Le taux d'intérêt est la partie visible du coût d'un crédit immobilier. D'autres frais viennent s'agréger et renchérissent le coût final. Même en période de taux bas, le négocier permet de gagner quelques points, sous réserve d'avoir les bons arguments et de frapper à la bonne porte. Magnolia.fr vous dit où et comment décrocher le meilleur taux d'emprunt.
Quel est le meilleur taux de crédit immobilier actuellement ?
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers fluctuent au gré du contexte monétaire. Chaque mois, les banques ajustent leurs barèmes de taux en fonction de l'évolution des rendements obligataires et des conditions de refinancement dont elles bénéficient auprès des banques centrales.
Pour connaître les taux actuels, naviguez sur les sites des courtiers en crédit immobilier et faites des simulations en ligne à partir des formulaires où vous indiquez les caractéristiques de votre projet immobilier.
Les taux affichés sont mis à jour régulièrement selon les évolutions appliquées par les établissements de crédit. Vous avez donc en temps réel les offres du marché, mais seul un dossier en bonne et due forme présenté aux prêteurs, par vous-même en direct ou via un courtier spécialisé, vous permet d'avoir une idée précise du taux proposé en fonction de votre situation.
Quelle est la banque la moins chère pour un prêt immobilier ?
La concurrence interbancaire est vive, même en période de taux au plancher. Un écart de taux de 10 points (0,10%) pèse lourd au terme de l'emprunt et se chiffre en centaines voire dizaines de milliers d'euros selon le montant et la durée de remboursement. Certains établissements visent par ailleurs une clientèle spécifique et se révèlent plus compétitifs que d'autres sur tel ou tel segment. Entre le taux de crédit immobilier communiqué sur les supports publicitaires et les comparateurs, et celui effectivement accordé, il y a une différence liée au profil de l'emprunteur et à la nature de son projet.
En fonction de votre profil (âge, catégorie socio-professionnelle, montant et durée du crédit, etc.), vous aurez plus de chance de décrocher un taux performant auprès de telle ou telle enseigne. Faites des simulations en ligne sur les sites des courtiers, la démarche est gratuite, et vous donnera un premier aperçu des offres.
Vous pouvez confier la négociation à un courtier en crédit immobilier, un expert qui interfère pour vous auprès de la banque et fait valoir votre profil. Gain de temps et surtout l'assurance que votre dossier sera bien ficelé et présenté aux établissements les plus réceptifs. La banque la moins chère n'est pas nécessairement celle qui offre le taux d'intérêt le plus bas mais des conditions d'emprunt parfaitement adaptées à votre situation.
La complexité de votre projet aura un impact sur les exigences réclamées par la banque. Primo-accédants et investisseurs n'ont généralement pas les mêmes conditions de prêt.
L’information essentielle : le seul indicateur qui permet de comparer objectivement les offres est le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global.
Comment est calculé un taux d'emprunt immobilier ?
Le taux brut ou nominal est la partie émergée de l'iceberg et ne constitue qu'une variable d'un crédit immobilier. Pour comparer les offres, vous devez observer le TAEG, taux réel de l’emprunt, qui comprend tous les frais conditionnant l'obtention du crédit :
- le taux nominal utilisé pour calculer les intérêts, qui dépendent du contexte monétaire et rémunèrent la banque pour le service rendu ;
- les frais de dossier : forfaitaires ou en pourcentage du montant emprunté, assortis de plafonds ;
- la garantie : hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution, le choix de la garantie dépend notamment du projet (neuf ou ancien). Le cautionnement par un organisme spécialisé est l’option la moins chère, applicable quel que soit le projet, qui bénéficie d’une réversion partielle (environ 75%) des sommes versées au fonds mutuel de garantie (Crédit Logement) au terme du remboursement, en l’absence d’incident de paiement.
- les primes d'assurance emprunteur : deuxième poste de coût après les intérêts, l'assurance dépend des risques que vous incarnez (âge, santé, profession, fumeur ou non-fumeur) ;
- les éventuels frais de courtage : le courtier n'est commissionné qu'une fois l'offre de prêt signée ;
- les frais d'ouverture et de tenue de compte (pour la domiciliation bancaire) : sauf si vous détenez déjà un compte où sont versés vos salaires et assimilés dans la banque prêteuse ;
- le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement ou frais de notaire) : selon une directive européenne pour garantir que le bien visé vaut le prix affiché.
Si la banque impose la souscription à une assurance vie pour accorder le financement (nantissement du prêt), la prime d’assurance, qui fait partie des frais indirects conformément au texte réglementaire, doit être prise en compte pour le calcul du taux effectif global. La première prime d’un contrat d’assurance vie fait donc partie intégrante des frais indirects devant être pris en considération pour la détermination du TAEG.
Le TAEG permet une réelle évaluation du coût global de votre crédit et constitue le seul paramètre pour comparer les offres des prêteurs, les règles étant les mêmes pour tous. Il ne peut être supérieur au taux d'usure applicable sur la période.
5 conseils pour obtenir le meilleur taux immobilier
L'immobilier est un des rares placements que l'on peut acquérir à crédit et en période de taux bas, c'est une véritable aubaine pour accéder à la propriété en s'endettant à peu de frais. Mais devenir propriétaire est un engagement financier lourd qui court sur de longues années.
En dépit de conditions plutôt favorables, obtenir le financement d'un projet immobilier reste un parcours du combattant qui se prépare en amont pour surmonter tous les obstacles. Les banques ayant une aversion du risque, elles vont scruter votre dossier à la loupe pour s'assurer de votre solvabilité à court et long terme. En observant les 5 conseils suivants, vous mettez toutes les chances de votre côté :
- une situation financière saine : être employé en CDI avec une relative ancienneté dans la même entreprise est le sésame qui ouvre les portes du crédit. Il faut aussi présenter un équilibre budgétaire sans faille : pas de découvert bancaire au moins durant les trois derniers mois.
- un apport personnel suffisant : 10% du prix d'achat du bien est un pré-requis, mais cela couvre à peine les frais d'acquisition (frais de notaires) et frais de garantie (hypothèque ou caution). Au-delà de ce seuil, vous diminuez la somme à emprunter, ce qui va réduire le risque pour le prêteur, plus enclin à vous accorder des conditions avantageuses.
- un taux d'endettement dans la norme : la réglementation en vigueur depuis janvier 2022 fixe le taux d'effort à 35% des revenus nets, avant impôt, mais assurance emprunteur comprise. Le mieux est de solder tout crédit conso qui peut l’être pour optimiser votre capacité d’endettement, au préalable de votre demande de prêt immobilier.
- une assurance déléguée : élément indispensable pour décrocher le crédit, l'assurance pèse en moyenne 40% du coût global. En négociant le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, vous pouvez économiser des milliers d'euros sur la durée totale de votre emprunt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr, un outil gratuit et indépendant qui vous donne accès aux meilleurs contrats individuels du marché.
- les services d’un courtier : en ayant recours à un expert en crédit, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé, d'une aide au montage du dossier (optimisation, recherche des aides financières éventuelles comme un PTZ), d'un gain de temps, d'une négociation d'égal à égal avec le banquier, et de la recherche de la meilleure offre de prêt.
Attention : si vous acceptez la domiciliation bancaire, qui implique de rester au moins 10 ans au sein du même établissement, la banque doit en contrepartie vous accorder un avantage significatif, qui peut être un taux préférentiel, la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou des frais de dossier, ou la modulation des mensualités. Cet avantage doit être chiffré et figurer dans l'offre de prêt.
À moins d’être rompu au jargon du métier et d’être un fin connaisseur des arcanes bancaires, mieux vaut solliciter l’accompagnement d’un courtier afin d’optimiser vos chances de décrocher la meilleure offre de prêt aux conditions les plus favorables. S’il n’a aucune obligation de résultat, un courtier est tenu à son devoir de conseil et doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour vous permettre d’obtenir le prêt.
Le montage financier d’un projet immobilier est complexe et nécessite l’intermédiation d’un expert comme Magnolia.fr pour passer sans heurts les obstacles qui jalonnent le difficile parcours de l’accédant à la propriété.
