Investissement locatif : 5 idées reçues pour les non-résidents

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En matière d’investissement locatif, les a priori ne sont pas rares, et à plus forte raison quand il s’agit d’investir en France en tant qu’expatrié. Tour d’horizon des 5 idées reçues les plus courantes sur l’investissement locatif en France pour les non-résidents.

 

L’investissement locatif, c’est trop compliqué

Certes, l’investissement locatif à distance présente quelques complexités. Les nombreuses étapes qui précèdent l’acquisition d’un bien en France depuis l’étranger ont souvent tendance à décourager plus d’un investisseur expatrié. Il existe pourtant diverses solutions pour investir de façon simple et rapide.

Avant tout, rappelons les principales étapes d’un investissement locatif :

  1. Définir son objectif (anticiper sa retraite, faire fructifier son épargne, transmettre un patrimoine à ses enfants…) ;
  2. Définir le type d’investissement locatif (immobilier ancien, immobilier neuf, LMNP…), le type d’actif (studio, maison…), et l’emplacement du bien. Le choix de l’emplacement est un élément décisif pour assurer une bonne rentabilité et une forte demande locative ; 
  3. La recherche de biens et la sélection d’offres adaptées à ses critères de recherche et à son budget ;
  4. Les visites de biens ;
  5. La négociation du prix du bien ;
  6. La signature du compromis de vente ;
  7. La demande de financement ;
  8. Les procédures notariales et autres démarches administratives et fiscales ;
  9. La signature de l’acte authentique et la remise des clés ;
  10. L’aménagement, les travaux, l’ameublement et la décoration du logement ;
  11. La mise en location du bien ; 
  12. La gestion locative. 

Au premier abord, toutes ces étapes peuvent sembler fastidieuses et complexes. Toutefois, avec un peu d'organisation, de la patience et du temps, il est tout à fait possible de venir à bout de ces différentes démarches.

Si vous vivez loin de l’Hexagone et que vous souhaitez gagner du temps dans votre projet locatif, sachez qu’il existe des sociétés spécialisées dans l’investissement locatif en France pour les non-résidents. C’est le cas de My expat, qui accompagne des expatriés du monde entier dans leur investissement locatif à distance, dans des villes françaises dynamiques comme Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon. Des experts de l’immobilier local s’occupent de toutes les démarches pour vous, de la recherche de biens exclusifs à la remise des clés. À aucun moment, vous n’avez besoin de revenir en France ! Votre investissement est simple, rapide, et clé en main. Il vous suffit tout simplement de suivre le déroulement de votre projet à distance, depuis une plateforme digitale dédiée. 

Il est difficile de financer son projet

Le financement est souvent la préoccupation première des non-résidents. Il est en effet connu que les expatriés rencontrent souvent plus d’obstacles lors de leur demande de financement. Mais il reste tout à fait possible de financer son projet en tant qu’expatrié ! Cela dépend en fait de plusieurs facteurs, tels que :

  • le type de contrat de travail : les salariés d’une entreprise française, détachés à l’étranger, ont généralement plus de facilités par rapport aux expatriés en contrat local,
  • le taux d’endettement, 
  • le pays d’expatriation,
  • le niveau d’épargne.

Par ailleurs, de nombreux établissements bancaires, comme le Crédit Agricole, BNP Paribas, La BRED et le Crédit Mutuel sont enclins à accorder des prêts immobiliers à des non-résidents. Il est donc important de bien choisir sa banque, et de constituer un solide dossier de financement.

En ce qui concerne les expatriés, il faut savoir que les établissements bancaires exigent en général un apport de 20 à 30 %, et le taux d’endettement ne doit généralement pas dépasser les 33 %. Par ailleurs, les taux d’intérêt sont quasiment les mêmes pour les non-résidents et pour les résidents. 

Il est préférable de miser sur la location courte durée pour la rentabilité

Faux - La location courte durée, ou location saisonnière, est beaucoup plus risquée qu’une location long terme. En effet, la vacance locative est plus importante et les revenus locatifs sont bien moins stables et pérennes avec un tel mode de location. Mieux vaut donc investir dans un bien en location meublée (LMNP), avec un bail d’un an. Par ailleurs, pour optimiser la rentabilité de l’investissement locatif, il peut s’avérer intéressant d’investir en banlieue d’une grande métropole (en banlieue parisienne, lyonnaise ou bordelaise par exemple). L’immobilier y est moins cher et la demande locative y est très forte. Privilégiez également les biens de petite surface (T2 ou studio), ou optez pour la colocation si vous souhaitez investir dans un logement plus grand. 

Investir en Pinel est un bon plan

Faux - Pour rappel, le dispositif Pinel permet aux propriétaires d’un bien neuf en location de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire d’être propriétaire d’un logement neuf, rénové, ou en état futur d’achèvement (donc plus cher à l’achat qu’un bien ancien), et s’engager à le mettre en location non meublée pendant au moins 6 ans. En fonction de la durée de la mise en location, le montant de l’exonération varie : 12 % pour 6 ans de mise en location ; 18 % pour 9 ans de mise en location ; 21 % pour 12 ans de mise en location. 

De plus, en tant que non-résident, vous ne pourrez profiter du dispositif Pinel pendant votre expatriation que si vous étiez domicilié en France au moment de l’acquisition du bien. L’investissement doit par ailleurs avoir été effectué après le 1er janvier 2019.

Par ailleurs, l’investisseur est souvent contraint de louer son bien à un prix inférieur au prix du marché s’il veut bénéficier de la réduction Pinel. 

Ce dispositif est donc assez contraignant, et s’avère moins avantageux que le LMNP pour les expatriés. 

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), permet aux non-résidents de bénéficier d’avantages fiscaux très attractifs, à condition de louer le bien meublé. Les revenus générés par le bien ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou ne doivent pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus du propriétaire. 

En fonction du régime fiscal choisi (régime réel ou micro-BIC), les conditions d’imposition varient. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus fonciers. 

Si vous choisissez le régime réel (c’est l’option la plus avantageuse) vous bénéficiez d’une déduction des charges relatives à votre investissement (frais de gestion locative, travaux, taxe foncière, frais notariés, intérêts d’emprunt…), ainsi que d’amortissements sur les revenus déclarés. Vous pouvez ainsi profiter d’une exonération partielle, voire totale, de vos impôts.

Il vaut mieux investir dans son pays d'expatriation

Tout dépend en fait de l’état du marché immobilier local et de la situation économique de votre pays d’adoption. Toutefois, dans la majorité des cas, un investissement locatif en France sera plus intéressant. En effet, de cette façon, vous êtes sûr d’investir dans un marché dynamique et stable, avec de nombreuses villes attractives, des taux d’intérêt stables et bas, une forte demande locative, une rentabilité élevée, et le plus souvent une plus-value intéressante à la revente. Investir en France vous permet également de percevoir des revenus locatifs en euros, une monnaie forte et très valorisée à l’international. 

Le marché immobilier français, en tension dans de nombreuses villes, est également peu volatil, contrairement au marché immobilier des États-Unis ou dans de nombreux pays d’Afrique. Ainsi, l’investissement locatif en France est relativement sécurisé, ce qui n’est pas toujours le cas à l’étranger. 

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. Le rachat peut aussi contenir d’autres dettes, comme les découverts bancaires, les prêts familiaux, les factures impayées et les retards de loyer.  L’accumulation de ces différents débits rend complexe la gestion de votre budget. Pour y voir plus clair, mais aussi et surtout pour alléger le montant de vos remboursements mensuels, le rachat de crédits est la solution grâce à la mise en place d’un prêt unique, assorti d’un seul taux et d’une seule durée. Si plus de 60% de l’encours de crédit concerne une dette immobilière, le rachat tombe sous la réglementation du crédit immobilier. À l’inverse, celle du crédit à la consommation s’applique. Qui peut accéder au rachat de crédits ? Toutes les personnes détentrices d’au moins 2 emprunts peuvent solliciter un rachat de crédits. Si votre taux d’endettement est trop élevé, l’opération va permettre de l’abaisser à un niveau décent. Il est communément admis qu’un taux d’endettement est excessif au-delà de 33% de vos revenus. En matière de crédit immobilier, la réglementation fixe le taux d’effort maximum à 35% des revenus nets (avant impôt, assurance emprunteur incluse). Ces seuils peuvent vite être dépassés quand plusieurs petits crédits sont additionnés, ce qui diminue le reste à vivre. Cette notion de reste à vivre est toute relative et appréciée diversement selon le niveau de ressources du foyer. Un cadre qui touche 6 000€ par mois aura un reste à vivre bien supérieur à une personne au Smic, à taux d’endettement égal. Le rachat de crédits s’adresse à tout emprunteur qui estime ne plus maîtriser son budget, et qui souhaite finir le mois sereinement. Une opération de regroupement de crédits peut permettre de réduire la mensualité jusqu’à 60%. Les seules personnes qui ne peuvent postuler au rachat de crédits sont celles en situation de surendettement, c’est-à-dire que leur niveau d’endettement est manifestement et durablement excessif au regard de leur capacité de remboursement. Leur cas relève d’une commission de surendettement de la Banque de France. Fin octobre 2022, l’institution a mis en place un numéro unique pour ces personnes en détresse financière (3414), en complément des canaux habituels (courrier, internet et guichets BdF). Comment procéder à un rachat de crédits ? La démarche la plus simple et la plus rapide est de faire appel à un courtier spécialisé, car le montage financier est souvent complexe, notamment en présence de plus de 2 crédits de nature différente. Vous pouvez en amont effectuer des simulations en ligne sur les sites dédiés, mais le recours à un expert vous permettra de confirmer la faisabilité de votre demande. Le courtier mettra en concurrence les organismes spécialisés dans le rachat de crédits et vous obtiendra la meilleure offre, en termes de conditions et de coût. Pour réduire votre taux d’endettement mensuel, il faut allonger la durée de remboursement. La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance emprunteur et sélectionnez le contrat adapté à votre situation au meilleur prix, dans le respect de l’équivalence de garanties. Combien coûte un rachat de crédits ? L’assurance emprunteur est systématiquement requise en cas d’encours immobilier. Elle est facultative si le rachat concerne uniquement des prêts à la consommation. D’autres frais sont à prendre en compte lors d’une opération de regroupement de crédits : les indemnités de remboursement anticipé : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts pour un prêt immobilier ; pour un crédit conso, au plus 0,5% du montant du prêt si le terme intervient dans moins d’un an, sinon, 1% du montant du prêt. les frais de banque : environ 1% du montant racheté. les frais d’intermédiation : au plus 5% du montant racheté selon la complexité du dossier. les frais de notaire ou d’hypothèque : 2% du montant d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)