Assurance de prêt: comment diminuer son coût ?

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Bien que légalement non obligatoire, l'assurance souscrite dans le cadre d'un crédit immobilier s'avère indispensable pour obtenir le financement. Son coût représente en moyenne 40% du coût global du prêt. Il existe deux solutions cumulatives pour faire baisser cette charge : déléguer le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, et jouer sur le niveau des garanties.

Assurance de prêt : chère et indispensable

Pour sécuriser le crédit immobilier, c'est-à-dire pour s'assurer que les sommes prêtées seront bien remboursées, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. Cette couverture existe pour garantir les aléas de la vie, en dehors des situations de défaut de paiement garanties par l'hypothèque ou la caution : en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de chômage, l'assurance se substitue à l'emprunteur pour rembourser le capital restant dû ou les mensualités à la hauteur des quotités.

Intégrée dans le TAEG

Aucun texte de loi n'impose la souscription à une assurance de prêt immobilier, mais aucune banque ne prend le risque de prêter des sommes souvent élevées sur de longues durées sans cette protection élémentaire. Le prêteur qui consentirait un prêt immobilier sans assurance pourrait en outre être attaqué en justice pour défaut de conseil par l'assuré ou ses héritiers s'il arrivait un accident au premier le privant de ressources pour assumer sa dette.

L'assurance est donc un produit contraint auquel l'emprunteur ne peut se soustraire, sauf à de rares exceptions, ce qui vient grossir la somme des autres frais liés au crédit immobilier (intérêts, garantie, frais de dossier, etc.). Les primes d'assurance entrent en effet dans le calcul de l'endettement. La réglementation impose que la banque intègre l'assurance dans les charges d'emprunt, ce qui a une incidence sur la détermination du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit, rappelons-le, être inférieur au taux d'usure sur la durée concernée.

Un coût élevé

En période de taux au plancher, l'assurance représente en moyenne 40% du coût global d'un crédit immobilier, parfois beaucoup plus si l'emprunteur incarne des risques aggravés en raison de sa profession, d'une activité sportive dangereuse, de son âge ou de son historique de santé.

Diminuer le coût de l'assurance va permettre de réduire le coût final d'un prêt immobilier et s'avère même un enjeu pour certains candidats à l'emprunt, pénalisés non pour solvabilité défaillante mais pour risques accrus selon les critères des assureurs.

Le poids de l'assurance s'alourdit à mesure que les taux d'emprunt régressent. Une question de proportionnalité, car les tarifs d'assurance ne sont pas corrélés au mouvement des taux d'intérêt. Même si les tarifs de l'assurance emprunteur ont baissé entre 30% et 40% depuis l'ouverture du marché en 2010, cette couverture pèse plus lourd qu'il y a dix ans compte tenu des taux historiquement bas.

L'assurance de son choix : la garantie de payer le juste prix

La souscription à une assurance adaptée est la clef pour être bien couvert au prix le plus bas. La loi permet heureusement d'être protégé par le contrat de son choix : depuis 2010, vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance proposée par la banque ; à la place du contrat groupe, vous optez pour une formule alternative souscrite auprès d'un prestataire concurrent, conçue sur-mesure à un tarif jusqu'à quatre fois moins cher.

Faire jouer la concurrence est fondamental pour réduire le poids de l'assurance dans le coût global du crédit. On ne le répétera jamais assez : la banque ne peut vous imposer son contrat sous aucun prétexte, les deux produits (crédit et assurance) étant déliés conformément à la loi. Toute manœuvre de dénigrement des contrats externes est certes abusive mais de bonne guerre, les banques souhaitant sauvegarder coûte que coûte les parts d'un marché qu'elles détiennent à 87%.

Avec l'aide d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous êtes non seulement accompagné dans la recherche d'une assurance adaptée à votre profil, mais bénéficiez d'une aide pour toutes vos démarches de souscription. Notre comparateur passe en revue des dizaines de contrats et sélectionne la ou les formules les plus compétitives, dans le respect de l'équivalence de garanties avec le contrat bancaire.

Limiter les risques couverts

La souscription à une assurance de prêt est conditionnée au questionnaire qui renseigne l'assureur sur les risques que vous incarnez. Âge, état de santé (état présent et antécédents médicaux), fumeur ou non-fumeur, profession, pratique sportive, déplacements (kilomètres parcourus, destinations) sont autant de données qui vont permettre à l'assureur d'évaluer les risques, de vous accorder ou non le bénéfice de l'assurance et de fixer le tarif.

Toujours être honnête

Passer sous silence des situations ou des antécédents au motif qu'ils viendraient renchérir le coût de l'assurance est une très mauvaise idée. En cas de sinistre, l'assureur peut prouver la fausse déclaration ou une omission pour annuler le contrat malgré les cotisations versées.

Plus grave, l'absence d'indemnisation pour fausse déclaration intentionnelle ou non intentionnelle vous laissera, vous et vos héritiers, dans une situation catastrophique, à devoir rembourser sans délai les sommes dues à la banque.

Une couverture ciblée

Il est toutefois possible de limiter les risques couverts sans contrevenir à l'équivalence de niveau de garanties exigé par la banque. Si votre employeur a souscrit une prévoyance collective des risques professionnels, faites valoir cette couverture pour abaisser les garanties incapacité/invalidité. En cas d'arrêt de travail temporaire pour maladie ou accident, l’assurance incapacité en entreprise permet de verser au salarié des indemnités journalières pendant la durée de son arrêt de travail et de compléter les indemnités versées par la Sécu et l'employeur.

La prévoyance entreprise peut aussi prévoir une couverture de l'état d'incapacité ou d'invalidité permanente, c'est-à-dire l'impossibilité définitive, totale ou partielle, d'exercer une activité professionnelle. Bien que souscrites par l’entreprise, ces garanties de prévoyance couvrent aussi bien les risques pouvant survenir dans la vie professionnelle que dans la vie privée. Attention toutefois à l'exclusion de certains risques (pratique d'un sport dangereux par exemple) et aux limitations territoriales.

Relisez attentivement la police d'assurance du contrat de prévoyance et n'hésitez pas à interroger nos experts pour savoir si l'impasse sur certaines garanties est possible. L'objectif est d'être couvert en toute circonstance.

Jouer sur les quotités d'assurance

Que vous empruntiez seul ou à deux, l'assurance doit couvrir 100% des sommes prêtées. Ce pourcentage peut être supérieur à 100% en présence de co-emprunteurs, avec une répartition égale ou déséquilibrée en fonction du profil de chacun. Cette étape est cruciale et doit procéder d'une réflexion complète pour bénéficier d'une protection optimale.

Pour soigner vos intérêts et vous assurer une sécurité financière, il est nécessaire de choisir la quotité la plus adaptée pour chacun d'entre vous. Vous pouvez opter pour des quotités inégales, dont l'addition est toujours au minimum 100%, pour adapter l'assurance à votre situation personnelle, en couvrant par exemple l'un des deux emprunteurs qui présente un risque plus élevé de santé en raison de ses antécédents ou de sa profession.

L'arbitrage doit se faire en fonction des risques à couvrir et des efforts que chacun est prêt à consentir en cas de problème. S'il est recommandé une répartition avec 100% sur chaque tête pour l'achat de la résidence principale, un montage déséquilibré est tout à fait envisageable dans le cadre d'un investissement locatif.

Justement, si le crédit est destiné à financer un bien locatif, la souscription à la garantie temporaire de travail (ITT) n'est peut-être pas indispensable, puisque vous encaissez vos loyers même en cas d'arrêt de travail. La souscription à une assurance loyers impayés est néanmoins une précaution élémentaire pour sécuriser vos revenus locatifs.

La quotité ne peut être modulée, elle s’applique sur l’ensemble des garanties.

La banque aura le dernier mot. C'est elle qui accepte ou refuse la délégation d'assurance. Le contrat alternatif doit être a minima aussi protecteur que le sien. En étant accompagné d'un courtier spécialisé, vous mettez toutes les chances de votre côté d'être couvert par le contrat qui vous convient au prix le plus juste.

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? 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Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.