Investissement locatif : 5 idées reçues pour les non-résidents

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En matière d’investissement locatif, les a priori ne sont pas rares, et à plus forte raison quand il s’agit d’investir en France en tant qu’expatrié. Tour d’horizon des 5 idées reçues les plus courantes sur l’investissement locatif en France pour les non-résidents.

 

L’investissement locatif, c’est trop compliqué

Certes, l’investissement locatif à distance présente quelques complexités. Les nombreuses étapes qui précèdent l’acquisition d’un bien en France depuis l’étranger ont souvent tendance à décourager plus d’un investisseur expatrié. Il existe pourtant diverses solutions pour investir de façon simple et rapide.

Avant tout, rappelons les principales étapes d’un investissement locatif :

  1. Définir son objectif (anticiper sa retraite, faire fructifier son épargne, transmettre un patrimoine à ses enfants…) ;
  2. Définir le type d’investissement locatif (immobilier ancien, immobilier neuf, LMNP…), le type d’actif (studio, maison…), et l’emplacement du bien. Le choix de l’emplacement est un élément décisif pour assurer une bonne rentabilité et une forte demande locative ; 
  3. La recherche de biens et la sélection d’offres adaptées à ses critères de recherche et à son budget ;
  4. Les visites de biens ;
  5. La négociation du prix du bien ;
  6. La signature du compromis de vente ;
  7. La demande de financement ;
  8. Les procédures notariales et autres démarches administratives et fiscales ;
  9. La signature de l’acte authentique et la remise des clés ;
  10. L’aménagement, les travaux, l’ameublement et la décoration du logement ;
  11. La mise en location du bien ; 
  12. La gestion locative. 

Au premier abord, toutes ces étapes peuvent sembler fastidieuses et complexes. Toutefois, avec un peu d'organisation, de la patience et du temps, il est tout à fait possible de venir à bout de ces différentes démarches.

Si vous vivez loin de l’Hexagone et que vous souhaitez gagner du temps dans votre projet locatif, sachez qu’il existe des sociétés spécialisées dans l’investissement locatif en France pour les non-résidents. C’est le cas de My expat, qui accompagne des expatriés du monde entier dans leur investissement locatif à distance, dans des villes françaises dynamiques comme Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon. Des experts de l’immobilier local s’occupent de toutes les démarches pour vous, de la recherche de biens exclusifs à la remise des clés. À aucun moment, vous n’avez besoin de revenir en France ! Votre investissement est simple, rapide, et clé en main. Il vous suffit tout simplement de suivre le déroulement de votre projet à distance, depuis une plateforme digitale dédiée. 

Il est difficile de financer son projet

Le financement est souvent la préoccupation première des non-résidents. Il est en effet connu que les expatriés rencontrent souvent plus d’obstacles lors de leur demande de financement. Mais il reste tout à fait possible de financer son projet en tant qu’expatrié ! Cela dépend en fait de plusieurs facteurs, tels que :

  • le type de contrat de travail : les salariés d’une entreprise française, détachés à l’étranger, ont généralement plus de facilités par rapport aux expatriés en contrat local,
  • le taux d’endettement, 
  • le pays d’expatriation,
  • le niveau d’épargne.

Par ailleurs, de nombreux établissements bancaires, comme le Crédit Agricole, BNP Paribas, La BRED et le Crédit Mutuel sont enclins à accorder des prêts immobiliers à des non-résidents. Il est donc important de bien choisir sa banque, et de constituer un solide dossier de financement.

En ce qui concerne les expatriés, il faut savoir que les établissements bancaires exigent en général un apport de 20 à 30 %, et le taux d’endettement ne doit généralement pas dépasser les 33 %. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont quasiment les mêmes pour les non-résidents et pour les résidents. 

Il est préférable de miser sur la location courte durée pour la rentabilité

Faux - La location courte durée, ou location saisonnière, est beaucoup plus risquée qu’une location long terme. En effet, la vacance locative est plus importante et les revenus locatifs sont bien moins stables et pérennes avec un tel mode de location. Mieux vaut donc investir dans un bien en location meublée (LMNP), avec un bail d’un an. Par ailleurs, pour optimiser la rentabilité de l’investissement locatif, il peut s’avérer intéressant d’investir en banlieue d’une grande métropole (en banlieue parisienne, lyonnaise ou bordelaise par exemple). L’immobilier y est moins cher et la demande locative y est très forte. Privilégiez également les biens de petite surface (T2 ou studio), ou optez pour la colocation si vous souhaitez investir dans un logement plus grand. 

Investir en Pinel est un bon plan

Faux - Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux propriétaires d’un bien neuf en location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire d’être propriétaire d’un logement neuf, rénové, ou en état futur d’achèvement (donc plus cher à l’achat qu’un bien ancien), et s’engager à le mettre en location non meublée pendant au moins 6 ans. En fonction de la durée de la mise en location, le montant de l’exonération varie : 12 % pour 6 ans de mise en location ; 18 % pour 9 ans de mise en location ; 21 % pour 12 ans de mise en location. 

De plus, en tant que non-résident, vous ne pourrez profiter du dispositif Pinel pendant votre expatriation que si vous étiez domicilié en France au moment de l’acquisition du bien. L’investissement doit par ailleurs avoir été effectué après le 1er janvier 2019.

Par ailleurs, l’investisseur est souvent contraint de louer son bien à un prix inférieur au prix du marché s’il veut bénéficier de la réduction Pinel. 

Ce dispositif est donc assez contraignant, et s’avère moins avantageux que le LMNP pour les expatriés. 

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permet aux non-résidents de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, à condition de louer le bien meublé. Les revenus générés par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou ne doivent pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du propriétaire. 

En fonction du régime fiscal choisi (régime réel ou micro-BIC), les conditions d’imposition varient. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers. 

Si vous choisissez le régime réel (c’est l’option la plus avantageuse) vous bénéficiez d’une déduction des charges relatives à votre investissement (frais de gestion locative, travaux, taxe foncière, frais notariés, intérêts d’emprunt…), ainsi que d’amortissements sur les revenus déclarés. Vous pouvez ainsi profiter d’une exonération partielle, voire totale, de vos impôts.

Il vaut mieux investir dans son pays d'expatriation

Tout dépend en fait de l’état du marché immobilier local et de la situation économique de votre pays d’adoption. Toutefois, dans la majorité des cas, un investissement locatif en France sera plus intéressant. En effet, de cette façon, vous êtes sûr d’investir dans un marché dynamique et stable, avec de nombreuses villes attractives, des taux d’intérêt stables et bas, une forte demande locative, une rentabilité élevée, et le plus souvent une plus-value intéressante à la revente. Investir en France vous permet également de percevoir des revenus locatifs en euros, une monnaie forte et très valorisée à l’international. 

Le marché immobilier français, en tension dans de nombreuses villes, est également peu volatil, contrairement au marché immobilier des États-Unis ou dans de nombreux pays d’Afrique. Ainsi, l’investissement locatif en France est relativement sécurisé, ce qui n’est pas toujours le cas à l’étranger. 

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Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

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Les escrocs sévissent sur les réseaux sociaux avec des fausses publicités de crédit à l’habitat ou de faux sites de comparateurs de crédit. Les plus crédules transmettent leurs coordonnées et sont ensuite démarchés par téléphone ou par mail. Pour accréditer leur discours, les voleurs n’hésitent pas à utiliser les logos de prestataires parfaitement agréés par les autorités financières. Les victimes signent alors une fausse offre de prêt et versent un apport personnel par virement, parfois au sein même de la banque dont le nom a été usurpé. La méthode est identique concernant le rachat de crédit. Les victimes sont généralement des personnes qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique et qui sont démarchées par téléphone pour faire un regroupement de crédit. L’escroc, qui se présente comme un courtier, leur demande de faire un virement pour solder le premier crédit sur un compte désigné qui est le sien. Le ménage abusé se retrouve alors à rembourser deux fois le crédit. Repérer une fausse offre de prêt immobilier Certains signes, dont certaints facilement repérables, doivent vous alerter sur la tentative d’arnaque au faux crédit. Faux nom de domaine ou faux logo Les escrocs sont passés maîtres dans l’art de créer de faux sites proposant des produits fictifs comme des crédits. Le faux site ressemble parfois à s’y méprendre à l’original. Vérifiez qu’il existe un lien vers les conditions générales de vente (CGV) et vers les mentions légales, toutes deux obligatoires. Voici d’autres vérifications à faire : Allez sur le service WHOIS qui permet de vérifier le nom de domaine et le propriétaire d’un site web : si le site est hébergé à l’étranger ou s’il est récent, renoncez. L’adresse du site doit toujours commencer par https:// avec un petit cadenas à gauche de l’adresse : cela indique un site offrant un paiement sécurisé. Tapez le nom du site suivi de « arnaque » pour vérifier s’il existe un article ou un forum le dénonçant. Repérez les fautes d’orthographes, les erreurs de frappe ou les expressions inappropriées : un organisme crédible comme l’administration ou les banques n’en fait pas. Taux trop attractif L’indice qui doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille est un taux trop bas, bien en-deçà de la moyenne du marché, et proposé avant même de négocier au regard de votre profil. Cliquez sur les comparateurs en ligne pour vérifier le niveau actuel des taux d’emprunt : un taux inférieur de 0,5 à 2 points est forcément une arnaque. Le taux d’intérêts sur 20 ans oscille actuellement entre 3,35% et 3,75% pour un très bon ou bon dossier, et au-dessus de 4% pour les autres (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pas de mention du TAEG L’organisme prêteur doit vous fournir toutes les informations réglementaires avant la signature de l’offre de prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.  

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.    

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Loi Lemoine assurance emprunteur : les difficultés demeurent en 2024

En ce mois de septembre 2024, la loi Lemoine fête son deuxième anniversaire. Cette ultime réglementation en assurance de prêt est censée accroître la concurrence et briser le monopole des banques en donnant la possibilité à tous les emprunteurs de changer de contrat quand ils le souhaitent. Une enquête menée récemment révèle que cette loi profite davantage aux ménages aisés et qu’elle pâtit d’un manque de compréhension. Changement d’assurance de prêt : plus difficile pour les ménages modestes Entrée en juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers et accessible à tous les contrats en stock depuis septembre 2022, la loi Lemoine a été adoptée pour révolutionner le marché de l’assurance de prêt. Elle vise à rendre ce marché plus concurrentiel en donnant notamment l’opportunité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Auparavant, il était possible de le faire durant la première année de remboursement, et au-delà, attendre la date d’échéance, souvent confuse, pour engager la démarche (loi Hamon et amendement Bourquin). Dès son entrée en application, la loi Lemoine a connu un vif succès grâce, il faut l’avouer, au battage médiatique nourri durant les premiers mois. En pleine période d’inflation, le dispositif s’inscrit dans la lutte pour préserver le pouvoir d’achat, en générant des centaines voire des milliers d’euros d’économie aux ménages emprunteurs. Il suffit de consulter nos baromètres mensuels du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’immense intérêt financier à opter pour une assurance externe, jusqu’à trois ou quatre fois moins chère que celle de la banque. Une enquête réalisée par Sia Partners, cabinet de conseil en management et stratégie opérationnelle, indique que 58% des demandes de substitution d’assurance de prêt concernent les catégories socio-professionnelles aux revenus les plus élevés. Ce constat rejoint celui du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) fait en janvier 2024 et révèle malheureusement que la loi Lemoine n’a pas encore atteint son objectif, à savoir favoriser l’accès au crédit immobilier à une large partie de la population. Il est vrai que les économies potentielles sont d'autant plus élevées que le capital restant dû est important. Or ce sont les ménages aisés qui empruntent de gros montants. Les banques conservent leur monopole en assurance de prêt Quant à la contraction du quasi-monopole des banques sur le produit, l’échec est lui aussi cruel si l’on regarde les chiffres. Le bilan du CCSF indique que les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% à 16,1% entre décembre 2021 et mai 2023. Des miettes pour les alternatifs. On est loin du raz-de-marée tant escompté qui aurait fait bouger les lignes au profit des emprunteurs. Aujourd’hui, les bancassureurs gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine et collectent toujours plus de 80% des parts de marché. Tarifs en hausse Qui dit libéralisation du marché, dit concurrence accrue et donc, tarifs plus compétitifs. Pas en assurance emprunteur. Les banques conservent leurs marges colossales en restituant en moyenne seulement 32€ sous forme de prestations sur 100€ de cotisation. La loi Lemoine contient en outre une autre mesure majeure qui oblige les acteurs à renforcer la mutualisation de leurs offres, et ainsi, à lisser les prix pour couvrir les risques du plus grand nombre. La sélection médicale a été supprimée pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les emprunts immobiliers à deux avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) et remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Ce dernier n’a plus à remplir de questionnaire de santé et peut ainsi accéder à une assurance de prêt à un tarif standard, sans surprime ni exclusion du fait de son historique médical. Privés d’analyse du risque médical, les assureurs ont augmenté leurs tarifs jusqu’à 25% sur ce segment. Il faut toutefois préciser que les contrats sans questionnaire de santé représentent une faible partie des substitutions d’assurance en raison du plafond des 60 ans. Rappelons que la durée légale de remboursement est limitée à 25 ans. Manque de compréhension de la loi Lemoine assurance emprunteur Il ressort de cette enquête que le manque de compréhension nuit à l’amplitude de la réforme en assurance de prêt. Plus de 40% des emprunteurs ignorent la loi Lemoine, encore moins le principe d’équivalence de garanties. La réglementation impose que le nouveau contrat présente a minima la même couverture que l’ancien. Cette notion est complexe et permet aux banques d’en jouer pour faire échec aux demandes de substitutions. Selon Sia Partners, un contrat sur douze est rejeté par les banques pour cause de non équivalence de garanties, principalement par méconnaissance de cette disposition. Il est primordiale de relancer la dynamique de changement d’assurance emprunteur pour une raison simple : chaque emprunteur doit pouvoir être protégé au mieux de ses intérêts en payant le juste prix, le crédit immobilier étant une dette qui engage sur le long terme. Un conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Que ce soit lors de votre demande de crédit ou dans le cadre d’une substitution, l’assurance emprunteur doit se négocier. Comparez les offres en ligne et sollicitez cet expert pour sélectionner le contrat qui répond à vos besoins au meilleur prix tout en respectant les exigences de la banque en matière de protection minimale.