Remontée des taux d'emprunt : attention au risque d'exclusion

L'effet ciseau, vous connaissez ? Quand les taux d'intérêt remontent et que les taux de l'usure restent faibles, l'évolution divergente de ces deux entités provoque un cisaillement, un effet pervers qui génère davantage de refus de financement. En février, toutes les banques ont relevé leurs barèmes, de manière modérée mais suffisante pour favoriser un risque d'exclusion des candidats qui n'ont pas la chance de bénéficier des taux d'emprunt les plus bas.

Hausse des taux en février 2022

Après douze mois de reflux régulier, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont entamé une légère remontée en février. Le mouvement, qui restait marginalisé à quelques banques les mois précédents, concerne désormais tous les établissements de crédit. Il est la conséquence de la progression de l'OAT 10 ans, indicateur du taux de refinancement interbancaire, utilisé aussi par les banques pour déterminer les taux fixes de crédit.

Figé en zone négative durant l'année 2021, l'OAT 10 ans est redevenu positif en début d'année et se situe désormais autour de 0,040%. Les banques répercutent partiellement cette évolution sur les taux d'emprunt avec des ajustements allant de 5 à 15 points de base selon les enseignes et les durées, parfois jusqu'à 35 points pour les moins généreuses.

Les taux restent toutefois propices à l'achat immobilier : la durée classique de 20 ans affiche un taux du marché à 1,30% (hors assurance et coût des sûretés), mais il est toujours possible de s'endetter à moins de 1% si le dossier convainc le banquier. Sur 25 ans, durée maximale autorisée par le régulateur financier, on emprunte en moyenne autour de 1,50%.

Les taux retrouvent les niveaux du début de l'année 2021. Pas de péril en la demeure, mais le phénomène, corrélé aux taux de l'usure, risque de pénaliser les clientèles fragiles et devrait s’inscrire dans la durée.

Effet ciseau ?

Les taux de l'usure sont fixés chaque trimestre. Ils sont calculés par la Banque de France sur la base des taux annuels effectifs moyens octroyés le trimestre précédent par la plupart des enseignes bancaires, augmentés d'un tiers. Ceux en vigueur depuis le 1er janvier 2022 n'ont quasiment pas bougé par rapport au 4ème trimestre 2021 :

  • le taux maximum légal des prêts d'un durée inférieure à 10 ans est passé de 2,43% à 2,44% ;
  • celui des prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans de 2,39% à 2,40% ;
  • celui des prêts d'une durée de 20 ans et plus reste à 2,41%.

Pour rappel, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) mesure le coût total d'un crédit immobilier, car il agrège tous les frais relatifs à l'obtention du financement : intérêts, garantie, assurance emprunteur, frais de dossier et de courtage, expertise du bien. Il est donc bien supérieur au taux nominal, taux "sec" qui ne représente que les intérêts d'un emprunt et qui rémunère la banque pour son service.

Les taux de l'usure sont censés protéger les emprunteurs mais ils peuvent rapidement devenir des freins à l'achat en raison du décalage de 3 mois. La hausse actuelle des taux d'emprunt ne sera répercutée qu'au trimestre prochain. Et contrairement aux taux nominaux qui sont accordés par le prêteur en fonction du profil de l'emprunteur, les taux légaux sont les mêmes pour tout le monde, quels que soient la capacité d’endettement et le reste à vivre.

Pour les candidats qui ne bénéficient pas des taux les plus performants et ceux qui, compte tenu de leur âge, de leur état de santé ou de leur profession, écopent des tarifs d'assurance les plus élevés, l'équation est compliquée ! En ajoutant l'assurance et les autres frais inhérents au crédit, le TAEG excède le seuil de l'usure.

La solution ? Déléguer le contrat d'assurance pour être couvert par une formule sur-mesure au prix le plus juste. En comparant les offres grâce à Magnolia.fr, vous pouvez diviser par deux le coût de votre assurance crédit. À garanties équivalentes avec le contrat proposé par votre banque, vous économisez des milliers d'euros et vous abaissez au passage le TAEG, vous permettant de concrétiser votre projet immobilier.

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