Réforme courtage : quel profit pour les clients ?

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Le Parlement a adopté la semaine dernière la réforme du courtage en assurance et en banque, un texte qui s'appliquera à compter du 1er avril 2022. Un meilleur encadrement de la profession de courtier était un souhait du gouvernement. Concrètement, les consommateurs seront-ils mieux protégés ?

 

Autorégulation du courtage

Jeudi 1er avril, le Sénat a définitivement validé la réforme du courtage en banque et en assurance, telle qu'élaborée par la commission mixte paritaire mixte courant mars 2021. Initialement inséré dans la loi Pacte, le texte avait été retoqué par le Conseil Constitutionnel car il faisait office de cavalier législatif (sans rapport avec l'objet de la loi). Représentée en janvier 2020 par la députée LREM Valéria Faure-Muntian, la proposition de loi a suivi une procédure accélérée. Désormais adoptée, elle doit encore obtenir l'aval du Conseil Constitutionnel pour pouvoir entrer en vigueur à compter du 1er avril 2022.

Que prévoit cette nouvelle réglementation qui concerne près de 60 000 professionnels ? Elle a pour objet d'assurer une régulation des activités de courtage d'assurance et d'intermédiaires en opérations de banque et de services de paiement, ceux qu'on nomme dans le jargon IOBSP. 

Cette réforme prévoit la création d'associations agréées par les autorités de tutelle, auxquelles les courtiers et autres intermédiaires devront adhérer. Ces associations auront pour mission de vérifier l'honorabilité des membres (casier judiciaire vierge), tout en leur apportant un accompagnement sur le plan réglementaire, notamment en direction des courtiers de proximité ne disposant pas des mêmes outils et moyens que les grands cabinets de courtage.

Ce texte majeur pour tout le secteur de la banque et de l'assurance entend donc mieux professionnaliser les courtiers au bénéfice des consommateurs. Les Français ayant de plus en plus souvent recours aux intermédiaires, tant pour leurs couvertures assurantielles que pour financer leurs projets, il devenait urgent d'apporter un cadre légal qui puisse leur offrir une totale transparence des pratiques tout en renforçant les obligations des professionnels.

Encadrement strict du démarchage téléphonique

Concrètement, les consommateurs n'acquièrent pas de nouveaux droits, mais bénéficieront d'un saut qualitatif du service fourni, comme l'a exprimé la députée Valéria Faure-Muntian. Le texte va mieux réguler le démarchage téléphonique tel que le préconisait le Comité Consultatif du Secteur Financier dans un avis publié fin 2019. Face aux mauvaises pratiques et abus de certains acteurs nuisant à la profession et au nombre croissant de plaintes de particuliers auprès des associations de consommateurs, le CCSF souhaitait que soit interdite la vente en un temps, c'est-à-dire dès le premier démarchage.

C'est chose faite avec la réforme du courtage. Le processus de vente ne pourra être enclenché qu'à l'initiative du client potentiel s'il donne suite à l'offre commerciale. Le courtier devra obtenir l'accord préalable de la personne contactée dès le début de la conversation téléphonique, immédiatement après avoir satisfait aux obligations d'information. À défaut d'accord explicite, le courtier devra mettre fin à l'appel sans délai et s'abstenir de contacter la personne à nouveau. Même en cas d'accord, le professionnel devra mettre fin à l'appel dès lors que la personne manifeste une absence d'intérêt ou son souhait de ne pas donner suite. Dans ce cas également, le courtier n'aura plus le droit de recontacter la personne.

Si le client potentiel donne son accord explicite, le processus de commercialisation est le suivant :

  • le professionnel s'assure que la personne peut résilier son contrat en cours si l'offre proposée concerne un risque déjà couvert ;
  • la personne reçoit les documents pré-contractuels ;
  • le professionnel doit respecter un délai minimal de 24 heures entre la réception par le futur souscripteur de ces documents et tout nouveau contact téléphonique fixé après accord exprès de ce dernier ;
  • la signature du contrat ne peut être que manuscrite ou électronique, elle ne peut être verbale ;
  • le contrat signé, le professionnel informe le client, par écrit ou sur tout support durable, de son engagement, des dates de conclusion et de prise d'effet du contrat, et de son éventuel droit de résiliation et des modalités d'exercice de ce droit.

Pour permettre aux autorités de tutelle de contrôler le respect des obligations de cette nouvelle réglementation, les distributeurs doivent enregistrer l'intégralité de conversations téléphoniques intervenues avant la conclusion du contrat d'assurance et les conserver durant une période de deux ans. Cette mesure ne s'applique pas si le consommateur a sollicité l'appel ou consenti à être appelé, ou s'il est déjà lié par un contrat au distributeur.

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Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

Tout le monde se réjouit de la révision des taux d'usure à la hausse pour le dernier trimestre de l'année 2022. Les médias parlent de bouffée d'oxygène, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. La fenêtre de tir risque pourtant d'être de courte durée et la marge de manœuvre rapidement insuffisante si l'évolution du contexte monétaire continue de se dégrader. Revalorisation des taux d'usure Comme annoncée par la Banque de France fin septembre, les taux d'usure sont bel et bien révisés à la hausse pour le dernier quart-temps de l'année 2022. Depuis le 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi des crédits immobiliers s'établissent ainsi :   Taux d’usure au T3 2022 Taux d’usure au T4 2022 Prêts à taux fixes < 10 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes entre 10 ans à <20 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes >20 ans 2,57% 3,05% Prêts à taux variable 2,45% 2,92% Prêts relais 2,99% 3,40% Le souhait des professionnels du crédit de voir les taux d'usure remonter est donc exaucé, sans pour autant qu'il faille crier victoire. Le 20 septembre dernier, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n'avait rien donné, si ce n’est l’assurance qu’il n’y avait aucun mépris ni déni de la profession ; leurs revendications, à savoir obtenir une hausse exceptionnelle et dérogatoire de l'usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau réaffirmant la mission protectrice de l'usure et entérinant son calcul selon les dispositions légales. Pour rappel, les taux d'usure sont définis chaque trimestre sur la base des Taux Annuels Effectifs Globaux moyens octroyés par les banques et augmentés d'un tiers, le TAEG étant le maître étalon du coût total d'un crédit immobilier, car il contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d'assurance emprunteur. Débloquer quelques dossiers C'est pourtant la première remontée significative de l'usure depuis des mois, alors que les taux d'emprunt pratiqués par les banques ne cessent de grimper depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d'usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inadapté de l'usure en présence d'une évolution marquée des taux d'intérêt. Les candidats malheureux à l'emprunt immobilier de ces dernières semaines ont donc une opportunité à saisir pour représenter leur dossier. Avec 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d'une ouverture pour rester enfin sous le seuil de l'usure. Un nouvel essai à effectuer au plus vite car on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouvel ajustement des taux d'intérêt annihile déjà l'effet bénéfique de la hausse des taux d'usure dans certaines banques, quand le taux débiteur sur 20 ans excède parfois 2,50%. L'Union des Intermédiaires de Crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas asphyxier à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en cette fin d'année, mais les établissements de crédit sont rattrapés par le contexte monétaire. Nouvelle dégradation du marché Les banques avaient prévu de réviser leurs barèmes bien avant la parution des nouveaux taux d'usure en raison de l'altération des conditions de refinancement. La Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet dernier, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux BCE en septembre. Confrontée à la rigueur de l'inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic en zone euro, la BCE ne compte pas s'arrêter là et pourrait devoir relever ses taux d'intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion d'octobre et décider d'une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre a minima les 2% très prochainement, contre 0% il y a moins de six mois. Un changement radical qui se télescope avec l'évolution de l'OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans s'est établi autour de 1,9% au T3 2022 et le dernier point est autour de 2,50%. Comme il est difficile de prévoir la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des soubresauts politico-économiques, il serait présomptueux de jouer les Cassandre. Toujours est-il que l'effet d'inertie atavique des taux d'usure va rapidement se manifester en cas d'accélération des taux du marché à la hausse. Une réforme structurelle de l'usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l'année 2023 sur des bases saines. On ne cessera de le répéter : le crédit immobilier est encore bon marché, avec des taux débiteurs à 2% sur 20 ans, voire 3% demain, mais inaccessible pour cause d'usure incompatible avec l'évolution rapide du marché.

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Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

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Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents