Assurance de prêt: comment diminuer son coût ?

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Bien que légalement non obligatoire, l'assurance souscrite dans le cadre d'un crédit immobilier s'avère indispensable pour obtenir le financement. Son coût représente en moyenne 40% du coût global du prêt. Il existe deux solutions cumulatives pour faire baisser cette charge : déléguer le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, et jouer sur le niveau des garanties.

Assurance de prêt : chère et indispensable

Pour sécuriser le crédit immobilier, c'est-à-dire pour s'assurer que les sommes prêtées seront bien remboursées, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. Cette couverture existe pour garantir les aléas de la vie, en dehors des situations de défaut de paiement garanties par l'hypothèque ou la caution : en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de chômage, l'assurance se substitue à l'emprunteur pour rembourser le capital restant dû ou les mensualités à la hauteur des quotités.

Intégrée dans le TAEG

Aucun texte de loi n'impose la souscription à une assurance de prêt immobilier, mais aucune banque ne prend le risque de prêter des sommes souvent élevées sur de longues durées sans cette protection élémentaire. Le prêteur qui consentirait un prêt immobilier sans assurance pourrait en outre être attaqué en justice pour défaut de conseil par l'assuré ou ses héritiers s'il arrivait un accident au premier le privant de ressources pour assumer sa dette.

L'assurance est donc un produit contraint auquel l'emprunteur ne peut se soustraire, sauf à de rares exceptions, ce qui vient grossir la somme des autres frais liés au crédit immobilier (intérêts, garantie, frais de dossier, etc.). Les primes d'assurance entrent en effet dans le calcul de l'endettement. La réglementation impose que la banque intègre l'assurance dans les charges d'emprunt, ce qui a une incidence sur la détermination du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit, rappelons-le, être inférieur au taux d'usure sur la durée concernée.

Un coût élevé

En période de taux au plancher, l'assurance représente en moyenne 40% du coût global d'un crédit immobilier, parfois beaucoup plus si l'emprunteur incarne des risques aggravés en raison de sa profession, d'une activité sportive dangereuse, de son âge ou de son historique de santé.

Diminuer le coût de l'assurance va permettre de réduire le coût final d'un prêt immobilier et s'avère même un enjeu pour certains candidats à l'emprunt, pénalisés non pour solvabilité défaillante mais pour risques accrus selon les critères des assureurs.

Le poids de l'assurance s'alourdit à mesure que les taux d'emprunt régressent. Une question de proportionnalité, car les tarifs d'assurance ne sont pas corrélés au mouvement des taux d'intérêt. Même si les tarifs de l'assurance emprunteur ont baissé entre 30% et 40% depuis l'ouverture du marché en 2010, cette couverture pèse plus lourd qu'il y a dix ans compte tenu des taux historiquement bas.

L'assurance de son choix : la garantie de payer le juste prix

La souscription à une assurance adaptée est la clef pour être bien couvert au prix le plus bas. La loi permet heureusement d'être protégé par le contrat de son choix : depuis 2010, vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance proposée par la banque ; à la place du contrat groupe, vous optez pour une formule alternative souscrite auprès d'un prestataire concurrent, conçue sur-mesure à un tarif jusqu'à quatre fois moins cher.

Faire jouer la concurrence est fondamental pour réduire le poids de l'assurance dans le coût global du crédit. On ne le répétera jamais assez : la banque ne peut vous imposer son contrat sous aucun prétexte, les deux produits (crédit et assurance) étant déliés conformément à la loi. Toute manœuvre de dénigrement des contrats externes est certes abusive mais de bonne guerre, les banques souhaitant sauvegarder coûte que coûte les parts d'un marché qu'elles détiennent à 87%.

Avec l'aide d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous êtes non seulement accompagné dans la recherche d'une assurance adaptée à votre profil, mais bénéficiez d'une aide pour toutes vos démarches de souscription. Notre comparateur passe en revue des dizaines de contrats et sélectionne la ou les formules les plus compétitives, dans le respect de l'équivalence de garanties avec le contrat bancaire.

Limiter les risques couverts

La souscription à une assurance de prêt est conditionnée au questionnaire qui renseigne l'assureur sur les risques que vous incarnez. Âge, état de santé (état présent et antécédents médicaux), fumeur ou non-fumeur, profession, pratique sportive, déplacements (kilomètres parcourus, destinations) sont autant de données qui vont permettre à l'assureur d'évaluer les risques, de vous accorder ou non le bénéfice de l'assurance et de fixer le tarif.

Toujours être honnête

Passer sous silence des situations ou des antécédents au motif qu'ils viendraient renchérir le coût de l'assurance est une très mauvaise idée. En cas de sinistre, l'assureur peut prouver la fausse déclaration ou une omission pour annuler le contrat malgré les cotisations versées.

Plus grave, l'absence d'indemnisation pour fausse déclaration intentionnelle ou non intentionnelle vous laissera, vous et vos héritiers, dans une situation catastrophique, à devoir rembourser sans délai les sommes dues à la banque.

Une couverture ciblée

Il est toutefois possible de limiter les risques couverts sans contrevenir à l'équivalence de niveau de garanties exigé par la banque. Si votre employeur a souscrit une prévoyance collective des risques professionnels, faites valoir cette couverture pour abaisser les garanties incapacité/invalidité. En cas d'arrêt de travail temporaire pour maladie ou accident, l’assurance incapacité en entreprise permet de verser au salarié des indemnités journalières pendant la durée de son arrêt de travail et de compléter les indemnités versées par la Sécu et l'employeur.

La prévoyance entreprise peut aussi prévoir une couverture de l'état d'incapacité ou d'invalidité permanente, c'est-à-dire l'impossibilité définitive, totale ou partielle, d'exercer une activité professionnelle. Bien que souscrites par l’entreprise, ces garanties de prévoyance couvrent aussi bien les risques pouvant survenir dans la vie professionnelle que dans la vie privée. Attention toutefois à l'exclusion de certains risques (pratique d'un sport dangereux par exemple) et aux limitations territoriales.

Relisez attentivement la police d'assurance du contrat de prévoyance et n'hésitez pas à interroger nos experts pour savoir si l'impasse sur certaines garanties est possible. L'objectif est d'être couvert en toute circonstance.

Jouer sur les quotités d'assurance

Que vous empruntiez seul ou à deux, l'assurance doit couvrir 100% des sommes prêtées. Ce pourcentage peut être supérieur à 100% en présence de co-emprunteurs, avec une répartition égale ou déséquilibrée en fonction du profil de chacun. Cette étape est cruciale et doit procéder d'une réflexion complète pour bénéficier d'une protection optimale.

Pour soigner vos intérêts et vous assurer une sécurité financière, il est nécessaire de choisir la quotité la plus adaptée pour chacun d'entre vous. Vous pouvez opter pour des quotités inégales, dont l'addition est toujours au minimum 100%, pour adapter l'assurance à votre situation personnelle, en couvrant par exemple l'un des deux emprunteurs qui présente un risque plus élevé de santé en raison de ses antécédents ou de sa profession.

L'arbitrage doit se faire en fonction des risques à couvrir et des efforts que chacun est prêt à consentir en cas de problème. S'il est recommandé une répartition avec 100% sur chaque tête pour l'achat de la résidence principale, un montage déséquilibré est tout à fait envisageable dans le cadre d'un investissement locatif.

Justement, si le crédit est destiné à financer un bien locatif, la souscription à la garantie temporaire de travail (ITT) n'est peut-être pas indispensable, puisque vous encaissez vos loyers même en cas d'arrêt de travail. La souscription à une assurance loyers impayés est néanmoins une précaution élémentaire pour sécuriser vos revenus locatifs.

La quotité ne peut être modulée, elle s’applique sur l’ensemble des garanties.

La banque aura le dernier mot. C'est elle qui accepte ou refuse la délégation d'assurance. Le contrat alternatif doit être a minima aussi protecteur que le sien. En étant accompagné d'un courtier spécialisé, vous mettez toutes les chances de votre côté d'être couvert par le contrat qui vous convient au prix le plus juste.

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Prêt à taux zéro : quels logements bientôt éligibles dans la version universelle 2025 ?

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Les conditions réglementaires le limitent à certaines zones et à l’habitat collectif. La ministre du Logement actuelle souhaite une version universelle du PTZ comme le prévoyait le budget 2025 de l’éphémère gouvernement Barnier. Voici ce que l'on sait de cette future mouture du PTZ. Élargissement du PTZ à tous les logements en 2025 Interrompu par la censure du gouvernement Barnier début décembre, l’examen du projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) a repris au Parlement depuis du 15 janvier. L’objectif est de voter les textes budgétaires au plus tard fin février ou début mars. Le PLF 2025 initial contenait l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle. Dans une récente interview donnée au journal Le Figaro, la ministre du Logement Valérie Létard reprend la proposition en souhaitant étendre le dispositif à tous les logements et dans toutes les zones pour le futur budget. Actuellement, le PTZ ne concerne que les logements en habitat collectif, la maison individuelle étant sortie du PTZ en 2021. L’élargissement du PTZ tel que formulé par la ministre pourrait permettre la construction de 25 000 logements dans l’immédiat. Le nouveau PTZ devra toutefois concilier les contraintes de l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols) prévu par la loi Climat et Résilience d’août 2021, qui vise à lutter contre la disparition des sols naturels. Au-delà de la réforme du PTZ, la ministre défend 2 autres mesures exprimées sous le précédent gouvernement : l’exonération d’impôt pour les donations aux descendants : jusqu’à 150 000€, uniquement pour l’achat d’un logement neuf le plafonnement de la réduction du loyer de solidarité (RSL) en contrepartie d’engagements de construction des bailleurs sociaux. Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ a été réformé de manière notable en 2024, avec un élargissement des conditions d'accès et une nouvelle carte des zones éligibles. Cette aide à l'accession à la propriété permet aux primo-accédants de financer une partie de leur résidence principale sans payer d'intérêts à la banque prêteuse. Le PTZ peut contribuer au financement de :  un logement neuf en zones A et B1 un logement ancien avec travaux en zones B2 et C. Quelles sont les conditions de ressources et plafonds 2024 ? Les plafonds de ressources ont été revus à la hausse pour permettre à davantage de ménages d'en bénéficier. Les revenus sont désormais évalués sur l'année N-2, soit 2022 pour une demande en 2024. Les plafonds varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Pour une personne seule en zone A, le plafond est fixé à 49 000 € de revenu fiscal de référence annuel. En zone B1, il s'élève à 34 500 €, tandis qu'en zone B2 et C, il atteint respectivement 31 500 et 28 500 €. Consultez notre guide du PTZ pour tout savoir sur les conditions de ressources. Montant et quotité du prêt Le montant du PTZ peut représenter entre 20% et 50% du coût total de l'opération en zones A et B1 pour un logement neuf. Les mêmes quotités sont applicables en zones B2 et C pour le segment de l’ancien.  Le montant maximal du prêt varie selon la localisation et le nombre de personnes destinées à occuper le futur logement. Pour un foyer de 2 personnes, le PTZ peut financer : Zones A bis et A : jusqu'à 225 000 € Zone B1 : jusqu'à 202 500 € Zones B2 et C : jusqu'à 165 000 € et 150 000€ Nouveautés 2024 majeures Les 2 principales évolutions concernent le rehaussement de la quotité maximale à 50%, contre 40% auparavant, et la création d’une 4ème tranche de revenus. La quotité applicable dépend de la tranche concernée. Le dispositif est recentré sur les zones tendues pour le neuf, mais maintenu dans les zones détendues pour l'ancien avec travaux (au moins 25% du montant total de l’opération). La carte des zones éligibles a été actualisée pour mieux refléter les tensions du marché immobilier. Quelles sont les conditions d'éligibilité essentielles au PTZ ? Pour prétendre au PTZ, vous devez :  être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire les 2 années précédentes respecter les plafonds de ressources selon la zone destiner le bien à votre résidence principale vous engager à occuper le logement pendant 6 ans minimum Le logement doit respecter des normes minimales de performance énergétique. Quelle est la durée de remboursement du PTZ ? La durée totale du prêt est de 10 à 25 ans selon les revenus, avec une période de différé d'amortissement de 2, 8 ou 10 ans pendant laquelle vous ne remboursez pas le capital, mais uniquement les intérêts et les primes d'assurance emprunteur. Cumul du PTZ avec d'autres aides Le PTZ 2024 reste cumulable avec : le Prêt Action Logement les prêts conventionnés le Prêt Accession Sociale le Prêt Épargne Logement (PEL) l'éco-PTZ pour les travaux de rénovation énergétique les aides locales à l'accession à la propriété Cette réforme du PTZ 2024 vise à faciliter l'accès à la propriété tout en encourageant la rénovation énergétique du parc immobilier ancien, particulièrement dans les zones où le marché immobilier est le plus tendu. Le PTZ doit être obligatoirement garanti par une assurance emprunteur, comme tout crédit immobilier.  

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Assurance emprunteur : les 4 erreurs qui peuvent vous coûter cher

L'assurance emprunteur représente un engagement financier important dans le cadre d'un crédit immobilier, pouvant atteindre jusqu'à 30% du coût total du prêt. Malheureusement, de nombreux emprunteurs commettent des erreurs cruciales lors du choix de leur assurance de prêt, ce qui peut avoir des conséquences financières significatives à long terme. Voici les 4 erreurs majeures à éviter pour optimiser votre assurance emprunteur et réaliser des économies substantielles. 1 - Ne pas comparer les offres d'assurance emprunteur L'une des erreurs les plus coûteuses consiste à accepter sans discussion l'assurance groupe proposée par votre banque. Si cette solution peut sembler pratique, elle n'est pas la plus avantageuse financièrement dans la majorité des situations. À niveau de garanties équivalent, les assurances de groupe proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à 4 fois plus chères que les offres alternatives. Libre choix du contrat La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre contrat d’assurance de prêt et à refuser l’offre de la banque dès lors que l’assurance externe présente en tous points des garanties au moins équivalentes. Les économies potentielles en optant pour une délégation d'assurance peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du prêt. Pour illustrer ce point, prenons l'exemple d'un couple de trentenaires empruntant 250 000 € sur 20 ans. Avec l'assurance groupe de leur banque, ils pourraient payer une cotisation mensuelle de 80 € chacun. En comparant les offres du marché via la délégation d'assurance, ils peuvent obtenir une couverture équivalente pour 25 € par mois et par personne, soit une économie totale de 22 000 € sur la durée du prêt. Changer d’assurance de prêt à tout moment La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, facilite plus que jamais le changement d'assurance emprunteur. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette opportunité de changer d'assurance prêt quand vous le souhaitez renforce l'importance de comparer régulièrement les offres du marché. Pour effectuer une comparaison efficace, il est conseillé de : Utiliser les comparateurs en ligne spécialisés Demander des devis personnalisés auprès de différents assureurs Prendre en compte non seulement le tarif mais aussi les garanties proposées Vérifier les conditions de prise en charge et les exclusions 2 - Ne pas comprendre les garanties d'assurance de prêt La deuxième erreur majeure concerne la méconnaissance des garanties incluses dans votre contrat d'assurance emprunteur. De nombreux emprunteurs se focalisent uniquement sur le prix sans analyser en détail la couverture proposée, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques en cas de sinistre. Une couverture adaptée Les garanties essentielles d'une assurance emprunteur comprennent : Le Décès et la Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) constituent le socle minimal de protection. Cependant, d'autres garanties peuvent s'avérer nécessaires selon votre situation personnelle et professionnelle, et la nature de votre projet immobilier. L'Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) prend en charge vos mensualités si vous ne pouvez plus travailler temporairement suite à un accident ou une maladie. Il est essentiel de vérifier les conditions de prise en charge, notamment le délai de franchise (entre 15 et 180 jours) et la définition de l'incapacité (inaptitude à exercer sa profession ou toute profession). L'Invalidité Permanente Partielle (IPP) ou Totale (IPT) intervient en cas d'invalidité durable. Les conditions de déclenchement imposent un taux d'invalidité minimum de 33% pour l’IPP et de 66% pour l’IPT. La prise en charge peut être totale ou proportionnelle au taux d'invalidité. Attention aux restrictions de garanties Il est également crucial de vérifier les exclusions et limitations de garanties, en particulier concernant : Les sports dangereux (plongée sous-marine, escalade, parapente, parachutisme, sports de combat, etc.) les métiers à risques (pompier, agent de sécurité, gendarme, policier, militaire, ouvrier du bâtiment, marin-pêcheur, docker, etc.) Les conditions préexistantes Les affections psychologiques Les pathologies dorsales Les conditions de reprise d'activité professionnelle La plupart des contrats alternatifs proposent l’option rachat d’exclusion pour les maladies non objectivables (pathologies du dos et affections psychologiques et psychiatriques), ce qui permet d’être couvert moyennant une surprime. En France, un arrêt maladie sur cinq est lié au mal de dos. La quotité d’assurance de prêt en cas d’emprunt à deux est un autre élément important à prendre en compte : une quotité à 100% du capital emprunté sur chaque tête va doubler le coût de l’assurance mais peut être nécessaire en présence de risques patentés pour les 2 profils. L’addition des 2 quotités ne peut être inférieure à 100% du capital emprunté. 3 - Mal remplir le questionnaire de santé Le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier constitue un élément fondamental de votre contrat d'assurance emprunteur. Une déclaration inexacte ou incomplète peut avoir des conséquences graves, allant jusqu'à la nullité du contrat en cas de sinistre. Évaluation correcte du risque de santé Le principe de la déclaration de risque repose sur la bonne foi. L'assureur établit sa tarification et accepte de vous couvrir en fonction des informations que vous lui communiquez sur votre état de santé. Une omission, même involontaire, peut être considérée comme une fausse déclaration et compromettre vos garanties. Voici les points essentiels à respecter lors du remplissage du questionnaire de santé : Prenez le temps de rassembler votre historique médical complet Consultez votre médecin traitant pour éviter les oublis Déclarez tous les antécédents médicaux, même ceux qui vous semblent bénins N'hésitez pas à joindre des documents complémentaires explicatifs Répondez avec précision aux questions sur vos traitements en cours et les arrêts de travail des 5 dernières années L’assurance de prêt sans sélection médicale La loi Lemoine a introduit des avancées significatives concernant le questionnaire de santé. Depuis 2022, pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'assuré, aucun questionnaire médical n'est exigé. Cette mesure facilite l'accès à l'assurance pour de nombreux emprunteurs stigmatisés par leur historique de santé. Pour les autres situations, une attention particulière doit être portée aux délais de prescription des maladies. Les cancers et l’hépatite C bénéficient du droit à l'oubli après un délai de 5 ans sans récidive. Il est crucial de connaître ces dispositions pour ne pas déclarer des informations qui ne sont plus obligatoires. 4 - Ne pas prendre l'avis d'un expert en assurance de prêt La quatrième erreur consiste à négliger l'accompagnement d'un expert en assurance emprunteur. Face à la complexité des contrats et des options disponibles, un conseil professionnel peut faire la différence entre une couverture adaptée et une protection insuffisante. Un courtier spécialisé en assurance de prêt peut : Analyser votre situation personnelle et professionnelle pour identifier vos besoins réels Négocier les meilleures conditions auprès des assureurs Vous aider à comprendre les subtilités des contrats Vous accompagner dans les démarches administratives Vous assister en cas de sinistre L'intervention d'un expert permet également d'optimiser la quotité d'assurance entre co-emprunteurs. Cette répartition peut avoir un impact significatif sur le coût total de l'assurance, particulièrement lorsque les profils des emprunteurs présentent des risques différents. Par exemple, pour un couple dont l'un des membres exerce une profession à risque, il peut être judicieux d'adapter les quotités pour optimiser le coût global de l'assurance tout en maintenant une protection adéquate pour le crédit. Éviter ces 4 erreurs majeures lors du choix de votre assurance emprunteur peut vous permettre de réaliser des économies substantielles tout en bénéficiant d'une protection optimale. La comparaison régulière des offres, la compréhension approfondie des garanties, le remplissage minutieux du questionnaire de santé et le recours à un expert constituent les piliers d'une stratégie efficace pour optimiser votre assurance de prêt. Pour aller plus loin dans votre démarche d'optimisation, n'hésitez pas à revoir périodiquement votre contrat, particulièrement lors des étapes clés de votre prêt ou en cas de changement significatif dans votre situation personnelle ou professionnelle.