Comment trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ?

Une femme avec un grand sourire et faisant un monocle avec ses doigts

Le taux d'intérêt est la partie visible du coût d'un crédit immobilier. D'autres frais viennent s'agréger et renchérissent le coût final. Même en période de taux bas, le négocier permet de gagner quelques points, sous réserve d'avoir les bons arguments et de frapper à la bonne porte. Magnolia.fr vous dit où et comment décrocher le meilleur taux d'emprunt.

Quel est le meilleur taux de crédit immobilier actuellement ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers fluctuent au gré du contexte monétaire. Chaque mois, les banques ajustent leurs barèmes de taux en fonction de l'évolution des rendements obligataires et des conditions de refinancement dont elles bénéficient auprès des banques centrales.

Pour connaître les taux actuels, naviguez sur les sites des courtiers en crédit immobilier et faites des simulations en ligne à partir des formulaires où vous indiquez les caractéristiques de votre projet immobilier.

Les taux affichés sont mis à jour régulièrement selon les évolutions appliquées par les établissements de crédit. Vous avez donc en temps réel les offres du marché, mais seul un dossier en bonne et due forme présenté aux prêteurs, par vous-même en direct ou via un courtier spécialisé, vous permet d'avoir une idée précise du taux proposé en fonction de votre situation.

Quelle est la banque la moins chère pour un prêt immobilier ?

La concurrence interbancaire est vive, même en période de taux au plancher. Un écart de taux de 10 points (0,10%) pèse lourd au terme de l'emprunt et se chiffre en centaines voire dizaines de milliers d'euros selon le montant et la durée de remboursement. Certains établissements visent par ailleurs une clientèle spécifique et se révèlent plus compétitifs que d'autres sur tel ou tel segment. Entre le taux de crédit immobilier communiqué sur les supports publicitaires et les comparateurs, et celui effectivement accordé, il y a une différence liée au profil de l'emprunteur et à la nature de son projet.

En fonction de votre profil (âge, catégorie socio-professionnelle, montant et durée du crédit, etc.), vous aurez plus de chance de décrocher un taux performant auprès de telle ou telle enseigne. Faites des simulations en ligne sur les sites des courtiers, la démarche est gratuite, et vous donnera un premier aperçu des offres.

Vous pouvez confier la négociation à un courtier en crédit immobilier, un expert qui interfère pour vous auprès de la banque et fait valoir votre profil. Gain de temps et surtout l'assurance que votre dossier sera bien ficelé et présenté aux établissements les plus réceptifs. La banque la moins chère n'est pas nécessairement celle qui offre le taux d'intérêt le plus bas mais des conditions d'emprunt parfaitement adaptées à votre situation.

La complexité de votre projet aura un impact sur les exigences réclamées par la banque. Primo-accédants et investisseurs n'ont généralement pas les mêmes conditions de prêt.

L’information essentielle : le seul indicateur qui permet de comparer objectivement les offres est le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global.

Comment est calculé un taux d'emprunt immobilier ?

Le taux brut ou nominal est la partie émergée de l'iceberg et ne constitue qu'une variable d'un crédit immobilier. Pour comparer les offres, vous devez observer le TAEG, taux réel de l’emprunt, qui comprend tous les frais conditionnant l'obtention du crédit :

le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts, qui dépendent du contexte monétaire et rémunèrent la banque pour le service rendu ;

les frais de dossier : forfaitaires ou en pourcentage du montant emprunté, assortis de plafonds ;

la garantie : hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution, le choix de la garantie dépend notamment du projet (neuf ou ancien). Le cautionnement par un organisme spécialisé est l’option la moins chère, applicable quel que soit le projet, qui bénéficie d’une réversion partielle (environ 75%) des sommes versées au fonds mutuel de garantie (Crédit Logement) au terme du remboursement, en l’absence d’incident de paiement.

les primes d'assurance emprunteur : deuxième poste de coût après les intérêts, l'assurance dépend des risques que vous incarnez (âge, santé, profession, fumeur ou non-fumeur) ;

les éventuels frais de courtage : le courtier n'est commissionné qu'une fois l'offre de prêt signée ;

les frais d'ouverture et de tenue de compte (pour la domiciliation bancaire) : sauf si vous détenez déjà un compte où sont versés vos salaires et assimilés dans la banque prêteuse ;

le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement ou frais de notaire) : selon une directive européenne pour garantir que le bien visé vaut le prix affiché.

Si la banque impose la souscription à une assurance vie pour accorder le financement (nantissement du prêt), la prime d’assurance, qui fait partie des frais indirects conformément au texte réglementaire, doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global. La première prime d’un contrat d’assurance vie fait donc partie intégrante des frais indirects devant être pris en considération pour la détermination du TAEG.

Le TAEG permet une réelle évaluation du coût global de votre crédit et constitue le seul paramètre pour comparer les offres des prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous. Il ne peut être supérieur au taux d'usure applicable sur la période.

5 conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier

L'immobilier est un des rares placements que l'on peut acquérir à crédit et en période de taux bas, c'est une véritable aubaine pour accéder à la propriété en s'endettant à peu de frais. Mais devenir propriétaire est un engagement financier lourd qui court sur de longues années.

En dépit de conditions plutôt favorables, obtenir le financement d'un projet immobilier reste un parcours du combattant qui se prépare en amont pour surmonter tous les obstacles. Les banques ayant une aversion du risque, elles vont scruter votre dossier à la loupe pour s'assurer de votre solvabilité à court et long terme. En observant les 5 conseils suivants, vous mettez toutes les chances de votre côté :

une situation financière saine : être employé en CDI avec une relative ancienneté dans la même entreprise est le sésame qui ouvre les portes du crédit. Il faut aussi présenter un équilibre budgétaire sans faille : pas de découvert bancaire au moins durant les trois derniers mois.
un apport personnel suffisant : 10% du prix d'achat du bien est un pré-requis, mais cela couvre à peine les frais d'acquisition (frais de notaires) et frais de garantie (hypothèque ou caution). Au-delà de ce seuil, vous diminuez la somme à emprunter, ce qui va réduire le risque pour le prêteur, plus enclin à vous accorder des conditions avantageuses.
un taux d'endettement dans la norme : la réglementation en vigueur depuis janvier 2022 fixe le taux d'effort à 35% des revenus nets, avant impôt, mais assurance emprunteur comprise. Le mieux est de solder tout crédit conso qui peut l’être pour optimiser votre capacité d’endettement, au préalable de votre demande de prêt immobilier.
une assurance déléguée : élément indispensable pour décrocher le crédit, l'assurance pèse en moyenne 40% du coût global. En négociant le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de votre emprunt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr, un outil gratuit et indépendant qui vous donne accès aux meilleurs contrats individuels du marché.
les services d’un courtier : en ayant recours à un expert en crédit, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé, d'une aide au montage du dossier (optimisation, recherche des aides financières éventuelles comme un PTZ), d'un gain de temps, d'une négociation d'égal à égal avec le banquier, et de la recherche de la meilleure offre de prêt.

Attention : si vous acceptez la domiciliation bancaire, qui implique de rester au moins 10 ans au sein du même établissement, la banque doit en contrepartie vous accorder un avantage significatif, qui peut être un taux préférentiel, la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou des frais de dossier, ou la modulation des mensualités. Cet avantage doit être chiffré et figurer dans l'offre de prêt.

À moins d’être rompu au jargon du métier et d’être un fin connaisseur des arcanes bancaires, mieux vaut solliciter l’accompagnement d’un courtier afin d’optimiser vos chances de décrocher la meilleure offre de prêt aux conditions les plus favorables. S’il n’a aucune obligation de résultat, un courtier est tenu à son devoir de conseil et doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour vous permettre d’obtenir le prêt.

Le montage financier d’un projet immobilier est complexe et nécessite l’intermédiation d’un expert comme Magnolia.fr pour passer sans heurts les obstacles qui jalonnent le difficile parcours de l’accédant à la propriété.

Dernières publications

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Dispositif Jeanbrun 2026 : peut-on croire à la relance de l’investissement locatif ?

Après la disparition du dispositif Pinel fin 2024, l’investissement locatif privé s’est retrouvé sans véritable cadre incitatif. Dans un contexte de crise du logement persistante, de baisse des mises en chantier et de désengagement progressif des bailleurs particuliers, le gouvernement tente de recréer un levier fiscal avec le dispositif Jeanbrun, officiellement intégré à la loi de finances pour 2026 enfin adoptée. Présenté comme le successeur du Pinel, ce nouveau mécanisme marque pourtant une rupture profonde dans la philosophie de la fiscalité immobilière. Peut-il réellement relancer l’investissement locatif en 2026 ? Analyse. Un changement de paradigme après le Pinel Le dispositif Jeanbrun repose sur un nouveau statut du bailleur privé, adossé à l’article 31 du Code général des impôts. Contrairement au Pinel, il n’offre aucune réduction d’impôt directe. L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement déductible des revenus fonciers, à l’image de ce qui existe depuis longtemps dans l’immobilier professionnel. L’objectif affiché est clair : reconnaître l’investisseur locatif comme un acteur économique à part entière, et non plus comme un simple contribuable à qui l’on accorde une carotte fiscale ponctuelle. Cette approche se veut plus durable, mais aussi plus technique, ce qui change profondément la nature du public ciblé. Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ? Le champ d’application du dispositif est strictement encadré. Sont éligibles : les logements neufs ou en VEFA les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde, avec au moins 30 % du prix d’acquisition consacré aux travaux, éventuellement financés par MaPrim’Rénov. Dans tous les cas, le bien doit : être situé en France, métropole ou Outre-mer se trouver dans un immeuble d’habitation collectif être loué nu, à titre de résidence principale respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires faire l’objet d’un engagement de location de 9 ans. Les maisons individuelles sont exclues, qu’elles soient neuves ou rénovées. Ce choix est fortement critiqué par les professionnels, même si le gouvernement évoque une possible réintégration ultérieure, notamment pour les maisons anciennes sous conditions de travaux. Comment fonctionne l’amortissement fiscal en loi Jeanbrun ? La mécanique fiscale est au cœur du dispositif Jeanbrun. Une base amortissable limitée L’amortissement s’applique uniquement à la valeur du bâti. Le foncier est exclu de manière forfaitaire, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. En pratique, 80 % du prix du logement constitue la base amortissable. Des taux variables selon le type de location Les taux d’amortissement dépendent à la fois de la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyers pratiqués : Type de logement Location intermédiaire Location sociale Location très sociale Logement neuf ou en VEFA 3,5 % par an 4,5 % par an 5,5 % par an Logement ancien avec travaux 3 % par an 3,5 % par an 4 % par an L’amortissement débute à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition, sans jamais pouvoir excéder la valeur du logement hors foncier. Un plafonnement annuel qui limite l’avantage fiscal Autre différence majeure avec le Pinel : le plafond de l’avantage fiscal est fixé par foyer fiscal, et non par logement. 8 000 € par an dans le cas général 10 000 € par an si au moins 50 % des revenus locatifs proviennent de logements en location sociale 12 000 € par an si cette proportion concerne de la location très sociale Ce plafonnement permet de maîtriser le coût budgétaire du dispositif, mais il réduit mécaniquement son intérêt pour les investisseurs multipropriétaires ou fortement imposés. En cas de non-respect de l’engagement de location, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans les revenus fonciers, selon un mécanisme de reprise étalée. Seuls certains aléas de la vie (décès, invalidité grave, licenciement) permettent d’y échapper. Exemple concret d’optimisation fiscale Un investisseur acquiert en 2026 un appartement neuf pour un prix de 200 000 €, destiné à la location très sociale, avec un engagement de location de 9 ans, conformément au dispositif Jeanbrun. Détermination de la base amortissable Le foncier est exclu forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. Prix du bien : 200 000 € Part du foncier (20 %) : 40 000 € Base amortissable (80 %) : 160 000 € Calcul de l’amortissement annuel Pour un logement neuf loué en très social, le taux d’amortissement applicable est de 5,5 % par an. Amortissement annuel : 160 000 € × 5,5 % = 8 800 € Ce montant est inférieur au plafond annuel de 12 000 € applicable lorsque la location très sociale représente au moins 50 % des revenus locatifs du foyer fiscal. L’intégralité de l’amortissement est donc déductible. Gain fiscal sur la durée de l’engagement Sur 9 ans de location : Amortissement total déductible : 8 800 € × 9 = 79 200 € Grâce au dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut déduire 79 200 € de ses revenus fonciers sur la durée de l’engagement, réduisant significativement son imposition, sans bénéficier pour autant d’une réduction d’impôt « immédiate » comme c’était le cas avec le Pinel. Une relance attendue… mais contestée Le gouvernement espère, grâce au dispositif Jeanbrun, produire 50 000 logements locatifs privés dès 2026, et contribuer à l’objectif de 2 millions de logements d’ici 2030 annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Sur le terrain, l’accueil est beaucoup plus nuancé. Selon une étude menée par PAP auprès de propriétaires bailleurs : 83 % estiment que le dispositif ne les incite pas à investir dans le locatif. 52 % jugent la rentabilité insuffisante. Seuls 11 % envisagent un investissement dans le neuf, et 6 % dans l’ancien. Les principaux freins identifiés restent : la faiblesse des rendements la hausse de la fiscalité locale les coûts de rénovation énergétique et le plafonnement des loyers. Pour beaucoup, l’absence d’un avantage fiscal « visible », comparable à la réduction d’impôt du Pinel, limite fortement l’effet déclencheur. Dispositif Jeanbrun 2026 : pour quels investisseurs ? En pratique, le dispositif Jeanbrun semble s’adresser prioritairement à : des investisseurs déjà bailleurs, disposant de revenus fonciers imposables des profils patrimoniaux capables d’arbitrer entre amortissement, plafonds et stratégie long terme des contribuables à l’aise avec la technicité fiscale. À l’inverse, pour les ménages faiblement imposés ou primo-investisseurs, l’effet incitatif apparaît nettement plus limité. Le dispositif Jeanbrun constitue indéniablement une évolution structurelle de la fiscalité immobilière. Plus rationnel sur le plan économique, plus cohérent sur le long terme, il rompt avec la logique de défiscalisation « clé en main » incarnée par le Pinel. Pour autant, son impact sur la relance massive de l’investissement locatif reste incertain. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale, notamment dans l’ancien, et sans réintégration des maisons individuelles, le dispositif risque de rester un outil de niche, efficace pour certains profils avertis, mais insuffisant pour enrayer durablement la crise du logement.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en février 2026

Les taux de crédit immobilier se stabilisent en février après les légers sursauts du mois dernier. Quelques hausses à la marge sont tout de même à signaler en fonction des profils. Les conditions d’emprunt restent accessibles, voire attractives, dans un marché toujours dominé par les incertitudes macro-économiques. Les banques continuent d’être offensives et soutiennent l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Si vous avez un projet immobilier solide, n’attendez pas ! Voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter en février 2026, des taux d’intérêts jusqu'au niveau des prix dans l’ancien, en passant par le levier d’économie offert par la délégation d’assurance de prêt. Entre stabilité et très légère remontée des taux de crédit immobilier Après plusieurs mois de relative accalmie, l’année 2026 démarre par un ajustement discret des taux de crédit immobilier. En février, la tendance est clairement à la stabilisation, même si de petites hausses sont observées selon les durées et les profils d’emprunteurs. Cette évolution s’explique principalement par la pression exercée sur les coûts de refinancement des banques. Les incertitudes autour du budget de l’État (finalement adopté lundi 2 février) et la tension persistante sur l’OAT à 10 ans, dont le rendement a dépassé les 3,5 % courant janvier, ont mécaniquement limité les marges de manœuvre des établissements prêteurs. Dans ce contexte, les banques ajustent leurs barèmes sans remettre en cause leur stratégie commerciale. Quels sont les taux immobiliers pratiqués en février 2026 ? En moyenne, les taux fixes proposés par les banques restent compris entre 3,10 % et 3,40 %, toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Dans le détail, les barèmes observés en février 2026 affichent : sur 15 ans : environ 3,18 %, en légère hausse par rapport au mois précédent sur 20 ans : entre 3,27 % et 3,31 %, soit une progression limitée de quelques centièmes sur 25 ans : entre 3,38 % et 3,40% Ces niveaux confirment une évolution contenue des taux, loin des flambées observées en 2023 et 2024. Les durées longues restent les plus sensibles aux ajustements, tandis que les crédits sur 10 à 15 ans bénéficient encore de conditions relativement attractives. Rappel : la durée maximale autorisée est de 25 ans selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) édictées en 2021. Une tolérance jusqu’à 27 ans est accordée pour les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et dans l’ancien avec travaux d’au moins 10% du montant de l’opération. Des écarts importants selon les profils d’emprunteurs Comme toujours, le taux obtenu dépend fortement de la qualité du dossier. En février 2026, les meilleurs profils, ceux qui disposent de revenus confortables, d’apport significatif, et d’une stabilité professionnelle, subissent eux aussi une légère remontée, de l’ordre de +5 centièmes en moyenne. Pour autant, ces emprunteurs dits premium peuvent accéder à des conditions privilégiées, avec des taux proches de : 2,95 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,15 % sur 25 ans La négociation reste donc possible, notamment en contrepartie d’une domiciliation bancaire, de la souscription de produits annexes ou d’une assurance emprunteur proposée par la banque… même si ce dernier point mérite une analyse attentive (lire plus bas). Capacité d’emprunt : un exemple concret en février 2026 Pour mesurer l’impact réel des taux actuels, prenons un cas pratique. Un couple disposant de 5 000 € de revenus nets mensuels souhaite acheter un bien immobilier. Avec un taux de 3,29 % sur 20 ans, il peut emprunter jusqu’à 275 437 €, pour une mensualité d’environ 1 650 € assurance incluse. Malgré la légère remontée des taux, les capacités d’emprunt restent cohérentes avec les prix du marché, à condition de présenter un projet bien structuré et un taux d’endettement maîtrisé. Rappel : Le taux d'effort est officiellement limité à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Un marché immobilier stabilisé mais encore incertain Début 2026, le marché immobilier montre des signes d’équilibre après plusieurs mois d’ajustement. Les dernières analyses des Notaires de France indiquent une évolution modérée des prix et une activité plus structurée, sans retour aux niveaux de tension observés par le passé. Voici les principaux éléments à retenir : Volume des transactions : près de 945 000 transactions de logements anciens en France métropolitaine cumulées sur les 12 derniers mois. Évolution des prix nationaux : stabilité des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025, avec une progression d’environ +0,7 % sur un an. Ile-de-France : légère progression des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025 (+0,2 %) et une hausse annuelle de +0,4 %. Province : des variations plus mesurées entre trimestres (-0,1 %), mais une progression annuelle proche de +0,7 %. Perspectives par type de bien : sur la base des avant-contrats, les projections indiquent une augmentation des prix anciens de +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons à un an. Cette normalisation du marché, avec des prix évoluant à un rythme modéré, offre aux emprunteurs une meilleure lisibilité pour prendre des décisions éclairées dans le cadre de leurs projets immobiliers. Des banques toujours offensives sur le crédit immobilier Malgré un contexte macro-économique incertain et chaotique, les banques continuent de soutenir activement le crédit immobilier. La détente progressive de l’OAT à 10 ans, revenue autour de 3,4 %, permet de contenir les barèmes et d’éviter une hausse plus marquée des taux. Certaines banques vont même jusqu’à proposer des crédits à 20 ans à des niveaux proches, voire inférieurs, à celui de l’OAT, une situation très inhabituelle et économiquement intenable, qui sera de courte durée. Cette concurrence accrue profite directement aux emprunteurs, en particulier à ceux qui présentent un profil rassurant. Primo-accédants : un soutien renforcé en 2026 En février 2026, les primo-accédants restent une cible prioritaire pour les établissements bancaires. Le crédit est un produit d’appel qui permet de capter le chaland sur le long terme, pour lui proposer d’autres produits plus rémunérateurs (assurances, placements, plan épargne retraite). De nombreuses offres spécifiques sont maintenues : Prêts complémentaires à taux zéro ou fortement bonifiés Enveloppes “coup de pouce” représentant jusqu’à 10 % du montant emprunté Frais de dossier réduits, voire offerts Ces dispositifs sont souvent cumulables avec les aides existantes comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), le PAS (Prêt Accession Sociale) ou les prêts Action Logement. Ils permettent de sécuriser les plans de financement, en diminuant le taux d’endettement. Assurance de prêt : un levier d’économie toujours déterminant L’assurance emprunteur demeure un levier d’optimisation du coût global du crédit. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de réduire significativement la facture, parfois de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Voici la stratégie efficace pour améliorer la rentabilité de son financement, sans renégocier le taux du crédit lui-même : comparer les contrats ajuster les garanties à son profil profiter de la substitution à tout moment (loi Lemoine). Face aux assurances de groupe proposées par les banques, vous avez le vaste choix des assurances individuelles des prestataires externes jusqu’à 4 fois moins chères. Exemple : Un couple de trentenaire contracte un prêt de 250 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,25%, couvert par l’assurance de groupe de sa banque au taux de 0,36% sur chaque tête. Coût de l’assurance de groupe : 18 000 € x 2 Non-fumeurs et sans antécédents de santé, les deux co-emprunteurs peuvent obtenir une assurance déléguée au taux de 0,08% chacun (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce profil). Coût de l’assurance individuelle : 4 000 € x 2 Économie sur la durée totale du crédit : 28 000 € Faut-il emprunter en février 2026 ? Malgré quelques ajustements à la hausse, février 2026 offre un environnement globalement favorable aux emprunteurs. Les taux restent attractifs au regard des standards historiques récents, le marché immobilier se stabilise et les banques demeurent engagées. Pour les ménages disposant d’un projet mûr, d’un apport cohérent et d’un dossier solide, la période actuelle constitue une réelle fenêtre d’opportunité. Attendre une hypothétique baisse massive des taux pourrait s’avérer risqué, surtout dans un contexte économique encore fragile.

Cancer et assurance de prêt immobilier : comment réussir à emprunter en 2026 ?

Une étude internationale publiée fin 2025 indique que la France est le pays ayant la plus forte incidence de cancer, soit 389 cas pour 100 000 habitants. Malgré ce état de fait accablant, notre pays affiche un taux de mortalité lié au cancer parmi les plus faibles en Europe grâce au dépistage précoce et au système de santé performant. Ce constat est déterminant quand les personnes touchées par une tumeur cancéreuse veulent accéder à la propriété. À l’occasion de la Journée Mondiale contre le cancer le 4 février 2026, Magnolia.fr fait le point sur les dispositions en vigueur en matière d’assurance emprunteur, garantie incontournable pour obtenir un prêt immobilier. Cancer et crédit immobilier : pourquoi l’assurance emprunteur reste un enjeu clé En France, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est exigée dans la quasi-totalité des cas par les banques pour accorder un crédit immobilier. Elle protège à la fois l’emprunteur et l’établissement prêteur contre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Lorsqu’un emprunteur souffre ou a souffert d’un cancer, l’accès à cette assurance peut s’avérer plus complexe. La pathologie est considérée comme un risque aggravé de santé, ce qui peut entraîner : une surprime d’assurance emprunteur importante des exclusions de garanties liées à la pathologie voire un refus d’assurance de prêt. Pourtant, le cadre réglementaire et les pratiques des assureurs ont fortement évolué ces dernières années, améliorant sensiblement les chances d’emprunter après un cancer, même avec un cancer en cours de traitement. Le droit à l’oubli en 2026 : un levier majeur pour emprunter après un cancer Un délai réduit et harmonisé Le droit à l’oubli en assurance emprunteur permet à un ancien malade du cancer de ne plus déclarer sa pathologie passée à l’assureur, sous certaines conditions. Depuis les dernières évolutions législatives, ce droit s’applique : 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute constatée, quel que soit le type de cancer concerné. En pratique, cela signifie qu’en 2026, de nombreux anciens patients peuvent accéder à une assurance emprunteur aux conditions standards, sans surprime ni exclusion liées à leur ancienne maladie. Attention : Le droit à l’oubli ne signifie pas la suppression du questionnaire de santé. Vous devez déclarer à l’assureur votre état de santé, notamment toute autre pathologie, ainsi que les séquelles ou conséquences existantes qui peuvent découler du traitement contre le cancer. Des conditions de prêt encadrées Le droit à l’oubli s’applique pour les crédits immobiliers : dont le montant assuré n’excède pas 420 000 € par assuré, tous crédits confondus arrivant à échéance avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. Ces seuils, relevés en 2022 grâce à la loi Lemoine, couvrent désormais une grande majorité des projets immobiliers. La convention AERAS : une solution pour les cancers récents ou évolutifs Lorsque le droit à l’oubli ne s’applique pas encore, les emprunteurs peuvent bénéficier de la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Un dispositif en 3 niveaux d’analyse La convention AERAS impose aux assureurs un examen approfondi du dossier médical, structuré en 3 étapes : Analyse standard par l’assureur Étude spécialisée en cas de refus ou de conditions excessives Réexamen par un pool d’assureurs pour les situations les plus complexes. Ce mécanisme permet souvent d’aboutir à une proposition d’assurance, même en présence d’un cancer récent ou en cours de suivi. Assurance emprunteur et cancer : quelles garanties sont concernées ? Selon la situation médicale, l’assureur peut adapter les garanties proposées : Décès : accordée, parfois avec surprime PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : souvent maintenue Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) / Invalidité Permanente Partielle ou Totale ( IPP ou IPT) : plus fréquemment exclues ou limitées selon le type de cancer et le recul médical. En cas de refus des garanties ITT et invalidité permanente partielle ou totale, l’assureur propose la GIS (Garantie Invalidité Spécifique), accessible sans restriction concernant une pathologie déclarée. Pour en bénéficier, il faut que le taux d’invalidité soit d’au moins 70%. L’impact sur le coût global du crédit dépend donc fortement des garanties exigées par la banque et de la quotité assurée. Assurance emprunteur sans surprime ni exclusion Grâce à la convention Aeras, il est possible d’accéder à l’assurance de prêt immobilier sans surprime ni exclusion de garantie pour certains cancers (selon le stade et les constantes biologiques) : Types de pathologie Délai d’accès à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute Cancers du testicule 3 ans Cancers du sein in situ 1 an Mélanome de la peau 1 an Cancer du col de l’utérus 1 an Cancers du côlon et du rectum 1 an ou 4 ans Cancers de la thyroïde 3 ans Leucémie aiguë promyélocytaire 3 ans Un plafonnement des surprimes Dans d’autres situations, l’accès à l’assurance emprunteur est possible avec une surprime plafonnée, applicable obligatoirement par les assureurs. Type de pathologie Délai d’accès à compter du diagnostic Délai d’acceptation par garantie et surprime applicable Leucémie myéloïde chronique 5 ans Décès et PTIA : 150 % GIS : 150 % Leucémie de Burkitt / Lymphome de Burkitt 5 ans Décès et PTIA : 50 % GIS : 50 % Adénocarcinome de la prostate en surveillance active Sans délai Décès et PTIA : 75 % GIS : non proposée Adénocarcinome de la prostate 1 an Décès et PTIA : sans surprime GIS : surprime Il convient de lire la grille de référence de la convention Aeras pour connaître les définitions précises ou les stades de référence des pathologies cancéreuses concernées par le dispositif. Bon à savoir : Pour les jeunes primo-accédants aux revenus modestes, le dispositif AERAS prévoit un écrêtement des surprimes, afin de ne pas rendre le projet immobilier financièrement inaccessible. En 2026, cette protection reste un pilier de l’accès au crédit pour les profils fragilisés par la maladie. Questionnaire de santé et suppression partielle en 2026 Quand le questionnaire de santé n’est plus exigé Depuis la réforme de l’assurance emprunteur en 2022 avec la loi Lemoine, le questionnaire médical est supprimé lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies : le montant du prêt assuré est inférieur ou égal à 200 000 € par assuré ; le crédit est intégralement remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Dans ce cas, un cancer, qu’il soit ancien ou récent, n’a pas à être déclaré, ce qui constitue une avancée majeure pour les primo-accédants et les projets de petite ou moyenne envergure. Attention aux fausses déclarations En dehors de ces cas précis, le questionnaire de santé d’assurance de prêt immobilier reste obligatoire. Toute omission ou fausse déclaration peut entraîner la nullité des garanties, voire la déchéance du contrat d’assurance. Changer d’assurance emprunteur après un cancer grâce à la loi Lemoine Depuis 2022, la loi Lemoine permet de changer de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalité. Cette faculté peut être utilisée par les anciens malades du cancer. Pourquoi renégocier son assurance emprunteur ? Un emprunteur assuré pendant ou juste après la maladie peut, quelques années plus tard : bénéficier du droit à l’oubli accéder à une tarification standard supprimer des exclusions devenues injustifiées. Il est ainsi possible de réaliser une économie potentielle de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt en délégant l’assurance auprès d’un prestataire externe à la banque prêteuse. La concurrence propose en effet des contrats sur-mesure à des tarifs jusqu’à 4 fois moins chers, à garanties équivalentes. L’accompagnement d’un courtier spécialisé : un atout décisif Face à la complexité des règles et à la diversité des pratiques des assureurs, se faire accompagner par un courtier en assurance emprunteur spécialisé dans les risques aggravés de santé est souvent déterminant. Un expert comme Magnolia.fr permet notamment de : cibler les assureurs les plus ouverts aux profils médicaux complexes optimiser la présentation du dossier médical négocier les surprimes et exclusions sécuriser le changement d’assurance en cours de prêt. Cancer et projet immobilier en 2026 : des perspectives plus favorables Grâce aux avancées médicales, à l’évolution de la réglementation et à une meilleure prise en compte de la réalité des parcours de soins, emprunter après un cancer n’est plus une exception en 2026. Droit à l’oubli, convention AERAS, suppression partielle du questionnaire de santé et liberté de résiliation ont profondément transformé l’assurance emprunteur. Avec une stratégie adaptée et un accompagnement professionnel, de nombreux anciens malades peuvent aujourd’hui concrétiser leur projet immobilier dans des conditions proches de celles des emprunteurs dits « standards ».

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