Immo: le retour des locations meublées longue durée

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La crise sanitaire et économique a profondément modifié les caractéristiques du marché immobilier. Il y aura un avant et un après Covid-19, même si cette seconde phase n'est toujours pas d'actualité. Auparavant fortement concurrencée par la location saisonnière, aujourd'hui pénalisée par le manque de touristes, la location meublée de longue durée regagne du terrain. L'occasion est donnée de revenir sur les dispositifs permettant de sécuriser ses loyers du risque d'impayés.

Retour de la location meublée classique

Les effets du Covid n'en finissent pas de bouleverser les habitudes de chacun et de modifier nos comportements en tant que consommateurs. Le marché locatif français est totalement chamboulé depuis mars 2020 à cause d'une crise sanitaire sans précédent qui a restreint les déplacements à l'intérieur du pays et les arrivées depuis l'extérieur.

Privés de leur clientèle habituelle, touristes et clientèle d'affaires, bon nombre de propriétaires bailleurs ont décidé d'arrêter la location touristique saisonnière ou de courte durée type Airbnb pour basculer vers la location meublée de longue durée. Le manque de visibilité les incite à opter pour un modèle classique parfois moins contraignant, et certainement plus pérenne.

Malgré la crise, la location meublée classique, qui s'adresse essentiellement aux étudiants, aux jeunes actifs et aux personnes en mobilité professionnelle, a plutôt bien résisté. Déjà en 2020, le site LocService.fr avait observé une activité locative des meublés en forte hausse. Sur cette plateforme, le nombre d'offres de logements meublés avait augmenté entre 15% et 20% selon les régions par rapport à 2019. Même constat chez Lodgis, le spécialiste de la location meublée : une progression de 30% de propriétaires qui abandonnent la location touristique au profit de la location meublée traditionnelle. Et chez PAP, 70% des propriétaires qui louaient leur bien sur des plateformes collaboratives s'orientent désormais vers la location classique.

Si la location touristique de courte durée lui faisait de l’ombre avec l’essor des plateformes collaboratives, la location meublée classique se redresse à la faveur d’une crise qui oblige à repenser les modèles économiques.

Les avantages de la location meublée

Depuis une dizaine d'années, la location meublée connaît un beau développement par rapport à la location nue. Le propriétaire bailleur peut choisir la durée locative qui l'intéresse :

un an avec reconduction tacite pour la location meublée classique
9 mois sans reconduction pour la location meublée étudiante
entre 1 à 10 mois sans reconduction pour la location avec bail mobilité réservé aux locations considérées comme temporaires.

Dans ce dernier schéma locatif, le dépôt de garantie est interdit mais le bail est protégé des risques d'impayés ou de dégradation grâce à la garantie Visale.

La location meublée traditionnelle ne nécessite pas d'autorisation administrative de location, obligatoire dans certaines communes comme Paris pour les locations via les plateformes de locations touristiques type Airbnb, ni d'autorisation de changement d'usage qu'il est difficile d'obtenir dans les villes confrontées à une pénurie de logements.

Par rapport à la location nue ou vide, qui implique par ailleurs un bail de 3 ans, la location meublée génère des loyers jusqu'à 30% plus élevés et des rentabilités jusqu'à deux fois supérieures. Autre atout de la location meublée : les revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers mais enregistrés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dont la taxation est plus avantageuse pour le bailleur.

Quant à la location type Airbnb, depuis le 1er octobre 2017, les propriétaires ne sont plus autorisés à dépasser 120 jours de locations meublées par année.

Comment se protéger contre les risques d'impayés ?

Le contexte a en revanche fragilisé le secteur de l'immobilier locatif. Selon le baromètre mensuel de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), le nombre de consultations relatives aux impayés dans le parc privé auprès des agences départementales était supérieur de 47% en décembre 2020 par rapport à la même période en 2019. En 2020, 61% des consultations portant sur les impayés de loyer provenaient des locataires. L'Anil avait d'ailleurs lancé "SOS loyers impayés" (numéro vert 0 805 160 075), un service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers, dédié aussi bien aux bailleurs qu'aux locataires.

Avant les impayés, il y a les retards de paiement. Chez Imodirect, spécialiste de la location et de la gestion locative, depuis juin 2020, les retards de paiement de plus d'un mois ont doublé, passant de 1% à près de 2%.

Il existe pourtant trois solutions pour lutter contre les risques d'impayés de loyers :

la caution solidaire : le bail doit annexer un acte de caution qui autorise le bailleur à se retourner vers la ou les personnes désignée(s) comme garant(s) pour les sommes dues par le locataire. Mais en cas de litige avec le garant, le propriétaire devra entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.
l'assurance loyers impayés ou GLI (Garantie des Loyers Impayés) : uniquement réservée aux logements loués à titre de résidence principale, cette assurance coûte en moyenne 3% du loyer annuel (charges comprises).
la caution Visale : dispositif gratuit garanti par l'État qui sécurise les loyers des logements loués aux personnes en situation précaire (entre 18 et 30 ans ou salariés de plus de 30 ans soumis à conditions de ressources).

Le cumul des deux, assurance et caution solidaire, est prohibé par la loi du 25 mars 2009, sauf dans le cas où le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. L'acte de cautionnement est alors frappé de nullité.

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Prêt immobilier : qui peut déduire les intérêts d’emprunt en 2025 ?

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Aujourd’hui, cette niche fiscale n’existe plus. En 2025 : Aucun particulier ne peut déduire les intérêts de son crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale. Cette mesure est définitivement close pour les nouveaux prêts contractés après le 1er janvier 2011. Certaines aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui ne comporte donc aucuns intérêts bancaires, ou les aides des collectivités locales, peuvent partiellement compenser l'absence de déduction fiscale, mais ne permettent pas de déduction d’intérêts d’emprunt. A fortiori, l’achat à crédit d’une résidence secondaire ne permet pas de déduire les intérêts du prêt immobilier. Déduction des intérêts d’emprunt pour un investissement locatif Si la résidence principale ne permet plus de bénéficier de déductions fiscales liées aux intérêts d’emprunt, ce n’est pas le cas de l’investissement locatif. En 2025, la fiscalité des revenus fonciers continue d’offrir une optimisation fiscale puissante. 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Dans le cadre d’un prêt immobilier pour un investissement locatif, la déductibilité des intérêts d’emprunt répond à des règles précises. 1. Location nue ou non meublée au régime réel C’est le régime de référence pour les investisseurs immobiliers. Pour y accéder, il faut : Avoir des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € Ou opter volontairement pour ce régime, même en dessous de ce seuil Dans ce cadre, les intérêts d’emprunt sont déductibles intégralement, chaque année, des revenus locatifs perçus. Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier, mais vous pouvez opter pour le régime réel comme indiqué plus haut. Le micro-foncier bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier, ce régime ne permet aucune déduction spécifique des charges liées au bien loué, contrairement au régime réel. 2. Location meublée : un traitement fiscal différent La location meublée, qu’elle soit de longue durée, ou de tourisme classé ou non classé, est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux options existent : Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % qui prend en compte les intérêts d’emprunt Régime réel : amortissement du bien + déduction des charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt Important : la loi de finances 2025 modifie le régime fiscal des investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). L’amortissement du bien (hors terrain) et des meubles est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement. L’impôt dû augmente de facto. 3. Déduction et dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux…) Certains régimes de défiscalisation immobilière, comme le Pinel (supprimé depuis le 1er janvier 2025), permettent une réduction d’impôt directe en raison de l’investissement, mais aussi la déduction des intérêts du prêt immobilier ayant financé le bien. Il en est de même pour les dispositifs Denormandie et Malraux. Comme indiqué plus haut, pour un bien loué nu, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs si vous faites le choix du régime réel. Situation de l’emprunteur Déduction possible des intérêts d’emprunt Résidence principale Non, dispositif supprimé en 2011 Location nue Oui, si déclaration au réel Location meublée longue durée/Meublé de tourisme Oui, si déclaration au réel Défiscalisation type Pinel Oui, si déclaration au réel Résidence principale avec PTZ Non, mais aide sans intérêts d’emprunt Résidence secondaire Non Quelles alternatives pour alléger le coût d’un crédit immobilier en 2025 ? Même si la déduction fiscale des intérêts d’emprunt n’est pas possible dans le cas d’un achat de résidence principale, d’autres leviers financiers permettent de réduire la facture : Renégocier son taux Les taux sont en légère baisse en 2025 après les hausses de 2023-2024. Il peut être judicieux de renégocier son crédit si le taux obtenu est d’au moins 70 à 100 points de base supérieur aux conditions actuelles. Si vous avez emprunté sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), vous pouvez obtenir un taux plus performant entre 3% et 3,50%. Déléguer l’assurance emprunteur La délégation d’assurance permet de passer par un assureur externe à la banque. En moyenne, cela permet d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez aussi changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais, dès le lendemain de la signature de l’offre bancaire. Là encore, le gain potentiel se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Utiliser un prêt aidé Le PTZ, les prêts d’Action Logement ou encore les aides locales à l’accession peuvent améliorer le plan de financement sans intérêts d’emprunt classiques. Conclusion : un avantage fiscal réservé aux investisseurs En 2025, seuls les investissements locatifs permettent encore de déduire les intérêts d’emprunt, à condition d’opter pour un régime fiscal adapté. Pour l’achat d’une résidence principale, cette possibilité appartient au passé, ce qui oblige les ménages à chercher d’autres leviers d’optimisation. Bien informé, l’emprunteur peut tout de même améliorer la rentabilité de son opération grâce à une gestion avisée de son financement et de sa fiscalité.

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Assurance emprunteur : les 3 infos que les banques ne vous disent pas

L'assurance emprunteur représente un enjeu financier majeur lors de la souscription d'un crédit immobilier. Pourtant, les établissements bancaires ne communiquent pas toujours de manière transparente sur certains aspects cruciaux de cette garantie indispensable pour sécuriser votre emprunt. Découvrez les 3 informations essentielles que votre banque oublie de vous donner. 1. Vous pouvez négocier et changer d'assurance emprunteur à tout moment La délégation d'assurance : un droit méconnu Contrairement aux idées reçues, vous n'êtes pas obligé d'accepter l'assurance groupe proposée par votre banque. La loi Lagarde de 2010 vous autorise à choisir une assurance emprunteur externe, appelée délégation d'assurance. Les avantages de la délégation d'assurance : Économies potentielles de plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt Tarifs plus avantageux pour les profils jeunes et en bonne santé Garanties souvent plus étendues que les contrats groupe Possibilité de personnaliser votre couverture selon vos besoins Le changement d'assurance simplifié Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Cette flexibilité vous permet de renégocier vos garanties, d'adapter votre couverture à l'évolution de votre situation personnelle et de faire des économies importantes. Pour procéder au changement, il suffit de présenter un contrat offrant des garanties équivalentes à celui initialement souscrit. La banque ne peut refuser une offre externe concurrente pour un autre motif. Elle dispose de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et rédiger gratuitement l’avenant au contrat en cas d’acceptation. 2. Le taux d'assurance peut être calculé différemment selon les établissements Capital initial ou capital restant dû L'un des secrets les mieux gardés concerne le mode de calcul du taux d'assurance emprunteur. La plupart des banques appliquent le taux sur le capital initial emprunté pendant toute la durée du prêt, tandis que d'autres, plus rares, le calculent sur le capital restant dû. Cette différence de méthode peut considérablement impacter le coût total de votre assurance. Un calcul sur le capital restant dû s'avère généralement plus avantageux, car les cotisations diminuent progressivement au fur et à mesure du remboursement de votre crédit immobilier. La méthode sur le capital initial peut être privilégiée si vous comptez revendre le bien avec le terme du prêt. Important : La loi Lemoine impose aux bancassureurs et aux assureurs de mentionner le coût de l’assurance au bout de 8 ans. Cette information est cruciale si le prêt est soldé avant terme (revente du bien). L'impact sur votre budget Pour un prêt de 300 000 € sur 20 ans avec un taux d'assurance de 0,36%, la différence entre les 2 modes de calcul (assurance de prêt sur capital initial ou capital restant dû) peut représenter plus de 10 000 € d'économies. Cette information essentielle n'est pourtant pas toujours clairement expliquée lors de la présentation des offres de crédit. 3. Certaines exclusions de garantie peuvent être négociées Les exclusions standard inadaptées Les contrats d'assurance emprunteur comportent systématiquement des exclusions de garantie qui limitent la prise en charge en cas de sinistre. Ces exclusions concernent notamment certaines activités professionnelles, les sports à risque, ou encore certaines pathologies préexistantes. Cependant, ces exclusions ne sont pas gravées dans le marbre. Selon votre profil et votre situation, il est possible de négocier certaines conditions ou d'obtenir un rachat d'exclusion de garantie moyennant une surprime. La personnalisation des garanties Votre banquier ne vous proposera pas spontanément d'adapter les garanties à votre situation spécifique. Pourtant, selon votre âge, votre profession ou votre état de santé, certaines options peuvent être ajustées pour optimiser votre couverture sans surcoût excessif. Les offres alternatives proposent généralement des options de rachat d’exclusion, qui concernent en particulier certains risques professionnels et pratiques sportives dangereuses, mais aussi les maladies non objectivables (affections disco-vertébrales et pathologies psychiques et psychologiques). Comment tirer parti de ces informations Pour optimiser votre assurance emprunteur, suivez ces étapes clés : Comparer les offres : Utilisez des comparateurs en ligne ou consultez un courtier spécialisé Négocier en position de force : Mettez en concurrence plusieurs établissements bancaires Réévaluer annuellement : Profitez de votre droit de résiliation à tout moment pour chercher de meilleures offres Personnaliser vos garanties : Adaptez votre couverture à votre situation personnelle et professionnelle Conclusion L'assurance emprunteur représente un poste de dépense important dans le coût global de votre crédit immobilier. En connaissant vos droits et les pratiques du marché, vous pouvez optimiser cette protection obligatoire et réaliser des économies significatives. N'hésitez pas à questionner votre banquier sur ces points et à explorer toutes les options disponibles pour sécuriser votre prêt dans les meilleures conditions financières. L’accompagnement d’un courtier spécialisé est une aide précieuse pour faire échec aux manquements éventuels du prêteur et sélectionner l’offre compétitive qui correspond à votre situation.

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Mutuelle senior : le remboursement des soins à domicile en 2025

Vieillir dans son cadre de vie habituel, entouré de ses souvenirs et repères, est une aspiration partagée par la majorité des personnes âgées. Près de 90 % des seniors déclarent vouloir rester à domicile le plus longtemps possible. Ce choix de vie, souvent motivé par un besoin de stabilité émotionnelle et de confort, suppose néanmoins une organisation rigoureuse, notamment en cas de perte d’autonomie ou de retour d’hospitalisation. C’est dans ce contexte que les soins médicaux à domicile prennent tout leur sens. Entre les interventions infirmières, la surveillance médicale et l’accompagnement des pathologies chroniques, les soins à domicile nécessitent une coordination soignée… et une mutuelle santé senior capable de prendre le relais des remboursements de l’Assurance maladie. Mais quels actes sont concernés ? Quelles garanties prévoir ? Et comment bien choisir sa complémentaire ? Voici un guide complet pour comprendre les enjeux et faire les bons choix. Quels soins à domicile pour les personnes âgées ? Le maintien à domicile repose sur un ensemble de soins médicaux et paramédicaux pouvant être dispensés directement chez le patient. Sur prescription médicale, ces interventions visent à éviter les hospitalisations prolongées ou répétées tout en garantissant un suivi de qualité. Une large gamme de soins accessibles à domicile Selon la pathologie, l’état de santé ou l’autonomie de la personne, plusieurs types d’actes médicaux peuvent être réalisés à domicile : Soins infirmiers : pansements, injections, perfusions… Soins d’hygiène prescrits : toilette médicale, prévention des escarres Surveillance post-opératoire : suivi des suites chirurgicales, contrôle de la cicatrisation Accompagnement des maladies chroniques : diabète, insuffisance cardiaque, maladies respiratoires Soins palliatifs : en fin de vie, pour soulager la douleur et préserver la dignité du patient. Quels professionnels interviennent à domicile ? Plusieurs acteurs du système de santé peuvent se relayer pour assurer ces soins : Les infirmiers libéraux, pour les soins quotidiens courants Les SSIAD (Services de Soins Infirmiers À Domicile), qui interviennent auprès des personnes âgées ou handicapées, avec une prise en charge à 100 % par l’Assurance maladie Les équipes HAD (Hospitalisation À Domicile), mobilisées dans les situations médicales complexes ou instables, sous contrôle médical renforcé Prescription médicale et organisation des soins à domicile La première étape pour bénéficier des soins à domicile est l’obtention d’une prescription. Le médecin traitant, un spécialiste ou l’équipe hospitalière indique les actes nécessaires, leur fréquence, et leur durée. Une fois la prescription établie, c’est au patient ou à ses proches de prendre contact avec le professionnel ou le service adapté (infirmier, SSIAD, HAD…). Dans certains cas, notamment après une hospitalisation, les soins peuvent être coordonnés directement par l’établissement de santé pour assurer la continuité de la prise en charge. À savoir : Environ 1,5 million de seniors bénéficient chaque année de l’APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) pour rester chez eux. 40 % du coût des actes infirmiers à domicile peuvent rester à votre charge sans mutuelle santé adaptée). Quelle est la prise en charge par l’Assurance maladie ? L’Assurance Maladie prend en charge une partie des frais liés aux soins à domicile, mais laisse à la charge du patient ce qu’on appelle le “ticket modérateur”, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. S’ajoutent parfois des franchises ou la participation forfaitaire de 2 € sur chaque consultation. Type d’actes à domicile Remboursement Assurance Maladie Ticket modérateur Franchise médicale / participation forfaitaire Actes infirmiers 60 % 40 % 1 €/acte (plafond 4 €/jour) Kiné, orthophonie, ergothérapie 60 % 40 % 1 €/acte (plafond 4 €/jour) Hospitalisation à domicile 80 % (100 % en ALD) 20 % (0% en ALD) Aucune Soins SSIAD / SPASAD 100 % 0 % Aucune Consultation médicale 70 % 30 % 2 € Mutuelle senior : un levier essentiel pour limiter les frais liés aux soins à domicile Une mutuelle santé senior vient en complément de l’Assurance maladie pour rembourser les frais non couverts. Elle joue un rôle crucial dans le maintien à domicile, en réduisant fortement le reste à charge et en facilitant l’accès à certains services. 1. Remboursement des actes médicaux La mutuelle responsable rembourse toujours le ticket modérateur sur les soins pris en charge par l’Assurance maladie. Selon la formule souscrite et le niveau de garantie (110 %, 150 %, 200 % BR…), les dépassements d’honoraires, ainsi que certains actes hors nomenclature (certains actes infirmiers, massages, médecine alternative) peuvent être partiellement pris en charge. 2. Remboursement des actes paramédicaux Les séances de kinésithérapie, orthophonie ou ergothérapie peuvent être prises en charge par la mutuelle, qu’elles soient ou non prescrites par un médecin. Vérifiez toujours les conditions de prise en charge indiquées dans votre contrat et assurez-vous que la pratique figure parmi la liste des thérapies remboursées. Ces actes sont généralement inclus dans le forfait prévention de la mutuelle qui comprend la médecine douce et les vaccins. Ce forfait est plafonné, bien souvent assorti d’une double limite du nombre de séances par an et du tarif par séance. Qu’en est-il des services d’aide au quotidien ? En dehors des soins médicaux, de nombreux services sont utiles pour faciliter le quotidien des personnes âgées : aide-ménagère, portage de repas et de médicaments, téléassistance, aménagement du logement… La Sécurité Sociale n’offre aucun remboursement de l’aide à domicile, mais des dispositifs financiers existent et de nombreuses mutuelles incluent différents types d’aide à domicile après une hospitalisation. Prestation Remboursement Assurance Maladie Remboursement Mutuelle Aides publiques Aide-ménagère, aide aux courses, portage des repas, etc. Aucun Forfait “assistance et aide à la personne” dans certains contrats APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) ARDH (Aide au Retour à Domicile après Hospitalisation) Crédit d’impôt services à la personne Téléassistance (bouton d’alerte, détecteur de chute, détecteur de mouvements, géolocalisation) Aucun Forfait “assistance et aide à la personne” dans certains contrats APA caisse de retraite aides locales crédit d’impôt Adaptation du logement à la perte d’autonomie (douche, monte-escalier, barres d’appui, etc.) Aucun Rare MaPrimAdapt’ PCH (Prestatin de Compensation de Handicap) Caisse de retraite Aides locales Que se passe-t-il sans mutuelle santé senior ? Ne pas avoir de complémentaire santé expose les seniors à des frais importants : Paiement du ticket modérateur (jusqu’à 40 %) Prise en charge des dépassements d’honoraires Coût des déplacements et actes non remboursés Quelles solutions pour les personnes non couvertes ? Des alternatives existent, bien qu’elles soient parfois complexes à mobiliser : Les fonds d’aide des caisses de retraite Des associations spécialisées dans le soutien aux personnes âgée Cependant, ces démarches sont souvent longues, nécessitent des justificatifs, et les remboursements restent limités. Si vos revenus sont modestes ou très modestes, vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une mutuelle gratuite ou accessible moyennant une participation financière minime (max. 30€/mois). Bien choisir sa mutuelle senior pour les soins à domicile Pour garantir une couverture optimale des soins à domicile, il est essentiel de comparer les contrats selon plusieurs critères : Taux de remboursement des soins infirmiers et paramédicaux Plafonds annuels pour les soins spécifiques Prise en charge des services à la personne (aide-ménagère, téléassistance…) Présence de garanties d’assistance en cas d’immobilisation ou de retour d’hospitalisation. Bon à savoir : certaines mutuelles proposent des packs "maintien à domicile", incluant des prestations complémentaires (aide-ménagère, garde d’animaux, livraison de médicaments…). Conclusion : Anticiper pour bien vieillir chez soi Vieillir à domicile en toute sécurité nécessite une organisation soignée, mais aussi une protection santé complète. Grâce à une mutuelle senior bien choisie, les soins à domicile deviennent plus accessibles, le reste à charge est limité, et le confort de vie au quotidien est préservé. N’attendez pas la perte d’autonomie pour revoir votre contrat. Anticiper, c’est garantir sa sérénité pour les années à venir.

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