Immobilier : 4 conseils pour vendre plus vite

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La reprise du marché immobilier est actée. Victimes du confinement, les Français ont regardé d'un œil nouveau leur logement, et bon nombre de propriétaires sont aujourd'hui tentés de vendre pour acheter un habitat plus grand, mieux adapté et plus confortable. La crise économique va pourtant dissuader les candidats. Si vous souhaitez vendre votre logement, voici quatre astuces pour séduire rapidement une clientèle d'acquéreurs qui risque de se contracter.

Dépersonnalisez votre logement

Tout se joue dès le premier coup d'œil. La visite de votre maison ou appartement doit susciter le coup de cœur chez l'acquéreur potentiel. Avec une décoration trop originale, il aura bien du mal à se projeter en dépit des qualités du logement. Sans passer par le home staging qui peut coûter cher, vous pouvez neutraliser la déco à moindres frais :

  • rangez et désencombrez les pièces : le désordre, tout comme la surcharge de mobilier et d'objets, vont empêcher le visiteur d'apprécier les caractéristiques intrinsèques de votre logement.
  • donnez un coup de peinture : en rafraîchissant les murs, vous donnez un air neuf et lumineux à vos pièces, tout en donnant le sentiment que votre bien est entretenu.

Mettez l'électricité aux normes

La vente d'un bien immobilier est soumise à une série de diagnostics obligatoires, compilés dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), dont celui relatif à toute installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans, quel que soit le logement (maison ou appartement en copropriété), y compris les dépendances des maisons individuelles. Les logements anciens n'ont pas été prévus pour alimenter en électricité autant d'appareils aujourd'hui utilisés dans tous les foyers, sans compter qu'une installation électrique vétuste est source de danger et de pannes de courant fréquentes. Le diagnostic électricité doit être fait par un professionnel certifié et sa durée de validité est de 3 ans à partir de sa réalisation.

Si votre logement n'est pas aux normes, vous avez deux options :

  1. le mettre aux normes à vos frais : entre 80€ et 200€ HT / m2 en fonction de la complexité des travaux et de la présence d'un système de chauffage électrique.
  2. présenter des devis de rénovation à l'acheteur.

Dans les deux cas de figure, la négociation sera plus simple, mais une attestation de mise aux normes électriques valorisera sans contexte votre logement.

Améliorez la performance énergétique

Tout vendeur doit remettre à l'acheteur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) lors de la signature du compromis de vente. Aujourd'hui, le DPE est purement informatif et ne peut engager la responsabilité du vendeur, mais à compter de janvier 2021, il deviendra opposable au vendeur conformément à la loi ELAN : en cas d'information erronée figurant dans le DPE, et sous réserve que cette information cause un préjudice à l'acheteur, c'est-à-dire la perte de chance d'acquérir le bien à un moindre prix, le vendeur engagera sa responsabilité contractuelle.

Tous les professionnels de l'immobilier recommandent de faire réaliser tous les diagnostics immobiliers en amont de l'avant-contrat, notamment le DPE qui permet d'informer l'acquéreur potentiel du degré d'isolation thermique du logement et du montant des charges prévisionnelles de chauffage. Obligatoirement réalisé par un diagnostiqueur certifié, le DPE est valable dix ans. 

Si votre logement est énergivore, c'est-à-dire classé en catégorie E, F ou G, soit plus de 300 kWh/an/m2, votre visiteur aura un argument de poids pour négocier le prix à la baisse. Sur la base des préconisations du diagnostiqueur, effectuez, avant la mise en vente, les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie, et ramener le curseur du DPE au moins à D. Selon le niveau de vos ressources, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov' ou du CITE (Crédit d'Impôt à la Transition Énergétique). Cliquez sur Simul'Aid€s, un outil qui vous permet d'identifier le dispositif d'aide financière auquel vous êtes éligible, les organismes financeurs et le pourcentage de l'aide estimée pour la prise en charge de travaux. Certains travaux peuvent rapidement être réalisés comme l'isolation des parois vitrées, des murs et toitures.

Confiez la vente de votre logement à un professionnel de l'immobilier

Le meilleur moyen d'augmenter vos chances de vendre rapidement est de confier l'opération à une agence immobilière. Capable d'estimer un logement à sa juste valeur, l'agent immobilier met en relation vendeurs et acheteurs potentiels, organise les visites, et promeut les logements mis en vente par la publication des annonces, autant d'actions chronophages et parfois complexes aux yeux d'un néophyte. Il sera un intermédiaire efficace pour faciliter la vente de votre bien en toute tranquillité.

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Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

Tout le monde se réjouit de la révision des taux d'usure à la hausse pour le dernier trimestre de l'année 2022. Les médias parlent de bouffée d'oxygène, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. La fenêtre de tir risque pourtant d'être de courte durée et la marge de manœuvre rapidement insuffisante si l'évolution du contexte monétaire continue de se dégrader. Revalorisation des taux d'usure Comme annoncée par la Banque de France fin septembre, les taux d'usure sont bel et bien révisés à la hausse pour le dernier quart-temps de l'année 2022. Depuis le 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi des crédits immobiliers s'établissent ainsi :   Taux d’usure au T3 2022 Taux d’usure au T4 2022 Prêts à taux fixes < 10 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes entre 10 ans à <20 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes >20 ans 2,57% 3,05% Prêts à taux variable 2,45% 2,92% Prêts relais 2,99% 3,40% Le souhait des professionnels du crédit de voir les taux d'usure remonter est donc exaucé, sans pour autant qu'il faille crier victoire. Le 20 septembre dernier, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n'avait rien donné, si ce n’est l’assurance qu’il n’y avait aucun mépris ni déni de la profession ; leurs revendications, à savoir obtenir une hausse exceptionnelle et dérogatoire de l'usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau réaffirmant la mission protectrice de l'usure et entérinant son calcul selon les dispositions légales. Pour rappel, les taux d'usure sont définis chaque trimestre sur la base des Taux Annuels Effectifs Globaux moyens octroyés par les banques et augmentés d'un tiers, le TAEG étant le maître étalon du coût total d'un crédit immobilier, car il contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d'assurance emprunteur. Débloquer quelques dossiers C'est pourtant la première remontée significative de l'usure depuis des mois, alors que les taux d'emprunt pratiqués par les banques ne cessent de grimper depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d'usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inadapté de l'usure en présence d'une évolution marquée des taux d'intérêt. Les candidats malheureux à l'emprunt immobilier de ces dernières semaines ont donc une opportunité à saisir pour représenter leur dossier. Avec 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d'une ouverture pour rester enfin sous le seuil de l'usure. Un nouvel essai à effectuer au plus vite car on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouvel ajustement des taux d'intérêt annihile déjà l'effet bénéfique de la hausse des taux d'usure dans certaines banques, quand le taux débiteur sur 20 ans excède parfois 2,50%. L'Union des Intermédiaires de Crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas asphyxier à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en cette fin d'année, mais les établissements de crédit sont rattrapés par le contexte monétaire. Nouvelle dégradation du marché Les banques avaient prévu de réviser leurs barèmes bien avant la parution des nouveaux taux d'usure en raison de l'altération des conditions de refinancement. La Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet dernier, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux BCE en septembre. Confrontée à la rigueur de l'inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic en zone euro, la BCE ne compte pas s'arrêter là et pourrait devoir relever ses taux d'intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion d'octobre et décider d'une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre a minima les 2% très prochainement, contre 0% il y a moins de six mois. Un changement radical qui se télescope avec l'évolution de l'OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans s'est établi autour de 1,9% au T3 2022 et le dernier point est autour de 2,50%. Comme il est difficile de prévoir la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des soubresauts politico-économiques, il serait présomptueux de jouer les Cassandre. Toujours est-il que l'effet d'inertie atavique des taux d'usure va rapidement se manifester en cas d'accélération des taux du marché à la hausse. Une réforme structurelle de l'usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l'année 2023 sur des bases saines. On ne cessera de le répéter : le crédit immobilier est encore bon marché, avec des taux débiteurs à 2% sur 20 ans, voire 3% demain, mais inaccessible pour cause d'usure incompatible avec l'évolution rapide du marché.

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Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

L'immobilier locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine et pallier les diminutions éventuelles des revenus au moment de la retraite. C'est aussi un pari coûteux qui peut se gagner si la rentabilité est au rendez-vous. La FNAIM a calculé le rendement locatif dans les plus grandes villes de France et dressé la liste des 12 communes les plus rentables. Calcul du rendement locatif brut La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) établit un nouveau classement des villes françaises où la rentabilité est la plus élevée en matière d'investissement locatif. Pour qu'un achat immobilier soit rentable, la localisation est fondamentale, c'est même la condition cardinale pour envisager un placement immobilier. La qualité du bien est évidemment indispensable, mais si l'offre n'est pas en adéquation avec la demande, l'investissement, qui se fait le plus souvent via un prêt immobilier, est voué à l'échec. Pour savoir où placer ses pions, il faut connaître le rendement locatif brut de l'investissement, c'est-à-dire la rentabilité théorique avant impôt qui mesure le revenu brut dégagé par la location du bien par rapport à deux paramètres : le prix d'achat et le prix de revient. La FNAIM utilise donc l'équation suivante : loyer annuel / prix du logement x 100 Pour ses calculs, la FNAIM se base sur les loyers moyens du marché observés dans chaque commune et sur les prix moyens des appartements à l'achat (données Observatoire des loyers Clameur). Un investissement est considéré comme pertinent financièrement si le rendement locatif brut atteint au moins 5%. Une autre donnée dont il faut tenir compte avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif : le taux de vacance, à savoir la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Cette statistique émane de l'Insee. La moyenne nationale est de 8,2%. On parle de "diagonale du vide", une ligne qui s'étire de la Meuse (taux de vacance à 14,3%) aux Hautes-Pyrénées (taux de vacance à 11,9%) où les taux de vacance sont les plus élevés et qui correspondent aux zones où le marché locatif est détendu. Les départements les plus vertueux sont la Vendée (4,9%) et l'Essonne (6,6%). Mais il convient de rétrécir la focale en ciblant les communes. Les professionnels estiment qu’un taux de vacance inférieur à 5% permet de garantir une location rapide et constante du logement. TOP 12 des villes où investir La recherche d’un bien immobilier est une opération délicate. Il est indispensable de s’armer de toutes les informations déterminantes pour faire le bon choix et de la destination et du logement.  La FNAIM vous aide dans cette démarche en dressant le classement des villes où l'investissement locatif est potentiellement gagnant :   Loyers moyens appartements Prix moyens à l’achat Taux de vacance Rendement locatif brut Toulon 12,1€/m2 2 753€/m2 3,8% 5,3% Dijon 11,2€/m2 2 617€/m2 7,6% 5,2% Brest 9,5€/m2 2 155€/m2 6,8% 5,3% Limoges 9,6€/m2 1 689€/m2 8,8% 6,8% Poitiers 11,1€/m2 2 332€/m2 8% 5,7% Clermont-Ferrand 10,1€/m2 2 252€/m2 7,7% 5,4% Nîmes 10,9€/m2 2 172€/m2 7,8% 6% Marseille 12,5€/m2 2 897€/m2 8,2% 5,2% Montpellier 13,5€/m2 3 451€/m2 7,5% 4,7% Amiens 11,9€/m2 2 497€/m2 9% 5,7% Reims 11,2€/m2 2 769€/m2 9,1% 4,9% Angers 11,1€/m2 3 300€/m2 6,4% 4% On constate qu’à Amiens et Reims le rendement est bon mais le taux de vacance médiocre. L’arbitrage est difficile et la qualité du bien sera déterminante pour assurer une location pérenne. Un choix rendu d’autant plus important que l’accès au crédit immobilier se resserre, après la nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Les banques seront vigilantes sur la qualité du dossier et accorderont sans doute un regard appuyé sur les caractéristiques du bien et son emplacement. Source : Capital

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents