Assurance emprunteur et conseils des banques

Le conseiller bancaire est tenu d'informer son client de l'importance de l'assurance de prêt immobilier au moyen d'une notice spécifique. Dès lors qu'il lui propose son assurance groupe, il doit aussi l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle. À défaut, il met en jeu sa responsabilité, comme le rappelle une récente décision de la Cour de cassation qui met en évidence l'obligation de conseil du banquier.

Assurance groupe et information de l'assuré

En juin dernier, la Cour de cassation* a rendu un arrêt qui vient confirmer l’obligation de conseil de la banque en matière d’assurance de prêt immobilier, annulant ainsi la décision antérieure de la cour d'appel. Les établissements bancaires ont en effet l'obligation d'éclairer le client qui s'apprête à contracter un crédit pour financer l'achat d'un bien immobilier sur "l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice descriptive ou la connaissance par le client des stipulations de la police ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation".

Les faits

En l'espèce, une SCI (Société Civile Immobilière) a souscrit un emprunt immobilier auprès d'une banque pour financer l'acquisition d'un bien immobilier précédemment acquis par son gérant. Pour mémoire, l’assurance de prêt souscrite dans le cadre d’un montage juridique comme une SCI est toujours au nom du gérant et/ou des associés, puisque la couverture concerne une personne physique et la protège en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité). Le gérant assuré est placé en arrêt de travail, puis classé en invalidité, mais ne peut faire valoir ses droits à indemnisation au titre de l'assurance de prêt collective car il n'est pas couvert par la garantie incapacité de travail (ITT).

L'assuré assigne la banque lui reprochant de ne pas l'avoir incité à souscrire un contrat couvrant le risque incapacité de travail. Estimant que le formulaire de demande d'admission comportait trois garanties possibles (décès, décès et PTIA ou décès/PTIA/ITT) et que le client n'a pas choisi de souscrire la garantie ITT, la cour d'appel déboute la SCI de sa demande, car il ne peut être reproché à la banque un manquement à son devoir de conseil, "dès lors qu'il ne lui appartenait pas de faire le choix à la place de son client, entre les différentes garanties qu'elle lui proposait". Les juges de fond écartent la responsabilité de la banque au motif que le gérant connaissait les différentes garanties d'une assurance groupe pour avoir adhéré à ce même type de contrat quelques années plus tôt.

Dans son arrêt, la Cour de cassation sanctionne l'analyse de la cour d'appel, estimant qu'elle a violé l'article 455 du code de procédure civile, en privant leur décision de base légale en application de l'article 1147 du code civil : les juges de fond ont statué sans rechercher, comme cela est exigé, si la banque avait bel et bien éclairé l'emprunteur sur l'adéquation du risque couvert par le contrat groupe avec sa situation personnelle.

Obligation de conseil en assurance crédit

La jurisprudence en matière d'assurance de prêt immobilier a montré à diverses reprises l'importance du devoir d'information et de l'obligation de conseil de la banque, la notice remise lors de la demande d'adhésion ne suffisant pas à satisfaire à ces obligations.

La banque est obligée de fournir conseil et assistance aux souscripteurs des contrats emprunteurs, lui permettant de souscrire une assurance adaptée à leur situation personnelle. Cette obligation se manifeste sur le terrain de la nature des garanties et sur l'adéquation de ces garanties avec le type d'emprunt et les caractéristiques de l'emprunteur.

Attention toutefois aux limites de cette obligation. L'emprunteur est libre de souscrire le contrat d'assurance de son choix. Dès lors qu'il délègue le contrat, l'obligation de conseil et d'information revient à l'assureur choisi, la banque n'étant pas tenue d'une obligation de vérification de l'adéquation de chacune des garanties à sa situation personnelle*.

*Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 16 juin 2021, 19-20.838

*Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 septembre 2017, 16-19.676

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Le groupe Magnolia s’est vu décerné le Label Excellence 2024 pour 2 contrats d’assurance emprunteur, Kala et Spiti. Décerné par Profideo, éditeur d’outils digitaux pour les professionnels de l’assurance et de la banque, ce label récompense les offres alternatives d’assurance de prêt immobilier sur la base de 5 critères : l’accessibilité, l’équivalence de garanties, les prestations hors équivalence, les limitations de garantie et les tarifs. Voici les points forts de ces deux contrats conçus par le groupe Magnolia. Le contrat Kala Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux salariés non cadres, Kala peut garantir un capital maximal de 2 millions d’euros, et fixe l’âge limite de souscription à moins de 80 ans pour la garantie décès, avec une couverture jusqu’à 85 ans inclus. Voici en détail les autres points forts de Kala : limite d’âge étendue en fin de garantie : jusqu’à 69 ans inclus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas de souscription de l’option Extension des garanties complémentaires. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. indemnisation en IPT en capital restant dû ou en échéances souscription à l’assurance invalidité professionnelle pour les professions médicales dans le cadre d’un prêt pro. rachat des MNO en inclusion : les pathologies du dos (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychiatriques et psychologiques (dépression, burn-out, fatigue chronique, etc.) peuvent être couvertes par les garanties incapacité et invalidité moyennant une surprime. Il n’y a pas de conditions d’hospitalisation pour profiter de cette option. exclusions sportives réduites : intéressant si vous pratiquez un sport à risques. Le contrat Spiti Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux cadres CSP 1, Spiti peut garantir des prêts immobiliers jusqu’à 4 millions d’euros et fixe la limite d’âge à la souscription à 79 ans inclus (garantie décès) pour une mise en jeu de garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) jusqu’à 90 ans. Voici en détails les autres avantages du contrat Spiti : fin des garanties complémentaires à 70 ans : les garanties ITT, IPT et IPP couvrent jusqu’à vos 70 ans, même une fois à la retraite. quotités différentes par garantie : en cas d’emprunt en couple, vous pouvez sélectionner une quotité assurance de prêt adaptée à chaque garantie en fonction des risques incarnés par chacun, et non pas une quotité unique qui pourrait être pénalisante. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. exonération des cotisations en option sur l’ITT ITP (Incapacité de Travail Partielle) incluse dans la garantie ITT : elle couvre les arrêts de travail partiels, également appelés mi-temps thérapeutiques. performance des prestations liées à l’invalidité : versement des échéances ou du capital restant dû en IPT, formule de calcul du montant versé en IPP favorable à l’assuré. distinction des MNO (Maladie Non Objectivable) : les pathologies dorso-vertébrales et les affections psycho-psychiatriques bénéficient d’une couverture spécifique avec rachat d’exclusion de garantie. acceptation des risques spécifiques : les métiers à risques, les sports dangereux et les risques de séjour (à l’étranger par exemple) sont couverts après analyse du questionnaire. tarifs concurrentiels pour les non-fumeurs. Dès décembre 2023, Spiti sera éligible à la loi Lemoine qui autorise le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? Les contrats assurance emprunteur Kala et Spiti ont tous deux obtenu la note maximale de 5 s’agissant du critère d’équivalence des garanties. Cette notion est déterminante en assurance emprunteur. Elle oblige le contrat alternatif à présenter un niveau de couverture au moins aussi protecteur que le contrat groupe bancaire. C’est à cette seule et unique condition que la banque accepte une assurance déléguée pour garantir le prêt immobilier. La loi Lagarde vous autorise en effet à souscrire une offre concurrente de celle de la banque, que ce soit en amont comme en aval du prêt, sous réserve que les garanties des deux contrats se valent. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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Argent : baisser le coût du prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur

La charge financière d’un crédit immobilier est plus difficile à porter en période d’inflation. Le budget du foyer se réduit à cause de l’augmentation du coût de la vie, mais il est toutefois possible de limiter la casse en compressant la mensualité de crédit grâce à l’assurance emprunteur. En renégociant cette dépense incontournable, vous allégez le coût mensuel et global de votre emprunt. Magnolia.fr vous explique comment procéder pour faire des économies immédiatement. Comment est calculé le coût d’un crédit immobilier ? Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Pour accorder le financement, la banque impose divers frais qui, une fois additionnés, permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du crédit : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes qui conditionnent l’octroi du prêt (frais d’expertise du bien immobilier, frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). Le TAEG est obligatoirement communiqué sur tous les supports précontractuels et contractuels. Il permet notamment à l'emprunteur de comparer les offres bancaires. Il ne doit en aucun cas excéder le taux d’usure sur la durée concernée. Le taux d’usure était en hausse en novembre 2023, comme tous les mois depuis deux ans, en raison de la remontée des taux d’intérêts. Combien coûte un prêt immobilier en 2023 ? Il ne vous aura pas échappé que les taux de crédit immobilier ont considérablement augmenté depuis près de deux ans. En lien avec la hausse de l’inflation, les valeurs ont pris l’ascenseur et ont plus que quadruplé depuis décembre 2021. À l’époque, il était courant de s’endetter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie). Actuellement, le taux moyen sur cette durée frôle les 4,50%. Résultat, si on prend ces mêmes données, un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui plus de 103 000€ d’intérêts, contre 20 749€ il y a près de deux ans. Prenons le problème autrement. Avec un revenu de 4 000€ nets par mois, vous pouvez en théorie actuellement assumer une mensualité de 1 400€ par mois (taux d’endettement maximal réglementaire à 35%), et emprunter 210 743€ sur 20 ans, avec un taux nominal de 4,50%, couverts par l’assurance bancaire au taux de 0,38%. Fin 2021, avec un taux d’intérêts à 1% assorti d’une assurance de prêt bancaire à 0,38%, vous pouviez emprunter jusqu’à 284 807€. Vous avez perdu plus de 25% de pouvoir d’achat. Comment gagner de l’argent avec l’assurance emprunteur ? Si vous avez souscrit un prêt immobilier en 2023 ou même fin 2022, il est inutile d’espérer dans les prochains mois une baisse des taux d’intérêts qui permettrait d’envisager une renégociation avec votre banque. Même si on commence à voir le début de la fin de la hausse des taux et quelques éclaircies pour 2024, les valeurs vont rester à un niveau élevé au moins jusqu’au premier semestre 2024. Tout dépendra de l’évolution de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. Rappelons que la renégociation ou le rachat de crédit immobilier n’est une opération pertinente qu’avec un écart minimal de 70 points de base entre le taux initial et le nouveau taux. On oublie cette option pour passer à un formidable levier d’économies qu’est la délégation d’assurance de prêt immobilier. Comme l’immense majorité des emprunteurs, vous avez probablement souscrit à l’assurance proposée par votre banque. Et vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à 60% plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez profiter d’une assurance plus compétitive en cours de prêt. Adoptée en 2022, la loi Lemoine donne à chaque emprunteur l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Muni de la fiche standardisée d’information qui détaille toutes les garanties exigées par votre banque, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En optant pour une assurance externe, vous pouvez économiser 20 000€ ou plus et réduire d’autant le coût de votre crédit immobilier. N'attendez plus, changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois en moyenne. À l’approche des fêtes de fin d’année, toute économie est bonne à faire pour améliorer son pouvoir d’achat.

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