Investissement locatif : 5 idées reçues pour les non-résidents

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En matière d’investissement locatif, les a priori ne sont pas rares, et à plus forte raison quand il s’agit d’investir en France en tant qu’expatrié. Tour d’horizon des 5 idées reçues les plus courantes sur l’investissement locatif en France pour les non-résidents.

L’investissement locatif, c’est trop compliqué

Certes, l’investissement locatif à distance présente quelques complexités. Les nombreuses étapes qui précèdent l’acquisition d’un bien en France depuis l’étranger ont souvent tendance à décourager plus d’un investisseur expatrié. Il existe pourtant diverses solutions pour investir de façon simple et rapide.

Avant tout, rappelons les principales étapes d’un investissement locatif :

Définir son objectif (anticiper sa retraite, faire fructifier son épargne, transmettre un patrimoine à ses enfants…) ;
Définir le type d’investissement locatif (immobilier ancien, immobilier neuf, LMNP…), le type d’actif (studio, maison…), et l’emplacement du bien. Le choix de l’emplacement est un élément décisif pour assurer une bonne rentabilité et une forte demande locative ;
La recherche de biens et la sélection d’offres adaptées à ses critères de recherche et à son budget ;
Les visites de biens ;
La négociation du prix du bien ;
La signature du compromis de vente ;
La demande de financement ;
Les procédures notariales et autres démarches administratives et fiscales ;
La signature de l’acte authentique et la remise des clés ;
L’aménagement, les travaux, l’ameublement et la décoration du logement ;
La mise en location du bien ;
La gestion locative.

Au premier abord, toutes ces étapes peuvent sembler fastidieuses et complexes. Toutefois, avec un peu d'organisation, de la patience et du temps, il est tout à fait possible de venir à bout de ces différentes démarches.

Si vous vivez loin de l’Hexagone et que vous souhaitez gagner du temps dans votre projet locatif, sachez qu’il existe des sociétés spécialisées dans l’investissement locatif en France pour les non-résidents. C’est le cas de My expat, qui accompagne des expatriés du monde entier dans leur investissement locatif à distance, dans des villes françaises dynamiques comme Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon. Des experts de l’immobilier local s’occupent de toutes les démarches pour vous, de la recherche de biens exclusifs à la remise des clés. À aucun moment, vous n’avez besoin de revenir en France ! Votre investissement est simple, rapide, et clé en main. Il vous suffit tout simplement de suivre le déroulement de votre projet à distance, depuis une plateforme digitale dédiée.

Il est difficile de financer son projet

Le financement est souvent la préoccupation première des non-résidents. Il est en effet connu que les expatriés rencontrent souvent plus d’obstacles lors de leur demande de financement. Mais il reste tout à fait possible de financer son projet en tant qu’expatrié ! Cela dépend en fait de plusieurs facteurs, tels que :

le type de contrat de travail : les salariés d’une entreprise française, détachés à l’étranger, ont généralement plus de facilités par rapport aux expatriés en contrat local,
le taux d’endettement,
le pays d’expatriation,
le niveau d’épargne.

Par ailleurs, de nombreux établissements bancaires, comme le Crédit Agricole, BNP Paribas, La BRED et le Crédit Mutuel sont enclins à accorder des prêts immobiliers à des non-résidents. Il est donc important de bien choisir sa banque, et de constituer un solide dossier de financement.

En ce qui concerne les expatriés, il faut savoir que les établissements bancaires exigent en général un apport de 20 à 30 %, et le taux d’endettement ne doit généralement pas dépasser les 33 %. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont quasiment les mêmes pour les non-résidents et pour les résidents.

Il est préférable de miser sur la location courte durée pour la rentabilité

Faux - La location courte durée, ou location saisonnière, est beaucoup plus risquée qu’une location long terme. En effet, la vacance locative est plus importante et les revenus locatifs sont bien moins stables et pérennes avec un tel mode de location. Mieux vaut donc investir dans un bien en location meublée (LMNP), avec un bail d’un an. Par ailleurs, pour optimiser la rentabilité de l’investissement locatif, il peut s’avérer intéressant d’investir en banlieue d’une grande métropole (en banlieue parisienne, lyonnaise ou bordelaise par exemple). L’immobilier y est moins cher et la demande locative y est très forte. Privilégiez également les biens de petite surface (T2 ou studio), ou optez pour la colocation si vous souhaitez investir dans un logement plus grand.

Investir en Pinel est un bon plan

Faux - Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux propriétaires d’un bien neuf en location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire d’être propriétaire d’un logement neuf, rénové, ou en état futur d’achèvement (donc plus cher à l’achat qu’un bien ancien), et s’engager à le mettre en location non meublée pendant au moins 6 ans. En fonction de la durée de la mise en location, le montant de l’exonération varie : 12 % pour 6 ans de mise en location ; 18 % pour 9 ans de mise en location ; 21 % pour 12 ans de mise en location.

De plus, en tant que non-résident, vous ne pourrez profiter du dispositif Pinel pendant votre expatriation que si vous étiez domicilié en France au moment de l’acquisition du bien. L’investissement doit par ailleurs avoir été effectué après le 1er janvier 2019.

Par ailleurs, l’investisseur est souvent contraint de louer son bien à un prix inférieur au prix du marché s’il veut bénéficier de la réduction Pinel.

Ce dispositif est donc assez contraignant, et s’avère moins avantageux que le LMNP pour les expatriés.

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permet aux non-résidents de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, à condition de louer le bien meublé. Les revenus générés par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou ne doivent pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du propriétaire.

En fonction du régime fiscal choisi (régime réel ou micro-BIC), les conditions d’imposition varient. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers.

Si vous choisissez le régime réel (c’est l’option la plus avantageuse) vous bénéficiez d’une déduction des charges relatives à votre investissement (frais de gestion locative, travaux, taxe foncière, frais notariés, intérêts d’emprunt…), ainsi que d’amortissements sur les revenus déclarés. Vous pouvez ainsi profiter d’une exonération partielle, voire totale, de vos impôts.

Il vaut mieux investir dans son pays d'expatriation

Tout dépend en fait de l’état du marché immobilier local et de la situation économique de votre pays d’adoption. Toutefois, dans la majorité des cas, un investissement locatif en France sera plus intéressant. En effet, de cette façon, vous êtes sûr d’investir dans un marché dynamique et stable, avec de nombreuses villes attractives, des taux d’intérêt stables et bas, une forte demande locative, une rentabilité élevée, et le plus souvent une plus-value intéressante à la revente. Investir en France vous permet également de percevoir des revenus locatifs en euros, une monnaie forte et très valorisée à l’international.

Le marché immobilier français, en tension dans de nombreuses villes, est également peu volatil, contrairement au marché immobilier des États-Unis ou dans de nombreux pays d’Afrique. Ainsi, l’investissement locatif en France est relativement sécurisé, ce qui n’est pas toujours le cas à l’étranger.

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Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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