Emprunter avec des problèmes de santé : tout sur la garantie immobilière

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La région Île-de-France met en place avec quelques banques la Garantie Immobilière Solidaire, un dispositif qui annule les surprimes d'assurance de prêt immobilier dont sont redevables les emprunteurs avec un risque aggravé de santé. Complémentaire de la convention Aeras, cette aide qui représente une grande avancée pour les emprunteurs malades dispose tout de même d'un perimètre d'intervention bien défini. La délégation d'assurance via un courtier spécialisé reste la solution pour trouver une assurance adaptée à son profil, quels que soient les risques que l'on incarne.

Prise en charge des surprimes d'assurance dans le cadre de la convention Aeras

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance de prêt immobilier est systématiquement exigée par la banque car elle constitue une sécurité pour elle-même, mais aussi pour l'emprunteur et sa famille en cas de décès ou d'invalidité. Avec l'âge, les risques de santé sont le premier critère de sélection lors d'une demande d'assurance dans le cadre d'un crédit à l'habitat. Les personnes souffrant ou ayant souffert d'une maladie grave peuvent difficilement emprunter pour financer un achat immobilier en raison des difficultés d'accès à l'assurance de prêt. Les compagnies d'assurance leur appliquent des surprimes rédhibitoires (jusqu'à 300% !) ou/et des exclusions de certaines garanties qui oblitèrent toute velléité, quand elles ne refusent pas tout simplement de couvrir la demande de crédit. Même une fois guéries, ces personnes se heurtent à l'obstacle du questionnaire de santé qui les renvoit à leur ancienne condition de malade.

Mise en place en 2008, la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été la réponse des pouvoirs publics en partenariat avec les établissements de crédit et les associations de malades pour faciliter la souscription à une assurance emprunteur, permettant ainsi aux personnes concernées de pouvoir concrétiser leur projet immobilier. Elle est une avancée majeure pour les particuliers empêchés dans leur parcours d'emprunteur à cause de leur historique de santé.

Ce dispositif opposable aux assureurs et aux banques a instauré le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans, qui les autorise à ne pas déclarer leur ancienne pathologie lors de la souscription à l'assurance. Il a également mis en place une grille de référence évolutive des maladies pour lesquelles il est possible de s'assurer sans surprime ou à des conditions proches des conditions standard. Pour autant, la convention Aeras ne garantit nullement l'accès à une assurance et donc à un financement immobilier.

Pour pouvoir être examinée au troisième niveau de la convention Aeras, la demande d'assurance doit respecter plusieurs critères :

  • le crédit immobilier doit être remboursé avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ;
  • le prêt accordé à titre de financement de la résidence principale ne doit pas excéder 320 000€ ;
  • les revenus du demandeur ne doivent pas dépasser le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), fixé selon le nombre de parts du foyer fiscal.

Si l'assureur accepte de couvrir l'emprunt, la cotisation d'assurance ne peut excéder 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui intègre l'ensemble des frais liés au crédit immobilier et qui, rappelons-le, ne doit pas outrepasser le taux de l’usure pour que le crédit soit accordé. Malgré cet écrêtement des surprimes, encore trop peu de personnes présentant un risque aggravé de santé peuvent contracter un prêt immobilier. 

Grâce à la Garantie Immobilière Solidaire, certaines d'entre elles pourront accéder à la propriété. À compter du 25 août prochain, la région Île-de-France (IDF), en partenariat avec des grandes enseignes bancaires, met en place ce dispositif destiné à faciliter l'accès au logement des personnes relevant de la convention Aeras : les surprimes sont intégralement prises en charge par le fonds régional de garantie à hauteur de 3,7 millions d'euros.

La Garantie Immobilière Solidaire : pour qui ? pour quoi ? par qui ?

Complémentaire de la convention Aeras, cette nouvelle aide apportée par l'IDF intervient dans un contexte où l'accès à la propriété des primo-accédants dans cette région est déjà difficile en dépit de la faiblesse des taux d'intérêts. Pour les personnes avec des problèmes de santé graves, la cherté de l'immobilier se double de l'exclusion de l'accès au crédit à cause de l'état de santé qui renchérit le coût de l'assurance voire empêche de souscrire l'assurance requise par le prêteur. Sans compter que la convention Aeras souffre d’un déficit d’information auprès du grand public.

Là où la convention Aeras se contente d'écrêter les surprimes d'assurance de prêt immobilier, la Garantie Immobilière Solidaire (GIS) les annule. La prime fixée par la convention Aeras ne peut excéder 1,4 point du TAEG, ce qui reste considérable. La GIS propose d'effacer cette surprime résiduelle sur le périmètre des risques couverts dans le cadre de la convention Aeras. 

Pour en bénéficier, il faut :

  • résider en IDF ;
  • être primo-accédant à la propriété pour la résidence principale ;
  • être déjà éligible au dispositif d'écrêtement de la surprime mise en place par la convention Aeras, c’est-à-dire avoir déjà une proposition d’assurance ;
  • emprunter un montant inférieur à 320 000€ ;
  • avoir moins de 71 ans au terme du prêt.

Déployée de manière expérimentale du 25 août 2020 au 31 décembre 2021, la GIS est accessible auprès des organismes suivants :

  • La Banque Postale,
  • La Banque Populaire Rives de Paris,
  • La Banque Populaire Val de France,
  • La Caisse d'Épargne Île-de-France,
  • CNP Assurances.

Sans remettre en cause l'initiative de la région IDF, celle si reste très ciblée sur certains profils d'emprunteurs. La liste restreinte des banques, mais également les conditions très spécifiques pour y accéder, limitent son champ d'application. La région IDF estime qu'actuellement 1 000 emprunteurs franciliens bénéficient de la convention Aeras, 1 000 personnes qui seraient donc éligibles à la GIS. 

La délégation d'assurance emprunteur : la solution pour tous les emprunteurs

Si vous ne répondez pas aux exigences de ce nouveau dispositif, tournez-vous vers la délégation d'assurance. Quels que soient votre âge, votre historique de santé, les risques que vous incarnez, le montant et la nature de votre prêt, également la banque chez qui vous faites votre demande de financement, la souscription d'une assurance déléguée reste la meilleure option pour décrocher un contrat, qui plus est adapté à votre situation au meilleur prix.

Chez Magnolia.fr, chaque dossier est considéré comme un appel d'offres adressé à plusieurs organismes assureurs. Parmi notre large panel de partenaires, nous  veillons à trouver une solution d'assurance qui vous permettra d'être couvert au mieux, sans ou avec un minimum d'exclusion ou de surprime. Les conseils avisés de nos experts vous accompagnent tout au long de la démarche, qu'il s'agisse d'une première souscription ou d'un changement d'assurance prêt immobilier.

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Hausse des taux de prêt immobilier en 2023 : cassez votre PEL !

Les taux d’intérêts des crédits n’en finissent pas de grimper depuis un an, ce qui affecte le pouvoir d’achat immobilier des ménages et peut compromettre leur projet. Vous avez un PEL ? Utilisez-le pour réduire le recours au crédit bancaire. Grâce au prêt épargne logement, vous bénéficiez d’un taux préférentiel sur une partie du montant de l’opération. Explications avec Magnolia.fr. Quels taux d’emprunt en février 2023 ? Depuis près d’un an, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont repartis à la hausse. Tous les mois, ils ont augmenté de quelques points, jusqu’à 40 points de base entre décembre 2022 et janvier 2023. La progression est non seulement constante, mais rapide et d’une ampleur sans précédent. Elle est due au contexte géopolitique marqué par la guerre en Ukraine, qui perturbe les conditions monétaires et renchérit le loyer de l’argent. Les banques ajustent leurs barèmes de taux aux contraintes de refinancement auxquelles elles sont confrontées. Jusqu’en juillet 2022, elles empruntaient auprès de la Banque Centrale Européenne à 0%, à partir du mercredi 8 février 2023, ce taux passe à 3%, soit la cinquième augmentation en l'espace de huit mois. En janvier 2022, il était encore possible de s’endetter autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. La barre des 2% a été franchie à l’automne dernier et les taux continuent de grimper en février 2023. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 2,80%. Un prêt de 200 000€ sur cette durée coûtait 20 749€ d’intérêts en janvier 2022, contre 61 427€ en février 2023. Critères d’emprunt en 2023 Et ce n’est pas près de l’arrêter là. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% dès le printemps, et à 4% pour la fin de l’année. La solution pour obtenir son prêt immobilier en 2023 est de renforcer sa solvabilité en mobilisant davantage d’apport personnel et en ayant une épargne de précaution suffisante, nouveau critère exigé par certaines banques. Face à la crise énergétique et à l’inflation, les prêteurs veulent s’assurer que l’emprunteur peut assumer les dépenses du quotidien en perpétuelle augmentation. Actuellement, le niveau de l’apport personnel moyen se situe entre 18% et 20% du montant de l’opération, soit 60 000€. Plus vous abondez le démarrage de votre acquisition, moins vous avez besoin d’emprunter. Cela témoigne de votre engagement dans un projet qui est souvent celui d’une vie et rassure la banque sur votre capacité à épargner régulièrement. Et si vous avez un PEL (Plan Épargne Logement), vous pouvez renforcer votre indépendance vis-à-vis du prêteur. Mon PEL pour maîtriser mon endettement La question n’est pas de savoir s’il est intéressant d'ouvrir un PEL en 2023, dont le taux de rémunération est passé de 1% à 2% au 1er janvier dernier, mais de profiter de son plan pour accéder à la propriété. Créé en 1969, le PEL est un produit de placement réglementé destiné à faciliter l’accès au prêt immobilier. Au bout d’une phase d’épargne de 4 années, vous pouvez solliciter un prêt épargne logement à un taux préférentiel. Mais la baisse historique des taux d’intérêts des crédits immobiliers depuis 2016 avait oblitéré le bénéfice du PEL. Le taux de prêt PEL était fixé à 2,70% entre le 1er février 2016 et le 1er août 2016, puis à 2,20% jusqu’au 1er janvier 2023, bien au-dessus des taux du marché jusqu’à l’été dernier. Mieux valait alors conserver son épargne sur le PEL plutôt que d’utiliser ses droits à prêt. Avec la hausse continue des taux d’intérêts, ce pourrait être le retour en grâce du PEL. Tout dépend de la date à laquelle vous avez ouvert votre PEL. Vous êtes gagnant si vous avez ouvert votre PEL entre le 1er août 2016 et fin 2022 : vous pouvez bénéficier d’un taux de prêt épargne logement à 2,20% (hors assurance obligatoire). C’est nettement moins avantageux avec un PEL ouvert entre février et août 2016 (2,70%). Comment connaître le montant du prêt immobilier associé à votre PEL ? Ce montant est calculé en fonction des intérêts acquis. La plupart des banques, mais aussi les courtiers en crédit, proposent un simulateur de PEL en ligne, un outil qui vous permet d’évaluer le montant du prêt PEL selon les droits à prêt et la durée de remboursement choisie. Exemple Vous avez acquis 750€ d’intérêts sur votre PEL ouvert en septembre 2016. Vous pouvez alors emprunter au taux préférentiel de 2,20% une somme variable selon la durée de remboursement choisie : Durée de remboursement Montant maximum du prêt Mensualités Total intérêts 15 ans 24 373 € 159 € 4 264 € 14 ans 26 146 € 181 € 4 257 € 13 ans 28 190 € 208 € 4 249 € 12 ans 30 572 € 242 € 4 241 € 11 ans 33 385 € 285 € 4 233 € 10 ans 36 756 € 342 € 4 225 € 9 ans 40 869 € 417 € 4 217 € On pourrait aller ainsi jusqu’à 2 années de remboursement pour obtenir un prêt de 92 000€, qui est le plafond autorisé, mais cela n’aurait aucune pertinence compte tenu de la mensualité élevée (3 922€). Notez que vous conservez l'épargne constituée, qui peut servir d'apport personnel. Gagnant/gagnant ! Attention : vous perdez vos droits à prêt au bout de 15 ans, quelle que soit la date d'ouverture du PEL. Pour un crédit classique de 200 000€ sur 20 ans avec l’hypothèse d’un taux à 2,80%, les intérêts se montent à 61 427€. Vous sollicitez un prêt PEL de 40 869€ remboursé sur 9 ans au taux de 2,20% qui vient compléter un prêt classique de 151 131€ au taux de 2,53% sur 15 ans. Le total des intérêts des 2 prêts s’élève à 36 483€, vous économisez 24 944€. PEL et assurance emprunteur Rappelons que le prêt PEL doit être couvert par une assurance emprunteur, au même titre qu'un crédit immobilier classique. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et décrocher la formule la plus compétitive, souvent trois fois moins chère que l’assurance de votre banque. Le montage d’un prêt immobilier incluant un prêt PEL est complexe car divers scénarios de montant et de durée de remboursement sont possibles en fonction de votre capacité d’endettement, dans le respect d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) obligatoirement sous le taux d’usure. Faites appel à un courtier pour vous aider dans cette démarche et négocier auprès des banques l’offre de crédit la plus avantageuse.

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Assurance emprunteur : premier levier pour diminuer le coût de votre prêt immobilier

Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque va systématiquement exiger que vous soyez couvert par une assurance emprunteur. En fonction de votre profil, cette couverture est plus ou moins chère. Fort heureusement la réglementation vous autorise à mettre les offres en concurrence, afin de réduire le coût de votre crédit, parfois même de l’obtenir en restant sous l’usure. Assurance déléguée contre assurance bancaire Deux acteurs se partagent le marché de l’assurance emprunteur : les banques qui captent 87% des cotisations annuelles et les assureurs alternatifs qui récoltent les miettes. Vous y voyez une distorsion ? Vous avez raison. Les assurances de prêt immobilier proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que celles de la concurrence, mais ce sont les banques qui distribuent le crédit, elles sont donc en position dominante pour présenter leur produit, voire l’imposer si l’emprunteur n’est pas au fait de la réglementation. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, vous avez le droit de choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur. Les banques ne peuvent plus lier l’octroi du financement à la souscription de leur propre assurance. La seule condition pour que la banque accepte une assurance externe est que cette dernière présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe bancaire. La réglementation a tout récemment évolué en assurance de prêt immobilier. L’entrée en application de la loi Lemoine 2022 révolutionne le marché par trois mesures phares : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans date d’échéance ni engagement minimum de souscription la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’assuré le renforcement du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer. Avec la loi Lemoine, la concurrence reste toujours moins chère que les banques, alors profitez-en ! Le coût de l’assurance crédit immobilier La question du coût est centrale en assurance emprunteur, car cette couverture s’ajoute aux autres frais incompressibles exigés par la banque pour octroyer le prêt immobilier : Les intérêts exprimés par le taux nominal ou taux brut Les frais de dossier La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution). Selon le cas, sont ajoutés les frais d’expertise du bien immobilier, les frais d’ouverture et de tenue de compte, et les parts sociales si le prêt est distribué par une banque mutualiste. La commission du courtier n’est pas un coût intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car le mandat de courtage relève de la seule initiative de l’emprunteur.  En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une moyenne, c’est l’arbre qui cache la forêt. Les profils dits à risques en raison de leur âge, de leurs antécédents de santé ou de leur profession, paient leur assurance beaucoup plus cher que les emprunteurs standards. Il existe des formules d’assurance de prêt métier à risques qui prennent en compte les caractéristiques de la profession exercée, tout en appliquant une surprime sur les garanties invalidité/incapacité mises en jeu en cas d’arrêt de travail. Les fumeurs sont eux aussi discriminés en assurance emprunteur. Si la réforme introduite par la loi Lemoine supprime la sélection médicale sous certaines conditions, la déclaration fumeur ou non-fumeur reste incontournable, quelle que soit la demande. Un fumeur paie en moyenne son assurance prêt immobilier deux fois plus cher qu’un non-fumeur, mais la surprime peut aller jusqu’à 70% du taux standard. Déléguez l’assurance pour rester sous l’usure Vous avez la possibilité de maîtriser le coût de votre crédit immobilier en tirant partie de la réglementation, soit en amont avec la loi Lagarde, soit en cours de prêt avec la loi Lemoine. En négociant l’assurance emprunteur au moment de la demande de financement, vous pouvez gagner 30 à 60 points de base sur le TAEG. Énorme ! Alors que les taux continuent de grimper en février 2023, le fait de souscrire une assurance externe permet d’abaisser le TAEG significativement. C’est même souvent la seule option pour rester sous le taux d’usure et obtenir son crédit. Voici un exemple : Vous avez 45 ans, êtes non-fumeur et souhaitez emprunter 250 000€ sur 20 ans. Le taux d’intérêts s’affiche à 2,80% et viennent s’ajouter l’assurance bancaire au taux de 0,49%, les frais de dossier (1 000€) et la garantie (2 500€). Le TAEG sort à 3,83%, soit 4 points au-dessus du taux d’usure applicable (taux maximum sur 20 ans à 3,79%). En comparant les offres sur un site spécialisé en assurance emprunteur, le TAEG descend à 3,22% grâce à un taux d’assurance à 0,13%. Que ce soit lors d’une souscription initiale ou pour un changement d’assurance en cours de prêt, mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance. Souscrire une assurance externe fait partie des astuces pour rester sous l’usure en 2023 ; c’est même la première solution pour obtenir son crédit immobilier dans une période où les taux d’intérêts n’en finissent pas de grimper.