Comment trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ?

Le taux d'intérêt est la partie visible du coût d'un crédit immobilier. D'autres frais viennent s'agréger et renchérissent le coût final. Même en période de taux bas, le négocier permet de gagner quelques points, sous réserve d'avoir les bons arguments et de frapper à la bonne porte. Magnolia.fr vous dit où et comment décrocher le meilleur taux d'emprunt.

Quel est le meilleur taux de crédit immobilier actuellement ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers fluctuent au gré du contexte monétaire. Chaque mois, les banques ajustent leurs barèmes de taux en fonction de l'évolution des rendements obligataires et des conditions de refinancement dont elles bénéficient auprès des banques centrales.

Pour connaître les taux actuels, naviguez sur les sites des courtiers en crédit immobilier et faites des simulations en ligne à partir des formulaires où vous indiquez les caractéristiques de votre projet immobilier.

Les taux affichés sont mis à jour régulièrement selon les évolutions appliquées par les établissements de crédit. Vous avez donc en temps réel les offres du marché, mais seul un dossier en bonne et due forme présenté aux prêteurs, par vous-même en direct ou via un courtier spécialisé, vous permet d'avoir une idée précise du taux proposé en fonction de votre situation.

Quelle est la banque la moins chère pour un prêt immobilier ?

La concurrence interbancaire est vive, même en période de taux au plancher. Un écart de taux de 10 points (0,10%) pèse lourd au terme de l'emprunt et se chiffre en centaines voire dizaines de milliers d'euros selon le montant et la durée de remboursement. Certains établissements visent par ailleurs une clientèle spécifique et se révèlent plus compétitifs que d'autres sur tel ou tel segment. Entre le taux de crédit immobilier communiqué sur les supports publicitaires et les comparateurs, et celui effectivement accordé, il y a une différence liée au profil de l'emprunteur et à la nature de son projet.

En fonction de votre profil (âge, catégorie socio-professionnelle, montant et durée du crédit, etc.), vous aurez plus de chance de décrocher un taux performant auprès de telle ou telle enseigne. Faites des simulations en ligne sur les sites des courtiers, la démarche est gratuite, et vous donnera un premier aperçu des offres.

Vous pouvez confier la négociation à un courtier en crédit immobilier, un expert qui interfère pour vous auprès de la banque et fait valoir votre profil. Gain de temps et surtout l'assurance que votre dossier sera bien ficelé et présenté aux établissements les plus réceptifs. La banque la moins chère n'est pas nécessairement celle qui offre le taux d'intérêt le plus bas mais des conditions d'emprunt parfaitement adaptées à votre situation.

La complexité de votre projet aura un impact sur les exigences réclamées par la banque. Primo-accédants et investisseurs n'ont généralement pas les mêmes conditions de prêt.

L’information essentielle : le seul indicateur qui permet de comparer objectivement les offres est le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global.

Comment est calculé un taux d'emprunt immobilier ?

Le taux brut ou nominal est la partie émergée de l'iceberg et ne constitue qu'une variable d'un crédit immobilier. Pour comparer les offres, vous devez observer le TAEG, taux réel de l’emprunt, qui comprend tous les frais conditionnant l'obtention du crédit :

le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts, qui dépendent du contexte monétaire et rémunèrent la banque pour le service rendu ;

les frais de dossier : forfaitaires ou en pourcentage du montant emprunté, assortis de plafonds ;

la garantie : hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution, le choix de la garantie dépend notamment du projet (neuf ou ancien). Le cautionnement par un organisme spécialisé est l’option la moins chère, applicable quel que soit le projet, qui bénéficie d’une réversion partielle (environ 75%) des sommes versées au fonds mutuel de garantie (Crédit Logement) au terme du remboursement, en l’absence d’incident de paiement.

les primes d'assurance emprunteur : deuxième poste de coût après les intérêts, l'assurance dépend des risques que vous incarnez (âge, santé, profession, fumeur ou non-fumeur) ;

les éventuels frais de courtage : le courtier n'est commissionné qu'une fois l'offre de prêt signée ;

les frais d'ouverture et de tenue de compte (pour la domiciliation bancaire) : sauf si vous détenez déjà un compte où sont versés vos salaires et assimilés dans la banque prêteuse ;

le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement ou frais de notaire) : selon une directive européenne pour garantir que le bien visé vaut le prix affiché.

Si la banque impose la souscription à une assurance vie pour accorder le financement (nantissement du prêt), la prime d’assurance, qui fait partie des frais indirects conformément au texte réglementaire, doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global. La première prime d’un contrat d’assurance vie fait donc partie intégrante des frais indirects devant être pris en considération pour la détermination du TAEG.

Le TAEG permet une réelle évaluation du coût global de votre crédit et constitue le seul paramètre pour comparer les offres des prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous. Il ne peut être supérieur au taux d'usure applicable sur la période.

5 conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier

L'immobilier est un des rares placements que l'on peut acquérir à crédit et en période de taux bas, c'est une véritable aubaine pour accéder à la propriété en s'endettant à peu de frais. Mais devenir propriétaire est un engagement financier lourd qui court sur de longues années.

En dépit de conditions plutôt favorables, obtenir le financement d'un projet immobilier reste un parcours du combattant qui se prépare en amont pour surmonter tous les obstacles. Les banques ayant une aversion du risque, elles vont scruter votre dossier à la loupe pour s'assurer de votre solvabilité à court et long terme. En observant les 5 conseils suivants, vous mettez toutes les chances de votre côté :

une situation financière saine : être employé en CDI avec une relative ancienneté dans la même entreprise est le sésame qui ouvre les portes du crédit. Il faut aussi présenter un équilibre budgétaire sans faille : pas de découvert bancaire au moins durant les trois derniers mois.
un apport personnel suffisant : 10% du prix d'achat du bien est un pré-requis, mais cela couvre à peine les frais d'acquisition (frais de notaires) et frais de garantie (hypothèque ou caution). Au-delà de ce seuil, vous diminuez la somme à emprunter, ce qui va réduire le risque pour le prêteur, plus enclin à vous accorder des conditions avantageuses.
un taux d'endettement dans la norme : la réglementation en vigueur depuis janvier 2022 fixe le taux d'effort à 35% des revenus nets, avant impôt, mais assurance emprunteur comprise. Le mieux est de solder tout crédit conso qui peut l’être pour optimiser votre capacité d’endettement, au préalable de votre demande de prêt immobilier.
une assurance déléguée : élément indispensable pour décrocher le crédit, l'assurance pèse en moyenne 40% du coût global. En négociant le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de votre emprunt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr, un outil gratuit et indépendant qui vous donne accès aux meilleurs contrats individuels du marché.
les services d’un courtier : en ayant recours à un expert en crédit, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé, d'une aide au montage du dossier (optimisation, recherche des aides financières éventuelles comme un PTZ), d'un gain de temps, d'une négociation d'égal à égal avec le banquier, et de la recherche de la meilleure offre de prêt.

Attention : si vous acceptez la domiciliation bancaire, qui implique de rester au moins 10 ans au sein du même établissement, la banque doit en contrepartie vous accorder un avantage significatif, qui peut être un taux préférentiel, la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou des frais de dossier, ou la modulation des mensualités. Cet avantage doit être chiffré et figurer dans l'offre de prêt.

À moins d’être rompu au jargon du métier et d’être un fin connaisseur des arcanes bancaires, mieux vaut solliciter l’accompagnement d’un courtier afin d’optimiser vos chances de décrocher la meilleure offre de prêt aux conditions les plus favorables. S’il n’a aucune obligation de résultat, un courtier est tenu à son devoir de conseil et doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour vous permettre d’obtenir le prêt.

Le montage financier d’un projet immobilier est complexe et nécessite l’intermédiation d’un expert comme Magnolia.fr pour passer sans heurts les obstacles qui jalonnent le difficile parcours de l’accédant à la propriété.

Dernières publications

Crédit immobilier : qui profite de l'inflation en juillet 2022 ?

L'inflation continue de progresser, s'établissant à 5,8% sur un an à fin juin 2022. Une situation qui pousse les ménages à épargner et qui pénalise les emprunteurs pour cause de salaires qui ne suivent pas cette évolution. Face à l'augmentation des dépenses du quotidien, assumer des mensualités de crédit immobilier devient de plus en plus compliqué, ce qui incite les banques à rehausser leur exigence d'apport personnel. Poussée inflationniste Selon les premières estimations de l'Insee, la hausse des prix à la consommation s'est de nouveau accélérée au mois de juin 2022 pour atteindre 5,8%, contre 5,2% en mai. Sur un mois, l'inflation a gagné 0,7%. La barre des 5% n'avait plus été franchie depuis septembre 1985. Poussée par le déclenchement de la guerre en Ukraine, la dérive inflationniste est imputable au bond spectaculaire des prix de l'énergie : +33,1% par rapport à juin 2021. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en forte progression, dans des proportions élevées mais plus mesurées, à +5,7% sur un an. Les prix des services augmentent quant à eux de +3,2% et les prix des biens manufacturés de +2,6%. En glissement annuel, l'inflation est près de quatre fois plus forte qu'il y a un an. Dans une interview au journal Les Échos le 28 juin dernier, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire estime que "le pic inflationniste commencera sa décrue mi-2023". Les observateurs prédisent une inflation à 7% pour fin 2022. Inflation et épargne de précaution Sale temps pour les ménages français qui subissent de plein fouet l'ampleur incontrôlée de l'inflation et sa vitesse de progression. Le moral est atteint et beaucoup anticipent des lendemains difficiles en épargnant, sans que ce surplus d'épargne égalise celui du second semestre 2021 (2 milliards d'euros contre 7 milliards d'euros selon les chiffres de la Banque de France). Au risque de limiter leur consommation, les épargnants français choisissent de préserver autant que possible une épargne suffisante, visant à les rassurer. Un réflexe de précaution paradoxal en période de maigres taux de rendement servis par les placements sans risques (livrets, fonds en euros de l'assurance vie), mais la hausse très nette du coût de la vie est toujours une des premières motivations d'épargne. Inflation et crédit immobilier Pour les candidats à l'emprunt immobilier, la situation est inversée. Les taux d'intérêt augmentent, mais restent pour l’heure très inférieurs à l'inflation, en moyenne autour de 1,70% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). On s'endette à bon compte, puisque le loyer de l'argent est plus faible que l'indice des prix à la consommation. Sauf que les emprunteurs subissent, comme tous les consommateurs, le poids alourdi des dépenses contraintes du quotidien (alimentation, énergie, transport, etc.) dans leur budget mensuel. Pour que l'équilibre se fasse, il faudrait que les salaires progressent au même rythme que l'inflation. On est loin du compte. Selon la Dares (Direction de l'animation de la recherche, des études et statistiques), organisme qui dépend du ministère du Travail, l’indice du salaire mensuel de base (SMB) de l’ensemble des salariés du secteur privé a progressé de 1,1 % au cours du 1er trimestre 2022, et sur un an, il augmente de 2,3 %. Seuls les emprunteurs dont les revenus progressent très significativement sortent indemnes de ce contexte inflationniste. Face au renchérissement du crédit immobilier en période d'inflation galopante, les banques se montrent plus rigoureuses dans la sélection des candidats à l'emprunt. Niveau record de l'apport personnel Jamais l'apport personnel moyen n'a été aussi élevé depuis une dizaine d'années que le réseau Century 21 effectue des statistiques sur ce sujet. Selon ses dernières données, l’apport personnel représentait 21,2% du montant d'une opération immobilière, soit 55 519€, au cours du premier semestre 2022. Face à la vive remontée des taux d'intérêt et au niveau toujours surévalué des prix immobiliers, les banques renforcent leur exigence en matière d'apport personnel dans un but plus sélectif, pour donner la priorité aux candidats avec des revenus confortables et une réelle capacité d'épargne. Sur la base des ventes effectuées au sein du réseau, sur un an, entre le premier semestre 2021 et le premier semestre 2022, les prix des appartements ont augmenté de 7,4% et ceux des maisons de 10,7%, ce qui rend difficile l’accession à la propriété des foyers à faibles ou moyens revenus. Pour limiter le recours à l'emprunt dans une période de forte inflation et de renchérissement des coûts du crédit (notamment coût assurance prêt immobilier depuis la loi Lemoine 2022), les banques réclament une mise de fonds plus importante, ce qui exclut de facto les ménages modestes sans ou avec peu d'épargne.

Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr. Qu'est-ce que l'usure ? L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs. L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours. Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent. Comment est calculée l'usure ? Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues». On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%. Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés : la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier) les frais de dossier les frais d'ouverture et de tenue de compte l'expertise du bien immobilier les éventuels frais de courtage l'assurance emprunteur. Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée. Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties. Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ? Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent. Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%. Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre. Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure. Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché. Quels taux d'usure au T3 2022 ? Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux. À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%. Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet. Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre. Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

Mutuelle santé : près d'un Français sur deux ne connaît pas son contrat

Suite à une grande consultation menée par le groupe de prévoyance Malakoff Humanis, il ressort que près de la moitié des assurés ne savent pas ce que contient exactement leur mutuelle, même si une immense majorité estime cette protection indispensable. Le défaut de lisibilité des contrats de complémentaire santé est de nouveau en cause, notamment en matière de coût des équipements optique et dentaire. Bien comprendre son contrat de mutuelle pour anticiper les coûts Acteur majeur de la protection sociale, le groupe Malakoff Humanis a lancé entre février et avril 2022 une grande consultation auprès de ses assurés, quel que soit leur mutuelle profil santé (salariés ou retraités), pour construire la complémentaire santé de demain. Plus de 22 000 personnes ont répondu au questionnaire en ligne sur 5 thèmes clés : la couverture santé, l'accompagnement du parcours de soins, la prévention santé, l'accompagnement social en cas de difficultés et la relation avec le groupe. Les résultats de cette vaste enquête ont été rendus publics le 31 mai dernier. Premier enseignement, 57% des Français déclarent connaître leur contrat de complémentaire santé, même si 48% ne savent pas exactement ce qu'il couvre ni à quelle hauteur. Défaut régulièrement soulevé, le manque de lisibilité des contrats est en cause, malgré l’engagement pris en 2019 par les organismes complémentaires de rendre les contrats plus lisibles. 3 axes de difficultés se dégagent : un accès complexe à l'information en termes de remboursements et de reste à charge une terminologie complexe des garanties une mauvaise estimation du reste à charge pour les soins inhabituels (spécialistes, médecines douces, etc.). L'enquête permet d’identifier les souhaits des assurés en matière de simplification et de clarification de leur contrat, afin qu'ils puissent anticiper leurs dépenses : disposer d'un tableau détaillant les remboursements de l'Assurance Maladie et de la mutuelle, ainsi que le reste à charge connaître précisément le reste à charge pour chaque consultation améliorer l'accès à l'information concernant le contrat connaître les coûts des équipements médicaux. Mutuelle santé, une protection indispensable Cette consultation intervient après deux années de crise sanitaire qui ont creusé les inquiétudes des Français sur la santé en général et sur les protections mises en place. 85% se sentent toutefois bien protégés par le système de santé et à la quasi unanimité, la complémentaire santé est jugée indispensable. Pour tous les postes de soins, la mutuelle est une protection dont les assurés estiment ne pas pouvoir se passer : médecin généraliste comme spécialiste, dentiste, hospitalisation, soins courants, soins pour l'enfant, kinésithérapie, remboursement lunettes et audiologie et même consultation de médecines douces. Assurer sa santé a néanmoins un coût que 57% des personnes interrogées jugent cohérent et raisonnable compte tenu de l'accès aux soins et de leur qualité. Pour 78% des assurés, le rapport qualité des soins/coût de leur mutuelle est bon, proportion qui monte à 83% chez les familles avec enfants. Des griefs sont faits au niveau de la prise en charge des médecines douces, jugée insuffisante par 77% des assurés, et du remboursement psy qui mériterait d'être amélioré selon 69% des sondés. Le recours au psychologue s'est accru durant l'épidémie de Covid-19, qu'on ait été ou non touché par le virus. Depuis le 5 avril 2022, l'Assurance Maladie a mis en place 8 séances annuelles d'accompagnement psychologique remboursées, accessibles aux plus de 3 ans présentant des troubles légers à modérés (MonPsy). Parcours de soins : peut mieux faire Une des préoccupations majeures des Français en matière de santé est de trouver facilement et rapidement un médecin, et d'être bien suivi. 3 difficultés émergent : trouver un praticien dans les déserts médicaux trouver le bon interlocuteur de santé raccourcir les délais d'obtention de rendez-vous. Les assurés attendent que leur mutuelle facilite le parcours de soins et améliore le conseil. 67% des moins de 45 ans souhaitent que l'accès à la téléconsultation soit facilitée quand elle n'est pas prise en charge par la Sécurité Sociale. 76% des sondés revendiquent d'être aidés pour choisir un hôpital en cas d'opération ou de suivi pour les soins. La prévention est aussi au cœur des attentes. 80% des assurés aimeraient bénéficier d'un bilan santé pour prévenir les maladies graves et plaident pour des actions de dépistage et de prévention personnalisées en matière de nutrition et de tabagisme notamment. Et en cas de coup dur (maladie de longue durée, dépendance, hospitalisation prolongée, etc.), plus de 80% aimeraient avoir accès à des aides matérielles et financières (soins à domicile, adaptation du logement, matériel adapté, aide aux aidants). Pour économiser sur votre mutuelle santé, comparez les offres avec Magnolia.fr. Notre comparateur mutuelle santé passe en revue des centaines de contrats parmi les meilleures offres du marché et sélectionne les formules adaptées à vos exigences aux tarifs les plus compétitifs. En 3 minutes seulement, vous avez accès à plusieurs devis qui correspondent à votre profil. Mettez les offres en concurrence et économisez jusqu'à 200€ par an.

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