Renégociation prêt immobilier : des économies sur l'assurance emprunteur

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Les taux d'intérêt sont au plus bas, ils sont même à un niveau jamais inégalé. La période est donc idéale pour s'endetter à moindre coût, elle est aussi propice pour réviser les conditions de son emprunt immobilier et faire des économies. Si vous êtes concerné, n’attendez plus pour procéder au rachat de votre crédit et profitez-en pour changer assurance emprunteur.

Nouveau record à la baisse pour les taux

À la faveur des nouvelles baisses de taux, les courtiers en crédit immobilier voient affluer de plus en plus de demandes de renégociations de prêt. Le phénomène est récent et a débuté fin mai quand les taux d'intérêt ont battu le record historique de l'automne 2016. Les médias ont relayé l'info : personne n'ignore aujourd'hui que les taux des crédits immobiliers ont atteint un seuil exceptionnel, le plus bas historique depuis 1945.

Toutes durées confondues, le taux moyen s'est établi à 1,20% en juillet 2019 (hors assurance) contre 1,25% le mois précédent et 1,29% en mai. Fin 2016, date du dernier record, le taux s'affichait à 1,33%. Emprunter coûte actuellement 5 fois moins cher qu'au début des années 2000 et 12 fois moins qu'à la fin des années 80 ! Pas besoin de remonter si loin pour se rendre compte que s'endetter pour financer un projet immobilier devient de plus en lus accessible.

Sur un an, les taux ont régressé de 24 points de base (0,24%). Dans le détail, le taux moyen s'établit à 0,96% sur 15 ans, 1,14% sur 20 ans et 1,37% sur 25 ans. En décembre 2015, l'écart sur ces mêmes durées était de plus de 100 points de base (1%). La transition est toute faite pour aborder le rachat de crédit immobilier, car c'est bien le delta entre le taux initial et le nouveau taux qui va arbitrer la démarche.

Qui peut renégocier son crédit immobilier ?

Selon le courtier Empruntis, près de 25% des dossiers traités dans le courant de l'été concernent les demandes de renégociation de crédit. En début d'année, le volume était seulement de 12%. Les détenteurs d'un prêt immobilier cherchent eux aussi à profiter de cette embellie sur les taux et à réviser les conditions de leur contrat pour en réduire le coût, soit en diminuant le montant de la mensualité soit en raccourcissant la durée de remboursement. On l'a dit, l'écart entre les deux taux est la condition première pour envisager la démarche : il doit se situer a minima entre 70 et 100 points de base (0,70% et 1%). Deux autres conditions doivent être respectées :

  1. le crédit doit être dans le premier tiers de remboursement ;
  2. le capital restant dû doit être au moins de 70 000€.

exemple :

- vous avez emprunté 200 000€ sur 20 ans au taux de 2,65% (hors assurance) en décembre 2015, le montant de vos mensualités s'élève à 912,42€. Le coût total de votre prêt est alors de 73 725€. Entre décembre 2015 et juillet 2019, le coût des intérêts atteint 17 590€.

- en août 2019, le capital restant dû est de 178 272€. Avec un taux de 1,20% sur 20 ans (soit la durée restante), la mensualité s'élève à 835,87€ pour un coût total de 22 336€.

Votre crédit une fois renégocié vous coûtera 40 180€ (17 590€ + 22 336€), soit une économie de 33 545€ (73 590€ - 40 180€) par rapport au scénario initial.

Tous ceux qui ont emprunté entre 2015 et 2017 à un taux avoisinant les 2% ont intérêt à renégocier avec leur banquier...ou solliciter un courtier pour engager la démarche. Ils pourraient néanmoins se heurter à l'incapacité des banques à traiter tous les dossiers en cette période estivale où elles croulent sous les demandes d'acquisition. Les renégociations ne sont pas prioritaires ! On peut toutefois nuancer le propos quand la demande émane d'un client à gros revenus, que l'établissement essaiera toujours de conserver. La stratégie gagnante est de passer par un courtier en crédit qui saura quelle banque accueille favorablement les rachats de prêts immobiliers. Il faudra ajouter les frais de courtage, les pénalités de remboursement anticipé et les frais de nouvelle garantie (hypothèque, caution). Un calcul préalable doit être fait pour justifier de la pertinence de l'opération.

L'assurance emprunteur, ultime levier pour faire baisser le coût de votre rachat de crédit

Des économies additionnelles seront faites, puisque l'occasion vous est donnée de souscrire une nouvelle assurance emprunteur. C'est même un passage obligé en cas de rachat du crédit par une banque concurrente, puisqu'il s'agit d'un nouveau crédit. L'établissement qui va racheter votre prêt vous proposera son offre d'assurance. Faites jouer la concurrence !

La loi vous y autorise.

Les propositions déléguées qu'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr aura sélectionnées seront mieux adaptées à votre situation et moins chères que le contrat groupe bancaire. Si, entre temps, vous êtes devenu non fumeur (au moins 24 mois d'abstinence), c'est bingo ! Vous pouvez réduire de deux à trois fois le coût de l'assurance en souscrivant un contrat alternatif personnalisé. Attention, en revanche, si votre état de santé s'est dégradé depuis le début du remboursement de votre prêt. Le surcoût lié à l'assurance emprunteur nuirait à l'opération de rachat de crédit. Pour rappel, tout titulaire d'une assurance de prêt est protégé par l'irrévocabilité des garanties sur toute la durée de l'emprunt, sous réserve que cette clause figure au contrat ; elle permet d'être couvert aux mêmes conditions et au même tarif même si la situation a évolué, entraînant une augmentation du risque potentiel.

 

 

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Prêt immobilier : quotité d’assurance n'est pas droit de propriété

En cas d’emprunt à deux pour l’achat d’un bien immobilier, chacun est couvert par une assurance emprunteur. Une quotité d’assurance sur chaque tête est alors définie lors de la souscription. Elle ne doit pas être confondue avec la quotité d’acquisition qui fixe le droit de propriété de chacun des acquéreurs. Explications. Définition de la quotité d’assurance emprunteur Si vous empruntez seul pour acquérir un logement, l’assurance qui intervient en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail) couvre obligatoirement l’intégralité de la somme prêtée. Si vous décédez en cours de prêt, l’assurance rembourse la banque à hauteur du capital restant dû. En cas d’emprunt à deux, la question des quotités se pose. Lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, vous devez faire le choix d’une quotité d’assurance, c’est-à-dire la part de capital à garantir par l’assureur pour chaque emprunteur. La quotité fixe le niveau de protection de chaque assuré. L’emprunt doit être couvert au moins à 100% de son montant. Vous pouvez aller jusqu’à 200%, soit 100% sur chaque tête pour une protection optimale. Le bon choix de la quotité d’assurance de prêt Il n’existe pas de répartition idéale de la quotité. Celle-ci doit être définie en fonction du projet et du profil de chacun. Une quotité à 100% sur chaque tête signifie que le coût de l’assurance est doublé. Cette répartition optimise votre protection dans toutes les situations, mais elle coûte cher.  Si vous investissez dans un bien locatif, une quotité à 50/50 peut suffire, car les loyers perçus permettent de compenser les conséquences financières d’un coup dur et le bien peut être revendu le cas échéant. Il en est de même pour une résidence secondaire qui peut elle aussi être revendue. Pour l’achat de la résidence principale, un logement dont on ne peut se passer, la répartition est plus complexe et se fera en fonction des risques incarnés par chacun et de ses revenus. Ainsi, le co-emprunteur disposant du plus gros salaire pourra payer la cotisation la plus élevée en se couvrant à 70% et l’autre à 30%. Si le premier décède, le second aura à sa charge les 30% du capital restant dû, l’assurance remboursant les 70% à la banque. Il convient de s’interroger sur divers paramètres pour déterminer la répartition la plus équitable et la plus favorable pour les deux emprunteurs : les revenus de chacun la capacité de remboursement du conjoint survivant en cas de décès les risques liés à l’âge, l’état de santé et la profession   la nature de l’achat immobilier. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à sélectionner le contrat qui convient à votre situation, assorti d’une quotité qui protège au mieux chaque emprunteur. Distinction entre quotité d’assurance et quotité d’acquisition Comme indiqué plus haut, la quotité fixe la part de capital couvert par l’assurance pour chaque emprunteur. Elle n’a rien à voir avec la quotité d’acquisition qui détermine le droit de propriété de chacun. Même si l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû en cas de décès d’un co-emprunteur, l’emprunteur survivant reste propriétaire à hauteur des parts définies dans l’acte notarié. Lors de la signature de l’acte de vente, les pourcentages d’acquisition sont clairement définis ; à défaut, la propriété est partagée en deux équitablement, soit 50/50. Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, l’acte notarié va stipuler la quotité d’acquisition qui peut être déterminée en fonction de l’apport personnel de chacun. L’apport est la somme dont dispose l’emprunteur pour diminuer le montant du crédit ; il peut notamment servir à régler les frais de notaire, les frais de dossier ou/et la garantie (hypothèque ou caution). Exemple : Vous souhaitez acquérir votre résidence principale au prix de vente de 300 000€. L’un de vous peut financer à hauteur de 12% grâce à un apport personnel de 40 000€. Le montant du prêt nécessaire pour financer l’achat est donc de 260 000€. L’assurance emprunteur vous couvre de manière équilibrée à 70% de ce montant sur chaque tête. La quotité d’acquisition de celui qui dispose d’un apport personnel est calculée ainsi : ((40 000 + (260 000/2)) / 300 000 x 100 = 56,66% En cas de revente du bien ou de séparation, l’emprunteur concerné récupère ce ratio de 56,66%. La répartition du droit de propriété peut être de 50/50, quel que soit le niveau d’apport personnel de chacun. Il est vivement conseillé de déclarer l’origine des fonds chez le notaire. En cas de revente, chacun récupère son apport personnel à l’euro près et la plus-value éventuelle à la revente est partagée à parts égales. En cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre, soit 50%, déduction faite de son apport personnel. Acheter un bien immobilier à deux nécessite de faire des choix éclairés pour protéger chacun équitablement et éviter les litiges en cas de conflit. Le notaire est un expert du droit immobilier et du droit de la famille, et vous conseillera au mieux de vos intérêts.

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Consultation médicale : la participation forfaitaire pourra aller jusqu’à 3€

La hausse des participations et des franchises médicales a commencé à se déployer. Depuis dimanche 18 février, la participation forfaitaire sur les consultations et actes d’un médecin a été doublée, passant de 1€ à 2€. Cependant, le décret d’application donne la possibilité d’aller jusqu’à 3€. L’autre décret relatif à la hausse des franchises médicales entrera en vigueur le 31 mars prochain. Certains assurés sont exonérés, les autres sont pénalisés, car leur mutuelle santé a interdiction de couvrir les franchises et les participations forfaitaires. Doublement minimum de la participation forfaitaire sur les consultations La participation forfaitaire due sur chaque consultation par un médecin en ville, dans un établissement ou un centre de santé, à l’exclusion de ceux effectués lors d’une hospitalisation, augmente, passant au minimum à 2€, contre 1€ jusqu’à présent. Le décret d’application précise en effet que la participation ne peut excéder 3€. Le gouvernement ménage donc la possibilité pour l’Union nationale des caisses d’assurance maladie (Uncam), organisme qui regroupe les 2 principaux régimes d’assurance maladie (régime général et régime agricole), de rehausser la participation jusqu’à ce plafond, augmentant d’autant le reste à charge pour les assurés. Il appartient à l’Uncam de fixer le montant des participations forfaitaires dans un délai deux mois suivant l’entrée en vigueur du décret, soit au plus tard le 18 avril 2024. À défaut, il sera arbitrairement fixé par le gouvernement. Pour mémoire, la participation forfaitaire est déduite des remboursements effectués par l’Assurance maladie pour chaque consultation ou acte réalisé par un médecin, également sur les examens radiologiques et les analyses de biologie médicale. Si l’on prend l’exemple du tarif conventionné d’une consultation chez un généraliste à 26,50€, Ameli vous remboursera désormais 16,55€, contre 17,55€ auparavant, dans l'hypothèse basse d'une participation à 2€. Votre mutuelle prend en charge le ticket modérateur, soit 7,95€, les 2€ restants étant à votre charge. La hausse des restes à charge pour les assurés se poursuivra avec le doublement des franchises médicales à partir d’avril 2024. Les franchises s’appliquent sur les médicaments, les actes paramédicaux et les transports sanitaires. Le plafond annuel des participations forfaitaires reste à 50€, de même que celui des franchises médicales. Qui est exonéré de la participation forfaitaire ? La participation forfaitaire reste à la charge de tout assuré âgé de plus de 18 ans depuis le 1er janvier de l’année en cours. Elle s’applique quel que soit le médecin consulté, que vous respectiez ou non le parcours de soins coordonnés. Les seuls assurés exonérés de la participation forfaitaire sont : les enfants et jeunes de moins de 18 ans les femmes enceintes à partir du 1er jour du 6ème mois de grossesse et jusqu’au 12ème jour suivant l’accouchement les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les titulaires d’une pension d’invalidité (militaires et victimes de guerre) pour les soins délivrés gratuitement et en lien avec l’infirmité donnant lieu à pension. La participation forfaitaire ne s’applique pas dans le cadre d’une intervention chirurgicale ou d’une hospitalisation, ni sur : les consultations et actes chez le chirurgien-dentiste les soins pratiqués par une sage-femme les soins pratiqués par les auxiliaires médicaux (infirmier, kiné, orthophoniste, etc.) les consultations et actes dans le cadre du dépistage du cancer du sein les examens et consultations effectués dans les centres de dépistage anonyme et gratuit du Sida les actes de dépistage pris en charge par le Fonds national d’action sanitaire et sociale au titre du suivi post-professionnel et de l’amiante les consultations et soins délivrés dans les structures psychiatriques sans hébergement les frais de santé liés à un acte de terrorisme. Si vous êtes couvert par une mutuelle dite solidaire et responsable, soit 95% des contrats de complémentaire santé, vous ne pouvez pas être remboursé des participations forfaitaires ni des franchises médicales. Cela vaut pour les contrats individuels comme pour les contrats collectifs obligatoires en entreprise.

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Pouvoir d’achat : faites des économies sur vos assurances en 2024

Même si l’inflation diminue, l’augmentation des prix ces deux dernières années a tiré le niveau de vie des ménages vers le bas. Certains frais sont malheureusement incontournables, notamment ceux relatifs aux assurances. Rien n’est figé pour autant, car la réglementation vous autorise à renégocier vos contrats, en particulier la mutuelle santé, ainsi que l’assurance emprunteur si vous détenez un crédit immobilier. Voici comment procéder pour faire immédiatement des économies sur ces deux dépenses contraintes. Économies sur la mutuelle santé Difficile de se passer d’une mutuelle pour couvrir ses dépenses de santé et minimiser ses restes à charge. Cette protection est d’autant plus indispensable qu’on avance en âge. Quel que soit son profil et ses besoins de santé, la complémentaire est un poste important dans le budget d’un ménage : elle coûte chaque mois au bas mot 20€ pour un étudiant et plus de 100€ pour un senior. Il existe des solutions pour réduire cette dépense tout en étant bien protéger, la première et la plus efficace étant de mettre les offres en concurrence. Grâce à un comparateur de mutuelle santé, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires. C’est bien de trouver une nouvelle mutuelle, encore faut-il avoir le droit de se débarrasser de celle qui ne convient plus. Depuis décembre 2020, vous pouvez résilier votre complémentaire santé quand vous le souhaitez après une année de souscription. Vous n’êtes plus tenu de respecter une date butoir, et n'êtes plus pénalisé par la reconduction tacite si vous loupez le coche. Une mutuelle adaptée à ses besoins Analysez vos besoins de santé et observez quelles sont les garanties qui sont le plus sollicitées. Si vous avez plus de 50 ans, la couverture maternité est superflue, de même que les forfaits médecines douces si vous n’êtes pas un adepte. Optez pour une mutuelle à la carte qui vous permet de moduler le niveau de chaque garantie et d’ajuster la protection selon vos besoins. Une mutuelle solidaire et responsable Le marché de l’assurance santé complémentaire est pléthorique. Comment s’y retrouver et séparer le bon grain de l’ivraie ? En utilisant un comparateur, vous accédez aux meilleures offres qui correspondent à vos besoins et à votre budget. Sélectionnez toujours un contrat dit solidaire et responsable qui respecte un cahier des charges minimal : Prise en charge intégrale du ticket modérateur pour tous les actes prescrits à l’exclusion des médicaments à 30% et 15%, de l’homéopathie et de la cure thermale Prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier, quel que soit le nombre de jours d’hospitalisation (hôpitaux et cliniques conventionnées) Remboursement intégral des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’aides auditives dans le cadre de la réforme 100% Santé Encadrement des dépassements d’honoraires Tiers payant. Ces contrats vous incitent à respecter le parcours de soins coordonnés : vous devez passer au préalable par votre médecin traitant avant de consulter un spécialiste pour être mieux remboursé. Ils sont souscrits sans sélection médicale et la cotisation n’évolue pas en fonction de votre état de santé. Souscrire en couple Si vous vivez à deux, optez pour une mutuelle pour couple. Ce contrat commun aux deux partenaires est plus avantageux financièrement que l’addition de deux formules séparées. Il faut toutefois que les conjoints aient les mêmes besoins de santé, car les garanties couvrent chacun sans distinction.  Les organismes de mutuelle santé proposent généralement des tarifs préférentiels pour une souscription en couple. La ristourne est souvent de 10% sur la cotisation annuelle. Demander la Complémentaire Santé Solidaire Si vos revenus sont modestes, vous êtes peut-être éligible à la CSS, un dispositif qui remplace la CMU-C et l’ACS (Aide à la Complémentaire Santé) depuis novembre 2019. Vous pouvez avoir droit à une mutuelle gratuite en 2024 si vos ressources ne dépassent pas les plafonds. S’ils sont 35% supérieurs à ceux qui ouvrent droit à la CSS gratuite, vous pouvez prétendre à une mutuelle bon marché pour une participation minime qui va de 8€ à 30€ par mois selon votre âge. Choisir la bonne mutuelle santé est un exercice difficile qui consiste à arbitrer entre le budget que vous pouvez consacrer à cette couverture complémentaire et vos capacités à assumer des restes à charge plus ou moins élevés. Économies sur l’assurance emprunteur L’immense majorité des emprunteurs recherchent le meilleur taux pour leur crédit immobilier. Ils en oublient que l’assurance de prêt représente la deuxième dépense après les intérêts, soit en moyenne un tiers du coût global du financement bancaire. Second comportement pénalisant pour la plupart des emprunteurs : ils souscrivent à l’assurance proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les assurances externes sont en effet jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe bancaires, à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat en première intention étant rarement mis en œuvre, la réglementation offre une deuxième chance à tous en cours de prêt. Changer d’assurance de prêt Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et contrairement à la mutuelle santé, inutile d’attendre une année de souscription pour engager la démarche. L’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable quand on veut, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre. La seule condition à respecter est l’équivalence de niveau de garanties : le nouveau contrat doit présenter a minima des garanties d’un même niveau de protection que l’assurance bancaire.  Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier et accédez à plusieurs devis en adéquation avec vos besoins et les exigences de la banque en matière de couverture minimale. Les économies potentielles se chiffrent en milliers d’euros sur la durée restante de votre crédit immobilier. Plus tôt vous substituez le contrat, plus élevé sera le gain, le coût de l’assurance étant calculé sur le capital restant dû. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance et d’opter pour un contrat délégué. Optimiser son pouvoir d’achat Le fait de réduire le coût de l’assurance permet d’abaisser votre taux d’endettement et donc de lâcher du lest sur vos charges mensuelles. Prenons un simple exemple : En février 2023, vous avez contracté un prêt immobilier de 250 000€ au taux nominal de 2,85% sur 20 ans, couvert par l’assurance de la banque au taux de 0,38%. La prime d’assurance s’élève à 79€ par mois, soit un total de 19 000€. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est de 3,69% (incluant frais de garantie et frais de dossier) et votre taux d’endettement de 28,94%. En février 2024, vous optez pour une assurance externe à garanties équivalentes au taux de 0,12%, soit une prime de 24€ par mois pour un total de 5 485€ sur la durée résiduelle. Vous avez économisé 12 565€. Votre TAEG est descendu à 3,27% et votre taux d’endettement à 27,84%. 55€ de gain mensuel vous semblent négligeables, mais sur l’année, vous récupérez 660€. Jouer sur les quotités Si vous empruntez à deux, l’assurance porte sur deux têtes, avec une répartition qui peut être identique ou déséquilibrée en fonction du profil de chacun (santé, âge, profession, niveau de revenus). L’addition des deux quotités doit faire au moins 100% du capital emprunté, mais peut aller jusqu’à 200% (100% sur chaque tête) pour une protection optimale. Dans ce cas de figure, le coût de l’assurance est doublé. Si le crédit sert à financer une résidence secondaire ou un investissement locatif, choisissez une quotité totale de 100%, car vous pourriez revendre le bien en cas de coup dur. Si aucun des co-emprunteurs ne présente de risque particulier et que les revenus sont à peu près équivalents, une quotité à 50% sur chaque tête est l’option la plus économique. L’assurance de prêt est une dépense importante pour un ménage emprunteur. Remettez en question votre contrat actuel en comparant les offres grâce aux outils en ligne, gratuits et sans engagement. Faites-vous accompagner par un courtier spécialisé pour bien appréhender l’étendue des garanties et sélectionner le contrat qui répond à vos attentes et à celle de la banque. La démarche de renégocier vaut pour tous vos contrats d’assurance (habitation, auto/moto, etc.). La mise en concurrence des offres via les comparateurs en ligne est la seule façon de minimiser l’inflation sur les tarifs d’assurance.