Communiqué de presse : non à la résiliation infra-annuelle en assurance de prêt

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Ce mercredi 21 octobre se tenait la Commission Mixte Paritaire qui devait trouver un accord concernant une loi qui a fait beaucoup parler d’elle : la possibilité pour les emprunteurs de pouvoir changer d’assurance de prêt à tout moment et non plus plus fois par an à date d’anniversaire du contrat. A la clé, au moins 7 milliards d’euros d’économies qui pouvaient revenir directement dans la poche des emprunteurs. Sans surprise, le lobbying bancaire aura eu raison du pouvoir d’achat des emprunteurs : la CMP a renoncé à offrir ce droit aux emprunteurs. A la place, ils se seraient décidés sur une simple obligation d'informer les emprunteurs chaque année de leur droit au changement...

Retour sur une bataille législative sans précédent

En février 2017, l’amendement Bourquin offrant la possibilité de changer chaque année d’Assurance de Prêt à date d’anniversaire du contrat (avec un préavis de 2 mois) a été adopté par le Parlement. La Fédération Bancaire Française, vivement opposée à cet amendement, avait tenté plusieurs manœuvres législatives pour ne pas que le texte soit adopté. En vain. Sa mise en application dès le 1er janvier 2018 devait permettre à tous les emprunteurs qui avaient loupé le coche de la loi Hamon (possibilité de résilier durant la 1ere année de vie du contrat) de se délester de leur contrat groupe bancaire en faisant jouer la concurrence et ainsi réaliser d’importantes économies sur leur crédit immobilier. Cependant, ce dispositif est rapidement devenu lourd et complexe à mettre en place :

- La date d’anniversaire n’ayant pas été définie dans la loi, les courtiers ont dû surfer avec 5 dates différentes jusqu’à ce que le CCSF, 7 mois plus tard, table sur une date unique : la date de signature de l’offre de prêt

- La date de la signature de l’offre de prêt est une date qui n’a aucune valeur et qui est très difficilement trouvable par les emprunteurs. Lorsque les emprunteurs réclament cette date à la banque, celle-ci peut mettre jusqu’à 2 mois pour lui communiquer.

- Suite à une demande de résiliation, la banque a seulement 2 motifs valables pour la refuser : le dépassement du délai de préavis et la non équivalence des garanties. Seulement, les établissements prêteurs usent de très nombreuses manœuvres dilatoires pour empêcher leurs clients d’aller au bout de leur demande : problème de capital restant dû, de durée restante, il manque un papier qui se trouve bien dans le courrier, les garanties ne sont pas équivalentes alors qu’elles le sont, demande de frais de résiliation…. et j’en passe.

Pendant plus de 6 mois, Magnolia.fr essuyait 70% de refus. Aujourd’hui, et avec une grande organisation interne, 10% à peine. Mais à quel prix ?

Une nouvelle législation visant à faire respecter la première

De nombreux acteurs de la délégation d’assurance ont averti le sénateur Martial Bourquin de ces dérives et ont demandé à ce que les banques soient sanctionnées.

Monsieur Bourquin a rapidement pris le sujet à bras-le-corps et a déposé en octobre 2019 une proposition pour rectifier le tir. Celle-ci intégrera la loi ASAP en février 2020.

- La date d’anniversaire pourra soit être la date de la signature de l’offre de prêt soit une date convenue entre le client et sa banque.

- Cette date d’échéance doit être fournie à l’assuré au moment des premières simulations. Si l’assuré en a besoin dans un second temps, la banque a 10 jours pour lui communiquer.

- La banque doit informer chaque année son client de son droit à la résiliation. Dans le cas où celle-ci manquerait à cette obligation ou bien refuserait une demande de substitution de contrat pour des motifs illégitimes, une sanction administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 euros pourra être appliquée.

Cette législation a pour seul but de faire respecter l’amendement Bourquin. « C’est une grande spécificité de ce marché, on crée des lois car les premières n’ont pas été respectées. » dit Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr.

« La liberté de choisir son assurance de prêt au moment de l’octroi du prêt impulsée par la loi Lagarde en 2010 n’a rien changé au comportement des banques. Ainsi, on a créé la loi Hamon qui donne à l’emprunteur de changer durant la première année du contrat. Puis, l’amendement Bourquin a vu le jour, car un an, c’était trop court. Puis, encore une nouvelle loi, car finalement, c’est une impasse… ça n’en finit jamais. » explique Gérald Loobuyck, PDG du groupe Magnolia.

Vers une ouverture totale du marché de l’assurance de prêt ?

Coup de théâtre 6 mois plus tard ! Patricia Lemoine, députée de la majorité présidentielle (AGIR) rédige sous l’impulsion de l’association de consommateur UFC QUE CHOISIR, un texte qui révolutionnerait le marché de la libre concurrence de l’assurance emprunteur. Il s’agit du texte 42 bis du projet de loi ASAP qui permet aux emprunteurs de résilier leur assurance de prêt, À TOUT MOMENT.

Le texte est amendé en commission spéciale, malgré une vive opposition du rapporteur et du gouvernement. Le vote final a eu lieu le 6 octobre à l’Assemblée et a été validé malgré plusieurs amendements déposés contre ce dispositif. Le vif débat que cela a suscité a engendré une nouvelle lecture des textes devant une Commission Mixte Paritaire ce mercredi 21 octobre. Sept élus de chaque chambre ont été chargés de trouver un accord.

Sans surprise, le marché ne s'ouvrira pas

Depuis quelques jours, les bruits courraient que cette loi ne passerait pas. Les motifs présentés contre ce dispositif étant totalement fallacieux (risque de montée des prix, l’emprunteur est d’ores et déjà totalement libre de son choix, problème de déséquilibre contractuel…), nuls ne doute que le puissant lobbying bancaire (dénoncé par Alain Bazot, Président d’UFC QUE choisir) avait largement œuvré pour veiller à ce que les emprunteurs ne soient pas totalement libres de leur choix. Ce dispositif aurait pu toucher 3 millions d'emprunteurs. Pour rappel, les problèmes liés à la date d’anniversaire empêchent un emprunteur sur 2 d’aller au bout de ses démarches.

Qu'est-ce qui change vraiment ? En résumé :

La date d'échéance qui est la date de la signature de l'offre de prêt est officiellement inscrite dans la loi
L'assureur doit informer chaque année l'assuré de son droit au changement
La banque doit inscrire la date de la signature de l'offre de prêt sur l'offre de prêt et dans d'autres documents relatifs.
En cas de non respect, amende administrative jusqu'à 15 000 pour les personnes morales et 3 000 euros pour les personnes physiques.

Pour le moment, 87% du marché de l’assurance de prêt est toujours détenu par les banques qui pratiquent des tarifs 2 à 3 fois supérieurs à la concurrence.
« Rappelons-nous que les banques, les assureurs et les courtiers se battent pour un marché à 9 milliards d’euros, ce qui est colossal. Mais ce qui est encore plus colossal, c’est chaque mois, le manque à gagner des emprunteurs qui ne parviennent pas à changer de contrat. »

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Hausse de la participation forfaitaire en mai 2024 : qui est exonéré ?

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Crédit immobilier : l’illégale pression des banques en assurance emprunteur

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mai 2024

Les taux d’intérêts ont de nouveau baissé en avril, offrant davantage d’opportunités aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Les conditions s’améliorent au fil des semaines dans un contexte toujours restrictif quant aux règles d’emprunt. Une proposition de loi retirée lundi soir a pourtant tenté d’assouplir la norme des 35% de taux d’endettement maximal. Le plus gros levier d’économies du crédit immobilier reste la délégation d’assurance emprunteur. Nouvelle baisse des taux du crédit immobilier En ce début mai, les signaux sont toujours au vert. Entamée aux prémices de l’année 2024, la baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier se poursuit. Si le mouvement est moins vif qu’en janvier et février, les ajustements sont significatifs, entre 10 et 15 points de base concédés sur chaque durée. Taux sous les 4% sur toutes les durées Les valeurs sont descendues sous la barre des 4% en avril et continuent sur cette lancée. Le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,80% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et sur 25 ans, les valeurs restent inférieures à 4%. Les meilleurs dossiers peuvent escompter de belles ristournes : un profil premium peut actuellement s’endetter à 3,40% sur 20 ans et à 3,50% sur 25 ans. Selon les experts, la tendance baissière devrait se dérouler tout au long de l’année et afficher fin 2024 des taux autour de 3,50% voire 3% pour les plus optimistes. Pouvoir d’achat immobilier en hausse Un simple calcul témoigne d’une nette amélioration du pouvoir d’achat immobilier. Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans (hors assurance de prêt et autres frais), vous pouviez emprunter 158 066€ en décembre 2023 (taux nominal à 4,50%). Actuellement, avec un taux de 3,80% sur cette même maturité, le montant empruntable s’élève à 167 928€ : vous avez gagné près de 10 000€ en l’espace de 4 mois. Les emprunteurs en position de force Ce retournement de situation, après une année noire pour le marché immobilier, est tangible : la production de crédits immobiliers a bondi de plus de 50% entre décembre 2023 et mars 2024 (chiffres Observatoire Crédit Logement/CSA). Si on constate une embellie du marché au premier trimestre 2024, elle reste timide, car on part de loin. En 2023, le nombre de prêts à l’habitat a chuté de plus de 40% par rapport à l’année précédente. Le moment est venu de challenger les banques et de les mettre en concurrence, car elles ont à cœur de financer les projets immobiliers, le crédit étant leur plus gros produit d’appel. Les emprunteurs ont la main pour négocier des conditions avantageuses dans un contexte où les banques margent de nouveau sur le crédit immobilier. La pression s’est d’autant plus relâchée que le taux d’usure pour le deuxième trimestre est supérieur à ce qu’il était au premier trimestre. Entre le taux nominal et le taux maximum légal, les emprunteurs ont une plus large latitude pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Jusqu’au 30 juin, le taux d’usure est fixé 6,39% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus (6,13% pour les prêts entre 10 et 20 ans). Encadrement du crédit immobilier : rien ne bouge Le redressement de la capacité d’emprunt se fait dans un contexte inchangé quant aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). L’institution, qui dépend du ministère de l’Économie et qui est placée sous l’égide de la Banque de France, encadre strictement le crédit immobilier depuis janvier 2021. Deux limites ont été instaurées, auxquelles les banques ne peuvent déroger qu’à la marge, soit 20% de leur production semestrielle en grande partie à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale : Le taux d’endettement ou taux d’effort ne peut excéder 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux dont l’enveloppe équivaut au moins à 10% du montant de l’opération). Accusée de freiner l’accès à la propriété, car sans égard pour le reste à vivre, cette norme hérisse les professionnels du crédit, au premier rang desquels les courtiers qui plaident depuis des années pour son assouplissement. Une proposition de loi portée par le groupe Renaissance prévoyait d'amender la règle des 35% de taux d’effort qui participe à la chute massive de la production de crédits à l’habitat en privant de financement des ménages pourtant solvables. Lundi 29 avril, elle a été retirée par son auteur, le député Lionel Causse, pendant son examen à l'Assemblée en raison d'amendements de l'opposition visant à dénaturer le texte. La réforme du crédit immobilier fait pschitt. La volonté d’assouplissement avait déjà été clairement atténuée lors de son examen en commission parlementaire en maintenant les pouvoirs du HCSF quant aux conditions dérogatoires accordées aux banques. Sans compter que la BdF est notoirement opposée à toute réforme de la norme visant l’encadrement du crédit. Délégation d’assurance de prêt immobilier : la voie royale pour faire des économies En attendant un assouplissement des règles d’octroi qui ne viendra sans doute pas de si tôt, vous avez les moyens de mieux maîtriser le coût de votre crédit immobilier. Faites jouer la concurrence en matière d’assurance emprunteur et optez pour la délégation pour trouver le contrat compétitif qui permet de diviser par deux à quatre le coût de l’assurance proposée par votre banque. À garanties équivalentes, les contrats groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chers que les offres alternatives. En négociant au mieux l’assurance, vous économisez des milliers d’euros sur la durée de votre emprunt. Un emprunteur de 30 ans sans antécédent de santé peut ainsi réduire de 10 800€ le coût de son crédit en souscrivant une assurance externe au taux de 0,09% (taux moyen pour ce profil chez Magnolia.fr) plutôt que l’assurance bancaire au taux de 0,36%. Si vous craignez pour votre financement, car la banque rechigne à vous accorder la délégation d’assurance, agissez dans un deuxième temps. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance emprunteur et ainsi, accéder à une formule compétitive qui respecte les exigences de la banque en matière de couverture minimale et ne peut plus faire barrage à votre projet immobilier.

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