Immo: le retour des locations meublées longue durée

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La crise sanitaire et économique a profondément modifié les caractéristiques du marché immobilier. Il y aura un avant et un après Covid-19, même si cette seconde phase n'est toujours pas d'actualité. Auparavant fortement concurrencée par la location saisonnière, aujourd'hui pénalisée par le manque de touristes, la location meublée de longue durée regagne du terrain. L'occasion est donnée de revenir sur les dispositifs permettant de sécuriser ses loyers du risque d'impayés.

Retour de la location meublée classique

Les effets du Covid n'en finissent pas de bouleverser les habitudes de chacun et de modifier nos comportements en tant que consommateurs. Le marché locatif français est totalement chamboulé depuis mars 2020 à cause d'une crise sanitaire sans précédent qui a restreint les déplacements à l'intérieur du pays et les arrivées depuis l'extérieur.

Privés de leur clientèle habituelle, touristes et clientèle d'affaires, bon nombre de propriétaires bailleurs ont décidé d'arrêter la location touristique saisonnière ou de courte durée type Airbnb pour basculer vers la location meublée de longue durée. Le manque de visibilité les incite à opter pour un modèle classique parfois moins contraignant, et certainement plus pérenne.

Malgré la crise, la location meublée classique, qui s'adresse essentiellement aux étudiants, aux jeunes actifs et aux personnes en mobilité professionnelle, a plutôt bien résisté. Déjà en 2020, le site LocService.fr avait observé une activité locative des meublés en forte hausse. Sur cette plateforme, le nombre d'offres de logements meublés avait augmenté entre 15% et 20% selon les régions par rapport à 2019. Même constat chez Lodgis, le spécialiste de la location meublée : une progression de 30% de propriétaires qui abandonnent la location touristique au profit de la location meublée traditionnelle. Et chez PAP, 70% des propriétaires qui louaient leur bien sur des plateformes collaboratives s'orientent désormais vers la location classique.

Si la location touristique de courte durée lui faisait de l’ombre avec l’essor des plateformes collaboratives, la location meublée classique se redresse à la faveur d’une crise qui oblige à repenser les modèles économiques.

Les avantages de la location meublée

Depuis une dizaine d'années, la location meublée connaît un beau développement par rapport à la location nue. Le propriétaire bailleur peut choisir la durée locative qui l'intéresse :

un an avec reconduction tacite pour la location meublée classique
9 mois sans reconduction pour la location meublée étudiante
entre 1 à 10 mois sans reconduction pour la location avec bail mobilité réservé aux locations considérées comme temporaires.

Dans ce dernier schéma locatif, le dépôt de garantie est interdit mais le bail est protégé des risques d'impayés ou de dégradation grâce à la garantie Visale.

La location meublée traditionnelle ne nécessite pas d'autorisation administrative de location, obligatoire dans certaines communes comme Paris pour les locations via les plateformes de locations touristiques type Airbnb, ni d'autorisation de changement d'usage qu'il est difficile d'obtenir dans les villes confrontées à une pénurie de logements.

Par rapport à la location nue ou vide, qui implique par ailleurs un bail de 3 ans, la location meublée génère des loyers jusqu'à 30% plus élevés et des rentabilités jusqu'à deux fois supérieures. Autre atout de la location meublée : les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers mais enregistrés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dont la taxation est plus avantageuse pour le bailleur.

Quant à la location type Airbnb, depuis le 1er octobre 2017, les propriétaires ne sont plus autorisés à dépasser 120 jours de locations meublées par année.

Comment se protéger contre les risques d'impayés ?

Le contexte a en revanche fragilisé le secteur de l'immobilier locatif. Selon le baromètre mensuel de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), le nombre de consultations relatives aux impayés dans le parc privé auprès des agences départementales était supérieur de 47% en décembre 2020 par rapport à la même période en 2019. En 2020, 61% des consultations portant sur les impayés de loyer provenaient des locataires. L'Anil avait d'ailleurs lancé "SOS loyers impayés" (numéro vert 0 805 160 075), un service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers, dédié aussi bien aux bailleurs qu'aux locataires.

Avant les impayés, il y a les retards de paiement. Chez Imodirect, spécialiste de la location et de la gestion locative, depuis juin 2020, les retards de paiement de plus d'un mois ont doublé, passant de 1% à près de 2%.

Il existe pourtant trois solutions pour lutter contre les risques d'impayés de loyers :

la caution solidaire : le bail doit annexer un acte de caution qui autorise le bailleur à se retourner vers la ou les personnes désignée(s) comme garant(s) pour les sommes dues par le locataire. Mais en cas de litige avec le garant, le propriétaire devra entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.
l'assurance loyers impayés ou GLI (Garantie des Loyers Impayés) : uniquement réservée aux logements loués à titre de résidence principale, cette assurance coûte en moyenne 3% du loyer annuel (charges comprises).
la caution Visale : dispositif gratuit garanti par l'État qui sécurise les loyers des logements loués aux personnes en situation précaire (entre 18 et 30 ans ou salariés de plus de 30 ans soumis à conditions de ressources).

Le cumul des deux, assurance et caution solidaire, est prohibé par la loi du 25 mars 2009, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. L'acte de cautionnement est alors frappé de nullité.

Dernières publications

Santé : le Dossier Médical Partagé remplacé par Mon Espace Santé

Quand cela ne fonctionne pas, on essaie autre chose. Quatorze ans après son lancement, plusieurs retards à l'allumage et après deux ans de test, le Dossier Médical Partagé, un carnet de santé numérique censé partager plus facilement les données de santé des assurés avec les professionnels, est un échec. À compter de janvier 2022, les Français disposeront d'un nouvel outil numérique médical, Mon Espace Santé, créé en remplacement du DMP, mis à l’arrêt en juillet dernier. Dossier Médical Partagé ou Dossier Mal Parti Lancé en 2004, le Dossier Médical Partagé ou DMP n'a pas rencontré son public. À ce jour, à peine 10 millions de dossiers partagés ont été ouverts, contre les 40 millions escomptés d'ici 2022. Pourtant, l'idée était bonne : héberger toutes les données de santé sur des serveurs centralisés et sécurisés, afin de faciliter le suivi médical. Selon un expert des systèmes d'information collectifs en santé, "le DMP est un mauvais concept, porté par le mauvais acteur, au mauvais moment". Le constat est sévère mais factuel. Le concept n'a pas évolué depuis la première version en 2007. Le DMP est en empilement de multiples documents auxquels il est difficile d'accéder. L'Assurance Maladie est juge et partie : en lui confiant la gestion des DMP, se pose à terme le problème du contrôle des données et des dépenses qui leur sont liées. Et au mauvais moment, car les médecins généralistes font de la résistance, ils n'ont pas le temps de rédiger les synthèses annuelles nécessaires pour rendre le DMP utilisable, le considérant comme une opération technocratique à laquelle ils n'ont pas été impliqués. Fiasco pour le DMP et pourtant, en 2014, un sondage indiquait que 85% des Français y étaient favorables. Le DMP était la solution miracle qui aurait dû faire économiser 3,5 milliards d'euros à la Sécu, en évitant les actes redondants et en améliorant les prescriptions. Purement facultatif alors qu'il était initialement obligatoire pour tout assuré, le DMP a été conçu pour accueillir différents types d'informations médicales : l'historique des remboursements de la Sécu, les antécédents médicaux, les résultats d'examens, les comptes rendus d'hospitalisation, les coordonnées des proches à contacter en cas d'urgence, les choix pour sa fin de vie, tout document que souhaite partager le patient. Le DMP est complété du VSM (Volet de Synthèse Médical), censé être rempli par le médecin traitant et particulièrement utile pour les professionnels de santé qui ne connaissent pas le patient. Le VSM réunit les pathologies en cours, les antécédents du patient y compris allergies et intolérances médicamenteuses, les antécédents familiaux, les facteurs de risque liés au mode de vie et à la profession, les traitements au long cours et les points de vigilance. Non seulement l'incitation financière dans le cadre du forfait patientèle est peu lisible mais les logiciels des médecins ne permettent pas une rédaction automatique du VSM. Voulu comme un outil de partage des informations médicales, le DMP a été vidé de sa substance en raison d'une protection des données personnelles tellement drastique que le dossier est inutilisable. Le patient choisit les données qu'il souhaite voir figurer dans son DMP, ainsi que les professionnels qui peuvent y avoir accès. En cas d'urgence, n'importe quel praticien peut avoir besoin de consulter le contenu du DMP, accessible grâce à l'accès "bris de glace"... si et seulement si l'assuré a activé cette possibilité au moment de la création de son dossier. En juillet dernier, le gouvernement décide de mettre fin aux créations de DMP. Les anciens DMP ne sont pas supprimés, les patients et les médecins peuvent toujours les consulter via les canaux habituels, et même y ajouter des informations. Cet arrêt est nécessaire pour mettre en place "Mon Espace Santé", un “DMP Plus” qui sera accessible à compter de janvier 2022. Mon Espace Santé : accélérer le numérique en santé Le système de santé a besoin d'un outil pour améliorer la coordination des soins. Durant plusieurs mois, le ministère de la Santé a testé dans trois départements pilotes, la Haute-Garonne, la Loire-Atlantique et la Somme, un nouvel espace numérique, Mon Espace Santé. L'expérimentation s'avérant satisfaisante, cet outil sera déployé pour tous les Français le 1er janvier 2022. Mon Espace Santé s'inscrit dans la stratégie du numérique en santé qui prévoit, entre autres, de développer les innovations numériques dans les hôpitaux et la filière imagerie médicale. À la différence du DMP où les données pouvaient être rentrées par les seuls professionnels de santé, ce nouvel espace médical pourra être alimenté par l'assuré et les praticiens. Les usagers pourront gérer eux-mêmes leurs données de santé. Mon Espace Santé comprendra* : une version améliorée du DMP pour stocker et partager toutes les donnés de santé (ordonnances, traitements, résultats d'examens, imageries médicales, antécédents médicaux et allergies, comptes-rendus d'hospitalisation, vaccination) ; une messagerie sécurisée pour les échanges entre patients et professionnels de santé ; un agenda santé pour gérer les rendez-vous médicaux et recevoir des rappels pour les dates clés des examens de contrôle (bilans, mammographie, vaccination...) ; un catalogue de services numériques de santé référencés par l'État pour découvrir l'offre des services utiles en santé et gérer les accès à ses données de santé. Les personnes qui disposent déjà d'un DMP retrouveront automatiquement leur dossier et leurs données de santé qui y sont stockées dès l'activation de Mon Espace Santé. De janvier à mars 2022, les assurés recevront un courrier ou un mail leur demandant d'activer Mon Espace Santé. Ils auront alors un mois pour s'opposer à sa création, faute de quoi, leur espace sera automatiquement créé. En faisant évoluer le DMP, le gouvernement espère transformer l'échec en réussite pour améliorer le suivi des assurés. *source : direction de l’information légale et administrative (Premier Ministre)

assurance emprunteur comment bien choisir

Assurance emprunteur : comment bien comparer les offres ?

La sélection d'une assurance emprunteur est cruciale pour réaliser un maximum d'économies. Les comparateurs vous permettent de mettre en concurrence les meilleures offres du moment en fonction des paramètres que vous indiquez. Mais comparer est un exercice difficile et parfois trompeur : entre le montant de la prime mensuelle, la méthode de calcul du taux d'assurance et le coût global, il faudra choisir la formule qui correspond au mieux à votre projet pour réduire le poids de cette charge dans le coût de votre crédit immobilier. Économisez jusqu'à 15 000€ Tous les comparateurs en assurance de prêt immobilier vous le diront : en souscrivant un contrat externe à votre banque, vous pouvez économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée totale de votre emprunt. La loi permet de choisir librement l'assurance qui va couvrir un prêt immobilier. Il serait contreproductif de se priver de cette opportunité qui vous permet de diminuer le coût final de votre crédit. Actuellement, l'assurance pèse en moyenne 50% du coût global d'un prêt à l'habitat. En raison des taux au plancher, cette dépense contrainte pour décrocher un financement immobilier est proportionnellement plus lourde, jusqu'à excéder le poids des intérêts pour les profils jugés à risques aggravés. Sur 10, 15, 20 ou 25 ans, vous pouvez en effet réduire la charge de plusieurs milliers d'euros en déléguant l’assurance, le gain dépendant des caractéristiques de votre crédit et de votre profil. En moyenne, à garanties équivalentes, les contrats groupe des banques sont deux à quatre fois plus chers que les offres souscrites en délégation. Prenons l'exemple du taux moyen d'assurance pour un emprunteur jeune, non fumeur et en bonne santé : il s’affiche à 0,36% chez les bancassureurs, quand les alternatifs facturent autour de 0,12%, voire 0,09% pour les contrats les plus compétitifs. Or, l'économie potentielle annoncée est toujours calculée sur la durée initiale du prêt. Qu'en est-il si vous remboursez votre prêt par anticipation parce que vous revendez le bien avant le terme du crédit ou que vous demandez un rachat de prêt qui vous obligera à souscrire une nouvelle assurance ? Comparez au bout de 8 ou 10 ans Quand vous faites une simulation en ligne à l'aide d'un comparateur d'assurance emprunteur, vous devez renseigner diverses informations (âge, civilité, risques médicaux, fumeur ou non fumeur, profession, banque prêteuse, nature, montant et durée du crédit, etc.), afin que l'outil sélectionne les offres en adéquation avec ce formulaire de base. Le comparateur va ensuite vous proposer un classement tarifaire des contrats, du plus compétitif au plus onéreux, vous indiquant pour chaque offre, la prime mensuelle, la cotisation totale sur la durée renseignée, le taux moyen d'assurance qui est le taux moyen indicatif calculé sur la moyenne des taux pour des prêts similaires ...ainsi que l'économie réalisée. À ce stade-là, vous ne pouvez savoir si tel ou tel contrat d'assurance a sa cotisation calculée sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Dans le premier cas, la prime est constante sur toute la durée de remboursement du crédit, dans le second, elle est dégressive, c'est-à-dire qu'elle est plus élevée en début de prêt et diminue au fil de l'amortissement du capital. Pour avoir cette précision, il faudra demander les devis via une simulation personnalisée. Sur la durée totale, les formules calculées sur le capital restant à rembourser sont généralement moins chères que celles à primes constantes. En dehors de toutes considérations médicales, c'est-à-dire de la couverture des risques déclarés, il est essentiel d'aborder la tarification du contrat d'assurance à l'aune de votre projet immobilier : Comptez-vous revendre le bien acquis en cours de prêt ? Ou pensez-vous aller jusqu'au terme du crédit ? Si vous optez pour un contrat à cotisations dégressives, vous risquez d'être perdant en cas de revente du bien avant la fin du crédit. Pour faire le bon choix, il faudrait connaître le coût de l'assurance au mitan du prêt, ou au bout de 8 à 10 ans, durée moyenne de détention des crédits immobiliers. Chez Magnolia.fr, vous pouvez comparer les tarifs sur la durée totale, également au bout de 120 mois, ce qui vous permet d'avoir une vision plus réaliste du coût de l'assurance en fonction de votre projet. Et là, surprise ! Le contrat classé premier sur la durée totale perd plusieurs places au profit d'une offre plus performante quand le coût est calculé sur une durée plus courte. Autre élément à considérer, la durée de validité des garanties. Il est essentiel d’être couvert jusqu’au terme du crédit. Certains contrats sont moins chers, mais mettent fin aux garanties incapacité et invalidité à 66 ans. Si vous comptez travailler au-delà, vous prenez le risque de ne pas être protégé en cas d’arrêt maladie. Comparer les contrats d'assurance emprunteur n'est pas si compliqué quand on a la bonne méthode. Faites confiance aux experts de Magnolia.fr pour vous aider à sélectionner la formule adaptée à votre projet, en fonction des garanties requises et de la durée envisagée du crédit.

Immobilier : les nouvelles aides à la rénovation

À côté de MaPrimRénov, dispositif désormais bien connu des Français, deux nouvelles aides à la rénovation des logements seront mises en place par le gouvernement à compter de janvier 2022 : Ma Prime Rénov' Sérénité et Mon Accompagnateur Rénov'. Toutes ces aides seront regroupées au sein d’un service public unique, France Rénov', afin de simplifier le parcours de travaux des ménages. Une plateforme unique pour la rénovation énergétique de l'habitat Engager des travaux pour rénover son habitat est une démarche longue et parfois ardue face à la complexité de l'administration et au manque de clarté des aides financières accessibles. La loi Climat et Résilience a prévu de faire évoluer le service public à la rénovation énergétique pour offrir aux usagers un parcours plus simple, avec des aides plus lisibles. À compter du 1er janvier 2022, le ministère chargé du Logement va rendre opérationnel France Rénov’, un service dédié à la rénovation de l'habitat qui fonctionnera sur 3 axes : l'information : à partir d'une plateforme unique (france-renov.gouv.fr), chacun pourra trouver les informations utiles au sujet de l'amélioration énergétique du logement, et un outil de simulation qui permettra d'identifier les aides financières disponibles, ainsi qu'un annuaire des artisans qualifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). le conseil : les conseillers France Rénov' seront joignables via un numéro de téléphone unique (0 808 800 700). 450 guichets uniques "Espaces Conseil France Rénov'” sont répartis sur tout le territoire pour informer et conseiller les ménages. Ce réseau rassemblera les Espaces Conseil FAIRE et les Points rénovation information de l'Anah. l'accompagnement : les Français qui souhaitent rénover leur logement pourront être accompagnés tout au long du processus par un interlocuteur expert, Mon Accompagnateur Rénov', qui se chargera de veiller au suivi pluridisciplinaire sur toute la durée du projet, de l'aspect administratif et financier aux éléments techniques. Une synergie était nécessaire pour rendre la tâche plus facile pour les particuliers et les inciter à réaliser des travaux, tout en contrôlant de manière plus efficace le versement de des aides publiques. MaPrimRénov' : victime de son succès Lancée en 2020 en remplacement du CITE (Crédit d'Impôt à la Transition Énergétique), peu de temps avant le premier confinement, MaPrimRénov s'avère plutôt simple : pour toute demande, il suffit de créer un compte en ligne sur la plateforme dédiée pour obtenir une première estimation. La confirmation de l'acceptation du dossier est ensuite envoyée par mail et à l'issue des travaux par un artisan RGE, le ménage demandeur transmet la facture du professionnel pour obtenir le versement de l'aide financière. Relativement fluide sur le papier, la démarche se révèle longue et complexe, d'autant que le site a été victime de bugs qui ont bloqué les demandes des particuliers. Un retard à l'allumage qui a dû être corrigé en prévision de l'ouverture de MaPrimRénov' à tous les propriétaires depuis janvier 2021, y compris les bailleurs et les copropriétaires. Le site FAIRE (Faciliter, Accompagner et Informer à la Rénovation Énergétique) a été créé pour guider gratuitement tous les ménages engagés dans un projet de rénovation énergétique. Le particulier peut demander à être rappelé par un conseiller, trouver un conseiller près de chez lui ou échanger directement via la plateforme. MaPrimRénov' connaît un succès inespéré depuis janvier 2020. Plus de 580 000 demandes ont été déposées à ce jour (chiffres de l'Anah octobre 2021), l'année 2021 vise les 800 000, loin devant les 500 000 initialement prévues. Face à cet engouement, l'enveloppe budgétaire pour 2022 a été rallongée, soit 2,4 milliards d'euros. Mon Accompagnateur Rénov' : conseiller et orienter les ménages Les personnes qui se lancent dans un projet de rénovation de leur logement, quelle que soit l'ampleur du chantier, sont souvent perdues, ne savent pas vers qui se tourner et sont parfois découragées. Il faut identifier la nature des travaux, réaliser des devis, trouver des artisans référencés, faire le montage financier et connaître les aides éventuelles pour en bénéficier. Le coup de pouce de l’État est souvent l’élément déclencheur. À compter du 1er janvier 2022, chacun pourra faire appel à Mon Accompagnateur Rénov', un expert agréé par l'État qui pourra conseiller sur les travaux nécessaires, orienter vers des professionnels compétents et indiquer les aides éligibles. Le but est de diriger les aides existantes vers les ménages concernés pour éviter un gaspillage de l'argent public et empêcher les escroqueries comme on a pu le voir depuis le lancement de MaPrimRénov' début 2020. Face à l'augmentation des arnaques issues d'entreprises peu scrupuleuses, le gouvernement a interdit le démarchage téléphonique pour la rénovation énergétique depuis le 1er septembre 2020. Il est recommandé de ne pas solliciter les services d'une entreprise qui y a recours. À compter de janvier 2022, les agents du réseau FAIRE seront reconvertis en interlocuteurs Mon Accompagnateur Rénov'. Ils pourront être contactés par le même numéro (0 808 800 700). Le dispositif sera ouvert à des professionnels du privé au cours du second semestre 2022. Des interrogations demeurent quant au coût de cet accompagnement pour les particuliers. Un décret attendu pour le printemps prochain devra préciser si le service sera payant en fonction des revenus. Ma Prime Rénov' Sérénité Pour des rénovations globales, celles qui nécessitent de lourds investissements, l'État met en place Ma Prime Rénov' Sérénité, une nouvelle prime qui concerne près de 5 millions de foyers et cible clairement les passoires thermiques. Le versement de MaPrimRénov' est actuellement de 3 000€ en moyenne, une somme bien insuffisante pour les logements qui doivent être rénovés entièrement pour garantir une isolation aux normes et un confort optimal aux occupants. Cette nouvelle aide pourra financer jusqu'à 50% des travaux entrepris jusqu'à un plafond de 30 000€ ; elle est cumulable avec des primes spécifiques comme l'éco-PTZ et des aides des collectivités locales. Pour y avoir droit, le logement devra avoir plus de 15 ans. Le gain énergétique devra être d'au moins 35%, attesté par un diagnostic. Ma Prime Rénov' Sérénité va remplacer le dispositif Habiter Mieux géré par l'Anah. En France, le bâtiment génère 27% des émissions de CO2 et 45% de la consommation d'énergie du pays. La rénovation de l'habitat privé est donc une des priorités de la stratégie de lutte contre le réchauffement climatique. Une enquête du Club de l'Amélioration de l'Habitat estime que 56% des propriétaires occupants sont désireux d'entamer des travaux de leur logement, et parmi eux, 11% se disent motivés ou pourraient être motivés par les aides de l'État. Souhaitons que France Rénov’ offre à ces aides une visibilité et une lisibilité qui leur permettraient d'atteindre le plus grand nombre.