Immobilier : peut-on réaliser des travaux s'il y a un locataire ?

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Le gouvernement encourage les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements et leur force même la main en durcissant la réglementation. Quand le logement est occupé par un locataire, beaucoup renoncent à entreprendre des travaux. Pourtant, la loi les y autorise, à certaines conditions.

 

Obligation de laisser l'accès au logement

Normalement, un propriétaire ne peut pénétrer dans un logement qu'il loue sans l'accord du locataire. Même en cas d'urgence, il ne peut entrer dans le logement sans l’autorisation de ce dernier. À défaut, il peut être accusé de violation de domicile et s'expose à une peine d'un an de prison et à une amende de 15 000€.

Cependant, l'article 7 de la loi de juillet 1989 prévoit que le locataire doit "permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6".

Si le locataire refuse l'accès au logement, il ne peut plus se prévaloir des obligations que doit respecter le propriétaire bailleur, stipulées dans l'article 6 de cette même loi (décence du logement).

Année après année, les travaux constituent le premier motif de litiges entre locataires et propriétaires selon une enquête de la Confédération Générale du Logement.

Modalités d'accès au logement pour travaux

La loi précise dans quelles conditions le propriétaire peut accéder au logement loué s'il souhaite réaliser des travaux. Le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui l'informe de la nature et des modalités d'exécution de ces travaux. Sauf accord exprès du locataire, aucuns travaux ne peuvent être effectués les samedis, dimanches et jours fériés.

Si les travaux ou leurs conditions de réalisation "présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse", le locataire peut demander au juge l'interdiction ou l'interruption des travaux engagés.

Baisse de loyer en cas de travaux de plus de 21 jours

Si les conditions sont réunies pour que les travaux se fassent, le maintien du locataire dans les lieux constitue toutefois un problème. En cas de rénovation importante, une solution s'impose, sous réserve que le locataire accepte, ce qui semble être dans son intérêt : il s'installe ailleurs, dans un autre logement que le bailleur possède, dans un hôtel ou dans un logement dont les frais d’hébergement seront à la charge du propriétaire.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à la durée de privation du logement (article 1724 du Code civil). En application de ce même texte de loi, le bail peut être résilié par le locataire sans préavis, en cas de logement rendu inhabitable à la suite des travaux.

Pour mémoire, à l'horizon 2028, tous les logements classés F et G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) devront être rénovés pour pouvoir être loués.

Dernières publications

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Assurance de prêt : 3 exemples d’économies grâce à la loi Lemoine

L’assurance emprunteur est le deuxième poste de dépenses dans un crédit immobilier, juste après les intérêts. Ce poids important justifie à lui seul de négocier. La délégation d’assurance de prêt étant souvent difficile à mettre en place lors de la demande de financement, la réglementation vous offre l’opportunité de rectifier le tir a posteriori. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer de contrat à tout moment et payer enfin le juste prix. La preuve chiffrée avec 3 profils d’emprunteurs. Rappel de la loi Lemoine Instaurée en 2022, la loi Lemoine a renforcé les droits des emprunteurs en autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans délai de préavis ni date d’échéance à respecter, contrairement aux dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin). Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez vous défaire du contrat initial, dans 85% des cas, l’assurance de la banque. Souvent convaincus que la proposition bancaire est la bonne et pressés d’obtenir le financement de leur projet immobilier, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe du prêteur, au détriment de leurs intérêts. Grâce à la loi Lemoine, vous redevenez acteur de votre crédit, et pouvez diminuer de 60% le coût de l’assurance, tout simplement en substituant le contrat bancaire par une offre déléguée. Des milliers d’euros d’économies Le coût de l’assurance de prêt immobilier dépend de votre profil et des caractéristiques du crédit, également du niveau de protection : Votre âge Votre état de santé Votre profession Vos habitudes de vie : pratique sportive, tabagisme Votre emprunt : montant, durée Les garanties d’assurance de prêt L’assurance représente entre 20 % et 40 % du coût global du prêt immobilier et coûte jusqu’à 4 fois plus cher en version bancaire. La substitution est donc génératrice d’économies souvent importantes et doit respecter une seule condition : l’équivalence de garanties, c’est-à-dire que le contrat alternatif doit présenter en tous points un niveau de protection au moins similaire à celui du contrat initial. Inclusion des emprunteurs avec risques de santé La loi Lemoine a introduit 2 autres mesures dont la portée inclusive bénéficie aux emprunteurs stigmatisés par des antécédents de santé : La fin de la sélection médicale sous certaines conditions : pour les parts assurées allant jusqu’à 200 000 € et remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur, le questionnaire médical d’assurance de prêt immobilier est supprimé. L’amélioration du droit à l’oubli : le délai pour bénéficier du droit à l’oubli est désormais fixé à 5 ans au lieu de 10, et s’applique à tous les cancers et à l’hépatite virale C. Exemple n°1 : plus de 9 500 € d’économies En novembre 2025, un couple de 38 ans contracte un prêt de 250 000€ pour acheter sa résidence principale à Caen (14). Tous les deux sont salariés cadres, non-fumeurs et leur crédit est couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,38% (Crédit Agricole), avec une quotité d’assurance de prêt de 100% sur chaque tête. En mars 2026, ils décident de changer d’assurance et effectuent une simulation sur un comparateur qui leur liste les meilleures offres déléguées du moment : Nom assurance de prêt Taux moyen assurance Coût total assurance Économies Harmonie Mutuelle Spiti CRD 0,09 % 8 869,80 € 9 593,59 € Prépar-Vie Assurance Safi CRD 0,10 % 9 883,28 € 8 580,11 € Cardif Libertés Emprunteur CRD 0,10 % 10 024,72 € 8 438,67 € SwissLife CRD 0,11 % 10 766,30 € 7 687,09 € Malakoff Humanis Premium CRD 0,11 % 10 977,22 € 7 466,17 € L’acronyme CRD signifie «capital restant dû ». La cotisation d’assurance diminue au fil de l’amortissement du crédit. Exemple n° 2 : plus de 10 000 € d’économies En janvier 2026, une jeune femme de 30 ans, résidant à Lyon (69), profession médicale et fumeuse, emprunte 200 000€ pour acquérir sa résidence principale. L’assurance de sa banque (La Banque Postale) lui coûte 15 200 € sur la durée du crédit. En mars 2026, elle opte pour une assurance déléguée qu’elle choisit parmi les 5 meilleures offres alternatives proposées par le comparateur : Nom assurance de prêt Taux moyen assurance Coût total assurance Économies Cardif Libertés Emprunteur CRD 0,10 % 4 122,36 € 10 861,51 € Harmonie Mutuelle Spiti CRD 0,11 % 4 553,61 € 10 450,26 € Ordea Vie (groupe SG) 0,12 % 4 547,82 € 10 436,05 € Crédit Agricole CRD 0,12 % 4 842,77 € 10 141,01 € Cardif Libertés Emprunteur CI* 0,12 % 4 871,22 € 10 112,65 € *CI : sur "capital initial" (en l’occurrence le capital restant dû au moment de la souscription de la nouvelle assurance). La cotisation d’assurance est constante jusqu’au terme du crédit. Exemple n° 3 : près de 12 000 € d’économies En février 2026, un couple de fonctionnaires cadres de 40 ans, résidant à Poitiers (86), un co-emprunteur fumeur, acquiert un appartement pour un investissement locatif (prêt de 350 000 € sur 15 ans auprès du Crédit Mutuelle, assurance bancaire à 0,38 %, avec quotité à 100 % sur chaque tête). En mars 2026, le changement d’assurance permet à ce couple d’économiser plus de 11 000 € sur la durée restante du crédit : Nom assurance de prêt Taux moyen assurance Coût total assurance Économies Suravenir Sérénité Emprunteur CI 0,08 % 8 978,38 € 11 675 ,14 € Prépar-Vie Assurance Safi CRD 0,08 % 8 372,74 € 11 380,78 € Suravenir Sérénité Emprunteur CRD 0,08 % 8 802,74 € 10 950,78 € Harmonie Mutuelle Spiti CRD 0,08 % 8 809,32 € 10 944,20 € Forall Emprunteur – groupe MNCAP 0,09 % 9 179,19 € 10 574,33 € Le taux d’assurance bancaire de 0,38% est le taux moyen observé chez les bancassureurs. Il peut être inférieur comme supérieur en fonction de votre profil, ce qui fait bouger le curseur des économies potentielles. Nos conseils pour réussir votre changement d’assurance emprunteur Le plus tôt est le mieux Pour chaque exemple, le changement d’assurance de prêt a été opéré dans les semaines qui suivent l’obtention du crédit. Plus vous attendez, moins le gain sera élevé, puisque le coût de l’assurance dépend du capital restant à rembourser. Équivalence de garanties obligatoire Toutes ces offres respectent l’équivalence de garanties bancaires qui conditionnent l’acceptation du prêteur d’une assurance externe. Reportez-vous à la fiche standardisée d’information en assurance de prêt qui détaille toutes les garanties nécessaires à l’octroi du financement. Accompagnement d’un expert Pour bien maîtriser la complexe notion d’équivalence de garanties et sélectionner l’assurance qui correspond à vos besoins et aux exigences de la banque, solliciter l’aide d’un courtier en assurance de prêt : ce professionnel vous accompagne tout au long du processus de manière transparente et entièrement gratuite.

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Crédit immobilier : faut-il craindre une remontée des taux en avril 2026 ?

Depuis le 28 février 2026, le marché du crédit immobilier évolue dans un climat d’incertitude internationale. La guerre USA/Iran agite les marchés financiers et alimente les craintes d’un retour de la volatilité économique. Si ces événements semblent éloignés du quotidien des emprunteurs français, ils pourraient pourtant avoir des conséquences indirectes sur le coût du crédit immobilier. En effet, l’évolution des taux immobiliers dépend largement de facteurs macroéconomiques mondiaux : inflation, prix de l’énergie, marchés obligataires ou encore politiques monétaires. Or, certains indicateurs montrent actuellement des signaux de tension. Faut-il pour autant redouter une remontée des taux immobiliers dès avril 2026 ? La situation reste encore incertaine. Plusieurs mécanismes économiques entrent en jeu et les spécialistes appellent pour l’instant à la prudence. Pourquoi les tensions internationales peuvent influencer les taux immobiliers À première vue, les conflits géopolitiques ou les crises internationales ne semblent pas avoir de lien direct avec le prêt immobilier en France. Pourtant, les marchés financiers réagissent très rapidement aux événements mondiaux, ce qui peut influencer les conditions de financement des banques. Lorsque les investisseurs perçoivent un risque accru dans l’économie mondiale, ils modifient leurs stratégies d’investissement. Ces mouvements peuvent provoquer des variations sur les marchés obligataires, qui servent de référence aux établissements bancaires pour fixer les taux des prêts immobiliers. Plusieurs éléments expliquent ce mécanisme : les fluctuations des taux d’emprunt d’État les anticipations d’inflation les variations du prix de l’énergie les perspectives de croissance économique Ces facteurs peuvent modifier le coût auquel les banques se financent sur les marchés, ce qui peut ensuite se répercuter sur les taux proposés aux particuliers. L’OAT à 10 ans : l’indicateur clé pour les banques Parmi les indicateurs les plus surveillés dans le secteur du crédit immobilier figure le taux des obligations d’État françaises à long terme, et en particulier l’OAT à 10 ans. Cette obligation constitue une référence essentielle pour déterminer les taux des prêts immobiliers. Pourquoi cet indicateur est-il si important ? Les banques utilisent ce taux comme point de repère pour établir leurs barèmes de crédit. Lorsque le rendement des obligations d’État augmente, le coût de financement des établissements prêteurs peut également grimper. Dans ce cas, les banques peuvent être amenées à : relever progressivement leurs taux immobiliers réduire leurs marges commerciales ajuster leurs conditions d’octroi de crédit Ces derniers jours, les marchés ont justement observé une légère remontée de cet indicateur. Une hausse récente sur les marchés obligataires Début mars 2026, l’OAT française à 10 ans a connu une progression notable. Elle est passée d’environ 3,30 % à la mi-février à près de 3,63 %, signe d’une tension sur les marchés obligataires. Cette évolution reste encore modérée, mais elle attire l’attention des acteurs du crédit immobilier. Si cette tendance perdure, les banques vont progressivement adapter leurs barèmes de taux. Pétrole et crédit immobilier : quel lien ? L’une des principales raisons de la nervosité des marchés concerne l’évolution du prix du pétrole. Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient peuvent perturber l’approvisionnement énergétique mondial et entraîner une hausse des cours de l’or noir. Or, les prix de l’énergie jouent un rôle central dans l’économie mondiale. Pourquoi le pétrole influence-t-il l’inflation ? Lorsque le prix du pétrole augmente fortement, une réaction en chaîne s’opère : hausse des coûts de transport augmentation du prix de nombreuses matières premières inflation plus élevée dans la plupart des secteurs de l’économie Ces phénomènes alimentent les anticipations inflationnistes des investisseurs. Dans ce contexte, les marchés exigent souvent une rémunération plus importante pour prêter de l’argent aux États. Les taux obligataires ont alors tendance à remonter. Un effet indirect sur le crédit immobilier Si les taux obligataires progressent durablement, cela peut se transmettre progressivement au marché du crédit immobilier. Le mécanisme est simple : les investisseurs anticipent davantage d’inflation les taux des obligations d’État augmentent les banques se financent plus cher les taux immobiliers sont réajustés Cependant, ce processus n’est ni automatique ni immédiat. Des taux de crédit immobilier encore globalement stables Malgré les tensions observées sur les marchés financiers, les taux immobiliers restent pour l’instant relativement stables en France. En mars 2026, les barèmes proposés par les banques se situent généralement dans une fourchette comprise entre 3 % et 3,5 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), selon plusieurs critères : la durée du prêt le profil de l’emprunteur l’apport personnel la politique commerciale des banques Cette stabilité s’explique notamment par la forte concurrence entre les établissements bancaires. Une stratégie commerciale toujours offensive Après le ralentissement du marché immobilier observé ces dernières années, de nombreux établissements cherchent aujourd’hui à relancer la production de crédits à l’habitat. Le crédit immobilier est toujours un produit d’appel pour les banques en 2026. Pour attirer de nouveaux clients, certaines d’entre elles ont même légèrement assoupli leurs conditions de financement. On observe ainsi : des taux préférentiels pour les meilleurs profils des marges réduites sur certains dossiers une volonté de capter de nouveaux emprunteurs des prêts à taux bonifiés (montant plafonné) Dans ce contexte, une hausse rapide des taux reste pour l’instant peu probable. Avril 2026 : une période charnière pour les taux immobiliers ? La question qui se pose désormais est de savoir si la remontée des taux obligataires pourrait se traduire par une hausse des taux immobiliers dans les prochaines semaines. Plusieurs scénarios sont possibles. Scénario 1 : une tension temporaire sur les marchés Si les tensions géopolitiques se stabilisent rapidement et que les prix du pétrole redescendent, les marchés financiers pourraient se calmer. Dans ce cas : les taux obligataires pourraient se stabiliser les banques maintiendraient leurs barèmes actuels les taux immobiliers resteraient globalement inchangés Ce scénario est considéré comme le plus probable par de nombreux spécialistes. Scénario 2 : une crise durable En revanche, si les tensions internationales s’éternisent et provoquent une hausse durable de l’énergie, les marchés pourraient réagir plus fortement. Les conséquences pourraient alors être : une inflation plus persistante une remontée des taux obligataires une hausse progressive des taux immobiliers Dans ce cas, les banques pourraient ajuster leurs barèmes dans les semaines à venir. Faut-il se dépêcher d’emprunter ? Face à ces incertitudes, certains futurs acquéreurs se demandent s’il est préférable d’accélérer leur projet immobilier ou d’attendre de meilleurs lendemains. La réalité est plus nuancée. Aujourd’hui, les conditions de financement restent relativement favorables comparées aux périodes de fortes hausses observées entre 2022 et 2023. Les emprunteurs peuvent encore bénéficier : de taux relativement compétitifs d’une concurrence bancaire active d’une stabilisation progressive du marché immobilier Toutefois, comme toujours dans le domaine financier, l’évolution des taux dépendra surtout de facteurs économiques internationaux. Et la réactivité des marchés obligataires est très vive. La guerre en Iran pourrait avoir un impact sur le marché immobilier français, car elle constitue un facteur d’incertitude sur l’économie mondiale. Toutefois, aucune hausse brutale des taux n’est encore à l’ordre du jour. Un conseil semble pourtant aller de soi : si votre projet immobilier est mûr, pas de velléités ! Lancez-vous sans tarder, car le scénario d’un renchérissement du crédit pourrait rapidement devenir réel.

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Immobilier 2026 : le rebond des maisons individuelles

Après plusieurs années de contraction sévère, le marché de la maison individuelle neuve amorce un tournant encourageant. Les chiffres publiés par le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB) pour l'année 2025 témoignent d'une reprise tangible, largement alimentée par l'extension du prêt à taux zéro (PTZ). Pour autant, le marché immobilier est toujours en crise, en particulier sur le segment du logement collectif. Un marché qui reprend souffle après des années difficiles Le bilan 2025 de la construction de maisons individuelles marque une progression notable : 67 800 unités ont été vendues sur l'année, soit une hausse de 33,3 % par rapport à 2024. En volume, cela représente environ 17 000 ventes supplémentaires en l'espace de 12 mois. Ce rebond est salué par les acteurs du secteur, qui avaient traversé une période particulièrement éprouvante. Ils reconnaissent l'existence d'un effet PTZ manifeste sur les résultats de l'année écoulée, tout en regrettant que l'élargissement du dispositif n'ait pas été décidé plus tôt. Pour rappel, ce n’est qu’en avril 2025 que les nouvelles dispositions du PTZ ont été mises en place (voir plus bas). Des indicateurs positifs à nuancer Malgré cette dynamique favorable, le secteur reste fragilisé. Quelques repères clés permettent de mesurer l'écart qui subsiste avec une situation normalisée : L'activité 2025 reste encore 42 % inférieure à la moyenne de long terme calculée entre 2006 et 2025. Le sursaut s'appuie fortement sur un dispositif public, ce qui fragilise sa pérennité. Le logement collectif, lui, continue de reculer, ce qui tempère le tableau d'ensemble. Le prêt à taux zéro, moteur central du retour des primo-accédants L'élargissement du PTZ aux maisons individuelles et à l'ensemble du territoire national constitue le principal levier explicatif de cette reprise. En 2025, ce sont 41 128 prêts à taux zéro qui ont été accordés à des primo-accédants, un chiffre en hausse de 76,6 % sur un an, représentant près de 18 000 prêts supplémentaires par rapport à 2024. Il faut souligner l'ampleur de cet impact. La maison individuelle a capté la grande majorité de ces aides : 72 % des PTZ distribués en 2025 ont servi à financer l'acquisition d'une maison, illustrant à quel point ce segment répond aux aspirations résidentielles des ménages accédant pour la première fois à la propriété. Ce que le PTZ a changé pour les ménages modestes L'extension du dispositif a produit plusieurs effets concrets pour les acheteurs : Un accès facilité à la propriété pour les ménages qui ne disposaient pas d'un apport personnel suffisant. Une capacité d'emprunt renforcée grâce à l'absence d'intérêts sur une partie du financement (jusqu’à 50% du montant de l’opération). Une relance de projets mis en attente depuis plusieurs années, notamment hors des grandes métropoles. Un regain de confiance dans le marché du neuf, qui avait fortement souffert de la hausse des taux d'intérêt. Important : bien que dépourvu d’intérêts bancaires, le PTZ doit obligatoirement être couvert par une assurance emprunteur qui garantit le remboursement en cas de défaillance (décès, invalidité et incapacité de travail). Comparez pour économiser ! Une crise du logement aux effets sociaux durables Si les statistiques de vente donnent des signes d'amélioration, les conséquences humaines de la crise du logement demeurent profondes. Certaines décisions politiques ont accéléré la dégradation de la situation. Plusieurs sphères du quotidien des ménages sont désormais directement affectées. L'emploi Les difficultés à se loger à proximité des bassins d'activité freinent la mobilité professionnelle. 30% des jeunes ont renoncé à un emploi faute de logement stable (sondage Odoxa pour Nexity réalisé en janvier 2026).   Les études supérieures Le manque de logements étudiants abordables complique l'accès aux formations universitaires. Environ 2,9 % des étudiants français se retrouvent sans solution de logement durable en début d'année universitaire, ce qui représente près de 87 000 jeunes en situation critique. Plus de la moitié des étudiants (1,5 million) sont considérés comme mal logés, souffrant de précarité ou de conditions insalubres.   La natalité L'impossibilité de se projeter dans un logement stable freine les projets familiaux. La crise du logement en France est un frein majeur à la natalité, la contrainte immobilière expliquant jusqu'à 51 % du déclin de la fécondité. Environ 39 % des moins de 30 ans repoussent leur projet d'enfant à cause de difficultés de logement, tandis que 13 % des personnes sans enfant y renoncent pour des raisons matérielles.   Le mal logement La pénurie de l'offre pousse certains ménages vers des situations précaires ou des logements inadaptés. Environ 4 millions de personnes sont considérées comme mal logées en France, représentant 6 % de la population (chiffres Fondation pour le logement des défavorisés - ex-Fondation Abbé Pierre). Le logement collectif, quatrième année consécutive de recul Pendant que la maison individuelle retrouve de l'allant, le logement collectif neuf poursuit sa descente. Les ventes de logements collectifs et de maisons mitoyennes ont encore diminué de 6,9 % en 2025, prolongeant ainsi une tendance baissière engagée depuis 2022. Ce repli s'explique en grande partie par la disparition du dispositif Pinel, dont l'extinction au 1er janvier 2025 a drastiquement réduit l'attrait de l'investissement locatif privé dans le neuf. Les promoteurs, qui comptaient sur cet outil fiscal pour écouler une partie de leur production, se retrouvent face à une demande investisseur en forte chute. La maison individuelle exclue des nouveaux dispositifs d'incitation Dans ce contexte tendu, certains professionnels demandent que la maison individuelle soit intégrée au nouveau cadre d'incitation à l'investissement locatif, le « statut du bailleur privé », aussi connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, et instauré dans la loi de finances 2026. L'exclusion du segment pavillonnaire de ces mesures est perçue un dogmatisme préjudiciable à la diversification de l'offre locative. Les arguments avancés pour cette intégration sont multiples : La maison individuelle répond à des besoins locatifs spécifiques, notamment dans les territoires péri-urbains et ruraux. Son inclusion permettrait d'élargir l'offre de logements à louer à des ménages en attente de propriété. Elle contribuerait à relancer une filière encore très éloignée de ses niveaux d'activité historiques. Les perspectives 2026 pour la maison individuelle Pour 2026, les professionnels du secteur font preuve d'un relatif optimisme. Ils tablent sur une nouvelle progression des ventes de maisons individuelles neuves de l'ordre de 10 %, ce qui permettrait d'approcher le seuil des 75 000 unités vendues dans l'année. Cette trajectoire reste conditionnée à la stabilité des conditions de financement, au maintien des dispositifs d'aide à l'accession et à la capacité des constructeurs à adapter leur offre aux budgets contraints des primo-accédants. L'inclusion de la maison individuelle dans les outils d'investissement locatif n’est malheureusement pas au programme de la politique du logement.

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