Immobilier : qu'est-ce que la vente à réméré ?

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Peu répandue en France, la vente à réméré consiste à vendre son logement tout en continuant à l'occuper, avec la possibilité de le racheter quelques années plus tard. Différent du viager qui permet d'occuper son bien jusqu'au décès en touchant une rente, le réméré présente de nombreux avantages pour le vendeur comme pour l'acheteur.

 

Une pratique moyenâgeuse

La vente à réméré trouverait ses origines au Moyen-Âge, mais ne fut encadrée par la réglementation qu'à l'époque de Napoléon en 1804. La faculté de rachat a été introduite dans le Code civil, sous l'article 1659 et les suivants. Du point de vue étymologique, le terme "réméré" est issu du latin "redimere" qui veut dire "racheter".

Comment ça marche ?

La vente à réméré commence comme une banale transaction immobilière : il faut deux parties, un vendeur et un acheteur. Le vendeur cède la propriété du bien à l'acheteur, mais continue de l'occuper, et surtout il acquiert la faculté de le racheter plus tard. Le rachat du bien cédé est une possibilité inscrite dans le contrat, et non une obligation. 

Pour récupérer la propriété de son bien, le vendeur devra restituer à l'acheteur le prix de vente initial, additionné des frais éventuels que ce dernier aurait engagés pour améliorer le confort du logement par exemple. Le vendeur dispose de cinq années pour racheter le bien ; au-delà, l'acheteur devient pleinement propriétaire.

Pour bénéficier du principe de vente à réméré, le vendeur cède son bien entre 60% et 75% de sa valeur vénale. Il doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation au nouveau propriétaire, estimée entre 10% et 15% du prix de vente. Dans le temps imparti, c'est-à-dire cinq ans, il peut racheter le bien à tout moment au prix fixé dans le contrat ou bien le revendre au prix du marché de manière classique, encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, et déménager.

Comme pour toute transaction immobilière, seul le notaire peut rédiger un acte de vente à réméré.

Pour qui ?

La vente à réméré est ouverte à toute personne physique ou morale. Les particuliers, les commerçants, les artisans, les entrepreneurs et les sociétés peuvent vendre un bien en réméré, qui peut être un bien immobilier (logement, terrain, murs commerciaux, bâtiments professionnels, exploitations agricoles, etc), mais également tout bien meuble (tableau, voiture, bijoux, etc.). Le Code civil indique que tout bien peut être vendu avec faculté de rachat, mais dans les faits, la vente à réméré est principalement réalisée sur des maisons ou des appartements, et concerne essentiellement les propriétaires d'un bien immobilier en graves difficultés financières. 

Pour que l'opération soit réalisable, le montant global des dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur vénale du bien.

Grâce au réméré, le vendeur sort de l’ornière :

  • il rembourse ses dettes auprès de ses créanciers ;
  • il évite la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien à un prix bradé ;
  • il n'est plus fiché par la Banque de France ;
  • il évite l'expulsion et continue de vivre dans son logement malgré ses ennuis ;
  • il dispose de fonds sans recourir à un emprunt bancaire ;
  • il dispose de temps pour vendre son bien immobilier au meilleur prix.

La vente à réméré permet aussi à un entrepreneur qui ne parvient pas à décrocher un crédit professionnel de financer son projet. Le patrimoine immobilier est utilisé pour obtenir les fonds via le transfert temporaire de sa propriété à un tiers.

En moyenne, la sortie d'une vente à réméré intervient au bout de 12 mois.

Pour l'acheteur, la vente à réméré s'apparente à un produit de placement sans risque et offre un rendement à court terme intéressant.

Vente à réméré ou portage immobilier ?

Depuis 2009, la vente à réméré est renommée "vente avec faculté de rachat" dans le Code civil. Tout en désignant la même opération juridique, la vente en réméré et le portage immobilier présentent des différences minimes. Le portage est apparu pour pallier les lacunes du réméré, parfois effectué par des marchands de biens peu scrupuleux souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Dans le cadre d'un portage immobilier, le propriétaire vend son bien à des investisseurs particuliers par l'intermédiaire d'une société de portage. Le bien est vendu à 70%-80% de sa valeur vénale et l'occupation s'organise sous un contrat de bail meublé : le vendeur paie à l'acheteur un loyer mensuel ou une indemnité d’occupation qui n’excède pas 9% du prix de vente. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans, sauf avec le portage immobilier solidaire qui donne droit au vendeur d'occuper son logement pendant dix ans maximum. Passé le délai, l'acheteur garde le bien.

La vente à réméré comme le portage immobilier se définissent par la vente temporaire d'un bien immobilier sous conditions. Il s'agit de deux alternatives pour sortir d'un endettement important ou pour débloquer des fonds rapidement sans recourir au prêt bancaire. La différence entre les deux solutions se situe dans les détails et non sur le principe, la vente à réméré générant des coûts plus élevés que le portage immobilier.

Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel du réméré comme ImmoSafe, leader de ce type de vente, pour encadrer et réaliser l’opération avec toutes les précautions nécessaires.

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Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science.  Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. À tout moment et sans frais, vous pouvez résilier le contrat d’assurance en cours et le substituer par une formule moins chère à garanties équivalentes.

profils taux usure T4 2022

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.