Crédit immobilier 2022 : les règles d'octroi inchangées

Un homme en chemise cravate avec de grosses lunettes regarde l'objectif d'un air dubitatif

La messe est dite. À compter du 1er janvier 2022, les nouvelles règles d'accès à l'emprunt immobilier passent du statut de simples consignes à celui de normes imposées aux banques. À défaut, celles-ci pourront être sanctionnées. Pour les emprunteurs, pas de surprise, puisque ces conditions d'octroi s'appliquent déjà depuis un an. On peut toutefois s'attendre à une plus grande rigueur de la part des établissements prêteurs pour éviter le coup de bâton du gendarme financier.

Une norme obligatoire

Lors d'une réunion mardi 14 décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait le bilan de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l'octroi des crédits résidentiels, avant de confirmer que les préconisations en place depuis cette date deviendront juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier prochain, comme il l'avait fermement indiqué en septembre dernier.

Chargée de la surveillance du système financier, l'instance placée sous la tutelle du ministre de l'Économie s'est félicitée que les dernières données disponibles sur la mise en œuvre des consignes de janvier 2021 permettent de dresser un bilan positif : "les conditions d'octroi ont continué à s’assainir – globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement – au cours du dernier trimestre, sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution du crédit immobilier, à des taux d’intérêt qui restent historiquement bas".

Les règles de distribution du crédit immobilier aux particuliers deviennent une norme à laquelle les banques ne pourront déroger, sauf à la marge, sous peine de sanctions administratives de la part de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

C'est là le seul changement qui s'opérera à partir du 1er janvier 2022, les prêts à l'habitat accordés depuis un an étant en conformité avec le cadre dorénavant réglementaire, à savoir :

le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, voire 27 ans en cas de différé d'amortissement de 2 ans (immobilier neuf, construction de maison neuve et immobilier ancien avec travaux de rénovation) ;
le montant de l'emprunt est plafonné à 7 années de revenus.

Sur l'ensemble de la production trimestrielle, 20% des crédits octroyés peuvent s'écarter des critères, à hauteur de 80% minimum à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Cette marge de flexibilité garde les mêmes proportions en 2022 et selon les observations du courtier Empruntis, les banques se sont mises en ordre de marche depuis la fin du premier semestre.

Une activité immobilière à son plus haut niveau

Pour le HCSF, "la mesure est d'autant plus importante dans le contexte d'une progression des risques immobiliers à travers l'Europe en sortie de crise". Les nouveaux critères contribuent à contenir ces risques potentiels en France et force est de constater qu'ils n'ont pas ralenti la production de crédits à l'habitat.

Selon les chiffres de la Banque de France, l'encours annuel se situait à 1 201 milliards d'euros à fin octobre 2021, soit une progression de 6,4% par rapport à 2020. Chaque mois de l’année écoulée, les banques ont distribué plus de 22 milliards d'€ aux Français pour acheter un logement, une moyenne record comparée à l'année 2019 historiquement dynamique s'il en est, puisqu'elle a généré la décision des autorités financières de juguler le crédit.

La pierre fait rêver les Français, d'autant plus en cette période inédite marquée par des contraintes et des restrictions. Nombreux sont ceux qui ont pu réaliser ce rêve en 2021. À fin octobre selon les données des Notaires de France, près de 1 200 000 transactions immobilières ont été réalisées sur douze mois, un niveau inégalé et une hausse de 14,5% par rapport à 2019, la fameuse année de tous les dangers.

Un crédit strictement encadré, pas accessible à tous

L'accession à la propriété reste néanmoins à l'état de fantasme pour certains ménages. Le respect des conditions d'octroi oblige désormais à mobiliser un apport personnel conséquent (jusqu'à 30% du montant de l'opération), ce qui est compliqué voire impossible pour les candidats les moins bien dotés, à commencer par les jeunes actifs, habituellement endettés sur les durées les plus longues aux taux les moins performants pour compenser l'absence de mise initiale.

L'encadrement strict du crédit s'avère un garde-fou pour ces ménages trop fragiles financièrement dans l’immédiat pour devenir propriétaires. Au-delà de la mensualité du crédit, ils oublient souvent qu’en tant que propriétaires ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, à moins d’être éligible à l’exonération temporaire de 2 ans (logement ancien avec travaux d’économie d’énergie et construction nouvelle).

Entre 2010 et 2020, le montant moyen de cette taxe a bondi de près de 28% ! Une hausse trois fois supérieure à celle des loyers et de l’inflation sur la période. À Nantes, Villeurbanne, Clermont et Lille, l’augmentation a dépassé les 35% ! En 2022, compte tenu de la remontée de l’inflation, la taxe foncière va progresser de plus de 3,4%. Les centaines voire milliers d’euros annuels versés aux communes et aux collectivités locales au titre de la taxe foncière pèsent lourdement sur le budget des ménages déjà fortement endettés. Les banques tiennent compte de ce paramètre et mettent en garde les candidats à l’emprunt quant aux frais annexes qu’ils devront assumer une fois devenus propriétaires de leur logement.

Autres candidats à l'emprunt immobilier empêchés par les nouvelles règles : les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé. Le coût très élevé de l'assurance de prêt se heurte aux taux de l'usure, devenus historiquement bas en raison du niveau plancher des taux d'intérêts. Les banques n'ont plus le droit d'exclure les primes d'assurance pour effectuer le calcul du taux d'endettement. Bien qu'ils soient parfaitement solvables, ces profils ne peuvent concrétiser leur projet immobilier, car l'assurance, nécessaire à l'obtention du financement, pèse trop lourd dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui doit être contenu sous le seuil légal.

De l'avis des courtiers, les plus touchés seraient pourtant les investisseurs immobiliers. Ils ne peuvent plus compter sur les futurs revenus locatifs pour diminuer la charge mensuelle d'emprunt, car les banques les intègrent désormais aux revenus globaux, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'endettement. Quand on rembourse déjà un premier crédit sur la résidence principale, l'équation n'est pas tenable, même si les revenus sont confortables et le reste à vivre suffisant.

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Taux de prêt immobilier : va-t-on vers une hausse nette à l’automne 2026 ?

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En pratique, cela signifie que : les établissements bancaires emprunteraient plus cher ; les crédits immobiliers deviendraient plus coûteux ; les barèmes proposés aux particuliers remonteraient progressivement. C’est dans ce contexte qu’un taux moyen de 3,80 % sur 20 ans est désormais évoqué pour la rentrée ou l’automne 2026. Quel impact d’un taux à 3,80 % sur un crédit immobilier ? Une hausse de quelques dixièmes de point peut sembler limitée, mais elle a des conséquences concrètes sur le coût total du crédit. Exemple pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3,50 % : la mensualité est de 1 450 € ; avec un taux de 3,80 % : la mensualité passe à 1 489 €, soit près de 40 € supplémentaires. Sur 20 ans, le surcoût est de 9 319 €. Cette différence peut réduire la capacité d’emprunt de certains ménages ou compliquer le respect du taux d’endettement maximal imposé par les banques. 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Rappelons que le TAEG est l’indicateur du coût final d’un prêt immobilier car il intègre tous les frais liés à l'obtention du financement, dont l’assurance emprunteur, deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Le seul levier pour valider le crédit est l’assurance emprunteur, car le produit est négociable. La loi vous permet de choisir librement le contrat. En mettant les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, vous pouvez faire baisser votre TAEG et rester sous l’usure. Les taux immobiliers vont-ils réellement atteindre 3,80 % ? Aujourd’hui, personne ne peut garantir avec certitude l’évolution des taux immobiliers dans les prochains mois. Toutefois, plusieurs signaux montrent que le marché reste sous pression : inflation encore élevée tensions géopolitiques persistantes incertitudes énergétiques politique monétaire de la BCE. 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Pourtant, de nombreux emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux bancaire. Comparer les contrats d’assurance emprunteur peut permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée du prêt.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

Chaque année, les franchises médicales non payées par les assurés représentent 1,5 milliard d’euros de perte pour l’Assurance Maladie. Dans son rapport sur l’application de la loi de financement de la Sécurité Sociale, la Cour des comptes préconise de ponctionner directement les comptes bancaires des patients pour récupérer ce manque à gagner. L’institution propose également de revoir les cas d'exemption de franchises médicales et de participations forfaitaires. Le déficit abyssal de la Sécurité Sociale La situation financière de la Sécurité Sociale inquiète fortement la Cour des comptes. Dans son rapport publié le 27 mai, l’institution estime que les comptes sociaux se dégradent rapidement et que des mesures fortes devront être prises dans les prochaines années. Le déficit de la Sécurité Sociale a en effet fortement progressé ces 3 dernières années : 10,8 milliards d’euros en 2023 15,3 milliards d’euros en 2024 21,6 milliards d’euros en 2025. En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. Cette mesure avait déjà été envisagée lors des discussions autour du budget de la Sécurité sociale 2026, mais le gouvernement n’avait finalement pas réussi à faire adopter cet élargissement en raison de son caractère très impopulaire. Pour les assurés, cela pourrait entraîner une augmentation du reste à charge, notamment pour les personnes ayant besoin de soins dentaires réguliers. Vers la fin de certaines exemptions de franchises médicales ? La Cour des comptes souhaite également revoir les cas d’exonération actuellement prévus par la réglementation. Aujourd’hui, plusieurs catégories de personnes sont dispensées de franchises médicales et de participations forfaitaires, notamment : les mineurs les femmes enceintes à partir du sixième mois de grossesse les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) les bénéficiaires de l’Aide Médicale d’État (AME) les victimes d’actes de terrorisme. Pour les Sages de la rue Cambon, ces exemptions pourraient être réduites afin d’augmenter les recettes de l’Assurance Maladie. Cette proposition risque cependant de provoquer un important débat politique et social. Les associations de patients et les représentants des usagers de santé pourraient dénoncer une mesure pénalisant les publics les plus fragiles. Les femmes enceintes et les mineurs pourraient notamment être particulièrement concernés par cette remise en question des exonérations. Les transports sanitaires également dans le collimateur Les dépenses liées aux transports de patients constituent un autre sujet de préoccupation pour la Cour des comptes. Entre 2019 et 2024, les dépenses de transports sanitaires ont progressé de près de 30 %, soit beaucoup plus rapidement que l’ensemble des dépenses d’assurance maladie. Le coût total des transports sanitaires atteint désormais plus de 6 milliards d’euros. Pour freiner cette hausse, plusieurs mesures sont envisagées : limiter certains motifs de prise en charge développer davantage les transports partagés renforcer les contrôles mettre en place des quotas généraliser la géolocalisation des véhicules sanitaires améliorer la traçabilité de la facturation. Ces évolutions pourraient modifier les conditions de prise en charge des taxis conventionnés et des ambulances dans les prochaines années. Même si ces recommandations ne sont pas encore appliquées, elles pourraient inspirer les prochains projets de loi de financement de la Sécurité Sociale. Les assurés devront donc suivre avec attention les futures réformes susceptibles d’alourdir leur reste à charge en matière de santé.

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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. En assurance emprunteur, cette pratique est risquée. L’IMC et le rapport taille/poids sont des indicateurs utilisés en assurance de prêt car ils influencent : l’évaluation du risque médical la tarification éventuelle (surprime) les exclusions de garanties. Les conséquences en cas de fausse déclaration Mentir, même par omission, dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Les conséquences peuvent être très lourdes : nullité du contrat d’assurance refus d’indemnisation en cas de sinistre exigence de remboursement des sommes déjà versées voire contentieux judiciaire en cas de fraude avérée. Même une “petite approximation” peut être considérée comme déterminante par l’assureur si elle influence son acceptation du risque. La transparence reste la règle absolue. 2. Être influenceur ou streamer est-il considéré comme un métier à risque ? Une profession encore mal catégorisée Les métiers du digital (influenceur, streamer, créateur de contenu) sont récents dans les grilles d’évaluation des assureurs. Ils ne sont pas systématiquement classés comme “métiers à risque”, mais leur analyse dépend fortement de l’activité réelle. Les critères pris en compte par les assureurs Les assureurs s’intéressent surtout à : la régularité des revenus l’exposition médiatique les déplacements (événements, voyages fréquents) les activités annexes (sport, tests de produits, publicités sponsorisées). Le statut peut être requalifié à risque dans certains cas : pratiques de sports extrêmes pour du contenu revenus instables ou irréguliers forte exposition internationale (zones non couvertes) activités assimilées à du divertissement à risque. Le métier d’influenceur n’est pas automatiquement pénalisant, mais il nécessite souvent une analyse personnalisée du profil. 3. L’assurance emprunteur couvre-t-elle un burn-out causé par les réseaux sociaux ? Une question de plus en plus fréquente Le burn-out est désormais reconnu comme un motif possible d’arrêt de travail ou d’invalidité. Mais lorsqu’il est lié à une activité sur les réseaux sociaux ou à une exposition numérique intense, la couverture dépend du contrat. Des limites importantes Certains contrats peuvent exclure : les affections psychiques sans hospitalisation les troubles liés au stress sans diagnostic reconnu les maladies jugées “subjectives” ou non objectivables, c’est-à-dire sans preuve médicale solide. Dans l’immense majorité des assurances emprunteur, le burn-out n’est pas couvert au titre de l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou de l’invalidité permanente, sauf en cas de rachat d’exclusion via la garantie MNO (Maladie Non Objectivable). Cependant, les conditions d’application de cette garantie sont strictes : diagnostic médical formalisé arrêt de travail prescrit lien entre l’état de santé et l’incapacité à exercer son activité professionnelle. Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

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