Résiliation à tout moment de l'assurance de prêt : le "oui" des députés

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Jeudi 25 novembre, l'Assemblée Nationale a adopté à la quasi-unanimité la proposition de loi relative à la résiliation à tout moment en assurance de prêt immobilier. Une issue favorable à une libéralisation effective du marché se profile enfin. Si le texte est définitivement adopté dans quelques semaines, tout emprunteur pourra changer d'assurance quand il le souhaitera et réaliser un gain de plusieurs milliers d'euros sur la durée restante de son prêt.

Libéralisation du marché grâce à la loi Lemoine

Vivement attendue par les consommateurs et par les associations qui les représentent, la résiliation à tout moment de l'assurance de prêt immobilier vient d'être validée par les parlementaires, réunis hier en séance publique à l'Assemblée Nationale. Portée par la députée de Seine-et-Marne Patricia Lemoine (groupe Agir ensemble),la proposition de loi Lemoine "pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur" a été adoptée en première lecture à 61 voix contre une et 2 abstentions. La navette parlementaire va conduire le texte devant le Sénat au début de l'année prochaine, avant son retour à l'Assemblée Nationale pour une adoption définitive avant la fin de la mandature. L'entrée en vigueur est prévue un an après la promulgation de la loi.

Le texte avait reçu la semaine dernière l'aval de la commission des Affaires économiques de l'Assemblée Nationale. Le vote des députés semblait en très bonne voie, d'autant que le gouvernement s'était montré favorable au dispositif. Ce mercredi, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire avait exprimé son soutien à cette "réforme juste" et "protectrice du pouvoir d'achat des Français", qui s'appliquera sur les nouveaux contrats comme sur les contrats en stock, insistant sur le fait qu'il faut "mettre de la concurrence pour réduire les coûts".

Le marché de l'assurance de prêt est évalué à 8 milliards de cotisations annuelles versées par quelque 7 millions de propriétaires immobiliers détenteurs d'un crédit en cours. Aujourd'hui, et depuis toujours, cette manne est captée à près de 90% par les bancassureurs. Une incongruité alors que la réglementation est censée prôner le libre choix du contrat. Malgré plusieurs lois favorisant la délégation d'assurance emprunteur et le droit au changement de contrat en cours de prêt, le produit est monopolisé par les prêteurs qui usent et abusent de pratiques indélicates, parfois en infraction avec la loi, pour empêcher leurs clients de souscrire une formule individuelle moins chère que leur couverture groupe.

Des économies au-delà 15 000€

Pour conserver un marché réputé très rentable, pour ne pas dire juteux, les banques dénient aux emprunteurs leur droit au libre choix du contrat d'assurance et au changement de formule en cours de prêt. Sur 100€ de cotisations, elles réalisent une marge moyenne de 68€ ! En souscrivant un contrat alternatif auprès d'un prestataire concurrent, un emprunteur peut diviser par deux, trois ou quatre le coût de son assurance. Sur la durée totale d'un crédit immobilier, ce sont des milliers d'euros d'économies à la clef.

Le courtier Magnolia a chiffré combien peut rapporter le changement d'assurance prêt immobilier. Sur la base d'un crédit immobilier de 193 000€ sur 20 ans, un couple d'emprunteurs résilie au bout de trois ans l'assurance bancaire pour souscrire un contrat alternatif à garanties équivalentes. En fonction de son profil (âge, fumeur ou non-fumeur), il réalise entre 16 173€ et 20 909€ d'économies sur la durée restante du crédit.

Le gain est impressionnant ! Il est à la mesure du pouvoir des banques, qui réussissent, malgré les réglementations en place, à verrouiller le produit. La future loi va changer la donne. Chaque année, elle permettra de redistribuer 550 millions d'euros aux emprunteurs, grâce aux dispositions qui prévoient notamment une meilleure information du consommateur et un renforcement des sanctions administratives envers les banques récalcitrantes.

Information du droit à la résiliation : toujours perfectible

Jusqu'à présent, la réglementation permet de résilier son contrat d'assurance emprunteur à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Au-delà, les emprunteurs doivent faire jouer l'amendement Bourquin qui autorise le changement annuel à date d'échéance. La nouvelle loi va simplifier le parcours de résiliation de l'emprunteur, en lui donnant la possibilité de le faire sans avoir à respecter de date butoir. Le point faible des dispositions existantes est d'obliger les emprunteurs à résilier dans les temps, sans qu'ils soient correctement informés de la date contractuellement retenue. Les banques tirent profit du flou qui entoure la date de résiliation pour opérer des manœuvres dilatoires qui ajournent toute démarche de substitution.

Cette "mesure de pouvoir d'achat, qui ne coûte pas un euro à l'État" va aussi renforcer le "respect du droit du consommateur", comme l'a souligné Patricia Lemoine lors de la défense de son texte. Celui-ci a été adopté dans son ensemble, hormis deux modifications notables. L'article 3 de la proposition de loi prévoit une obligation d'information annuelle de l'assuré sur son droit à résiliation à tout moment du contrat d'assurance. La diffusion de cette information se fera uniquement sur les sites internet des prêteurs et non sur support papier ou tout support durable comme l'indiquait le texte initial. Il reviendra à l'assuré d'aller chercher l'information.

N'a pas été retenu en revanche l'article 3 bis qui prévoyait d'indiquer les montants cumulés des primes d'assurance au bout de 8 années de prêt, dans le but d'illustrer le mécanisme de fonctionnement du contrat comme le préconisait le Comité Consultatif du Secteur Financier. C'est dommageable pour l'emprunteur qui ne disposera pas de cette information cruciale dans le choix du contrat. Statistiquement, les crédits immobiliers sont remboursés au bout de 8 à 10 ans (revente du bien, rachat du crédit par une autre banque). Le coût de l'assurance à l’issue de cette période aurait été un élément déterminant dans la comparaison des offres. L'amendement de suppression a fait valoir que "cette disposition spécifique paraît davantage relever du règlement que de la loi". Les courtiers comme Magnolia.fr adoptent d'ores et déjà cette pratique en indiquant dans leurs offres le coût de l'assurance à 8 ou 10 ans.

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Investissement locatif : le Pinel prolongé jusqu’en mars 2025

Le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière est censé prendre fin au 31 décembre 2024. Face à la crise dans le secteur du neuf et les tensions sur le marché locatif, le gouvernement envisagerait de lui donner un sursis de quelques mois. Voici ce que l’on sait de cette mesure qui doit être évoquée lors de la présentation du projet de loi de finances 2025 ce jeudi 10 octobre. Pinel : signature chez le notaire jusqu’au 31 mars 2025 Pour répondre à la crise actuelle du logement, le gouvernement prévoit le report de la signature chez le notaire des biens acquis via le dispositif Pinel pour le 31 mars 2025 au lieu du 31 décembre 2024. Il faut cependant que le logement ait été réservé avant fin décembre pour bénéficier de ce ajournement de date butoir. Initialement, le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel devait s’éteindre au 31 décembre de cette année. Sa prorogation de quelques mois est inscrite dans le projet de loi de finances 2025 que le gouvernement présente à la presse aujourd’hui, en parallèle de la présentation du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS 2025). Selon les modalités actuelles, vous devez avoir signé l’acte authentique de vente chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2024, ce qui implique d’avoir réservé le logement au moins deux mois avant, soit fin octobre au plus tard. Il y a donc urgence. Si la mesure est confirmée, des projets d’investissement locatif mis en sourdine pourraient renaître, d’autant que les promoteurs multiplient les offres pour attirer le chaland. Grandes promos avant la fin du Pinel La fin définitive du Pinel est proche et les promoteurs cassent les prix pour liquider les stocks. Ces dernières semaines on voit fleurir sur les réseaux sociaux comme LinkedIn des annonces commerciales pour rappeler aux investisseurs que le compte à rebours est lancé pour le Pinel et qu’il y a de bonnes affaires à saisir. Les uns offrent les frais de notaire et une ristourne de 3 000€ à 5 000€ par pièce, les autres un remboursement entre 100€ et 400€ par mois pendant 4 ans selon le type de bien (du studio au 4-pièces). L’éligibilité d’un dossier Pinel se juge d’abord à la date de signature de l’acte notarié. Si vous aviez un projet d’investissement locatif auquel vous avez renoncé par faute de temps, c’est le moment de le relancer. Hâtez-vous de faire le tour des grands promoteurs immobiliers pour connaître les dernières offres à saisir avant l’extinction du Pinel. Loi Pinel : rappel des conditions d’éligibilité Entrée en vigueur en janvier 2025, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, le Pinel remplace les lois Duflot et Scellier. Son objectif est d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf : en contrepartie d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ils peuvent diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. Les locataires, quant à eux, bénéficient d’un logement aux normes environnementales à des loyers abordables et contrôlés. Voici les principales conditions d’éligibilité à connaître. 1. Zone géographique Les investissements doivent être réalisés dans des zones dites "tendues", où la demande locative est supérieure à l'offre. En 2024, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1, qui couvrent des villes comme Paris, Lyon, Marseille et leurs alentours. La zone B2 n'est plus éligible, sauf exception sur agrément préfectoral. 2. Type de bien Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou rénové sous conditions (enveloppe de travaux au moins équivalente à 25% du montant total de l’investissement). Il est aussi possible d’investir dans un logement réhabilité, à condition qu’il réponde aux normes énergétiques en vigueur, une exigence qui devient encore plus stricte en 2024 avec les nouvelles réglementations thermiques. La maison individuelle n’est plus éligible au Pinel depuis 2021. 3. Plafonds de loyer et de ressources Le dispositif impose des plafonds de loyer, qui varient selon la zone géographique. Par exemple, en zone A, le loyer ne doit pas dépasser environ 13,09€/m² en 2024. De plus, les locataires doivent respecter des conditions de ressources, fixées selon la composition du foyer et la zone de résidence. Il est en revanche possible de louer à ses ascendants ou descendants dès lors qu’ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal de l’investisseur. 4. Durée d’engagement et carotte fiscale L'investisseur doit s’engager à louer le bien pour une période minimale de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante. En 2024, ces réductions s’étalent entre 9% pour un engagement de 6 ans et 14% pour 12 ans, mais la réduction fiscale à taux plein est maintenue avec un investissement Pinel +, soit 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Les contraintes environnementales et de confort ont été renforcées sur cette version augmentée du Pinel. Ces conditions font du dispositif Pinel 2024 un levier fiscal attractif, tout en soutenant l’offre locative dans les zones à forte demande. Depuis la dissolution de l’Assemblée nationale en juin dernier, et faute de visibilité sur la fiscalité en raison de l’absence d’un nouveau gouvernement durant des mois, l’investissement locatif est complètement à l’arrêt. Lors de la rentrée parlementaire, plusieurs élus se sont positionnés en faveur du maintien d’un régime favorable à l’investissement locatif privé, le Pinel étant le seul dispositif sur le marché du neuf. Chaque année, la Cour des Comptes recommande de mettre fin au Pinel, car il ne remplirait pas les objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité dans les zones les plus tendues. Dans son dernier rapport publié début septembre, l’institution recommande toutefois de « maintenir une politique publique en faveur des logements intermédiaires ».

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Primo-accédant : 3 prêts annexes pour baisser le coût du crédit immobilier

La baisse des taux d’intérêts ces derniers mois encourage l’achat immobilier, mais le crédit reste toujours cher pour bon nombre de ménages. L’accès au financement bancaire est bien souvent compliqué pour les primo-accédants, généralement jeunes et sans grand apport personnel ni revenus élevés. Les aides publiques de l’État et des collectivités locales permettent d’optimiser un dossier en réduisant le coût d’un prêt classique. Allez au bout de la démarche en déléguant l'assurance emprunteur. Prêt à Taux Zéro : financer jusqu’à 50% Le PTZ est la principale aide financière pour les primo-accédants. En place depuis 1995, le PTZ a été prolongé jusqu’en 2027 et a subi quelques évolutions en 2024. Les critères d’éligibilité ont été élargis, avec des seuils de revenus revalorisés pour la première fois depuis 2016. Il ne peut malheureusement plus contribuer au financement d’une maison individuelle. Ce prêt accordé sans intérêts ni frais de dossier pour l’emprunteur soutient la primo-accession en résidence principale sous conditions de ressources. Grâce à la nouvelle grille, près de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais potentiellement éligibles au dispositif. Le montant du PTZ est plafonné à 20%, 40% ou 50% du coût de l’opération selon les revenus, la zone géographique, le type de logement (neuf ou ancien) et le nombre de personnes composant le foyer occupant. Le PTZ doit toujours être complété par un crédit immobilier classique amortissable. Il permet d’acquérir un bien neuf dans un immeuble collectif quelle que soit la zone, ou un bien ancien en zone B2 ou C sous condition de travaux de rénovation à hauteur de 25% du plan de financement. Vous avez entre 10 et 25 ans pour le rembourser, les quatre premières tranches de revenus bénéficiant d’un différé d’amortissement, c’est-à-dire un report des remboursements, entre 2 et 10 ans. Le simulateur de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) vous permet de calculer le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre. Prenons l’exemple d’un couple avec un enfant, avec des revenus annuels de 50 000€, qui souhaite acheter sa résidence principale à Caen (zone B1) dans un logement neuf au prix de 220 000€ : Montant maximum du PTZ : 88 000€ Durée totale de remboursement : 15 ans Différé d’amortissement : 100% sur 24 mois Mensualité sur la seconde période : 564€ (hors assurance emprunteur) Un prêt immobilier de 220 000€ sur 15 ans au taux nominal de 3,56% coûterait 64 262€ d’intérêts, avec une mensualité de 1 579€/mois. Grâce à un PTZ d’un montant de 88 000€, le coût du financement tombe à 38 557€ (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit un gain de 25 705€. Prêt Accession d’Action Logement Le PTZ peut être cumulé avec le prêt Accession d’Action Logement. Quelques conditions sont requises pour en bénéficier : Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés au moins Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années (vous êtes éligible au prêt d’Action Logement par défaut, car le PTZ est accessible uniquement aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédentes) Respecter les plafonds de ressources selon la zone (différents des plafonds PTZ) Le logement est neuf (construit ou en VEFA), neuf ou ancien si acquis en bail réel solidaire (BRS), ancien si vendu par un organisme HLM. Ce prêt aidé au taux nominal annuel fixé à 1% (hors assurance obligatoire) peut atteindre 30 000€, sur une durée de remboursement jusqu’à 25 ans. Les aides locales aux primo-accédants Les collectivités locales aident les ménages à devenir propriétaires de leur logement. Ces coups de pouce et leurs modalités d’attribution diffèrent d’un département à l’autre. La communauté urbaine de Caen, par exemple, apporte une aide financière pour l’achat de logements neufs, commercialisés à des prix maîtrisés par les promoteurs ayant signé une convention avec la collectivité. Le montant de l’aide est forfaitaire et peut aller jusqu’à 4 000€ (versé directement au promoteur, en déduction du prix d’achat). Là encore, l’Anil met à disposition une carte qui répertorie les aides locales à l’accession à la propriété, région par région. Assurance emprunteur : premier levier pour baisser le coût d’un crédit immo Mise bout à bout, ces aides viennent réduire significativement le coût global d’un prêt immobilier souscrit par un ménage primo-accédant. Ce coût peut encore être optimisé en déléguant l’assurance emprunteur. Rappelons que le PTZ comme le prêt Accession doivent être obligatoirement garantis par une assurance emprunteur, au même titre qu’un crédit immobilier classique. Même sans intérêts, un prêt vous engage et doit être remboursé selon les conditions. L’assurance vous couvre en cas d’accident de la vie qui vous empêcherait d’assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité de travail). La réglementation vous permet de choisir librement le contrat d’assurance emprunteur et de refuser celui immanquablement présenté par le prêteur lors de votre demande de financement. À garanties équivalentes, une offre concurrente de celle de la banque peut être jusqu’à trois ou quatre fois moins chère. Les économies se chiffrent en milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Vous sélectionnez la formule la plus compétitive, en adéquation avec les garanties minimales exigées par la banque. Reprenons l’exemple précité. Le financement (prêt classique de 132 000€ + PTZ de 88 000€) est couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34% sur chaque tête, soit un coût mensuel de 125€, pour un total de 22 440€. En faisant jouer la délégation d’assurance, le ménage décroche un contrat alternatif aussi couvrant au taux de 0,12% sur chaque tête, soit une prime mensuelle de 44€, pour un gain final 14 520€. Faites-vous accompagner par un courtier pour trouver le contrat d’assurance adapté à votre situation et à votre projet immobilier. Maîtrisez le coût de votre crédit immobilier en déléguant l’assurance et en profitant des aides publiques.

Assurance emprunteur : les 3 raisons du semi-échec de la loi Lemoine

Adoptée en 2022, la loi Lemoine avait suscité de vives attentes en promettant une plus large ouverture du marché de l’assurance de prêt immobilier. Le texte donne la possibilité aux emprunteurs de changer de contrat à tout moment, une vraie révolution dans un monde assurantiel où la substitution est conditionnée à un an d’engagement. Deux ans plus tard, les attentes sont déçues, car les banques dominent toujours le marché au détriment de l’intérêt des emprunteurs. Trois raisons prévalent à ce quasi-monopole immuable : la pression des prêteurs, le manque d’information des consommateurs malgré une obligation réglementaire et la complexité du processus de changement. Raison n°1 : la pression des banques Après de longues années de tentatives législatives infructueuses, l’assurance de prêt immobilier peut enfin être résiliée quand l’emprunteur le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine facilite la substitution de contrat en supprimant l’obligation de respecter une date butoir, comme l’imposaient les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin). L’assurance de prêt est devenue la seule assurance résiliable à tout moment sans engagement minimum de souscription contrairement aux autres assurances (mutuelle santé, MRH, assurance auto/moto). Cette possibilité offerte à tous les emprunteurs d’opter en cours de prêt pour une assurance plus compétitive a suscité d’entrée de jeu un enthousiasme très significatif. Le boom du changement d’assurance de prêt fut bien réel, porté en soi par une large couverture médiatique : en quelques mois les courtiers ont vu les demandes de résiliation/substitution bondir de 300%. Pourtant, deux ans après la mise en œuvre de la loi Lemoine, seul 1% des emprunteurs ont profité d’un dispositif qui leur permet de réaliser en moyenne entre 5 000€ et 15 000€ d’économies sur la durée restante de leur prêt immobilier. L’hégémonie des banques ne faiblit pas. Les parts de marché des alternatifs sont médiocrement passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% fin mai 2023 selon le bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Les banques continuent d’exercer une forte pression sur les emprunteurs. N’oublions pas qu’elles sont en position de force, car seules habilitées à distribuer des crédits immobiliers aux particuliers. Voici un florilège des manœuvres bancaires destinées à dissuader le client de se tourner vers un prestataire concurrent : Pratiques dilatoires : les obligations des banques ne sont toujours pas respectées : le délai légal de 10 jours ouvrés pour donner réponse à une demande de substitution peut s’étirer jusqu’à 30 jours voire au-delà. Demande indue de documents : les banques exigent parfois des pièces supplémentaires qui n’ont aucune justification. La loi Lemoine ne précise pas quels documents doivent être remis pour une demande délégation. La banque doit toutefois indiquer la liste des documents à fournir dans le support d'information remis chaque année au client. Refus pour non-équivalence de garanties : l’accord du prêteur d’une assurance externe repose sur le respect de cette notion d’équivalence de garanties : le nouveau contrat doit présenter en tous points une couverture au moins équivalente. Il est facile pour un professionnel d’en jouer : les banques commercialisent désormais des formules packagées, en apparence compétitives, dotées de garanties superflues ou d’une extension inutile de la garantie ITT (qui couvre les arrêts de travail jusqu’au terme du crédit alors que l’emprunteur est à la retraite), auxquelles l’emprunteur ne peut se soustraire. Les offres alternatives ne peuvent rivaliser ni en termes de tarifs ni en termes de garanties. Il serait possible de relancer la dynamique du changement d’assurance emprunteur si les consommateurs étaient dûment informés. Raison n°2 : les emprunteurs mal informés sur la loi Lemoine Si le buzz médiatique a permis une relative visibilité à la loi Lemoine durant les premiers mois, celle-ci est désormais tombée dans l’oubli. Or, le nerf de la guerre, c’est l’information, en matière d’assurance comme dans tous les autres domaines. Seul un consommateur bien informé de ses droits va pouvoir s’en prévaloir. Les banques ont pourtant l’obligation d’informer annuellement leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt et elles doivent le faire sur tout support durable. Et en cas de manquement à leurs obligations envers les emprunteurs, elles sont passibles d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€. Aucun établissement de crédit n’a à ce jour été sanctionné pour non-respect de la réglementation. Raison n°3 : un processus de substitution de l’assurance de prêt trop compliqué Le phagocytage du marché de l’assurance emprunteur par les banques est aussi rendu possible par la complexité du processus de substitution. Quand bien même la date d’échéance a disparu, la démarche reste un pensum pour l’emprunteur, peu au fait des subtilités des contrats d’assurance. Comme indiqué plus haut, la réponse du prêteur est subordonnée à l’équivalence de niveau de garanties, une condition bien difficile à satisfaire compte tenu des éventuels pièges tendus par la banque. La parade est de faire appel à un courtier en assurance de prêt, seul expert capable de faire jeu égal avec le bancassureur et de contrer, texte de loi à l’appui, toute manœuvre illicite. Si l’intermédiaire n’a aucune obligation de résultat, il est soumis à une obligation de moyens qui permet d’optimiser les chances de l’emprunteur de souscrire enfin une assurance adaptée à ses besoins et à son budget.

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