Crédit immobilier : taux fixe, assurance emprunteur, frais bancaires, trois points clefs à négocier pour diminuer le coût de votre prêt


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Les conditions d'emprunt sont, en dépit d'une légère remontée des taux d'intérêt en début d’année, toujours exceptionnelles pour tous ceux qui souhaitent réaliser leur rêve immobilier. Même si le loyer de l'argent est à son niveau plancher, il est possible d'agir sur certains leviers pour diminuer le coût d'un crédit immobilier.

 

Taux fixe plutôt que taux variable

En période de taux fixes au plancher, emprunter à taux variable manque de pertinence. Aujourd'hui, même les durées longues (20 ans et plus) se négocient sous la barre des 2%. Il est très aisé de financer un achat immobilier sur 20 ans au taux de 1,75% (hors assurance). Les taux fixes actuels sont au même niveau qu'août 2016 à quelques points près.

Chaque demande est unique et le taux s'apprécie à l'aune du profil de chaque emprunteur. Les meilleurs dossiers peuvent décrocher des décotes substantielles, jusqu'à 50 voire 100 points par rapport à un candidat moins vertueux. Chez le courtier Meilleurtaux, le taux fixe sur 20 ans s'affiche à 1,71% en ce début octobre, le taux révisable sur cette même durée à 1,93%. Pour mémoire un taux variable est généralement capé à + ou -1%. Il peut donc dans l'hypothèse la moins favorable grimper à 2,93%, alors qu'un prêt négocié à taux fixe à 1,71% bénéficiera des conditions intéressantes sur toute la durée du financement. La probabilité que le taux variable baisse est en revanche quasi nulle, les taux n'ayant plus vocation, vu le seuil atteint, à s'infléchir plus encore.

 

Choisissez la bonne assurance de prêt

Les candidats à l'emprunt ont tendance à se focaliser uniquement sur le taux nominal et à négliger l'assurance dont le coût en période de taux bas pèse plus lourd dans le coût global du crédit. L'assurance représente en moyenne un tiers du coût global, bien plus si l'emprunteur présente un profil à risques (malades ou anciens malades, professions et sports à risque). Profiter de la législation qui autorise la délégation d'assurance permet, dans la plupart des situations, de diviser le coût de l'assurance par deux voire par trois.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, sollicitez les services d'un courtier spécialisé. Non seulement il sélectionnera l'assurance adaptée à votre profil au meilleur prix, mais il fera échec à la pression de la banque qui cherchera à placer son contrat groupe. Si vous avez souscrit l'assurance bancaire, rien n'est perdu : vous pouvez encore agir sur le coût de l'assurance en changeant de contrat dans les 12 mois qui suivent la signature de l'offre de prêt ou attendre janvier 2018 pour mettre en oeuvre la substitution annuelle de l'assurance. Le changement d'assurance n'entraîne aucuns frais ni modification du taux, la banque est tenue d'accepter le contrat alternatif sous réserve que celui-ci présente un niveau de garantie au moins équivalent.

 

Attention aux frais bancaires

Pour obtenir un crédit immobilier, vous devez domicilier vos revenus auprès de l'établissement prêteur. Les frais de tenue de compte sont variables d'une banque à l'autre ; plusieurs études ont révélé que ces frais avaient considérablement augmenté en 2016 et 2017. Même si les clients usagers ont le pouvoir de s'opposer à la grille tarifaire de leur banque (article L.312-1-1 du code monétaire et financier), il semble difficile à un candidat à l'emprunt d'être en mesure de négocier les frais lors de la contractation du crédit. Il est possible néanmoins de comparer les pratiques commerciales d'une banque à l'autre.

Cela est d'autant plus important que la donne a changé. Si la domiciliation des revenus est laissée à la discrétion des banques, ce qui génère des pratiques abusives, elle sera très bientôt encadrée. L'ordonnance n°2017-1090 du 1er juin 2017 précise qu'à compter de janvier 2018 les banques pourront exiger la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur sur un compte de paiement en échange d'un avantage préférentiel et ce pour une durée limitée à 10 ans. Ce n'est qu'à l'issue de ce délai que l'avantage est définitivement acquis. En d'autres termes, l'emprunteur est pieds et poings liés à sa banque sur une durée de 10 ans s'il veut conserver l'avantage consenti.

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