Emprunter avec des problèmes de santé : tout sur la garantie immobilière

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La région Île-de-France met en place avec quelques banques la Garantie Immobilière Solidaire, un dispositif qui annule les surprimes d'assurance de prêt immobilier dont sont redevables les emprunteurs avec un risque aggravé de santé. Complémentaire de la convention Aeras, cette aide qui représente une grande avancée pour les emprunteurs malades dispose tout de même d'un perimètre d'intervention bien défini. La délégation d'assurance via un courtier spécialisé reste la solution pour trouver une assurance adaptée à son profil, quels que soient les risques que l'on incarne.

Prise en charge des surprimes d'assurance dans le cadre de la convention Aeras

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance de prêt immobilier est systématiquement exigée par la banque car elle constitue une sécurité pour elle-même, mais aussi pour l'emprunteur et sa famille en cas de décès ou d'invalidité. Avec l'âge, les risques de santé sont le premier critère de sélection lors d'une demande d'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les personnes souffrant ou ayant souffert d'une maladie grave peuvent difficilement emprunter pour financer un achat immobilier en raison des difficultés d'accès à l'assurance de prêt. Les compagnies d'assurance leur appliquent des surprimes rédhibitoires (jusqu'à 300% !) ou/et des exclusions de certaines garanties qui oblitèrent toute velléité, quand elles ne refusent pas tout simplement de couvrir la demande de crédit. Même une fois guéries, ces personnes se heurtent à l'obstacle du questionnaire de santé qui les renvoit à leur ancienne condition de malade.

Mise en place en 2008, la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été la réponse des pouvoirs publics en partenariat avec les établissements de crédit et les associations de malades pour faciliter la souscription à une assurance emprunteur, permettant ainsi aux personnes concernées de pouvoir concrétiser leur projet immobilier. Elle est une avancée majeure pour les particuliers empêchés dans leur parcours d'emprunteur à cause de leur historique de santé.

Ce dispositif opposable aux assureurs et aux banques a instauré le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans, qui les autorise à ne pas déclarer leur ancienne pathologie lors de la souscription à l'assurance. Il a également mis en place une grille de référence évolutive des maladies pour lesquelles il est possible de s'assurer sans surprime ou à des conditions proches des conditions standard. Pour autant, la convention Aeras ne garantit nullement l'accès à une assurance et donc à un financement immobilier.

Pour pouvoir être examinée au troisième niveau de la convention Aeras, la demande d'assurance doit respecter plusieurs critères :

  • le crédit immobilier doit être remboursé avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ;
  • le prêt accordé à titre de financement de la résidence principale ne doit pas excéder 320 000€ ;
  • les revenus du demandeur ne doivent pas dépasser le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), fixé selon le nombre de parts du foyer fiscal.

Si l'assureur accepte de couvrir l'emprunt, la cotisation d'assurance ne peut excéder 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui intègre l'ensemble des frais liés au crédit immobilier et qui, rappelons-le, ne doit pas outrepasser le taux de l’usure pour que le crédit soit accordé. Malgré cet écrêtement des surprimes, encore trop peu de personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent contracter un prêt immobilier. 

Grâce à la Garantie Immobilière Solidaire, certaines d'entre elles pourront accéder à la propriété. À compter du 25 août prochain, la région Île-de-France (IDF), en partenariat avec des grandes enseignes bancaires, met en place ce dispositif destiné à faciliter l'accès au logement des personnes relevant de la convention Aeras : les surprimes sont intégralement prises en charge par le fonds régional de garantie à hauteur de 3,7 millions d'euros.

La Garantie Immobilière Solidaire : pour qui ? pour quoi ? par qui ?

Complémentaire de la convention Aeras, cette nouvelle aide apportée par l'IDF intervient dans un contexte où l'accès à la propriété des primo-accédants dans cette région est déjà difficile en dépit de la faiblesse des taux d'intérêts. Pour les personnes avec des problèmes de santé graves, la cherté de l'immobilier se double de l'exclusion de l'accès au crédit à cause de l'état de santé qui renchérit le coût de l'assurance voire empêche de souscrire l'assurance requise par le prêteur. Sans compter que la convention Aeras souffre d’un déficit d’information auprès du grand public.

Là où la convention Aeras se contente d'écrêter les surprimes d'assurance de prêt immobilier, la Garantie Immobilière Solidaire (GIS) les annule. La prime fixée par la convention Aeras ne peut excéder 1,4 point du TAEG, ce qui reste considérable. La GIS propose d'effacer cette surprime résiduelle sur le périmètre des risques couverts dans le cadre de la convention Aeras. 

Pour en bénéficier, il faut :

  • résider en IDF ;
  • être primo-accédant à la propriété pour la résidence principale ;
  • être déjà éligible au dispositif d'écrêtement de la surprime mise en place par la convention Aeras, c’est-à-dire avoir déjà une proposition d’assurance ;
  • emprunter un montant inférieur à 320 000€ ;
  • avoir moins de 71 ans au terme du prêt.

Déployée de manière expérimentale du 25 août 2020 au 31 décembre 2021, la GIS est accessible auprès des organismes suivants :

  • La Banque Postale,
  • La Banque Populaire Rives de Paris,
  • La Banque Populaire Val de France,
  • La Caisse d'Épargne Île-de-France,
  • CNP Assurances.

Sans remettre en cause l'initiative de la région IDF, celle si reste très ciblée sur certains profils d'emprunteurs. La liste restreinte des banques, mais également les conditions très spécifiques pour y accéder, limitent son champ d'application. La région IDF estime qu'actuellement 1 000 emprunteurs franciliens bénéficient de la convention Aeras, 1 000 personnes qui seraient donc éligibles à la GIS. 

La délégation d'assurance emprunteur : la solution pour tous les emprunteurs

Si vous ne répondez pas aux exigences de ce nouveau dispositif, tournez-vous vers la délégation d'assurance. Quels que soient votre âge, votre historique de santé, les risques que vous incarnez, le montant et la nature de votre prêt, également la banque chez qui vous faites votre demande de financement, la souscription d'une assurance déléguée reste la meilleure option pour décrocher un contrat, qui plus est adapté à votre situation au meilleur prix.

Chez Magnolia.fr, chaque dossier est considéré comme un appel d'offres adressé à plusieurs organismes assureurs. Parmi notre large panel de partenaires, nous  veillons à trouver une solution d'assurance qui vous permettra d'être couvert au mieux, sans ou avec un minimum d'exclusion ou de surprime. Les conseils avisés de nos experts vous accompagnent tout au long de la démarche, qu'il s'agisse d'une première souscription ou d'un changement d'assurance prêt immobilier.

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Une durée d’emprunt encadrée Les établissements bancaires sont tenus d’appliquer des règles strictes en matière de durée de crédit. La norme réglementaire édictée par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) limite la durée de remboursement d’un prêt immobilier à 25 ans, avec une extension possible jusqu’à 27 ans dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’un bien ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 10% du montant du projet. Concrètement : Un emprunteur de 45 ans pourra théoriquement rembourser jusqu’à 70-75 ans. Plus l’âge avance, plus la durée d’emprunt se réduit. Une durée plus courte entraîne des mensualités plus élevées. Cette contrainte impacte directement la capacité d’emprunt. À revenus équivalents, un emprunteur de 50 ans pourra financer un montant inférieur à celui d’un profil plus jeune. Le taux d’endettement : un critère incontournable Le taux d’endettement reste le principal indicateur analysé par les banques. Il ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Les établissements financiers examinent : Les revenus nets (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.) Les charges récurrentes (crédits en cours, pensions, etc.) La stabilité des ressources Mais aujourd’hui, un autre indicateur prend de plus en plus d’importance : le reste à vivre. Le reste à vivre : non réglementé mais essentiel Contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas réglementé ; il est apprécié librement par les banques. Il correspond à la somme disponible après paiement de toutes les mensualités de crédit, soit 65% au plus des revenus si on applique la règle des 35% de taux d’effort.. Plus que le taux d’endettement, le reste à vivre est un paramètre cardinal pour les banques, car il représente la capacité financière d’un ménage pour vivre décemment au quotidien. Soyons pragmatiques : 65% de 2 000 € et 65% de 6 000 € ne donnent pas du tout le même reste à vivre ! Pour un couple sans enfant, les banques exigent souvent un minimum d'environ 1 000 € à 1 500 €. L’assurance emprunteur : le véritable enjeu après 45 ans Une hausse significative des cotisations avec l’âge Après 45 ans, le coût de l’assurance emprunteur devient un élément déterminant du crédit immobilier. L’âge fait partie des critères d’évaluation du risque par l’assureur, comme la santé, la profession, le tabagisme et la pratique sportive. À titre indicatif, le taux d’assurance de prêt se situe : Entre 30 et 45 ans : environ 0,10 % à 0,40 % du capital emprunté Après 45 ans : entre 0,50 % et plus de 1 % selon le profil Cette hausse s’explique par : Un risque statistique plus élevé (maladie, invalidité) Des garanties plus coûteuses (décès, incapacité de travail) L’assurance emprunteur peut représenter une part très importante du coût total du crédit, parfois équivalente aux intérêts en présence de risques accrus. 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Les solutions pour sécuriser son financement Plusieurs options permettent d’anticiper cette transition : Le prêt modulable : possibilité de réduire les mensualités Le lissage des échéances : adaptation progressive Le remboursement anticipé partiel Ces mécanismes permettent d’ajuster le crédit à l’évolution de votre situation financière. Le nantissement : une alternative stratégique Qu’est-ce que le nantissement ? Le nantissement consiste à mettre en garantie un produit d’épargne, comme une assurance vie. En cas de défaillance : La banque peut récupérer les fonds placés. Le risque est fortement réduit. Pourquoi utiliser cette solution ? Le nantissement présente plusieurs avantages : Il peut remplacer une assurance coûteuse. Il valorise votre patrimoine existant. Il rassure fortement l’établissement prêteur. C’est une solution particulièrement pertinente pour les emprunteurs disposant d’une épargne importante. 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PRESSE // Hausse des prix des mutuelles santé : peut-on vraiment se passer de complémentaire ?

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mars 2026 Alors que les cotisations de mutuelles santé continuent d’augmenter fortement, la question se pose avec acuité : est-il encore pertinent, voire possible, de vivre sans mutuelle aujourd’hui en France ? Selon plusieurs estimations du secteur, les tarifs des complémentaires santé ont progressé d’environ 6 % en 2025, avec des hausses anticipées comprises entre 4 % et 15 % en 2026. Cette inflation s’inscrit dans un contexte où les tentatives de régulation, notamment les appels de l’État à modérer les prix, peinent à produire des effets durables. Une hausse structurelle des dépenses de santé Cette augmentation n’est pas le fruit du hasard. Elle reflète une tendance de fond : la progression continue des dépenses de santé. D’après la DREES, celles-ci représentent désormais plus de 12 % du PIB en France, avec une croissance annuelle moyenne de 3 à 4 %, pouvant atteindre 6 % ces deux dernières années. Trois facteurs principaux expliquent cette dynamique : Le vieillissement de la population : les seniors concentrent une part importante des dépenses de santé, notamment en raison de besoins accrus en soins. L’augmentation du coût des soins : dépassements d’honoraires, hausse des prix en optique, dentaire et audioprothèses, ainsi que le financement d’innovations médicales plus coûteuses. Le transfert de charges vers les complémentaires : une part croissante des dépenses est moins remboursée par l’Assurance Maladie et davantage prise en charge par les mutuelles. Les seniors en première ligne Les retraités sont particulièrement touchés. Le montant des cotisations varie fortement avec l’âge : une mutuelle peut coûter environ 400 € par an pour un jeune, contre jusqu’à 1 600 € par an pour un senior, soit 8 à 12 % du budget d’un retraité selon ses revenus. Face à cette pression financière, certains font le choix — ou subissent la contrainte — de renoncer à une complémentaire santé. D’après la DREES, environ 5 % de la population française, soit près de 3 millions de personnes, vivent aujourd’hui sans mutuelle. Un pari risqué : le coût réel sans mutuelle Renoncer à une complémentaire expose à des restes à charge parfois élevés : Consultation chez un médecin généraliste (30 €)Remboursement Assurance Maladie : 21 €→ Reste à charge sans mutuelle : 9 € Couronne dentaire (offre 100 % santé – 472,50 €)Remboursement : environ 72 €→ Reste à charge sans mutuelle : environ 400 € Hospitalisation (coût moyen estimé : 8 480 €)Remboursement Assurance Maladie : 6 400 €→ Reste à charge sans mutuelle : environ 2 080 € Ces exemples illustrent le risque financier important en cas d’imprévu. Quelles alternatives pour les Français ? Face à cette situation, plusieurs solutions existent : 1. Adapter son contratIl est possible de changer de mutuelle chaque année afin d’opter pour une formule plus économique, notamment si les besoins en santé diminuent. 2. Se tourner vers des offres à prix réduitCertaines complémentaires proposent des contrats adaptés aux seniors, incluant les dispositifs « 100 % santé », avec des niveaux de cotisation plus accessibles. Formules économiques (entrée de gamme) : entre 50 € et 80 € par mois, soit 600 € à 960 € par an, avec une prise en charge centrée sur les soins essentiels et le panier « 100 % santé » Formules intermédiaires : entre 80 € et 150 € par mois, offrant un bon équilibre entre budget et garanties renforcées (optique, dentaire) Formules complètes (premium) : entre 150 € et 250 € par mois, voire davantage pour les profils les plus âgés À titre d’exemple, en 2026 : une personne de 60 à 64 ans peut trouver une formule économique autour de 55 à 75 € par mois, tandis qu’un senior de 70 ans ou plus devra plutôt compter 80 à 110 € par mois pour une couverture basique Le prix moyen d’une mutuelle senior se situe aujourd’hui autour de 130 € par mois, mais il est possible de descendre en dessous de ce niveau en optant pour des garanties ciblées sur les besoins essentiels. Ces offres « à prix réduit » impliquent généralement des remboursements limités hors panier 100 % santé, mais elles permettent néanmoins de se protéger contre les dépenses les plus lourdes, notamment en cas d’hospitalisation. 3. Bénéficier de la Complémentaire santé solidaire (C2S)Destinée aux ménages aux revenus modestes, la C2S permet une prise en charge étendue des soins sans avance de frais. Selon les ressources, elle est : soit gratuite, soit accessible pour une contribution modérée (jusqu’à environ 1 € par jour et par personne). 4. Anticiper par l’épargneEnfin, certains choisissent de constituer une épargne dédiée aux dépenses de santé. Cette stratégie nécessite toutefois une capacité financière suffisante et une épargne immédiatement mobilisable. Dans un contexte de hausse continue des coûts, renoncer à une mutuelle peut apparaître comme une solution économique à court terme, mais constitue un risque financier majeur en cas de problème de santé. Plus que jamais, l’enjeu réside dans l’arbitrage entre budget contraint et sécurité sanitaire.

PRESSE // Carrefour France et Le Groupe Magnolia lancent un partenariat en Assurance Emprunteur

Le 25 mars 2026, Paris Communiqué de Presse issu du service presse Carrefour France    Carrefour, via ses filiales Banque et Assurance, lance en France un nouveau service d’assurance emprunteur immobilier qui doit permettre à ses clients propriétaires de faire des économies sur le produit qu’ils détiennent déjà. Carrefour ajoute un avantage exclusif pour les membres du club Carrefour et les porteurs de la carte PASS pour booster leur pouvoir d’achat Si l’inflation semble aujourd’hui contrôlée, le pouvoir d’achat reste une préoccupation majeure des français en même temps qu’une mission pour Carrefour. C’est pourquoi, les services financiers de Carrefour contribuent à apporter des services concrets permettant aux clients de réduire leur budget assurance. Depuis l'instauration de la Loi Lemoine en 2022, les contrats d’assurance de prêt immobilier peuvent être résiliés à tout moment pour un autre contrat si son niveau de garantie est à minima équivalent. Les assurés peuvent alors réaliser jusqu'à 25 000 € d'économies sur la durée d'un prêt ¹ . Dans ce contexte, Carrefour Assurance, Carrefour Banque, et le groupe Magnolia, spécialisé en assurance emprunteur, s’associent pour proposer aux clients une gamme de produits d’assurances emprunteurs immobilier complète, compétitive en termes de prix et avec des avantages exclusifs pour les clients Carrefour. En plus des économies que les clients peuvent réaliser sur le prix de l’assurance emprunteur immobilier, Carrefour ajoute un avantage exclusif pour ses clients membres du programme de fidélité “Le Club” ou détenteurs de la carte PASS : ● les membres du Club Carrefour se verront créditer de 5 % du montant de la cotisation de la première année du contrat d’assurance sur leur cagnotte de fidélité, à utiliser dans l’enseigne. ● les porteurs de la carte PASS se verront créditer de 7,5 % du montant de la cotisation de la première année du contrat d’assurance, sur leur cagnotte de fidélité, à utiliser dans l’enseigne.  ¹  Montant calculé en utilisant le taux moyen pratiqué par les banques sur les différents types de profils communiqués versus le taux appliqué par Magnolia pour les mêmes profils.   Magnolia apporte son expertise du marché de l’assurance emprunteur immobilier avec une gamme de produits complète et des processus optimisés pour simplifier la vie du client dans la bascule de son contrat. Carrefour Banque et Carrefour Assurance proposeront le produit : ● Les clients seront informés de ce nouveau service, ● Les conseillers spécialisés de Carrefour Assurance guideront les clients dans les différentes étapes du transfert. Le choix du partenaire Magnolia En retenant le Groupe Magnolia, Carrefour Assurance et Carrefour Banque ont fait le choix d’un acteur de référence (plus de 20 ans d’expérience), expert des contrats d’assurance de prêt immobilier, garantissant des offres de qualité d’assureurs différents et de parcours clients simplifiés. Ce lancement du service Assurance de Prêt immobilier est une preuve concrète de l’engagement de Carrefour et du groupe Magnolia en faveur du pouvoir d'achat des clients en permettant de générer des milliers d'euros d'économies sur la durée d'un prêt immobilier. “Au-delà du prix, notre priorité est de lever les freins psychologiques au changement d'assurance. Grâce à notre partenaire Magnolia, nous proposons un parcours où l'essentiel des démarches est pris en charge. Ainsi, nous démocratisons l’accès aux économies permises par la loi Lemoine. En combinant le conseil de nos experts et un tarif ultra-compétitif, cette nouvelle solution d’assurance emprunteur garantit à la fois simplicité, rapidité et gain de pouvoir d'achat pour nos clients propriétaires.” explique Hervé Brucker, directeur marketing, client et ventes à distance de Carrefour Banque et Assurance. “Le Groupe Magnolia est très heureux d’accompagner Carrefour Assurance et Carrefour Banque dans cette proposition unique de redonner du pouvoir d’achat à leur client grâce à l’ Assurance Emprunteur. Ces milliers d’euros d’économies réalisés peuvent vraiment changer la donne dans le portefeuille des français. Nous sommes très heureux de pouvoir offrir notre expertise à un tel acteur. ” explique Gérald Loobuyck, PDG du groupe Magnolia. « Le lancement de cette offre en Assurance Emprunteur est une nouvelle preuve de la détermination des services financiers de Carrefour d’aider les clients à optimiser leur budget  assurance. En nous associant à l’expertise du Groupe Magnolia, nous permettons à nos clients propriétaires de reprendre le contrôle sur l'un de leurs principaux postes de dépenses : l’assurance emprunteur de leur crédit immobilier. Les services financiers de Carrefour souhaitent, avec ce partenariat, contribuer à accélérer l’opportunité de gain de pouvoir d’achat pour les clients que représente la Loi Lemoine. Les clients de Carrefour, membres du Club Carrefour ou détenteurs de la Carte PASS auront un avantage exclusif. » explique Joao Leandro, directeur exécutif groupe des services financiers de Carrefour.