Assurance de prêt: comment diminuer son coût ?

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Bien que légalement non obligatoire, l'assurance souscrite dans le cadre d'un crédit immobilier s'avère indispensable pour obtenir le financement. Son coût représente en moyenne 40% du coût global du prêt. Il existe deux solutions cumulatives pour faire baisser cette charge : déléguer le contrat auprès d'un assureur concurrent de la banque, et jouer sur le niveau des garanties.

Assurance de prêt : chère et indispensable

Pour sécuriser le crédit immobilier, c'est-à-dire pour s'assurer que les sommes prêtées seront bien remboursées, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. Cette couverture existe pour garantir les aléas de la vie, en dehors des situations de défaut de paiement garanties par l'hypothèque ou la caution : en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de chômage, l'assurance se substitue à l'emprunteur pour rembourser le capital restant dû ou les mensualités à la hauteur des quotités.

Intégrée dans le TAEG

Aucun texte de loi n'impose la souscription à une assurance de prêt immobilier, mais aucune banque ne prend le risque de prêter des sommes souvent élevées sur de longues durées sans cette protection élémentaire. Le prêteur qui consentirait un prêt immobilier sans assurance pourrait en outre être attaqué en justice pour défaut de conseil par l'assuré ou ses héritiers s'il arrivait un accident au premier le privant de ressources pour assumer sa dette.

L'assurance est donc un produit contraint auquel l'emprunteur ne peut se soustraire, sauf à de rares exceptions, ce qui vient grossir la somme des autres frais liés au crédit immobilier (intérêts, garantie, frais de dossier, etc.). Les primes d'assurance entrent en effet dans le calcul de l'endettement. La réglementation impose que la banque intègre l'assurance dans les charges d'emprunt, ce qui a une incidence sur la détermination du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui doit, rappelons-le, être inférieur au taux d'usure sur la durée concernée.

Un coût élevé

En période de taux au plancher, l'assurance représente en moyenne 40% du coût global d'un crédit immobilier, parfois beaucoup plus si l'emprunteur incarne des risques aggravés en raison de sa profession, d'une activité sportive dangereuse, de son âge ou de son historique de santé.

Diminuer le coût de l'assurance va permettre de réduire le coût final d'un prêt immobilier et s'avère même un enjeu pour certains candidats à l'emprunt, pénalisés non pour solvabilité défaillante mais pour risques accrus selon les critères des assureurs.

Le poids de l'assurance s'alourdit à mesure que les taux d'emprunt régressent. Une question de proportionnalité, car les tarifs d'assurance ne sont pas corrélés au mouvement des taux d'intérêt. Même si les tarifs de l'assurance emprunteur ont baissé entre 30% et 40% depuis l'ouverture du marché en 2010, cette couverture pèse plus lourd qu'il y a dix ans compte tenu des taux historiquement bas.

L'assurance de son choix : la garantie de payer le juste prix

La souscription à une assurance adaptée est la clef pour être bien couvert au prix le plus bas. La loi permet heureusement d'être protégé par le contrat de son choix : depuis 2010, vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance proposée par la banque ; à la place du contrat groupe, vous optez pour une formule alternative souscrite auprès d'un prestataire concurrent, conçue sur-mesure à un tarif jusqu'à quatre fois moins cher.

Faire jouer la concurrence est fondamental pour réduire le poids de l'assurance dans le coût global du crédit. On ne le répétera jamais assez : la banque ne peut vous imposer son contrat sous aucun prétexte, les deux produits (crédit et assurance) étant déliés conformément à la loi. Toute manœuvre de dénigrement des contrats externes est certes abusive mais de bonne guerre, les banques souhaitant sauvegarder coûte que coûte les parts d'un marché qu'elles détiennent à 87%.

Avec l'aide d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous êtes non seulement accompagné dans la recherche d'une assurance adaptée à votre profil, mais bénéficiez d'une aide pour toutes vos démarches de souscription. Notre comparateur passe en revue des dizaines de contrats et sélectionne la ou les formules les plus compétitives, dans le respect de l'équivalence de garanties avec le contrat bancaire.

Limiter les risques couverts

La souscription à une assurance de prêt est conditionnée au questionnaire qui renseigne l'assureur sur les risques que vous incarnez. Âge, état de santé (état présent et antécédents médicaux), fumeur ou non-fumeur, profession, pratique sportive, déplacements (kilomètres parcourus, destinations) sont autant de données qui vont permettre à l'assureur d'évaluer les risques, de vous accorder ou non le bénéfice de l'assurance et de fixer le tarif.

Toujours être honnête

Passer sous silence des situations ou des antécédents au motif qu'ils viendraient renchérir le coût de l'assurance est une très mauvaise idée. En cas de sinistre, l'assureur peut prouver la fausse déclaration ou une omission pour annuler le contrat malgré les cotisations versées.

Plus grave, l'absence d'indemnisation pour fausse déclaration intentionnelle ou non intentionnelle vous laissera, vous et vos héritiers, dans une situation catastrophique, à devoir rembourser sans délai les sommes dues à la banque.

Une couverture ciblée

Il est toutefois possible de limiter les risques couverts sans contrevenir à l'équivalence de niveau de garanties exigé par la banque. Si votre employeur a souscrit une prévoyance collective des risques professionnels, faites valoir cette couverture pour abaisser les garanties incapacité/invalidité. En cas d'arrêt de travail temporaire pour maladie ou accident, l’assurance incapacité en entreprise permet de verser au salarié des indemnités journalières pendant la durée de son arrêt de travail et de compléter les indemnités versées par la Sécu et l'employeur.

La prévoyance entreprise peut aussi prévoir une couverture de l'état d'incapacité ou d'invalidité permanente, c'est-à-dire l'impossibilité définitive, totale ou partielle, d'exercer une activité professionnelle. Bien que souscrites par l’entreprise, ces garanties de prévoyance couvrent aussi bien les risques pouvant survenir dans la vie professionnelle que dans la vie privée. Attention toutefois à l'exclusion de certains risques (pratique d'un sport dangereux par exemple) et aux limitations territoriales.

Relisez attentivement la police d'assurance du contrat de prévoyance et n'hésitez pas à interroger nos experts pour savoir si l'impasse sur certaines garanties est possible. L'objectif est d'être couvert en toute circonstance.

Jouer sur les quotités d'assurance

Que vous empruntiez seul ou à deux, l'assurance doit couvrir 100% des sommes prêtées. Ce pourcentage peut être supérieur à 100% en présence de co-emprunteurs, avec une répartition égale ou déséquilibrée en fonction du profil de chacun. Cette étape est cruciale et doit procéder d'une réflexion complète pour bénéficier d'une protection optimale.

Pour soigner vos intérêts et vous assurer une sécurité financière, il est nécessaire de choisir la quotité la plus adaptée pour chacun d'entre vous. Vous pouvez opter pour des quotités inégales, dont l'addition est toujours au minimum 100%, pour adapter l'assurance à votre situation personnelle, en couvrant par exemple l'un des deux emprunteurs qui présente un risque plus élevé de santé en raison de ses antécédents ou de sa profession.

L'arbitrage doit se faire en fonction des risques à couvrir et des efforts que chacun est prêt à consentir en cas de problème. S'il est recommandé une répartition avec 100% sur chaque tête pour l'achat de la résidence principale, un montage déséquilibré est tout à fait envisageable dans le cadre d'un investissement locatif.

Justement, si le crédit est destiné à financer un bien locatif, la souscription à la garantie temporaire de travail (ITT) n'est peut-être pas indispensable, puisque vous encaissez vos loyers même en cas d'arrêt de travail. La souscription à une assurance loyers impayés est néanmoins une précaution élémentaire pour sécuriser vos revenus locatifs.

La quotité ne peut être modulée, elle s’applique sur l’ensemble des garanties.

La banque aura le dernier mot. C'est elle qui accepte ou refuse la délégation d'assurance. Le contrat alternatif doit être a minima aussi protecteur que le sien. En étant accompagné d'un courtier spécialisé, vous mettez toutes les chances de votre côté d'être couvert par le contrat qui vous convient au prix le plus juste.

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat.  Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire  Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs.  En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance  Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger  peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt.  Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.  Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.    

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.