Immobilier : qu'est-ce que la vente à réméré ?

Peu répandue en France, la vente à réméré consiste à vendre son logement tout en continuant à l'occuper, avec la possibilité de le racheter quelques années plus tard. Différent du viager qui permet d'occuper son bien jusqu'au décès en touchant une rente, le réméré présente de nombreux avantages pour le vendeur comme pour l'acheteur.

Une pratique moyenâgeuse

La vente à réméré trouverait ses origines au Moyen-Âge, mais ne fut encadrée par la réglementation qu'à l'époque de Napoléon en 1804. La faculté de rachat a été introduite dans le Code civil, sous l'article 1659 et les suivants. Du point de vue étymologique, le terme "réméré" est issu du latin "redimere" qui veut dire "racheter".

Comment ça marche ?

La vente à réméré commence comme une banale transaction immobilière : il faut deux parties, un vendeur et un acheteur. Le vendeur cède la propriété du bien à l'acheteur, mais continue de l'occuper, et surtout il acquiert la faculté de le racheter plus tard. Le rachat du bien cédé est une possibilité inscrite dans le contrat, et non une obligation.

Pour récupérer la propriété de son bien, le vendeur devra restituer à l'acheteur le prix de vente initial, additionné des frais éventuels que ce dernier aurait engagés pour améliorer le confort du logement par exemple. Le vendeur dispose de cinq années pour racheter le bien ; au-delà, l'acheteur devient pleinement propriétaire.

Pour bénéficier du principe de vente à réméré, le vendeur cède son bien entre 60% et 75% de sa valeur vénale. Il doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation au nouveau propriétaire, estimée entre 10% et 15% du prix de vente. Dans le temps imparti, c'est-à-dire cinq ans, il peut racheter le bien à tout moment au prix fixé dans le contrat ou bien le revendre au prix du marché de manière classique, encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, et déménager.

Comme pour toute transaction immobilière, seul le notaire peut rédiger un acte de vente à réméré.

Pour qui ?

La vente à réméré est ouverte à toute personne physique ou morale. Les particuliers, les commerçants, les artisans, les entrepreneurs et les sociétés peuvent vendre un bien en réméré, qui peut être un bien immobilier (logement, terrain, murs commerciaux, bâtiments professionnels, exploitations agricoles, etc), mais également tout bien meuble (tableau, voiture, bijoux, etc.). Le Code civil indique que tout bien peut être vendu avec faculté de rachat, mais dans les faits, la vente à réméré est principalement réalisée sur des maisons ou des appartements, et concerne essentiellement les propriétaires d'un bien immobilier en graves difficultés financières.

Pour que l'opération soit réalisable, le montant global des dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur vénale du bien.

Grâce au réméré, le vendeur sort de l’ornière :

il rembourse ses dettes auprès de ses créanciers ;
il évite la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien à un prix bradé ;
il n'est plus fiché par la Banque de France ;
il évite l'expulsion et continue de vivre dans son logement malgré ses ennuis ;
il dispose de fonds sans recourir à un emprunt bancaire ;
il dispose de temps pour vendre son bien immobilier au meilleur prix.

La vente à réméré permet aussi à un entrepreneur qui ne parvient pas à décrocher un crédit professionnel de financer son projet. Le patrimoine immobilier est utilisé pour obtenir les fonds via le transfert temporaire de sa propriété à un tiers.

En moyenne, la sortie d'une vente à réméré intervient au bout de 12 mois.

Pour l'acheteur, la vente à réméré s'apparente à un produit de placement sans risque et offre un rendement à court terme intéressant.

Vente à réméré ou portage immobilier ?

Depuis 2009, la vente à réméré est renommée "vente avec faculté de rachat" dans le Code civil. Tout en désignant la même opération juridique, la vente en réméré et le portage immobilier présentent des différences minimes. Le portage est apparu pour pallier les lacunes du réméré, parfois effectué par des marchands de biens peu scrupuleux souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Dans le cadre d'un portage immobilier, le propriétaire vend son bien à des investisseurs particuliers par l'intermédiaire d'une société de portage. Le bien est vendu à 70%-80% de sa valeur vénale et l'occupation s'organise sous un contrat de bail meublé : le vendeur paie à l'acheteur un loyer mensuel ou une indemnité d’occupation qui n’excède pas 9% du prix de vente. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans, sauf avec le portage immobilier solidaire qui donne droit au vendeur d'occuper son logement pendant dix ans maximum. Passé le délai, l'acheteur garde le bien.

La vente à réméré comme le portage immobilier se définissent par la vente temporaire d'un bien immobilier sous conditions. Il s'agit de deux alternatives pour sortir d'un endettement important ou pour débloquer des fonds rapidement sans recourir au prêt bancaire. La différence entre les deux solutions se situe dans les détails et non sur le principe, la vente à réméré générant des coûts plus élevés que le portage immobilier.

Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel du réméré comme ImmoSafe, leader de ce type de vente, pour encadrer et réaliser l’opération avec toutes les précautions nécessaires.

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. 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Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. 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Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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Envolée des prix de l'essence : changez d'assurance emprunteur et économisez 2 pleins par mois

En France, ce lundi 21 septembre 2026, l’explosion historique des prix des carburants engendre un surcoût mensuel moyen à la pompe situé entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels situés sous les 2 € le litre. À moins de réduire ses trajets, difficile de faire l’impasse sur cette dépense additionnelle. Si vous remboursez un prêt immobilier, il existe pourtant un levier qui vous permet d’économiser immédiatement et de compenser ces frais supplémentaires : le changement d'assurance emprunteur. Prix des carburants : une nouvelle pression sur le budget des ménages La hausse des prix à la pompe pèse directement sur le budget des automobilistes. Les relevés disponibles en septembre 2026 montrent un niveau particulièrement élevé : le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne en France, tandis que le SP95 et le SP95-E10 évoluent également au-dessus de 2,10 € le litre. Cette progression intervient alors que les prix du pétrole et des produits raffinés sont fortement perturbés par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient. La hausse ne se limite donc pas à quelques stations-service : elle se répercute sur les dépenses courantes des ménages. Impact financier sur un mois (sur la base d'un réservoir de 50L) Carburant Prix moyen au litre (septembre 2026) Hausse moyenne sur un mois Surcoût pour 1 plein / mois Surcoût pour 2 pleins / mois Sans Plomb 95 (E10) 2,17 € à 2,18 € + 0,11 € à 0,15 € / L + 5,50 € à 7,50 € + 11,00 € à 15,00 € Sans Plomb 98 (E5) 2,28 € + 0,13 € / L + 6,50 € + 13,00 € Gazole (Diesel) 2,41 € + 0,18 € à 0,20 € / L + 9,00 € à 10,00 € + 18,00 € à 20,00 € Si l'on compare ces tarifs exceptionnels à la moyenne habituelle des années précédentes, où l'essence oscillait plutôt autour de 1,75 € à 1,85 €, la dépense additionnelle dépasse les 18 € à 20 € de plus par plein, soit une facture mensuelle alourdie de 35 € à 40 € pour 2 pleins d'essence, et près de 50 € pour le diesel. Assurance emprunteur : une dépense à optimiser Lorsque le budget familial est sous pression, toutes les dépenses fixes méritent d'être examinées. L'assurance emprunteur constitue justement un poste souvent sous-estimé dans le coût global d'un crédit immobilier. Lors de la souscription d'un prêt, la banque propose son assurance de groupe. Mais l'emprunteur peut également choisir une assurance individuelle auprès d'un autre assureur, à condition que les garanties exigées par la banque soient respectées. Or, le tarif de l'assurance peut varier fortement d'un contrat à l'autre selon : l'âge de l'emprunteur le montant du capital restant dû la durée restante du crédit la quotité assurée les garanties souscrites la profession et les activités pratiquées le profil de risque de l'assuré. Pourquoi l'assurance bancaire est rarement la moins chère ? Les contrats bancaires reposent sur une tarification largement mutualisée. À l'inverse, une assurance individuelle prend davantage en compte le profil de l'emprunteur. Ils sont aussi jusqu’à 4 fois plus chers. Sur la durée d’un prêt immobilier (20 ou 25 ans), la différence peut se chiffrer en plusieurs milliers d’euros. Comparer son assurance de prêt peut donc permettre d'identifier une cotisation moins élevée, sans modifier le taux d'intérêt ni remettre en cause le crédit immobilier. Loi Lemoine : changez d'assurance emprunteur à tout moment Malheureusement, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance bancaire et vous payez le prix fort. La loi Lemoine vous donne une seconde chance d’être couvert par un contrat adapté plus compétitif. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat et sans frais de résiliation. Le principe est simple : le nouveau contrat doit proposer un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Cette dernière ne peut refuser la délégation si cette règle est respectée. Les étapes pour changer d’assurance de prêt Analysez votre contrat actuel et les garanties exigées par votre banque. Reportez-vous à la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt. Mettez les assurances en concurrence via un comparateur afin d'obtenir des propositions adaptées. Vérifiez l'équivalence des garanties, le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) et le coût total. Souscrivez le nouveau contrat. Adressez la demande de substitution à votre banque avec les documents nécessaires. Attendez la validation de la banque avant la mise en place définitive du nouveau contrat. La banque ne peut pas modifier les conditions du prêt immobilier en raison du choix d'une assurance externe et doit accepter le contrat alternatif dès lors que les garanties exigées sont équivalentes. Elle dispose de 10 jours ouvrés pour signifier sa réponse et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Tout refus doit être motivé par écrit. Deux pleins d'essence financés par les économies d'assurance emprunteur ? Le titre peut sembler racoleur, mais le raisonnement repose sur une comparaison simple : une économie mensuelle de 40 à 50 € sur l'assurance emprunteur correspond déjà à 2 pleins d'essence dans le contexte actuel. Il ne s'agit toutefois pas d'une économie garantie pour chaque emprunteur. Le montant dépend entièrement du contrat actuel et du profil assuré. Exemple d'économie potentielle Imaginons un propriétaire qui paie actuellement 90 € par mois pour son assurance emprunteur et qui trouve, à garanties équivalentes, une offre à 45 € par mois. L'économie serait de : 45 € par mois 540 € par an 5 400 € sur dix ans, hors évolution éventuelle des cotisations. Dans ce scénario, l'économie mensuelle correspond à peu près au surcoût observé pour 2 pleins d'essence par rapport à une période où le carburant était nettement moins cher. L'intérêt du changement d'assurance ne se limite donc pas à compenser temporairement la flambée des carburants : l'économie éventuelle se prolonge pendant toute la durée restante du crédit. Assurance emprunteur : le bon moment pour comparer ? La hausse des dépenses liées au carburant rappelle l'importance de surveiller ses charges fixes. Contrairement à certaines dépenses incompressibles, l'assurance emprunteur peut être renégociée en cours de crédit grâce à la loi Lemoine. La démarche peut donc être envisagée même si votre prêt immobilier a été signé il y a plusieurs années. La règle est simple : plus tôt vous remplacerez l’assurance, plus important sera le gain. Mieux que l’aide forfaitaire de 100 € Personne n’est aujourd’hui en mesure de dire quand les tensions géopolitiques au Moyen-Orient vont d’apaiser. Pour contrer la flambée des prix des carburants, le gouvernement français refuse les mesures globales comme le plafonnement des prix ou la baisse générale des taxes, jugées trop coûteuses et inefficaces. À la place, il privilégie une politique d'aides financières ciblées pour les gros rouleurs, et à compter du 1er octobre pour les travailleurs précaires. L’aide forfaitaire de 100 € correspond à un soutien estimé à 20 centimes par litre de carburant sur une période de 6 mois. Elle est accordée une seule fois par usager et par véhicule éligible. Faites le calcul : en changeant aujourd’hui votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez économiser en moyenne entre 25 € et 90 € par mois (chiffres Que Choisir). Sur 6 mois, c’est jusqu’à 5 fois mieux que l’aide de l’État, et cela, sans rien coûter aux finances publiques. Flambée des carburants : pensez aussi à vos dépenses fixes La hausse du prix des carburants est particulièrement visible parce qu'elle intervient directement à la pompe. Mais elle peut être l'occasion de réexaminer l'ensemble des charges récurrentes du foyer. Pour les propriétaires qui remboursent encore leur crédit immobilier, l'assurance emprunteur constitue le poste à comparer en priorité, car il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts. Grâce à la loi Lemoine, il n'est plus nécessaire d'attendre une échéance annuelle pour changer de contrat. Il est possible de rechercher une offre plus compétitive à tout moment, sous réserve de respecter l'équivalence des garanties exigées par la banque. Dans le contexte actuel, une économie de quelques dizaines d'euros par mois peut ainsi contribuer à absorber tout ou partie de la hausse du budget automobile. Selon le profil de l'emprunteur et son contrat actuel, le gain peut même dépasser le simple montant de 2 pleins mensuels. Avant de changer, comparez donc le coût total, les garanties et les exclusions : l'objectif n'est pas seulement de payer moins cher, mais de conserver une protection adaptée à votre prêt immobilier.

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