Immobilier : la banque peut-elle imposer certains produits en 2025 pour accorder le prêt ?

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Dans la course à l'acquisition immobilière, de nombreux emprunteurs se retrouvent confrontés à une pratique courante des établissements bancaires : le conditionnement du prêt immobilier à la souscription de produits annexes. Assurance emprunteur, compte courant, épargne, assurance vie... Ces exigences sont-elles légales ? Quelles sont vos options face à ces demandes ? Découvrez comment négocier au mieux et protéger vos intérêts financiers.

Les pratiques courantes de vente liée dans le financement immobilier

Quels produits les banques tentent-elles d'imposer ?

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, votre banque peut tenter de vous imposer plusieurs produits complémentaires :

L'assurance emprunteur : protection couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d'incapacité ou d'invalidité
La domiciliation des revenus : obligation de faire transiter son salaire par le compte de la banque prêteuse
Des produits d'épargne : ouverture d'un plan épargne logement, assurance vie ou autres placements
Des cartes bancaires premium : souscription à des offres de cartes à services élargis et cotisations plus élevées
Des packages de services bancaires : offres groupées incluant des services parfois superflus

Ces pratiques commerciales courantes s'inscrivent dans une stratégie de fidélisation client et d'augmentation du revenu par client pour les établissements financiers.

Pourquoi les banques cherchent à imposer leurs produits ?

Le crédit immobilier représente souvent une opération peu rentable pour les banques. Avec des taux historiquement bas ces dernières années et une concurrence féroce, les marges se sont considérablement réduites. Les établissements financiers cherchent donc à compenser cette faible rentabilité par la vente de produits et services additionnels.

Peu rémunérateur, le crédit immobilier est en revanche un produit d’appel. Cette stratégie permet aux banques de :

Renforcer l'engagement du client sur le long terme
Réduire les risques perçus grâce à une meilleure visibilité sur la situation financière de l'emprunteur
Accroître le revenu global généré par chaque client

Le cadre légal : ce que dit vraiment la loi

La vente liée est-elle légale en matière de prêt immobilier ?

Le principe fondamental à retenir est le suivant : la vente liée est interdite par le Code de la consommation. L'article L312-1-2 stipule clairement qu'un établissement de crédit ne peut conditionner l'octroi d'un prêt à la souscription d'autres produits ou services, quels qu’ils soient.

La loi Lagarde de 2010, complétée par la loi Lemoine de 2022, a apporté des précisions importantes, notamment concernant l'assurance emprunteur. Ces dispositions garantissent :

La liberté de choisir son assurance emprunteur (délégation d'assurance)
Le droit de changer d'assurance emprunteur à tout moment sans attendre la date d’échéance

L'exception de la domiciliation des revenus

La loi Macron de 2018 a introduit une exception notable : la banque peut exiger la domiciliation des revenus pendant une durée maximale de 10 ans en contrepartie d'un avantage individualisé. Cette exigence de domiciliation bancaire doit être mentionnée dans l'offre de prêt et être assortie d'un avantage concret (taux préférentiel, frais réduits, etc.).

Les stratégies pour négocier efficacement son prêt immobilier

Comment répondre aux exigences de la banque ?

Face aux demandes de votre établissement prêteur, plusieurs approches sont possibles :

Accepter certaines conditions pour obtenir un meilleur taux : évaluer si l'économie réalisée sur le taux justifie la souscription de produits annexes
Négocier la durée des engagements : limiter la période pendant laquelle vous êtes tenu de conserver certains produits
Demander la valorisation des avantages : exiger que la banque chiffre précisément les avantages accordés en contrepartie
Mettre les banques en concurrence : solliciter plusieurs établissements pour comparer leurs exigences

L'importance du courtier dans ces négociations

Le recours à un courtier en crédit immobilier peut s'avérer décisif. Ce professionnel :

Connaît parfaitement les pratiques de chaque établissement
Peut négocier en votre nom des conditions plus favorables
Identifie les clauses abusives et vous aide à les contester
Optimise votre dossier pour limiter les exigences annexes

Les produits annexes au prêt : utiles ou à éviter

Distinguer l'essentiel du superflu

Tous les produits proposés ne se valent pas. Certains peuvent être véritablement avantageux :

L'assurance emprunteur est indispensable sans être légalement obligatoire : souscrire l’offre de la banque semble une évidence, mais vous pouvez la souscrire auprès de l'assureur de votre choix.
Un compte courant dans la banque prêteuse peut faciliter la gestion de votre prêt, sans être nécessairement contraignant

En revanche, méfiez-vous des produits suivants :

Les placements financiers à rendement incertain
Les cartes premium aux services surdimensionnés par rapport à vos besoins
Les packages de services incluant des assurances redondantes

Le cas particulier de l'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur mérite une attention particulière car :

Elle représente un coût significatif (jusqu'à 30% du coût total du crédit)
Les économies potentielles en optant pour une délégation peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la résilier à tout moment sans frais ni pénalités, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Les offres des prestataires alternatifs sont jusqu’à 4 fois moins chères que celles des banques, à couverture obligatoirement équivalente.

Vos recours en cas d'abus

Que faire face aux pratiques contestables ?

Si vous estimez être victime de vente forcée ou de conditions abusives :

Adressez une réclamation écrite à votre conseiller bancaire, puis au service client
Saisissez le médiateur bancaire si le différend persiste
Contactez la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
Consultez une association de consommateurs qui pourra vous accompagner dans vos démarches

Les sanctions encourues par les établissements

Les banques qui enfreignent la réglementation s'exposent à :

Des amendes administratives pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale
Des dommages et intérêts en cas de préjudice avéré
Des atteintes à leur réputation, particulièrement préjudiciables dans un secteur où la confiance est primordiale

Comment obtenir le meilleur financement immobilier possible

Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier aux conditions optimales :

Préparez minutieusement votre dossier en amont (apport, capacité d'endettement, stabilité professionnelle)
Comparez systématiquement les offres de plusieurs établissements.
Négociez fermement mais intelligemment, en acceptant certains compromis si nécessaire. La présence d’un courtier est vivement recommandée.
Restez vigilant sur les conditions annexes qui peuvent alourdir significativement le coût global de votre emprunt.
N'hésitez pas à faire valoir vos droits face aux pratiques contestables.

Le financement immobilier représente un engagement majeur, à la fois en termes de montant et de durée. Une négociation éclairée vous permettra non seulement d'accéder à la propriété dans de meilleures conditions, mais aussi d'optimiser votre situation financière globale sur le long terme.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

Chaque année, les franchises médicales non payées par les assurés représentent 1,5 milliard d’euros de perte pour l’Assurance Maladie. Dans son rapport sur l’application de la loi de financement de la Sécurité Sociale, la Cour des comptes préconise de ponctionner directement les comptes bancaires des patients pour récupérer ce manque à gagner. L’institution propose également de revoir les cas d'exemption de franchises médicales et de participations forfaitaires. Le déficit abyssal de la Sécurité Sociale La situation financière de la Sécurité Sociale inquiète fortement la Cour des comptes. Dans son rapport publié le 27 mai, l’institution estime que les comptes sociaux se dégradent rapidement et que des mesures fortes devront être prises dans les prochaines années. Le déficit de la Sécurité Sociale a en effet fortement progressé ces 3 dernières années : 10,8 milliards d’euros en 2023 15,3 milliards d’euros en 2024 21,6 milliards d’euros en 2025. En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. Pour freiner cette hausse, plusieurs mesures sont envisagées : limiter certains motifs de prise en charge développer davantage les transports partagés renforcer les contrôles mettre en place des quotas généraliser la géolocalisation des véhicules sanitaires améliorer la traçabilité de la facturation. Ces évolutions pourraient modifier les conditions de prise en charge des taxis conventionnés et des ambulances dans les prochaines années. Même si ces recommandations ne sont pas encore appliquées, elles pourraient inspirer les prochains projets de loi de financement de la Sécurité Sociale. Les assurés devront donc suivre avec attention les futures réformes susceptibles d’alourdir leur reste à charge en matière de santé.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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