Mode d’emploi pour changer d’assurance de crédit immobilier

mode-emploi-resiliation-assurance-credit-immobilier

Le Conseil Constitutionnel a validé vendredi 12 janvier la possibilité pour tout emprunteur de changer d'assurance de prêt à chaque échéance. Comment exercer ce droit annuel de substitution sans essuyer un refus de la banque ?

Aboutissement de la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur

Le Conseil Constitutionnel en faveur de l'amendement Bourquin

La réglementation qui encadre l'assurance emprunteur vient de franchir un cap décisif. Le Conseil Constitutionnel a en effet consacré définitivement en fin de semaine dernière la substitution annuelle de l'assurance de prêt. Tous les emprunteurs peuvent désormais bénéficier de la possibilité offerte par l'amendement Bourquin, pas seulement les contrats souscrits à compter du 22 février. A la clef, des centaines voire des milliers d'euros d'économies en choisissant le contrat le mieux adapté au meilleur prix.

L'Assurance Emprunteur régie par 3 mesures : Lagarde, Hamon et Bourquin

la loi Lagarde de septembre 2010 sur la délégation d'assurance : l'emprunteur est libre de choisir l'assurance qui va garantir son crédit immobilier, et n'a plus à se laisser imposer le contrat groupe de la banque.
la loi Hamon du 26 juillet 2014 : l'emprunteur peut résilier le contrat bancaire ou le contrat alternatif dans l'année qui suit la signature de l'offre de prêt et le substituer par une assurance à équivalence de garanties.
l'amendement Bourquin du 22 février 2017 : depuis le 1er janvier 2018, chacun peut changer d'assurance à chaque échéance et ce, sur la durée de son crédit immobilier

On vous explique comment appliquer ce droit de substitution d'assurance selon la date de souscription de votre contrat :

Vous avez souscrit votre crédit immobilier avant le 22 février 2017

Deux cas de figure se présentent :

Vous détenez votre crédit depuis moins de 12 mois : vous pouvez alors bénéficier de la loi Hamon et résilier votre contrat d'assurance à tout moment dans les 12 premiers mois suivant la signature de l'offre de prêt, au plus tard 15 jours avant l‘échéance.

Concrètement, si la signature de l'offre de prêt est datée du 15 mars 2017, vous avez jusqu'au 1er mars 2018 pour envoyer à votre banque par recommandé la lettre de résiliation, votre contrat et les conditions générales.

Le conseil Magnolia.fr : Ce que nous conseillons vivement aux emprunteurs c'est de procéder aux démarches de résiliation (simulation, souscription nouveaux contrats etc...) 1 à 2 mois avant la signature de l'offre de prêt. Ainsi, l'emprunteur ne se retrouvera pas sous la pression des délais et pourra choisir son contrat et renégocier ses garanties avec tout le temps qu'il sera nécessaire.

Vous détenez votre crédit depuis plus d'un an : l'amendement Bourquin s'applique, c'est-à-dire que vous pouvez résilier le contrat d'assurance en cours à chaque date d'anniversaire (date de signature de l'offre de prêt ou date de souscription de l'assurance). Vous devez envoyer votre demande de résiliation au moins deux mois avant la date d'échéance.

Concrètement, si la signature de l'offre de prêt est datée du 1er avril 2015, vous devez envoyer par recommandé au plus tard à votre banque la lettre de résiliation, votre contrat et les conditions générales le 1er février 2018.

Le conseil Magnolia.fr : Dans ce cas, ce que nous conseillons vivement aux emprunteurs c'est de procéder aux démarches de résiliation (simulation, souscription nouveaux contrats etc...) 3 à 4 mois avant la signature de l'offre de prêt. Ainsi, l'emprunteur ne se retrouvera pas sous la pression des délais et pourra choisir son contrat et renégocier ses garanties avec tout le temps qu'il sera nécessaire.

Vous avez souscrit votre crédit immobilier à compter du 22 février 2017

Vous êtes de fait éligible à l'amendement Bourquin dont le décret d'application est entré en vigueur le 22 février 2017 pour les nouveaux emprunteurs. A la date d'anniversaire du contrat, vous aurez la possibilité de le résilier pour souscrire une offre mieux adaptée à votre situation. Vous bénéficiez aussi de la loi Hamon si vous envisagez de changer d'assurance au cours de la première échéance (soit au cours de la 1^er année)

Résiliation d'assurance de prêt : mode d'emploi

Quelles sont les étapes à suivre pour procéder au changement de votre assurance de prêt ?

Etape 1 : Grâce à un comparateur en ligne, vous trouvez le meilleur contrat d’assurance de prêt totalement adapté à votre profil d’emprunteur

Etape 2 : Vous souscrivez auprès de votre assureur tout en veillant à ce que l’équivalence des garanties soit respectée

NB : Les comparateurs de Magnolia.fr veille automatiquement à ce que les contrats proposés soient équivalents aux exigences de votre banque

Etape 3 : Tout en veillant au délai de préavis (voir ci-dessus), vous envoyez à votre banque un recommandé comprenant votre nouveau contrat, les conditions générales ainsi que votre lettre de résiliation.

Etape 5 : La banque a 10 jours ouvrés pour vous donner une réponse. Tout refus doit être motivé par écrit.

NB : Le seul motif de refus porte sur l’équivalence des garanties.

Etape 6 : Si la banque accepte, vous êtes bien couvert par votre nouveau contrat d’assurance crédit immobilier. Si la banque refuse : soit l’équivalence des garanties n’a pas été respectée et nous pouvons vous aider à trouver un meilleur contrat, soit la banque ne joue pas le jeu de la résiliation et nous allons vous aider à faire passer votre dossier dans les plus brefs délais.

Comment dois-je rédiger ma lettre de résiliation ?

Vous ne savez pas rédiger de votre lettre de résiliation que vous devez envoyer à votre banque afin de résilier votre contrat d'assurance de prêt bancaire au profit d'un contrat d'assurance de prêt délégué ? Alors suivez notre outil générateur de lettre de résiliation.

En entrant quelques informations concernant vous et votre prêt, votre lettre se générera toute seule et sera prête à l'envoi !

Comment respecter l'équivalence de niveau de garanties ?

Quelle que soit la situation, vous devez respecter une règle essentielle : le nouveau contrat doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat en cours. C'est à cette seule condition que la banque peut accepter une offre alternative. Depuis octobre 2015, les banques doivent rendre public les critères de garanties obligatoires et optionnelles qu'elles ont choisis parmi la liste établie par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier). Ainsi, 18 critères ont été listés et servent de base d'acceptation ou de refus pour non équivalence. Dans la Fiche Standardisée d'Information que la banque remet à l'emprunteur est indiquée la possibilité de souscrire le contrat auprès de l'assureur mais également les 11 critères qu'elle existe pour les garanties obligatoires (décès-invalidité), auxquels elle peut ajouter 4 critères portant sur la perte d'emploi.

Cela permet de comparer les contrats en toute objectivité, la banque ne pouvant motiver son refus d'assurance déléguée que sur cette base, au plus tard 10 jours ouvrés après sa réception. Attention : tout refus doit être motivé par écrit. Il n'en demeure pas moins que la notion d'équivalence est difficilement appréciable par un emprunteur non averti. Il suffit de faire appel au service d’un courtier spécialisé pour contrer les réticences de la banque et faire valoir votre bon droit.

Pour en savoir + sur cette notion d'équivalence des garanties, consultez cet article en ligne : Assurance de Prêt, comment évaluer et respecter l'équivalence de garantie ?

Comment et avec qui procéder à toutes ces démarches de résiliation ?

Vous n'êtes pas dans l'obligation de franchir ce cap seul. En effet, de nombreux courtiers comme Magnolia.fr possèdent au sein de leur société des experts en Assurance de Prêt qui sont là pour vous accompagner durant tout le processus de résiliation. Pourquoi avez-vous besoin d’un professionnel pour mener à bien votre résiliation ?

Tout d’abord, il y a des nombreuses fois où le changement d’assurance de prêt immobilier se passe parfaitement bien. Lorsque cela est le cas, nous suivons votre dossier sans interférer dans vos démarches.

Mais parfois, il est vrai que le changement de contrat peut être plus difficile.

Tout d’abord, les démarches peuvent paraître lourdes : il est en effet possible que vous ayez quelques papiers administratifs à remplir, que l'assureur vous demande de passer quelques des examens médicaux ou encore qu'il vous demande des pièces justificatives importantes pour compléter votre dossier. C’est en effet le prix à payer pour détenir une assurance sur mesure et payer 3 à 4 fois moins qu’avant.

Dans tous les cas, pas de panique ! De nombreux professionnels existent et vous accompagnent durant chaque étape de votre résiliation.

Parfois également, nous sommes confrontés à des établissements bancaires qui ne souhaitent pas jouer le jeu de la résiliation. Par exemple, une banque peut vous mener la vie dure en vous demandant des frais de résiliation (ce qui est illégal), en dépassent les délais légaux de réponses (qui sont de 10 jours ouvrés), en prétextant que vos garanties ne sont pas équivalentes alors qu'elles le sont, etc. Dans toutes les situations possibles, vous avez besoin d’un expert capable de répondre à toutes ces questions.

Les 50 experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour trouver ou résilier l'assurance qui va garantir au mieux votre crédit immobilier, au tarif le plus compétitif.

Dernières publications

credit-immobilier-taux-usure-insuffisant-T4-2022

Crédit immobilier au T4 2022 : une hausse de l'usure bientôt insuffisante

Tout le monde se réjouit de la révision des taux d'usure à la hausse pour le dernier trimestre de l'année 2022. Les médias parlent de bouffée d'oxygène, avec un taux plafond à plus de 3% qui devrait permettre de débloquer un certain nombre de dossiers refusés. La fenêtre de tir risque pourtant d'être de courte durée et la marge de manœuvre rapidement insuffisante si l'évolution du contexte monétaire continue de se dégrader. Revalorisation des taux d'usure Comme annoncée par la Banque de France fin septembre, les taux d'usure sont bel et bien révisés à la hausse pour le dernier quart-temps de l'année 2022. Depuis le 1er octobre 2022 et pour le reste du trimestre, les taux que les banques ne doivent pas dépasser lors de l'octroi des crédits immobiliers s'établissent ainsi : Taux d’usure au T3 2022 Taux d’usure au T4 2022 Prêts à taux fixes < 10 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes entre 10 ans à <20 ans 2,60% 3,03% Prêts à taux fixes >20 ans 2,57% 3,05% Prêts à taux variable 2,45% 2,92% Prêts relais 2,99% 3,40% Le souhait des professionnels du crédit de voir les taux d'usure remonter est donc exaucé, sans pour autant qu'il faille crier victoire. Le 20 septembre dernier, la manifestation historique des courtiers devant la Banque de France n'avait rien donné, si ce n’est l’assurance qu’il n’y avait aucun mépris ni déni de la profession ; leurs revendications, à savoir obtenir une hausse exceptionnelle et dérogatoire de l'usure au 1er octobre, étaient restées lettre morte, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau réaffirmant la mission protectrice de l'usure et entérinant son calcul selon les dispositions légales. Pour rappel, les taux d'usure sont définis chaque trimestre sur la base des Taux Annuels Effectifs Globaux moyens octroyés par les banques et augmentés d'un tiers, le TAEG étant le maître étalon du coût total d'un crédit immobilier, car il contient tous les frais exigés par le prêteur pour accorder le financement : intérêts frais de dossier frais de garantie (hypothèque, caution) primes d'assurance emprunteur. Débloquer quelques dossiers C'est pourtant la première remontée significative de l'usure depuis des mois, alors que les taux d'emprunt pratiqués par les banques ne cessent de grimper depuis début mars. Cet ajustement montre bien le décalage évident entre la réalité du marché et sa prise en compte dans les taux d'usure. Cet effet de latence de plusieurs mois illustre le caractère inadapté de l'usure en présence d'une évolution marquée des taux d'intérêt. Les candidats malheureux à l'emprunt immobilier de ces dernières semaines ont donc une opportunité à saisir pour représenter leur dossier. Avec 48 points de base additionnels pour les prêts de 20 ans ou plus, ils bénéficient d'une ouverture pour rester enfin sous le seuil de l'usure. Un nouvel essai à effectuer au plus vite car on observe une nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Ce nouvel ajustement des taux d'intérêt annihile déjà l'effet bénéfique de la hausse des taux d'usure dans certaines banques, quand le taux débiteur sur 20 ans excède parfois 2,50%. L'Union des Intermédiaires de Crédit en appelle à la responsabilité des banques pour ne pas asphyxier à nouveau le marché avec un ajustement intempestif des barèmes en cette fin d'année, mais les établissements de crédit sont rattrapés par le contexte monétaire. Nouvelle dégradation du marché Les banques avaient prévu de réviser leurs barèmes bien avant la parution des nouveaux taux d'usure en raison de l'altération des conditions de refinancement. La Banque Centrale Européenne a augmenté ses taux directeurs de 50 points de base fin juillet dernier, avant d’appliquer une nouvelle hausse des taux BCE en septembre. Confrontée à la rigueur de l'inflation, qui atteint chaque mois un nouveau pic en zone euro, la BCE ne compte pas s'arrêter là et pourrait devoir relever ses taux d'intérêt de 75 points supplémentaires lors de sa prochaine réunion d'octobre et décider d'une autre hausse en décembre. Le taux de refinancement des banques commerciales devrait donc atteindre a minima les 2% très prochainement, contre 0% il y a moins de six mois. Un changement radical qui se télescope avec l'évolution de l'OAT 10 ans. Le rendement de la dette française à 10 ans s'est établi autour de 1,9% au T3 2022 et le dernier point est autour de 2,50%. Comme il est difficile de prévoir la trajectoire des obligations, qui réagissent au rythme des soubresauts politico-économiques, il serait présomptueux de jouer les Cassandre. Toujours est-il que l'effet d'inertie atavique des taux d'usure va rapidement se manifester en cas d'accélération des taux du marché à la hausse. Une réforme structurelle de l'usure est plus que jamais nécessaire pour aborder l'année 2023 sur des bases saines. On ne cessera de le répéter : le crédit immobilier est encore bon marché, avec des taux débiteurs à 2% sur 20 ans, voire 3% demain, mais inaccessible pour cause d'usure incompatible avec l'évolution rapide du marché.

Immobilier locatif : où investir en 2023 ?

L'immobilier locatif est une excellente solution pour se constituer un patrimoine et pallier les diminutions éventuelles des revenus au moment de la retraite. C'est aussi un pari coûteux qui peut se gagner si la rentabilité est au rendez-vous. La FNAIM a calculé le rendement locatif dans les plus grandes villes de France et dressé la liste des 12 communes les plus rentables. Calcul du rendement locatif brut La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) établit un nouveau classement des villes françaises où la rentabilité est la plus élevée en matière d'investissement locatif. Pour qu'un achat immobilier soit rentable, la localisation est fondamentale, c'est même la condition cardinale pour envisager un placement immobilier. La qualité du bien est évidemment indispensable, mais si l'offre n'est pas en adéquation avec la demande, l'investissement, qui se fait le plus souvent via un prêt immobilier, est voué à l'échec. Pour savoir où placer ses pions, il faut connaître le rendement locatif brut de l'investissement, c'est-à-dire la rentabilité théorique avant impôt qui mesure le revenu brut dégagé par la location du bien par rapport à deux paramètres : le prix d'achat et le prix de revient. La FNAIM utilise donc l'équation suivante : loyer annuel / prix du logement x 100 Pour ses calculs, la FNAIM se base sur les loyers moyens du marché observés dans chaque commune et sur les prix moyens des appartements à l'achat (données Observatoire des loyers Clameur). Un investissement est considéré comme pertinent financièrement si le rendement locatif brut atteint au moins 5%. Une autre donnée dont il faut tenir compte avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif : le taux de vacance, à savoir la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Cette statistique émane de l'Insee. La moyenne nationale est de 8,2%. On parle de "diagonale du vide", une ligne qui s'étire de la Meuse (taux de vacance à 14,3%) aux Hautes-Pyrénées (taux de vacance à 11,9%) où les taux de vacance sont les plus élevés et qui correspondent aux zones où le marché locatif est détendu. Les départements les plus vertueux sont la Vendée (4,9%) et l'Essonne (6,6%). Mais il convient de rétrécir la focale en ciblant les communes. Les professionnels estiment qu’un taux de vacance inférieur à 5% permet de garantir une location rapide et constante du logement. TOP 12 des villes où investir La recherche d’un bien immobilier est une opération délicate. Il est indispensable de s’armer de toutes les informations déterminantes pour faire le bon choix et de la destination et du logement. La FNAIM vous aide dans cette démarche en dressant le classement des villes où l'investissement locatif est potentiellement gagnant : Loyers moyens appartements Prix moyens à l’achat Taux de vacance Rendement locatif brut Toulon 12,1€/m2 2 753€/m2 3,8% 5,3% Dijon 11,2€/m2 2 617€/m2 7,6% 5,2% Brest 9,5€/m2 2 155€/m2 6,8% 5,3% Limoges 9,6€/m2 1 689€/m2 8,8% 6,8% Poitiers 11,1€/m2 2 332€/m2 8% 5,7% Clermont-Ferrand 10,1€/m2 2 252€/m2 7,7% 5,4% Nîmes 10,9€/m2 2 172€/m2 7,8% 6% Marseille 12,5€/m2 2 897€/m2 8,2% 5,2% Montpellier 13,5€/m2 3 451€/m2 7,5% 4,7% Amiens 11,9€/m2 2 497€/m2 9% 5,7% Reims 11,2€/m2 2 769€/m2 9,1% 4,9% Angers 11,1€/m2 3 300€/m2 6,4% 4% On constate qu’à Amiens et Reims le rendement est bon mais le taux de vacance médiocre. L’arbitrage est difficile et la qualité du bien sera déterminante pour assurer une location pérenne. Un choix rendu d’autant plus important que l’accès au crédit immobilier se resserre, après la nouvelle hausse des taux en octobre 2022. Les banques seront vigilantes sur la qualité du dossier et accorderont sans doute un regard appuyé sur les caractéristiques du bien et son emplacement. Source : Capital

Immobilier fin 2022 : coup de frein sur le prix, mais pas partout !

Sans pour autant parler de retournement du marché, la hausse des prix immobiliers semble ralentir. Et comme d'habitude, des exceptions confirment la règle : les zones littorales continuent de voir leurs valeurs progresser, un mouvement entamé il y a deux ans à la faveur de la crise sanitaire. Ce sont toujours les maisons qui tirent les prix vers le haut, une constante depuis 2020. Envolée des prix sur le littoral Selon les données publiques (Notaires et Insee) et les données de MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière, les prix des logements en bord de mer connaissent une progression sans précédent depuis le début de la crise sanitaire. En deux ans, les prix ont explosé dans les stations balnéaires en moyenne de 22%, soit un bond deux fois plus rapide que la moyenne nationale dans le même intervalle. C'est sur le littoral breton que l'inflation immobilière est la plus spectaculaire, avec une flambée de près de 27% depuis début 2020. Le mètre carré s'achète en moyenne à 3 546€, mais grimpe à plus de 5 000€ pour le trio de tête : Dinard, Carnac et La Trinité-sur-Mer. Sur un an, la Bretagne dans son ensemble a gagné 7,3% et en l'espace de dix ans, la progression atteint 47,3%. C’est toujours la ruée vers l’Ouest. Autre littoral du couchant qui a le vent en poupe : la côte atlantique. Si le prix moyen du m2 en Gironde est de 4 163€ pour un appartement et de 3 888€ pour une maison, les prix oscillent respectivement entre 5 000€ et 14 452€, et entre 6 454€ et plus de 18 000€ au Cap-Ferret. Les prix des logements en Gironde ont bondi de 66,1% en dix ans et de 3,5% sur un an. L'immobilier sur le littoral Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) reste le plus cher de France avec un m2 à plus de 5 500€, loin devant celui du Languedoc-Roussillon, plus abordable à 3 380€ le m2. Ici comme ailleurs, plus le logement est proche de la plage, plus il prend de la valeur. Le prix d'une maison ou d'un appartement situé à moins de cinq minutes du rivage gagne en moyenne 23,3%. Les prix s'assagissent ailleurs Hors des zones côtières, les prix de l’immobilier ancien marquent le pas. Selon les données des notaires, c'est-à-dire sur la base des ventes effectivement conclues, la progression s'est poursuivie au deuxième trimestre 2022 (+6,8% sur un an), mais on observe une sensible décélération par rapport au premier trimestre (+7,3% sur un an). De son côté, MeilleursAgents constate également un coup de frein sur les prix, avec une augmentation moyenne de 5,7% sur un an en septembre (sur la base des prix nets vendeurs). L'année 2022 restera néanmoins un millésime dynamique avec un pronostic de 1,1 million de ventes selon MeilleursAgents, plutôt optimiste face aux prévisions des notaires qui tablent plutôt sur un volume sous la barre du million de transactions. Le forte baisse de la production de crédits observée ces derniers mois à cause du problème de l’usure pourrait donner raison aux seconds, alors qu'on observe une nouvelle hausse des taux en octobre. Les maisons toujours prisées Le marché immobilier français est caractérisé par son hétérogénéité, même si la crise du Covid a rebattu les cartes, créant une "nouvelle géographie immobilière" selon les termes de MeilleursAgents. Le relatif désamour pour Paris reste d'actualité. Plus on s'éloigne de la capitale, plus les prix progressent vite. Les prix ont augmenté de 2,2% au deuxième trimestre sur un an en Île-de-France, contre 8,6% en province. À Paris, ça reflue, avec des prix qui baissent de 1,2% sur un an en raison d'une suroffre. La distorsion se voit également entre les types de biens. Les prix des maisons flambent, encore, et augmentent plus rapidement sur un an (+8,4%) que ceux des appartements (+4,5%), une tendance depuis les confinements successifs de 2020. Les zones rurales sont davantage recherchées, tant et si bien que la pénurie de logements est désormais réelle, avec des stocks qui ont diminué de moitié depuis 2019. Cela a pour effet de tirer les prix vers le haut (+8% sur un an). Une poussée qui se fait au détriment des grandes villes où, si la hausse des prix reste d'actualité, elle est désormais inférieure à 2%. source MeilleursAgents

Je compare