Immobilier : à chaque âge son investissement

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La pierre demeure une valeur refuge pour les épargnants français. Acquérir un logement fait partie des rêves du plus grand nombre, pour se loger mais aussi pour se constituer un patrimoine, source de revenus additionnels. Il est vrai que le niveau actuel des taux ne pourrait pas être plus incitatif. À quel moment peut-on se lancer dans l'investissement immobilier ? Quel projet est-il plus pertinent selon l'âge ?

Le plus tôt sera le mieux

L'accès au crédit immobilier repose sur une condition sine qua non : des revenus stables et un emploi en CDI. Les banques aiment prêter aux jeunes actifs, car elles peuvent proposer plusieurs produits financiers à cette clientèle potentiellement engagée sur le long terme. Si l'on a un projet d'achat immobilier dès l'entrée dans la vie active, mieux vaut commencer par se constituer un apport minimum pour financer au moins les frais d'acquisition, soit 10% de l'opération. L'effort d'épargne témoigne de la motivation du futur emprunteur.

L'achat immobilier est un acte plus engageant que le mariage selon un récent sondage, la propriété immobilière est aussi une sécurité pour l'avenir. S'y mettre dès que sa situation professionnelle est stabilisée offre l'opportunité de réaliser une plus-value à plus ou moins court terme pour acquérir un bien plus grand et se constituer ainsi un patrimoine immobilier. Un jeune actif qui prévoit de vivre quelques années dans une ville a tout intérêt à acheter pour se loger ou pour investir. Les taux actuels poussent vers cette démarche : en mai, ils ont atteint leur plus bas niveau historique, permettant aux meilleurs profils de décrocher le taux record de 1% sur 20 ans (hors assurance). Couplé à l'assurance emprunteur, le crédit immobilier affiche aujourd'hui des taux réels négatifs si l'on intègre le taux de l'inflation.

L'emplacement est la règle n°1 en immobilier qu'il s'agisse de l'achat de la résidence principale ou d'un achat locatif. Dans ce cas précis, l'avantage fiscal lié à l’investissement n'est que la cerise sur le gâteau et ne doit jamais être la motivation qui guide l'opération. Dispositif phare de défiscalisation immobilière, le Pinel n'est intéressant que pour les contribuables payant au minimum 3 000€ d'impôts par an et suppose un engagement locatif minimal de 6 ans. 

Achat immobilier après 30 ans

Les chanceux ou les prévoyants qui auront acheté leur premier logement avant 30 ans auront envie de voir plus grand ou de renégocier leur crédit en cours pour profiter des taux actuels. La plus-value réalisée peut constituer un apport pour le prochain projet, quant aux économies engendrées par le rachat du prêt, elles peuvent libérer une nouvelle capacité d'épargne à placer sur des produits financiers de long cours comme l'assurance vie (en euros ou diversifiée).

Rappelons que le rachat de crédit implique de changer d'assurance emprunteur, autre source d'économies substantielles. Indépendamment de cette opération, le changement d'assurance peut se faire tout au long de la durée du crédit (amendement Bourquin). Le gain peut se chiffrer en milliers d'euros, qui peuvent, là encore, être placés sur un produit sécurisé comme l'assurance vie ou un plan d'épargne retraite.

La retraite, justement. C'est le moment de commencer à anticiper et d'envisager un investissement locatif pour générer des revenus supplémentaires bienvenus si le pouvoir d’achat baisse. Les banques acceptent parfois de financer l'opération à 110%, c'est-à-dire sans apport personnel (100% correspondants au prix du logement + 10% de frais d'acquisition), car les revenus locatifs permettent de sécuriser l'emprunt. Il est important de se faire accompagner d'un courtier pour optimiser le montage financier et profiter des avantages fiscaux des dispositifs en place comme le Pinel (immobilier neuf) ou le Denormandie (immobilier ancien).

À l'approche de la retraite

L'accès au crédit immobilier gagne en complexité au fil des années. L'âge est une variable majeure qui influe sur l'acceptation des banques : baisse future des revenus au moment de la retraite et probabilité d'être frappé par des problèmes de santé. Un senior solvable avec une réelle capacité d’emprunt peut se voir refuser un prêt à cause de l'assurance emprunteur. A tout âge, il est primordial de comparer les offres et de ne pas se laisser endormir par le discours du banquier : la délégation d'assurance offre une formidable opportunité de trouver le contrat adapté à son profil, tout en payant moins cher. En tant que senior, l'obstacle de l'assurance peut être contourné grâce au nantissement d'un contrat d'assurance vie. 

 

Sérénité pour la retraite

L'achat immobilier est une solution pour préparer sa retraite. Plutôt que l'investissement en direct, pensez à la pierre papier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou un OCPI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Le ticket d'entrée est forcément moins lourd que l'achat locatif détenu en direct et l'investisseur est déchargé des contraintes locatives. Pour ces deux schémas,  l’investisseur achète des parts de ces sociétés afin de percevoir un revenu régulier net de toute charge d’assurance, de gestion et de taxe foncière. La différence se trouve au niveau de la composition de leur capitalisation. Les SCPI n'achètent que de l'immobilier en vue de le louer (immobilier tertiaire ou résidentiel), tandis que les OCPI allouent entre 60% et 90% de leurs actifs en immobilier, le reste étant investi sur des produits financiers, obligataires ou même boursiers. Cet investissement réalisé hors immobilier locatif constitue un risque pour l'épargnant. Mieux vaut s'orienter vers les SCPI, gage de sécurité en ce qui concerne le rendement envisageable.

La retraite est aussi le moment de préparer sa succession. Les SCPI ont également un autre avantage que n'a pas l'immobilier détenu en direct. Pour les épargnants qui souhaitent préparer la transmission de leur patrimoine, les parts de SCPI ne sont pas affectées à un attachement familial, le portefeuille peut être divisé en parts égales selon le nombre d'héritiers, ce qui est plus simple qu'un bien immobilier à partager en indivision. Dans le cas de parts de SCPI, chaque héritier est pleinement propriétaire de ses parts et peut agir indépendamment des autres héritiers. Les parts de SCPI peuvent aussi faire l’objet d’un démembrement de propriété permettant d’alléger la fiscalité de la transmission. L’investisseur conserve l’usufruit des parts, continuant ainsi d’en percevoir les revenus, et en donne la nue-propriété à ses héritiers selon la répartition de son choix.

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Projet de loi pouvoir d'achat 2022 : simplifier la résiliation des assurances

Dans un contexte marqué par une inflation débridée, le gouvernement présentera prochainement son projet de loi Pouvoir d'achat. Entre autres mesures inscrites dans ce texte, il est envisagé de renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance en facilitant la résiliation des contrats pour permettre aux ménages de payer moins cher ces dépenses contraintes. Soutenir le pouvoir d'achat en 2022 Même si l'inflation constatée en France n'est pas aussi élevée que dans les autres pays de l'Union Européenne, elle a le don de miner le moral des ménages. Sur un an à fin juin, l'indice des prix à la consommation a atteint 5,8%, contre une moyenne de 8,6% en zone euro. Dans neuf pays européens, l'inflation dépasse même les 10%. La flambée des prix de l'énergie explique en grande partie cette brutale accélération de l'inflation : +42% en un an, principalement pour cause de la guerre en Ukraine. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en hausse pour la même raison, à +5,7% sur un an. Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.

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PRESSE // Crédit immobilier : Notre astuce pour s'offrir des vacances chaque année ... au frais du banquier !

L’insurtech Magnolia.fr, Marketplace n°1 en Assurance de Prêt, a décidé d’offrir ses bons plans à tous les détenteurs d’un crédit immobilier pour s'offrir des vacances d’été en famille ou à deux grâce à une astuce très simple : changer l’assurance de leur crédit immobilier. En effet il est désormais possible, grâce à la Loi Lemoine, d’en changer à tout moment et de faire de belles économies ! Ce gain inespéré de pouvoir d’achat peut donner un vrai souffle à tous les propriétaires, qui pourront, dès la première année, se financer de belles vacances. Mais où pourront-ils partir avec les économies réalisées ? Changement d'Assurance Emprunteur :1 400€ d'économies moyenne la première année 85% des français, soit presque 8 millions de foyers, sont encore couverts par leur banque. Pourtant, les économies à la clé sont considérables : en moyenne 15 000 euros par emprunteur, soit 30 000 euros pour un couple et donc + de 1 400 euros dès la première année du changement.   De jolies vacances avec les économies réalisées ... ?  Une semaine en famille à Saint-Malo Vous et votre petite pourrez louer le temps de quelques jours une petite maison à Saint-Malo pour profiter du bon air breton et partir à la pêche au crabe pour le bonheur de tous !  Une semaine en amoureux dans un hôtel en Crète Offrez à votre couple le paradis crétois au sein d’un petit resort adorable, les pieds dans l’eau ! Ciel bleu et chaleur garantis ! Une semaine entre amis en Amerique Latine Partez en sac à dos au bout du monde et profitez des nuits à la belle étoile et de repas à moindre prix.