Votre contrat est résiliable annuellement

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La Cour d'appel de Douai vient de réaffirmer le droit des emprunteurs à résilier leur contrat d'assurance de prêt chaque année. Le principe de résiliation annuelle est garanti par le Code des Assurances, mais certaines banques abusent de leur influence pour dénier ce droit aux consommateurs.

 

Droit de résiliation et de substitution sur son contrat d'assurance de prêt

Le 21 janvier dernier, la Cour d'appel de Douai reconnaissait à un couple d'emprunteurs le droit de résiliation et de substitution sur son contrat d'assurance de prêt, droit jusqu'alors contesté par le CIC et la compagnie d'assurances du Crédit Mutuel (ACM Vie). La banque faisait valoir la loi Hamon du 26 juillet 2014 qui autorise l'emprunteur à dénoncer son contrat et à le substituer dans les 12 mois suivant la souscription. La Cour d'appel a précisé que la loi Hamon n'invalide pas l'article L.113-12 du Code des assurances qui, bien qu'il soit antérieur, donne "le droit à l'assuré de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an". Et de rappeler que l'assurance de prêt présente un caractère mixte, à la fois assurance vie et assurance dommage, ce qui lui permet de relever effectivement de l'article L.113-12 du Code des assurances.

Déjà en septembre dernier, la Cour d'appel de Douai donnait raison à une cliente du CIC qui souhaitait résilier le contrat groupe de la banque parce qu'elle avait trouvé une offre moins chère auprès de la Macif. La banque opposait un refus et obtint gain de cause auprès du tribunal de Grande Instance de Lille dans un premier temps. La Cour d'appel de Douai revint sur ce jugement, rappelant le caractère mixte donc résiliable annuellement de l'assurance emprunteur.

Peu à peu, devant l'entêtement des banques, la jurisprudence en matière d'assurance de prêt s'épaissit pour rappeler le droit des emprunteurs à résilier annuellement leur contrat et à le substituer par une offre à garanties au moins équivalentes.

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Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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Assurance emprunteur : dois-je payer des frais pour changer de contrat ?

Si vous remboursez un crédit immobilier, vous avez certainement souscrit une assurance emprunteur dont le rôle est de prendre le relais de vos mensualités en cas décès, invalidité et d’incapacité de travail. Savez-vous que vous pouvez changer de contrat d’assurance pour diminuer votre charge mensuelle et faire de grosses économies sur la durée restante du prêt ? Cette démarche engendre-t-elle des frais ? Magnolia.fr démêle le vrai du faux. Changer d’assurance emprunteur avec la loi Lemoine Adoptée en février 2022, la loi Lemoine permet à tous les emprunteurs depuis le 1er septembre 2022 de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, quelle que soit l’antériorité du contrat et sans engagement de souscription. Cette ultime réglementation en assurance emprunteur vise à libéraliser le marché jusque-là détenu à 85% par les banques dites bancassureurs. En supprimant l’obligation de respecter la date d’échéance et le délai de préavis pour changer de formule en cours de prêt, la loi Lemoine facilite le processus et permet à chacun de mieux maîtriser le coût de son assurance et de réduire au final le coût global de son crédit immobilier. Vous pouvez économiser 20 000€ ou plus en substituant l’assurance souscrite auprès de votre banque par une formule alternative. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché. Vous sélectionnez l’assurance la plus compétitive qui répond aux exigences de la banque. La résiliation/substitution est acceptée par cette dernière à une seule condition que le nouveau contrat respecte l’équivalence de niveau de garanties avec l’ancien. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de financement pour confronter les couvertures et vous assurer de la parité entre les deux contrats. Changer d’assurance de prêt : c’est gratuit ! Le principe de délégation d’assurance emprunteur est bien antérieur à la loi Lemoine. Depuis septembre 2010, tout emprunteur a le droit de choisir librement son assurance de prêt et de refuser l’assurance proposée par sa banque (loi Lagarde). Dès lors que ce contrat externe présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'elle propose, la banque ne peut opposer un refus. On peut lire sur certains sites que le changement d’assurance de prêt immobilier engendre des frais à la charge de l’emprunteur. Que dit la réglementation ? Entré en vigueur en juillet 2014, l’article L.312-9 du code de la consommation (loi Hamon) est clair et stipule que les frais de délégation d’assurance emprunteur sont interdits : « Le prêteur ne peut, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que le contrat d'assurance qu'il propose, y compris en cas d'exercice du droit de résiliation en application du premier alinéa de l'article L. 113-12-2 du code des assurances ou du deuxième alinéa de l'article L. 221-10 du code de la mutualité ni modifier le taux, qu'il soit fixe ou variable, ou les conditions d'octroi du crédit, prévus dans l'offre définie à l'article L. 312-7, ni exiger le paiement de frais supplémentaires, y compris les frais liés aux travaux d'analyse de cet autre contrat d'assurance. » La banque ne peut donc facturer :  aucuns frais d’étude de dossier lors d’un changement d’assurance,  ni aucuns frais d’avenant en cas d’acceptation de la nouvelle assurance conformément à la loi Lemoine. Les seuls frais éventuels sont ceux liés à l’adhésion au nouveau contrat : frais de dossier par le nouvel assureur : ils doivent être précisés dans le devis et excèdent rarement quelques dizaines d’euros. frais d’adhésion à l’association des assurés : en cas d’existence d’une association d’assurés, l’adhésion à cette association est obligatoire lors de la souscription. Les adhérents contribuent par leur cotisation associative à soutenir l’association dans ses missions d’aide aux assurés en difficulté. Ces frais ne dépassent pas 10€ par an. Chez Magnolia.fr, nos experts vous accompagnent gratuitement dans toutes vos démarches de résiliation/substitution. Nous pouvons négocier pour vous un contrat sans frais, que ce soit en délégation initiale ou pour un changement en cours de prêt. Frais pour formalités médicales Si vous changez de contrat d’assurance emprunteur, vous êtes soumis aux formalités de souscription qui passent nécessairement par le questionnaire de santé. En cas de risques déclarés ou/et d’un capital emprunté élevé, le médecin-conseil de l’assureur va demander des examens complémentaires pour formuler une réponse en adéquation avec le niveau de risque. Voici les examens qui peuvent être exigés : Visite médicale Imagerie médicale (radio, IRM, scanner) Analyse de sang (glycémie, cholestérol, HIV, hépatite C, etc.) Analyse d’urine Électrocardiogramme Test d’effort Mammographie Test cotinine (si fumeur) Le seuil de capital dépend de l’âge. La grille des formalités médicales varie selon le contrat.  Les examens médicaux sont à la charge de l’assureur, que vous souscriviez à son contrat ou que vous le refusiez. Généralement, l’assureur propose que ces tests soient réalisés dans un centre agréé par la compagnie. Si vous préférez les faire ailleurs, vous avancez les frais avant d’être remboursé contre présentation des factures et des résultats. Vous pouvez toutefois échapper aux formalités médicales sous certaines conditions. Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine a en effet supprimé le questionnaire de santé pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Ce plafond est rehaussé à 400 000€ en cas de prêt en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête.

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Loi Lemoine assurance emprunteur : changez de contrat facilement en 3 étapes

Tous les emprunteurs peuvent désormais changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent grâce à la loi Lemoine. Une aubaine en pleine période d’inflation et de hausse de la taxe foncière. Résilier l’assurance en cours pour la substituer par une offre plus compétitive permet de faire de juteuses économies et de préserver son pouvoir d’achat. Voici comment changer de formule facilement et sûrement. Loi Lemoine : un droit fondamental pour les emprunteurs immobiliers Adoptée par le parlement en février 2022, la loi Lemoine, du nom de la députée à l’initiative du texte, vise à libéraliser le marché de l’assurance de prêt et à le rendre plus transparent et facile d’accès. La mesure phare de cette loi est le changement de contrat. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur, quelle que soit l’antériorité de son contrat, peut le résilier à tout moment et sans frais, pour le substituer par une offre à couverture au moins équivalente. Avec les dispositifs précédents (lois Hamon et Bourquin), l’emprunteur devait respecter la date d’échéance et le délai de préavis pour pouvoir changer de formule en cours de prêt.  La loi Lemoine vient écorner le quasi-monopole des banques sur ce produit contraint qu’est l’assurance de prêt immobilier. Obligés d’être couverts par cette garantie, les emprunteurs peuvent désormais mettre les offres en concurrence après avoir signé l’offre de prêt et mieux maîtriser le coût de leur assurance. Le droit au libre choix de l’assurance qui existe depuis septembre 2010 (loi Lagarde) étant difficilement applicable lors de la demande de financement, la loi Lemoine vient renforcer ce droit en autorisant la substitution à tout moment, sans engagement minimal de souscription. Deux autres mesures essentielles sont inscrites dans le texte de loi : La suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées d’un montant inférieur à 200 000€ et remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur ; L’amélioration du droit à l’oubli dont le délai pour en bénéficier passe de 10 à 5 ans et qui concerne désormais les anciens malades de l'hépatite C, en plus des personnes ayant vaincu un cancer. Changer d’assurance emprunteur en 3 étapes Comparer les assurances de prêt Le marché de l’assurance emprunteur se partage entre les bancassureurs et les prestataires externes. L’avantage de position est aux premiers, puisqu'ils captent environ 85% des cotisations annuelles. En revanche, l’avantage financier revient aux seconds qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Le marché de l’assurance emprunteur est très concurrentiel. Raison pour laquelle il est crucial de confronter les offres via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. L’analyse comparative vous permettra de sélectionner l’offre adaptée à votre profil au meilleur prix, dans le respect des exigences de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’acceptation d’une assurance déléguée par la banque, en amont comme en aval de l’offre de prêt, est subordonnée à l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le nouveau contrat doit présenter a minima des garanties identiques à celles de l’ancien. L’équivalence de garanties est encadrée par une directive du Comité Consultatif du Secteur Financier. Les banques peuvent choisir au plus 11 critères de garanties relatifs aux risques de décès, invalidité et incapacité sur la liste exhaustive du CCSF qui en comporte 18. Elles peuvent éventuellement les compléter par 4 autres critères relatifs à la perte d’emploi. Ces critères vous sont obligatoirement indiqués sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise lors de votre demande de financement.  La FSI vous permet de comparer les offres du marché avec le contrat en cours en toute objectivité et de sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec la couverture exigée par votre banque. Résilier l’assurance emprunteur Une fois votre choix arrêté, il vous reste à résilier le contrat initial. Vous adressez votre lettre de résiliation d’assurance de prêt par recommandé avec accusé de réception, accompagnée du nouveau contrat et des conditions générales. La banque dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour vous répondre et doit obligatoirement motiver tout éventuel refus par écrit et sur un document unique. Le refus de la banque d’une délégation d'assurance emprunteur ne peut porter que sur la non-équivalence de garanties entre les deux contrats. L’aide d’un expert en assurance emprunteur Malheureusement les obligations des banques ne sont pas toujours respectées. Elles n’hésitent pas à jouer contre la montre et tardent à donner réponse à une demande de changement d’assurance. Autre problème, la non-équivalence de garanties. La parité entre deux contrats est complexe, le jargon en assurance peut être piégeux et les subtilités en matière d’assurance emprunteur sont légion. Pour éviter d’être recalé pour ce motif, sollicitez les services d’un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner dans la recherche du contrat adapté à votre situation au meilleur prix, et conforme aux critères exigés par la banque.  Un courtier sera également vigilant quant à la concordance des dates. Il convient en effet de faire très attention à la rupture de garanties entre la résiliation de l’ancien contrat et la prise d’effet du nouveau. Sachez enfin que les experts de Magnolia.fr peuvent prendre en charge à votre place l’intégralité des démarches de résiliation/substitution. Le changement d’assurance de prêt immobilier n’a jamais été aussi simple. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2023 pour constater tout l’intérêt de faire valoir la loi Lemoine dès maintenant.

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