La souscription d'une assurance emprunteur adaptée est fondamentale pour diminuer le coût d'un crédit immobilier. La réglementation autorisant le libre choix du contrat, les assurés peuvent opter pour la formule bancaire ou lui préférer une offre déléguée à garanties sur-mesure. On a l'habitude de distinguer ces deux types de couvertures par le mode de calcul de la prime d'assurance : le contrat bancaire sur le capital initial, le contrat externe sur le capital restant dû. Les alternatifs aux bancassureurs proposent aussi des contrats d'assurance de prêt sur le capital initial. Voici 2 raisons de privilégier une assurance déléguée sur le capital initial, c'est-à-dire avec primes constantes.
Capital initial versus capital restant dû
Il existe deux grands types de calcul pour les cotisations d'assurance de prêt immobilier :
- Sur le capital initial : la prime est calculée sur le montant emprunté et reste identique tout au long du remboursement du prêt.
- Sur le capital restant dû : la prime est dégressive, ajustée au fil des années, et donc diminue au rythme du remboursement du capital emprunté.
Les banques proposent généralement des contrats d'assurance dont le prix est calculé sur le capital initial, tandis que les assureurs alternatifs présentent des formules tarifées sur le capital restant dû. Une règle qui a évolué au gré d'une concurrence féroce entre les différents prestataires. Les premiers ont mis au point des formules à primes dégressives et les seconds présentent désormais des contrats calculés sur capital initial.
La raison qui plaide pour une prime sur capital restant dû : le poids de l'assurance fond à mesure que les mensualités de crédit sont remboursées. Mais ce choix n'est pas toujours pertinent. Même si le coût global de l'assurance en fin de prêt reste le même, la prime dégressive est, en début d'emprunt, bien plus élevée qu'une prime fixe à capital emprunté identique. Un jeune emprunteur dont la carrière est amenée à évoluer a plus de chance de voir ses revenus augmenter que diminuer, sans compter qu'en général il aura revendu son bien avant le terme du crédit. Il perd alors tout le bénéfice d'un calcul sur le capital restant dû.
Prime sur capital initial : en cas de revente du bien
Le déroulement d'un crédit immobilier n'est pas toujours un long fleuve tranquille. Des évènements dans la vie familiale et professionnelle du ou des emprunteurs ont des conséquences sur l'emprunt, les obligeant à le rembourser de manière anticipée. Le logement acquis via le financement bancaire peut être revendu en cours de prêt parce que la famille s'agrandit et nécessite un habitat plus spacieux et mieux adapté.
Si l'emprunteur a souscrit une assurance sur le capital restant dû, il ne pourra pas profiter de la baisse des primes en cas de revente avant l'échéance prévue initialement. La durée réelle de remboursement d'un crédit immobilier oscille entre 8 et 10 ans, tandis que la durée moyenne au moment de la signature de l'offre de prêt se situe autour de 20 ans (252 mois pour l'accession dans le neuf et 247 mois pour l'accession dans l'ancien selon l'Observatoire Crédit Logement en novembre 2020). Si la revente du bien en cours de prêt est fortement envisageable, il est recommandé de préférer une assurance emprunteur dont la prime est calculée sur le capital initial.
Prime sur capital initial : en cas de rachat de crédit immobilier
Le conseil vaut également si l'emprunteur veut renégocier son assurance prêt immobilier. Pour profiter d'un taux plus avantageux, il fait racheter son crédit par une banque concurrente et doit dès lors le solder auprès de l'établissement initial. Le contrat d'assurance prend fin avec le remboursement anticipé de l'ancien crédit.
Si l'opération intervient dans le premier tiers de remboursement du prêt, comme cela est recommandé pour compenser au moins les frais (indemnités de remboursement anticipé, nouvelle garantie, frais de dossier), l'emprunteur aura été bien inspiré de souscrire une assurance avec primes fixes : il aura ainsi réalisé des économies, comparativement à une assurance sur le capital restant dû où les cotisations versées durant les premières années de remboursement du prêt sont les plus élevées.
Magnolia.fr accompagne tous les emprunteurs, quels que soient leur profil et leur projet immobilier. Des experts vous aident à choisir la meilleure formule déléguée, celle qui correspond à votre situation et à votre budget.
