Immobilier : les actes authentiques notariés peuvent être signés à distance

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La crise sanitaire qui paralyse l'économie et les services administratifs oblige le gouvernement à prendre des mesures dérogatoires afin de permettre, à la filière immobilière notamment, de continuer son activité de manière partielle. Un décret publié le 4 avril dernier modifie la procédure d'acte notarié en autorisant la signature électronique à distance. Un soulagement pour les milliers d'emprunteurs, acquéreurs et vendeurs, également pour les notaires qui peuvent ainsi perpétuer leur mission en attendant la reprise effective.

100 000 transactions reportées

Selon la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), 90% des avant-contrats signés avant la mi-mars ont été reportés, ce qui représente 100 000 transactions mises en attente depuis le début du confinement. Si l'on compare avec le volume de ventes de l'an passé, ce sont 10% des affaires qui attendent d'être finalisées. Les offices des notaires sont fermés au public, sans que leurs services soient pour autant à l'arrêt. Le télétravail permet de réaliser certains actes à distance, restait le problème de la signature des actes authentiques qui requiert le présentiel du notaire et des parties.

La signature électronique est déjà utilisée par les officiers publics depuis une dizaine d'années. 90% des actes notariés sont d'ailleurs des actes authentiques électroniques : chaque partie signe sur une tablette numérique en présentiel à l'office notarial. Les signatures peuvent également se faire par voie de procuration sous seing privé, mais la signature du mandant doit parfois être certifiée, comme c'est le cas pour les compromis de vente immobilière, ce qui implique de se rendre devant un notaire pour établir la procuration. La procuration peut aussi être donnée à un clerc de notaire, qui va signer ensuite l'acte authentique à la place du client, mais la procédure est peu compatible avec le confinement. Plus récemment, certains notaires ont commencé à pratiquer les actes à distance : par visioconférence, chacune chez son notaire, les parties signent l'acte ainsi authentifié respectivement par les deux officiers. Avec le décret publié le 4 avril, la dématérialisation de la signature des actes notariés est totale.

L'acte de comparution à distance

Les actes solennels ne pouvaient jusqu'à présent se passer du présentiel entre le notaire et son client. Par acte solennel, on entend un contrat qui doit obligatoirement être reçu par un notaire et non par un clerc habilité : donation, contrat de mariage, hypothèque, subrogation consenti par le débiteur. Le formalisme repose sur la rédaction d'un écrit qui garantit la validité du document et attire l'attention des parties sur l'importance du contrat qu'elles sont en train de conclure, afin de les protéger. Les ventes immobilières sur plan ou ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) font partie de ces actes solennels. Le recours à la procuration sous seing privé n'étant pas efficace à l'égard des actes dont le caractère authentique est requis à peine de nullité, le gouvernement autorise, depuis le 4 avril dernier, les notaires à "établir un acte notarié sur support électronique lorsqu'une ou toutes les parties ou toute autre personne concourrant à l'acte ne sont ni présentes ni représentées". Les circonstances exceptionnelles imputables à l'état d'urgence sanitaire, qui empêchent les parties de se rendre physiquement chez un notaire, ont eu raison des réticences traditionnelles exprimées par la doctrine vis-à-vis de la comparution à distance qu'elle estime incompatible avec les exigences de l'authenticité.

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 détermine les conditions et les modalités d'établissement à distance de l'acte notarié sur support électronique. Cette mesure dérogatoire et temporaire est mise en place jusqu'à l'expiration d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit jusqu'au 24 juin (24 mai + un mois), sauf prorogation de l'état d'urgence sanitaire autorisée par la loi. Concrètement, le notaire instrumentaire recueille le consentement des parties par comparution à distance (visioconférence) sous réserve que l'office soit équipé d'un "système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil Supérieur du Notariat" (CSN). Simultanément avec le consentement, le notaire recueille la signature électronique de chaque partie au moyen d'un "procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences" réglementaires. L'acte est finalisé quand l'officier public y appose sa signature électronique sécurisée.

Or, l'encadrement de la signature électronique qualifiée est récent (décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017). Moins d'un office notarial sur deux est équipé du matériel de visioconférence nécessaire. Le CSN préconise la "mutualisation des équipements existants" pour venir en aide aux notaires qui ne sont pas équipés. Les études notariales restent de surcroît dépendantes des services administratifs (droit de préemption de la commune par exemple) et des services de publicité foncière qui ont eu le feu vert pour rouvrir le 1er avril dernier. Ces mesures transitoires vont permettre de finaliser quelques transactions, en attendant une reprise entière et totale que personne ne peut aujourd'hui pronostiquer.

Réf/Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. 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L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.