5 astuces pour trouver le meilleur taux pour votre Crédit Immobilier

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas, mais cela ne doit pas vous priver d'essayer d'obtenir les meilleures conditions pour financer l'achat de votre logement. Voici 5 astuces pour s'endetter à moindre coût.

1 - Peaufinez votre dossier

Devenir propriétaire est un engagement lourd qui implique de contracter un emprunt pour financer le logement que vous convoitez. L'immobilier est un des rares placements que l'on peut acquérir à crédit et en période actuelle de taux bas, c'est une véritable aubaine pour accéder à la propriété en s'endettant à peu de frais, d’autant que le taux de l’inflation est faible (1% sur un an). Les banques ayant une aversion du risque, elles vont scruter votre dossier à la loupe pour s'assurer de votre solvabilité à court et long terme. Si le sésame pour obtenir un prêt est d’être employé en CDI, cela ne suffit pas pour franchir l'obstacle. Les banques vont analyser :

votre effort d'épargne : l'apport personnel est un élément déterminant qui témoigne de votre motivation dans ce projet immobilier ;
l'absence de découvert bancaire : une gestion saine de vos finances est un préalable ;
peu ou pas de dettes à rembourser : essayez de solder tous vos crédits conso en cours avant de faire votre demande de prêt immobilier. Vous simplifierez la gestion de votre budget et vous rehausserez votre capacité d'endettement pour ce projet immobilier.

2 - Mettez les banques en concurrence

Les taux sont bas partout, mais des différences existent entre les établissements de crédit. Selon les profils et selon la période, les banques se montrent plus ou moins compétitives. Un écart de taux de 10 points (0,10%) pèse lourd au terme de l'emprunt et se chiffre en centaines voire dizaine de milliers d'euros. Faites des simulations en ligne sur les sites des courtiers, la démarche est gratuite, et vous donnera un premier aperçu des offres. Pour avoir une idée plus précise, déposez votre dossier directement auprès des banques et négociez à la baisse les offres qui vous intéressent.

Si vous acceptez la domiciliation bancaire, la banque doit en contrepartie vous accorder un avantage significatif qui peut être un taux préférentiel.

3 - Comparez le TAEG

Le taux nominal est un élément d'appel pour attirer le chaland et ne constitue pas la totalité d'un crédit immobilier. Pour comparer les offres, vous devez observer le TAEG ou taux annuel effectif global, qui, comme son nom l'indique, comprend tous les frais liés au crédit :

le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts
les frais de dossier
le coût de l'assurance emprunteur
les frais de courtage
les frais d'ouverture et de tenue de compte (pour la domiciliation bancaire)
le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement ou frais de notaire).

Les 3 derniers types de frais sont facturés s’ils ont lieu d’être, ce qui n’est pas systématique. Il n’y aura pas de frais d’ouverture et de tenue de compte si vous détenez déjà un compte où sont versés vos salaires dans la banque prêteuse. Les frais de dossier peuvent être négociés, voire supprimés en cas d’intermédiaire (courtier). Le TAEG ne peut être supérieur au taux d'usure applicable sur la période.

Le TAEG permet une réelle évaluation du coût global de votre crédit et constitue le seul paramètre pour comparer les offres des prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous.

4 - Déléguez l'assurance emprunteur

On ne le répétera jamais assez : l'assurance exigée en garantie par la banque est un élément clef pour faire baisser le coût global du prêt. Pour les profils à risques élevés, son coût peut peser autant que les intérêts ! Pour un emprunteur jeune sans passif de santé et non-fumeur, le coût de l'assurance peut être réduit au minimum, autour de 0,30% du capital emprunté. Cela vaut pour les contrats bancaires. Les études révèlent que les offres des assureurs alternatifs sont deux voire trois fois moins chères. Sur la durée totale de l'emprunt, cela peut représenter des milliers d'euros :

Lorsqu'un banque propose à un emprunteur de 30 ans un taux d'assurance à 0,36%, en délégation (soit en prenant une assurance en dehors de sa banque) le même profil obtiendra un taux inférieur à 0,10%. Une seule règle : COMPAREZ !

La loi vous autorise à choisir le contrat d'assurance et à en changer à chaque échéance du prêt (ou bien quand il le souhaite durant la 1ere année suivant la signature de l'offre de prêt). Si des économies sont réalisables, pourquoi s'en priver ? D'autant que les offres déléguées sont souvent mieux adaptées que les contrats bancaires, en particulier pour les profils spécifiques comme les seniors et les personnes présentant des risques aggravés pour raisons de santé ou professionnelles.

5 - Faites-vous accompagner d'un courtier

Aujourd'hui 35% des crédits immobiliers sont contractés par l'intermédiaire d'un courtier, une proportion qui ne cesse d'augmenter d'année en année. Les consommateurs commencent à intégrer tous les avantages dont ils peuvent bénéficier en ayant recours aux services d'un expert en crédit :

accompagnement personnalisé
aide au montage du dossier (optimisation, recherche des aides financières éventuelles)
gain de temps
négociation d'égal à égal avec le banquier
recherche de la meilleure offre de prêt.

Bénéficiez du meilleur taux pour votre crédit immobilier c'est du travail mais ces quelques règles indispensables vous permettront de le faire de la meilleure manière qu'il soit. Il faut accepter de comparer, se faire accompagner par un professionnel et surtout négocier coûte que coûte. A la clé : plusieurs milliers d'euros d'économies et surtout plus de pouvoir d'achat chaque mois.

Dernières publications

Crédit immobilier : taux au plancher et durée en hausse

L'année immobilière 2021 aura poussé tous les curseurs. L'activité a atteint un record avec 190 milliards d’euros de crédits distribués pour près de 1,2 millions de transactions dans l’ancien, soutenue par des taux d'emprunt toujours tirés vers le bas, ce qui permet de s'endetter sur des durées longues dans la limite de la norme autorisée. La baisse des taux a cependant une incidence sur le coût de l'assurance, désormais plus lourd dans un crédit immobilier. Taux historiquement faibles Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les chiffres du marché du crédit immobilier démontrent un dynamisme sans précédent de l'activité, avec des taux d'emprunt au plus bas et des durées de remboursement toujours plus longues. Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen toutes maturités confondues s'est établi à 1,06% en décembre dernier, soit le niveau le plus bas jamais enregistré pour le huitième mois consécutif. Sur l'ensemble du quatrième trimestre, le taux s'établit à 1,05%, identique à ce qu'il était le trimestre précédent. Depuis avril 2021, le taux d'emprunt moyen est resté pratiquement inchangé. Aujourd'hui les taux, quelles que soient les durées, sont largement inférieurs à l'inflation (2,8% sur un an en décembre), un phénomène qui n'avait plus été observé depuis le début des années 1960. Il convient de retenir que le recul des taux d'intérêt est plus important sur les prêts de longue durée, ceux qui concernent en premier lieu les ménages les moins bien pourvus en apport personnel. Sont visés les primo-accédants et les investisseurs locatifs que les banques cherchent à préserver en maîtrisant leurs barèmes de taux. En deux ans, le taux moyen sur la durée longue de 25 ans est passé de 1,31% à 1,13% (18 points de base), contre 1,05% à 0,99% sur 20 ans (6 points de base). Sur la durée classique de 20 ans, en décembre dernier, le delta était de 50 points de base entre les profils premium (0,75%) et les profils les plus fragiles (1,25%). Allongement de la durée d'emprunt La durée moyenne d'emprunt suit un chemin inverse des taux d'intérêt, les deux mouvements étant corrélés. Au 4ème trimestre, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 237 mois, soit 3 mois de plus qu'au trimestre précédent, et 9 mois additionnels depuis décembre 2019. Cet allongement permet d'absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui vient contrarier les projets immobiliers des candidats modestes ou jeunes actifs dotés d'un apport personnel médiocre. La durée moyenne est aujourd'hui la plus élevée jamais observée. En 2001, un crédit immobilier était contracté en moyenne sur 13,6 ans ; fin 2021, elle frôlait les 20 ans (19,75 ans). La proportion de prêts souscrits sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans était de 56,5% de la production de crédits à l'habitat en 2021, contre 22,6% en 2014. Les prêts d'une durée supérieure à 25 ans sont de plus en plus marginaux, à 0,4% en 2021 contre 2,1% en 2019, année débridée qui a incité le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà en encadrant la distribution du crédit immobilier à partir de janvier 2020. Coût de l'assurance proportionnellement plus élevé La baisse des taux d'intérêt accroît mathématiquement le poids de l'assurance dans un crédit immobilier, alors même que les tarifs d'assurance ont baissé entre 20% et 40% à couverture équivalente depuis la loi Lagarde de 2010 et l'introduction du libre choix du contrat. Rappelons que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du financement, contient entre autres les primes d'assurance emprunteur. Contrairement aux taux qui suivent la politique monétaire, le coût de l'assurance n'est pas influencé par le contexte économique. Prenons un prêt de 200 000€ souscrit en décembre 2011 au taux moyen de 3,92% sur la durée de 20 ans, couvert par une assurance au taux de 0,34%. Le coût du crédit est de 102 451€ dont 13 600€ d'assurance. En décembre 2021, le coût de ce même prêt, assorti d'un taux d'intérêt à 0,99% et d'une assurance au même taux, tombe à 34 135€ pour un coût de l'assurance similaire. En 2011, l'assurance représentait 13,27% du coût global, aujourd’hui, son poids grimpe à près de 40%. Certes, entretemps, la capacité d'emprunt s'est améliorée grâce au recul notable des taux, mais l'assurance reste un frein au crédit en vertu d'un constat très simple : si les taux baissent, les taux de l'usure tombent aussi, pénalisant les emprunteurs qui paient au prix fort leur assurance en raison de risques aggravés (santé, profession). Le taux maximum légal est le reflet des TAEG octroyés le trimestre précédent sur la durée d'emprunt concernée. Quand l'assurance pèse autant voire plus que les intérêts d'emprunt, il reste peu de marge de manœuvre pour rester sous le seuil de l'usure. La délégation d'assurance est la solution pour les personnes incarnant des risques accrus. Les assureurs alternatifs, que l'on peut comparer grâce à Magnolia.fr, sont plus compétitifs que les bancassureurs, à garanties équivalentes. En attendant que le législateur supprime la sélection médicale lors de la souscription, le recours aux contrats individuels des assureurs externes reste la réponse appropriée pour cette clientèle.

Assurance emprunteur : sans surprise, le Sénat recule sur la résiliation à tout moment

La commission des affaires économiques du Sénat refuse que les contrats d'assurance de prêt immobilier puissent être résiliés à tout moment, comme le prévoit la proposition de loi portée par la députée Patricia Lemoine. Retour aux dispositions du texte antérieur qui proposait une résiliation annuelle à date d'anniversaire, retoqué par le Conseil Constitutionnel fin 2020 sur la forme et non sur le fond. Next step : le 26 janvier pour la prochaine séance plénière. La déception est grande pour les parlementaires favorables au changement d'assurance emprunteur à tout moment. Elle l'est aussi pour les courtiers, les associations de consommateurs et tous les emprunteurs qui risquent de voir une nouvelle fois s'envoler l'espoir de réduire le coût de leur crédit en économisant sur cette dépense contrainte qu’est l’assurance pour obtenir le financement de leur projet immobilier. Pour rappel, d'après UFC QUE CHOISIR, c'est 500 millions d'euros qui pourraient revenir dans la poche des français dès la 1ere année de mise en oeuvre de ce dispositif. Pas moins de 37 amendements ont été déposés pour contrer un dispositif qui peut, si elle aboutit, se révéler comme l'ultime réglementation en assurance de prêt immobilier. Plusieurs sénateurs centristes et LR ont donc repris l'argumentaire des banques qui a pour finalité d’empêcher la libéralisation d'un marché qu'elles détiennent à 88%. Sous couvert de démutualisation qui fragiliserait les ménages modestes, les parlementaires de la Chambre haute ont détricoté un texte qui peut permettre à chaque emprunteur d'économiser des centaines voire des milliers d'euros sur la durée restante d'un crédit immobilier. Nicolas Théry, président de la Fédération bancaire française, mais aussi patron du Crédit Mutuel, aurait lui-même appelé les sénateurs pour les inciter à contrer la résiliation à tout moment. “La réalité derrière tout cela c’est que le lobby bancaire est toujours à l'œuvre, renforcé aujourd'hui par la tactique électoraliste de l'opposition qui refuse de valider une mesure en faveur du pouvoir d'achat des ménages en plein débat présidentiel.” explique Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Voici les amendements adoptés : La notion de date d’échéance pour résilier est clarifiée : est retenue la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt ou toute autre date stipulée au contrat. Obligation d'information de l'emprunteur sur son droit à résiliation annuelle Affiche du coût sur 8 ans de l'assurance emprunteur Exhaustivité des motifs de refus d'assurance alternative, qui avait disparu du texte initial lors de l'examen en commission des affaires économiques à l'Assemblée Nationale. Empêcher de modifier le crédit en cas de changement d'assurance Un dernier amendement adopté supprime le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000 euros qui seront remboursés avant les 65 ans de l'emprunteur. Le texte amendé doit être examiné par le Sénat en séance plénière le 26 janvier prochain. L'espoir s'amenuise avec le rétropédalage de la commission, mais certains sénateurs appuient la proposition de loi de Patricia Lemoine et pourraient voter en faveur du dispositif initial. "Le recul des sénateurs est un coup dur, incompréhensible mais prévisible puisque ce n’est pas la première fois que l’ouverture totale du marché à la concurrence est remise en question. Nous comptons maintenant sur le soutien du gouvernement, qui s'est dit favorable à la résiliation à tout moment et qui a engagé une procédure accélérée pour le texte", conclut Astrid Cousin Le dernier mot reviendra aux députés avant la clôture des sessions parlementaires le 28 février.

Santé : nouvelles modalités pour la téléconsultation

La consultation médicale à distance s'est développée avec la crise sanitaire, encouragée par les pouvoirs publics pour faciliter l'accès aux soins et casser les chaînes de transmission du virus. L'Assurance Maladie a voulu assouplir les conditions permettant d'obtenir la prise en charge d'une téléconsultation pour renforcer la pratique, en particulier dans les zones où l’offre de soins fait défaut. Les mutuelles remboursent le reste à charge dès lors que les règles sont respectées. Conditions de prise en charge de la téléconsultation en 2022 Une décision du 7 décembre 2021, publiée au Journal Officiel le 5 janvier dernier, est venue modifier les conditions de prise en charge par l'Assurance Maladie des téléconsultations. Jusqu'à présent, pour bénéficier du remboursement d'une consultation médicale à distance par la Sécu, le patient devait respecter les conditions suivantes : la téléconsultation doit s'inscrire dans le respect du parcours de soins coordonné, c'est-à-dire que l'acte se fait après orientation du médecin traitant vers le médecin téléconsultant, sauf exceptions (voir plus bas). la téléconsultation s'inscrit dans le principe d'une réponse territorialisée, c'est-à-dire que seul un médecin du même territoire que le patient peut réaliser la consultation à distance, sauf exceptions (le patient est orienté par le régulateur du service d'accès aux soins ou le patient réside dans une zone caractérisée par une offre de soins insuffisante). le médecin téléconsultant doit connaître le patient : ce dernier a dans le passé eu recours au médecin en consultation en présentiel. Cette dernière condition vient d'être assouplie : le patient n'a plus besoin d'être déjà connu du médecin téléconsultant pour bénéficier d'une prise en charge par l'Assurance Maladie. Cette règle constituait un frein au développement de la téléconsultation dans les zones dites "déserts médicaux". Des exceptions du parcours de soins coordonné sont autorisées. Pour les situations et les patients suivants, l'accès direct à la téléconsultation est possible : les consultations de spécialistes en gynécologie, ophtalmologie, stomatologie, chirurgie orale ou en chirurgie maxillo-faciale, psychiatrie ou neuropsychiatrie et pédiatrie les patients de moins de 16 ans les patients ne disposant pas de médecin traitant ou dont le médecin référent est indisponible les situations d'urgence les détenus les résidents d'Ehpad. La téléconsultation est remboursée au taux de 70% ou de 100% (ALD et maternité) sur la base des tarifs conventionnés. Les patients pour lesquels le tiers payant s'applique n'ont rien à payer. De manière dérogatoire, les téléconsultations étaient prises en charge à 100% jusqu'à fin 2021. Une précision importante : la téléconsultation peut donner lieu à la prescription d'un arrêt de travail ou à la rédaction d'un certificat médical, sauf en cas de symptomatologie corporelle spécifique qui nécessite une auscultation ou une palpation. Le médecin téléconsultant peut aussi décider de prolonger un arrêt de travail s'il estime qu'il est difficile pour le patient de se rendre en consultation en présentiel. Remboursement de la téléconsultation par les mutuelles Comme toute consultation qui s'inscrit dans le respect du parcours de soins coordonné, la téléconsultation ouvre droit à une prise en charge complémentaire de la part des mutuelles. Les organismes complémentaires ont d'ailleurs été les pionniers en matière de consultation à distance, proposant ce service sur leurs plateformes avant même que l'Assurance Maladie ne mette en place un dispositif spécifique de prise en charge de cette pratique en 2018. C'est le cas notamment d'Harmonie Mutuelle et de la Mutuelle Familiale qui permettent à leurs adhérents d'accéder à une consultation en ligne, 7j/7 et 24h/24 : ce service agréé par les autorités de santé est inclus dans le contrat et entièrement pris en charge dans les garanties. Pour les complémentaires qui n'ont pas mis en place ce service, le mode de remboursement de la téléconsultation est identique à celui appliqué pour la consultation en face à face. La mutuelle prend en charge le ticket modérateur dès lors que le parcours de soins coordonné est respecté. Les éventuels dépassements d'honoraires des médecins de secteur 2 adhérents à l'OPTAM sont remboursés dans les limites autorisées. Avant la crise sanitaire, la téléconsultation peinait à se démocratiser auprès des patients et à s'ancrer dans les habitudes des médecins. Les confinements successifs ont imposé la pratique par défaut, et chacun, patients comme médecins, voit aujourd'hui tous les avantages du recours à la médecine à distance. 3 généralistes du 4 ont mis en place la télémédecine depuis le début de la pandémie, et 7 Français sur 10 déclarent qu'ils l'utiliseraient si leur médecin leur recommande.