Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas, mais cela ne doit pas vous priver d'essayer d'obtenir les meilleures conditions pour financer l'achat de votre logement. Voici 5 astuces pour s'endetter à moindre coût.
1 - Peaufinez votre dossier
Devenir propriétaire est un engagement lourd qui implique de contracter un emprunt pour financer le logement que vous convoitez. L'immobilier est un des rares placements que l'on peut acquérir à crédit et en période actuelle de taux bas, c'est une véritable aubaine pour accéder à la propriété en s'endettant à peu de frais, d’autant que le taux de l’inflation est faible (1% sur un an). Les banques ayant une aversion du risque, elles vont scruter votre dossier à la loupe pour s'assurer de votre solvabilité à court et long terme. Si le sésame pour obtenir un prêt est d’être employé en CDI, cela ne suffit pas pour franchir l'obstacle. Les banques vont analyser :
- votre effort d'épargne : l'apport personnel est un élément déterminant qui témoigne de votre motivation dans ce projet immobilier ;
- l'absence de découvert bancaire : une gestion saine de vos finances est un préalable ;
- peu ou pas de dettes à rembourser : essayez de solder tous vos crédits conso en cours avant de faire votre demande de prêt immobilier. Vous simplifierez la gestion de votre budget et vous rehausserez votre capacité d'endettement pour ce projet immobilier.
2 - Mettez les banques en concurrence
Les taux sont bas partout, mais des différences existent entre les établissements de crédit. Selon les profils et selon la période, les banques se montrent plus ou moins compétitives. Un écart de taux de 10 points (0,10%) pèse lourd au terme de l'emprunt et se chiffre en centaines voire dizaine de milliers d'euros. Faites des simulations en ligne sur les sites des courtiers, la démarche est gratuite, et vous donnera un premier aperçu des offres. Pour avoir une idée plus précise, déposez votre dossier directement auprès des banques et négociez à la baisse les offres qui vous intéressent.
Si vous acceptez la domiciliation bancaire, la banque doit en contrepartie vous accorder un avantage significatif qui peut être un taux préférentiel.
3 - Comparez le TAEG
Le taux nominal est un élément d'appel pour attirer le chaland et ne constitue pas la totalité d'un crédit immobilier. Pour comparer les offres, vous devez observer le TAEG ou taux annuel effectif global, qui, comme son nom l'indique, comprend tous les frais liés au crédit :
- le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts
- les frais de dossier
- le coût de l'assurance emprunteur
- les frais de courtage
- les frais d'ouverture et de tenue de compte (pour la domiciliation bancaire)
- le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement ou frais de notaire).
Les 3 derniers types de frais sont facturés s’ils ont lieu d’être, ce qui n’est pas systématique. Il n’y aura pas de frais d’ouverture et de tenue de compte si vous détenez déjà un compte où sont versés vos salaires dans la banque prêteuse. Les frais de dossier peuvent être négociés, voire supprimés en cas d’intermédiaire (courtier). Le TAEG ne peut être supérieur au taux d'usure applicable sur la période.
Le TAEG permet une réelle évaluation du coût global de votre crédit et constitue le seul paramètre pour comparer les offres des prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous.
4 - Déléguez l'assurance emprunteur
On ne le répétera jamais assez : l'assurance exigée en garantie par la banque est un élément clef pour faire baisser le coût global du prêt. Pour les profils à risques élevés, son coût peut peser autant que les intérêts ! Pour un emprunteur jeune sans passif de santé et non-fumeur, le coût de l'assurance peut être réduit au minimum, autour de 0,30% du capital emprunté. Cela vaut pour les contrats bancaires. Les études révèlent que les offres des assureurs alternatifs sont deux voire trois fois moins chères. Sur la durée totale de l'emprunt, cela peut représenter des milliers d'euros :
Lorsqu'un banque propose à un emprunteur de 30 ans un taux d'assurance à 0,36%, en délégation (soit en prenant une assurance en dehors de sa banque) le même profil obtiendra un taux inférieur à 0,10%. Une seule règle : COMPAREZ !
La loi vous autorise à choisir le contrat d'assurance et à en changer à chaque échéance du prêt (ou bien quand il le souhaite durant la 1ere année suivant la signature de l'offre de prêt). Si des économies sont réalisables, pourquoi s'en priver ? D'autant que les offres déléguées sont souvent mieux adaptées que les contrats bancaires, en particulier pour les profils spécifiques comme les seniors et les personnes présentant des risques aggravés pour raisons de santé ou professionnelles.
5 - Faites-vous accompagner d'un courtier
Aujourd'hui 35% des crédits immobiliers sont contractés par l'intermédiaire d'un courtier, une proportion qui ne cesse d'augmenter d'année en année. Les consommateurs commencent à intégrer tous les avantages dont ils peuvent bénéficier en ayant recours aux services d'un expert en crédit :
- accompagnement personnalisé
- aide au montage du dossier (optimisation, recherche des aides financières éventuelles)
- gain de temps
- négociation d'égal à égal avec le banquier
- recherche de la meilleure offre de prêt.
Bénéficiez du meilleur taux pour votre crédit immobilier c'est du travail mais ces quelques règles indispensables vous permettront de le faire de la meilleure manière qu'il soit. Il faut accepter de comparer, se faire accompagner par un professionnel et surtout négocier coûte que coûte. A la clé : plusieurs milliers d'euros d'économies et surtout plus de pouvoir d'achat chaque mois.
