Covid : quelle évolution pour le crédit immobilier ?

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Durement touché par les mesures de restriction, le secteur de l'immobilier est quasiment à l'arrêt depuis la mi-mars. L'annonce d'un déconfinement progressif à compter du 11 mai prochain offre une relative visibilité aux professionnels, comme aux particuliers avec un projet immobilier. Les banques vont recommencer l'étude des dossiers de prêt à l'habitat, certes avec des délais plus longs. Si elle repart, la demande devrait pâtir de la hausse des taux d'intérêt, inévitable selon les banques pour affronter les risques qui pèsent sur l'économie.

Taux en hausse et demande quasi nulle

Début avril, les courtiers en crédit avaient relayé les barèmes des taux d'emprunt communiqués par leurs partenaires bancaires. Une grosse vingtaine de banques avaient décidé d'augmenter les taux dans un contexte marqué par une activité au point mort : pas de distribution de nouveaux crédits immobiliers depuis la mise en place des mesures de confinement le 17 mars et des transactions reportées pour cause de cabinets notariaux fermés au public et de ralentissement des services administratifs et postaux. Les banques gèrent l'urgence, à savoir la distribution aux entreprises des Prêts Garantis par l'État et les dossiers de prêts déposés avant la mi-mars, sans oublier les demandes d'aménagement de remboursement des particuliers.

Comment expliquer ces hausses de taux dont l'ampleur oscille en moyenne entre 20 et 30 points de base ?
Selon le courtier Vousfinancer, les banques justifient leur politique par l'incertitude économique qui induit de fortes tensions sur le coût des ressources, tensions qu'elles répercutent sur les taux. S'y ajoute la hausse plus que probable des risques sur les entreprises, ce qui pèse sur le crédit en général. Les établissements bancaires qui n'ont pas encore remonté leurs taux indiquent qu'ils le feront prochainement, alors que les seuils de l'usure en baisse pour le deuxième trimestre 2020 vont mathématiquement exclure de l’accès au crédit les profils les plus fragiles.

Indépendamment des taux, la demande de financements est stoppée par la crise sanitaire. Chez Vousfinancer, les trois premières semaines d'avril accusent un repli très net de près de 80% par rapport à l'an passé. La contraction de l'activité touche ironiquement les régions au même rythme que l'épidémie de Covid-19 : -89% dans le Grand Est, -87% en Île-de-France, -85% en PACA, -66% en Normandie et -30% en Bretagne et Nouvelle-Aquitaine. Malgré l'envie de concrétiser un projet immobilier, les particuliers sont figés par l'incertitude du lendemain, à laquelle s'ajoute le blocage des transactions (pas de visite de logements durant le confinement, complexité des signatures des actes authentiques à distance, allongement des délais de procédure). De façon légitime, les porteurs de projet s'interrogent sur leur future capacité d'emprunt, notamment les salariés au chômage partiel dont l'indemnisation est équivalente à 84% du salaire net. Leur pouvoir d'achat immobilier s'en trouve considérablement diminué, et leur projet, s'il n'est pas abandonné, doit s'adapter à ces nouvelles contraintes financières.

Les banques prêtes à distribuer de nouveau des crédits immobiliers

Il est un peu prématuré d'affirmer que les banques sont dans les starting-blocks, mais certaines ont déjà indiqué être en capacité de faire face aux demandes de financement de la part des particuliers. Leur "volonté de reprise est liée au probable déconfinement à venir, afin de reprendre un fil d'activité régulier avec du personnel et des partenaires comme les courtiers, habitués désormais à travailler à distance", comme l'a indiqué une grande enseigne au courtier Vousfinancer. Une annonce qui est sans doute de nature à rassurer les réseaux de courtage quant à leurs relations avec les établissements de crédit. Pour mémoire, le partenariat banques/courtiers avait viré à l'affrontement ces derniers mois, les premières reprochant aux seconds de leur coûter trop cher et de ne servir à rien. Vousfinancer estime que 70% des établissements sont prêts à remettre la distribution du crédit sur les rails.

Le gouvernement n’a pas encore dévoilé ce qu’il envisage pour ce délicat passage du confinement au déconfinement, hormis pour les établissements scolaires. Il y aura une reprise, c'est indubitable, mais les mesures sanitaires qui vont devoir perdurer, au moins durant plusieurs semaines, vont modifier l'organisation des procédures. Aujourd'hui, les banques fonctionnent avec des effectifs réduits, en télétravail chaque fois que c'est possible, ou en arrêt maladie pour ceux qui doivent s'occuper de leurs enfants. Les rares demandes de prêt immobilier présentées par les courtiers ou en direct via les plateformes en ligne subissent des délais de traitement allongés, qui vont au-delà de trois semaines au lieu de 10 jours habituellement. Quand l'octroi du crédit nécessite l'ouverture d'un compte, là encore les délais s'étirent car le présentiel du client en agence n'est pas autorisé dans l'immédiat. Le redémarrage de l'activité, du côté des agences immobilières comme du côté des banques, sera lent et progressif compte tenu des mesures de protection que la population et les entreprises devront continuer à appliquer et des difficultés financières auxquelles un grand nombre de ménages doivent ou devront faire face.

La crise économique liée à la crise sanitaire va-t-elle contraindre les banques à appliquer scrupuleusement les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière édictées fin décembre, en particulier la stricte limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée d’emprunt à 25 ans ? Le retour en force du secteur dépendra des assouplissements dont sont capables les établissements de crédit à l'aune d'une hausse des risques qui pèse sur eux.

Dernières publications

profils taux usure T4 2022

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.

déclaration sport assurance emprunteur

Assurance de prêt : faut-il déclarer son activité sportive en 2022 ?

Tout prêt immobilier est couvert par une assurance emprunteur. Parmi les informations à déclarer, doivent figurer certaines habitudes comme la pratique d'un sport à risques. Souscription à l'assurance de prêt : déclarer les risques Votre assurance de prêt immobilier vous protège en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité). Les garanties entrent en jeu pour rembourser tout ou partie des mensualités selon les conditions définies dans le contrat et les quotités assurance emprunteur choisies.  Pour proposer une couverture adaptée et une tarification en conséquence, l'assureur doit évaluer les risques que vous incarnez sur la base des informations indiquées dans le questionnaire assurance prêt immobilier. Ce formulaire doit être rempli de manière honnête et en toute bonne foi pour éviter à l'avenir un refus de prestations voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.  Votre âge, votre profession, les caractéristiques du prêt, ainsi que votre état de santé font partie des informations demandées. La pratique sportive est également une donnée importante pour l'assureur. Faire du sport est en soi un comportement vertueux pour rester en forme, mais si l'activité est considérée à risques, la couverture proposée prend une autre dimension en raison de la probabilité accrue de blessures voire de mortalité. À noter que le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions depuis le 1er juin 2022 en vertu de la loi Lemoine : tout prêt de moins de 200 000€ remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur n'est plus soumis à la sélection médicale. La pratique d'un sport à risques, de même que le fait de fumer, doivent toujours être renseignés. Quels sont les sports dits à risques ? Les sports à risques font généralement consensus chez les assureurs, même si chaque prestataire a sa propre liste. Voici quelques exemples de sports considérés comme risqués, dangereux ou extrêmes en assurance de prêt immobilier : aéronautique : pilotage d'avion, d'ULM, de deltaplane, de planeur, parachutisme automobile, motocyclisme, karting équitation : polo, courses hippiques, concours complet ; à noter que le sport équestre en compétition, ainsi que le statut de jockey, sont exclus des contrats. montagne : alpinisme, trekking, escalade, ski, snowboard, randonnées nautisme : plongée, apnée, canyoning, pêche en haute mer, voile, motonautisme combat : boxe, MMA, karaté, kick boxing sports collectifs : rugby, football pro L'alpinisme est au sommet des sports à risques. Viennent ensuite le ski freeride ou de randonnée, le base jumping et la plongée sous-marine. Certaines pratiques plus grand public comme l'équitation ou le VTT sont aussi dans le classement de tête des sports entraînant de nombreux accidents. Si vous êtes licencié au sein de la fédération du sport en question, vous êtes normalement couvert par l'assurance responsabilité civile qui vous couvre si vous blessez autrui ou causez des dommages matériels. Cela ne garantit pas vos propres dommages corporels. Protégez-vous en toutes circonstances avec une assurance sportive ou une garantie des accidents de la vie (GAV), un argument à faire valoir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les conséquences d'un sport à risques sur l'assurance de prêt Il faut distinguer entre pratique occasionnelle (initiation, baptême), pratique récurrente (avec licence ou non, concours ou compétition) et professionnelle (rémunération ou gain de sponsoring). La pratique occasionnelle n'entraîne aucun surcoût. En revanche, si l'activité est habituelle ou exercée à titre professionnel, les contrats appliquent des surprimes assurance emprunteur et des exclusions de garanties, ou refusent le bénéfice de l'assurance si les risques sont jugés trop élevés. L'assureur va chercher à savoir la fréquence des séances sportives, le matériel utilisé, les lieux de pratique, également l'altitude (alpinisme, parapente, etc.) pour estimer les risques au plus juste. Les contrats proposés par les banques sont rarement adaptés à la couverture des sports à risques, contrairement aux offres alternatives dont la plupart incluent l'option rachat d'exclusion de garantie (sauf pour les sports les plus dangereux comme le parachutisme ou l'alpinisme). Cette opportunité est possible en contrepartie d'une majoration, appelée surprime. Certains assureurs ont mis en place des contrats spécifiques pour les pratiquants de sports dangereux, en particulier pour les sportifs professionnels, ce qui permet une couverture et une tarification sur-mesure. En plus de la surprime, l'assureur peut imposer une franchise au moment de la souscription. Celle-ci prend la forme d'un délai de carence avant l'intervention des garanties ou d'une indemnisation réduite dans le temps ou son montant. Si vous débutez un sport à risques après l'adhésion au contrat d'assurance emprunteur, vous devez en informer votre assureur. En fonction du sport et des conditions de la pratique, celui-ci pourra vous proposer de racheter une exclusion de garantie ou de souscrire un nouveau contrat en interne ou chez un prestataire concurrent à cause de l'aggravation du risque assuré. Si votre contrat en cours n'est plus adapté à votre pratique sportive ou qu'il vous coûte trop cher, la solution existe : avec la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Vous avez ainsi l'opportunité d'être couvert au juste prix.

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Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.