Immobilier : qu'est-ce que la vente à réméré ?

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Peu répandue en France, la vente à réméré consiste à vendre son logement tout en continuant à l'occuper, avec la possibilité de le racheter quelques années plus tard. Différent du viager qui permet d'occuper son bien jusqu'au décès en touchant une rente, le réméré présente de nombreux avantages pour le vendeur comme pour l'acheteur.

 

Une pratique moyenâgeuse

La vente à réméré trouverait ses origines au Moyen-Âge, mais ne fut encadrée par la réglementation qu'à l'époque de Napoléon en 1804. La faculté de rachat a été introduite dans le Code civil, sous l'article 1659 et les suivants. Du point de vue étymologique, le terme "réméré" est issu du latin "redimere" qui veut dire "racheter".

Comment ça marche ?

La vente à réméré commence comme une banale transaction immobilière : il faut deux parties, un vendeur et un acheteur. Le vendeur cède la propriété du bien à l'acheteur, mais continue de l'occuper, et surtout il acquiert la faculté de le racheter plus tard. Le rachat du bien cédé est une possibilité inscrite dans le contrat, et non une obligation. 

Pour récupérer la propriété de son bien, le vendeur devra restituer à l'acheteur le prix de vente initial, additionné des frais éventuels que ce dernier aurait engagés pour améliorer le confort du logement par exemple. Le vendeur dispose de cinq années pour racheter le bien ; au-delà, l'acheteur devient pleinement propriétaire.

Pour bénéficier du principe de vente à réméré, le vendeur cède son bien entre 60% et 75% de sa valeur vénale. Il doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation au nouveau propriétaire, estimée entre 10% et 15% du prix de vente. Dans le temps imparti, c'est-à-dire cinq ans, il peut racheter le bien à tout moment au prix fixé dans le contrat ou bien le revendre au prix du marché de manière classique, encaisser la différence entre le prix de vente et le prix de rachat, et déménager.

Comme pour toute transaction immobilière, seul le notaire peut rédiger un acte de vente à réméré.

Pour qui ?

La vente à réméré est ouverte à toute personne physique ou morale. Les particuliers, les commerçants, les artisans, les entrepreneurs et les sociétés peuvent vendre un bien en réméré, qui peut être un bien immobilier (logement, terrain, murs commerciaux, bâtiments professionnels, exploitations agricoles, etc), mais également tout bien meuble (tableau, voiture, bijoux, etc.). Le Code civil indique que tout bien peut être vendu avec faculté de rachat, mais dans les faits, la vente à réméré est principalement réalisée sur des maisons ou des appartements, et concerne essentiellement les propriétaires d'un bien immobilier en graves difficultés financières. 

Pour que l'opération soit réalisable, le montant global des dettes ne doit pas dépasser 60% de la valeur vénale du bien.

Grâce au réméré, le vendeur sort de l’ornière :

  • il rembourse ses dettes auprès de ses créanciers ;
  • il évite la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien à un prix bradé ;
  • il n'est plus fiché par la Banque de France ;
  • il évite l'expulsion et continue de vivre dans son logement malgré ses ennuis ;
  • il dispose de fonds sans recourir à un emprunt bancaire ;
  • il dispose de temps pour vendre son bien immobilier au meilleur prix.

La vente à réméré permet aussi à un entrepreneur qui ne parvient pas à décrocher un crédit professionnel de financer son projet. Le patrimoine immobilier est utilisé pour obtenir les fonds via le transfert temporaire de sa propriété à un tiers.

En moyenne, la sortie d'une vente à réméré intervient au bout de 12 mois.

Pour l'acheteur, la vente à réméré s'apparente à un produit de placement sans risque et offre un rendement à court terme intéressant.

Vente à réméré ou portage immobilier ?

Depuis 2009, la vente à réméré est renommée "vente avec faculté de rachat" dans le Code civil. Tout en désignant la même opération juridique, la vente en réméré et le portage immobilier présentent des différences minimes. Le portage est apparu pour pallier les lacunes du réméré, parfois effectué par des marchands de biens peu scrupuleux souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Dans le cadre d'un portage immobilier, le propriétaire vend son bien à des investisseurs particuliers par l'intermédiaire d'une société de portage. Le bien est vendu à 70%-80% de sa valeur vénale et l'occupation s'organise sous un contrat de bail meublé : le vendeur paie à l'acheteur un loyer mensuel ou une indemnité d’occupation qui n’excède pas 9% du prix de vente. La faculté de rachat ne peut excéder cinq ans, sauf avec le portage immobilier solidaire qui donne droit au vendeur d'occuper son logement pendant dix ans maximum. Passé le délai, l'acheteur garde le bien.

La vente à réméré comme le portage immobilier se définissent par la vente temporaire d'un bien immobilier sous conditions. Il s'agit de deux alternatives pour sortir d'un endettement important ou pour débloquer des fonds rapidement sans recourir au prêt bancaire. La différence entre les deux solutions se situe dans les détails et non sur le principe, la vente à réméré générant des coûts plus élevés que le portage immobilier.

Il est conseillé d’être accompagné par un professionnel du réméré comme ImmoSafe, leader de ce type de vente, pour encadrer et réaliser l’opération avec toutes les précautions nécessaires.

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Immobilier : quels pronostics pour 2024 ?

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 €   Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023.     Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.