Crédit immobilier : pourquoi louer vous pénalise ?


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Occuper soi-même le logement acheté ou le louer n'a pas le même impact sur votre crédit immobilier. La banque évalue différemment votre capacité d'endettement en fonction de la destination de l'acquisition, une nouvelle démonstration que les emprunteurs ne sont pas considérés de manière équitable à revenus analogues.

 

Capacité d'endettement : limitée à 35% des revenus nets

Les projets immobiliers ne sont pas considérés de la même manière par les établissements de crédit à revenus identiques. Selon que vous souhaitez faire du logement acquis votre résidence principale ou une source de revenus additionnels en le louant, vous n'aurez pas la même somme pour financer cet achat. Les taux d'emprunt sont hyper attractifs et tout le monde peut en profiter, mais comme les déterminants de votre solvabilité (revenus, épargne, apport personnel), la nature du projet va contribuer à définir la somme que vous pourrez emprunter. 

Dans toute demande de crédit immobilier, la banque évalue votre capacité d'endettement, c'est-à-dire le montant maximal du prêt que vous pourrez contracter. Cet indicateur mesure la somme que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt demandé, compte tenu de vos revenus et de vos charges. Il s'agit bien évidemment d'une évaluation individuelle, calculée en fonction des paramètres de chaque candidat à l'emprunt, mais elle s'appuie sur une constante : la capacité d'emprunt est calculée sur la base d'un endettement maximal de 35% des revenus nets. Ce plafond est imposé par les autorités financières depuis janvier 2021, il est en passe de devenir une obligation réglementaire au cours de cet été. 

Dans sa recommandation sur les règles d'octroi des crédits immobiliers, le régulateur exige par ailleurs que l'assurance de prêt soit intégrée dans les charges d'emprunt, au même titre que tous les frais exigés par la banque pour accorder le financement (intérêts, frais de dossier, frais de courtage, garantie, expertise du bien). Pour mémoire, l'assurance représente en moyenne 40% du coût global d'un prêt immobilier. Quelques points supplémentaires sur le taux d'assurance vont donc diminuer la somme empruntable pour respecter la limite de l'endettement autorisé. Dernière limite imposée : celle de la durée de remboursement qui est fixée à 25 ans. 

Sur la base de ces critères officiels, le courtier Vousfinancer a comparé la capacité d'emprunt de trois profils à niveau de ressources identique, soit 3 000 € de salaire mensuel :

  • Profil 1 : il est locataire et paie un loyer de 800 € ; il souhaite acheter sa résidence principale. 
  • Profil 2 : il est déjà propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse un prêt d’une mensualité de 800 € ; il envisage d'investir pour compléter ses revenus
  • Profil 3 : le dernier est locataire (600 € de loyer) et souhaite lui aussi se lancer dans un projet locatif. 

Je loue, je perds en capacité d’emprunt !

Voici la démonstration chiffrée que la capacité d'emprunt d'un investisseur locatif est aujourd'hui réduite par rapport à celle d’un acquéreur de la résidence principale en raison d'une méthode de calcul bien distincte. 

Avec 3 000 € de revenus mensuels, l'endettement maximum autorisé pour nos 3 candidats à l'emprunt est théoriquement de 1 050 € : 3 000 x 35% = 1 050 €

Pour nos 2 investisseurs locatifs, la banque va intégrer les futurs revenus potentiels issus des loyers et leur appliquer un coefficient de pondération de 70%, afin de prévenir l’éventuel risque de vacance locative, d’impayés de loyers ou de charges incombant au propriétaire. Pour ces deux profils, le loyer escompté est estimé à 600 €/mois : 600 x 70% = 420 € 

La banque ne va pas retrancher ces 420€ de la future mensualité de crédit, mais les ajouter aux revenus courants pour calculer le taux d'endettement maximum : (3 000 + 420) x 35% = 1 197 € 

Notez que le Haut Conseil de Stabilité Financière n'autorise plus la méthode de calcul dite différentielle qui avait pour vertu de gonfler la capacité d'emprunt en diminuant le taux d’endettement grâce à la soustraction des revenus locatifs de la mensualité de crédit. Auparavant, le prêteur aurait retiré le loyer des charges mensuelles pour estimer l'endettement. 

  • Dans le calcul des charges, la banque ne tient pas compte des 800€ de loyer mensuel de notre primo-accédant, puisqu'il s'installera dans le logement financé par le crédit. 
  • Dernier élément pris en compte dans la comparaison, le taux d'assurance de prêt : il est plus faible pour les investisseurs locatifs en raison de la rentrée future de revenus locatifs qui va réduire les risques d'impayés. Les garanties exigées sont souvent moindres, la couverture pouvant se limiter aux garanties socle de toute assurance emprunteur (décès et perte totale et irréversible d'autonomie). 

Tableau comparatif de la capacité d'emprunt 

  Revenus mensuels Charges mensuelles Endettement maximum autorisé Capacité d’emprunt
Profil 1 3 000 € 0 € 1 050 € 1 050 €
Profil 2 3 000 + 420 = 3 420 € 800 € 1 197 € 1 197 – 800 = 397 €
Profil 3 3 000 + 420 = 3 420 € 600 € 1 197 € 1 197 – 600 = 597 €

Tableau comparatif de la somme empruntable  

 

Capacité d’emprunt

Taux d’intérêt fixe Durée du prêt Taux assurance Montant du financement
Profil 1 1 050 € 1,30% 25 ans 0,35% 252 520 €
Profil 2 397 € 1,10% 20 ans 0,20% 82 740 €
Profil 3 597 € 1,10% 20 ans 0,20% 124 110 €

CQFD ! 

Se lancer dans l'immobilier de rendement est devenu plus difficile depuis la mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi. L'abandon de la méthode de calcul différentiel pèse sur la demande car les investisseurs finançables, ceux avec un revenu élevé ayant déjà remboursé le crédit sur la résidence principale, deviennent plus rares.

Publié par Astrid Cousin le

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