OCPI allouent entre 60% et 90% de leurs actifs en immobilier, le reste étant investi sur des produits financiers, obligataires ou même boursiers. Cet investissement réalisé hors immobilier locatif constitue un risque pour l'épargnant. Mieux vaut s'orienter vers les SCPI, gage de sécurité en ce qui concerne le rendement envisageable.

La retraite est aussi le moment de préparer sa succession. Les SCPI ont également un autre avantage que n'a pas l'immobilier détenu en direct. Pour les épargnants qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine, les parts de SCPI ne sont pas affectées à un attachement familial, le portefeuille peut être divisé en parts égales selon le nombre d'héritiers, ce qui est plus simple qu'un bien immobilier à partager en indivision. Dans le cas de parts de SCPI, chaque héritier est pleinement propriétaire de ses parts et peut agir indépendamment des autres héritiers. Les parts de SCPI peuvent aussi faire l’objet d’un démembrement de propriété permettant d’alléger la fiscalité de la transmission. L’investisseur conserve l’usufruit des parts, continuant ainsi d’en percevoir les revenus, et en donne la nue-propriété à ses héritiers selon la répartition de son choix.

Publié par Astrid Cousin le

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