Crédit immobilier 2022 : les règles d'octroi inchangées

Un homme en chemise cravate avec de grosses lunettes regarde l'objectif d'un air dubitatif

La messe est dite. À compter du 1er janvier 2022, les nouvelles règles d'accès à l'emprunt immobilier passent du statut de simples consignes à celui de normes imposées aux banques. À défaut, celles-ci pourront être sanctionnées. Pour les emprunteurs, pas de surprise, puisque ces conditions d'octroi s'appliquent déjà depuis un an. On peut toutefois s'attendre à une plus grande rigueur de la part des établissements prêteurs pour éviter le coup de bâton du gendarme financier.

Une norme obligatoire

Lors d'une réunion mardi 14 décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fait le bilan de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l'octroi des crédits résidentiels, avant de confirmer que les préconisations en place depuis cette date deviendront juridiquement contraignantes à compter du 1er janvier prochain, comme il l'avait fermement indiqué en septembre dernier.

Chargée de la surveillance du système financier, l'instance placée sous la tutelle du ministre de l'Économie s'est félicitée que les dernières données disponibles sur la mise en œuvre des consignes de janvier 2021 permettent de dresser un bilan positif : "les conditions d'octroi ont continué à s’assainir – globalement et pour chacun des réseaux bancaires pris individuellement – au cours du dernier trimestre, sans que cela ne remette en cause la forte dynamique de la distribution du crédit immobilier, à des taux d’intérêt qui restent historiquement bas".

Les règles de distribution du crédit immobilier aux particuliers deviennent une norme à laquelle les banques ne pourront déroger, sauf à la marge, sous peine de sanctions administratives de la part de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR).

C'est là le seul changement qui s'opérera à partir du 1er janvier 2022, les prêts à l'habitat accordés depuis un an étant en conformité avec le cadre dorénavant réglementaire, à savoir :

le taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt) ;
la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans, voire 27 ans en cas de différé d'amortissement de 2 ans (immobilier neuf, construction de maison neuve et immobilier ancien avec travaux de rénovation) ;
le montant de l'emprunt est plafonné à 7 années de revenus.

Sur l'ensemble de la production trimestrielle, 20% des crédits octroyés peuvent s'écarter des critères, à hauteur de 80% minimum à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Cette marge de flexibilité garde les mêmes proportions en 2022 et selon les observations du courtier Empruntis, les banques se sont mises en ordre de marche depuis la fin du premier semestre.

Une activité immobilière à son plus haut niveau

Pour le HCSF, "la mesure est d'autant plus importante dans le contexte d'une progression des risques immobiliers à travers l'Europe en sortie de crise". Les nouveaux critères contribuent à contenir ces risques potentiels en France et force est de constater qu'ils n'ont pas ralenti la production de crédits à l'habitat.

Selon les chiffres de la Banque de France, l'encours annuel se situait à 1 201 milliards d'euros à fin octobre 2021, soit une progression de 6,4% par rapport à 2020. Chaque mois de l’année écoulée, les banques ont distribué plus de 22 milliards d'€ aux Français pour acheter un logement, une moyenne record comparée à l'année 2019 historiquement dynamique s'il en est, puisqu'elle a généré la décision des autorités financières de juguler le crédit.

La pierre fait rêver les Français, d'autant plus en cette période inédite marquée par des contraintes et des restrictions. Nombreux sont ceux qui ont pu réaliser ce rêve en 2021. À fin octobre selon les données des Notaires de France, près de 1 200 000 transactions immobilières ont été réalisées sur douze mois, un niveau inégalé et une hausse de 14,5% par rapport à 2019, la fameuse année de tous les dangers.

Un crédit strictement encadré, pas accessible à tous

L'accession à la propriété reste néanmoins à l'état de fantasme pour certains ménages. Le respect des conditions d'octroi oblige désormais à mobiliser un apport personnel conséquent (jusqu'à 30% du montant de l'opération), ce qui est compliqué voire impossible pour les candidats les moins bien dotés, à commencer par les jeunes actifs, habituellement endettés sur les durées les plus longues aux taux les moins performants pour compenser l'absence de mise initiale.

L'encadrement strict du crédit s'avère un garde-fou pour ces ménages trop fragiles financièrement dans l’immédiat pour devenir propriétaires. Au-delà de la mensualité du crédit, ils oublient souvent qu’en tant que propriétaires ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, à moins d’être éligible à l’exonération temporaire de 2 ans (logement ancien avec travaux d’économie d’énergie et construction nouvelle).

Entre 2010 et 2020, le montant moyen de cette taxe a bondi de près de 28% ! Une hausse trois fois supérieure à celle des loyers et de l’inflation sur la période. À Nantes, Villeurbanne, Clermont et Lille, l’augmentation a dépassé les 35% ! En 2022, compte tenu de la remontée de l’inflation, la taxe foncière va progresser de plus de 3,4%. Les centaines voire milliers d’euros annuels versés aux communes et aux collectivités locales au titre de la taxe foncière pèsent lourdement sur le budget des ménages déjà fortement endettés. Les banques tiennent compte de ce paramètre et mettent en garde les candidats à l’emprunt quant aux frais annexes qu’ils devront assumer une fois devenus propriétaires de leur logement.

Autres candidats à l'emprunt immobilier empêchés par les nouvelles règles : les seniors et les personnes avec des risques aggravés de santé. Le coût très élevé de l'assurance de prêt se heurte aux taux de l'usure, devenus historiquement bas en raison du niveau plancher des taux d'intérêts. Les banques n'ont plus le droit d'exclure les primes d'assurance pour effectuer le calcul du taux d'endettement. Bien qu'ils soient parfaitement solvables, ces profils ne peuvent concrétiser leur projet immobilier, car l'assurance, nécessaire à l'obtention du financement, pèse trop lourd dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui doit être contenu sous le seuil légal.

De l'avis des courtiers, les plus touchés seraient pourtant les investisseurs immobiliers. Ils ne peuvent plus compter sur les futurs revenus locatifs pour diminuer la charge mensuelle d'emprunt, car les banques les intègrent désormais aux revenus globaux, ce qui a pour effet de rehausser le taux d'endettement. Quand on rembourse déjà un premier crédit sur la résidence principale, l'équation n'est pas tenable, même si les revenus sont confortables et le reste à vivre suffisant.

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Assurance emprunteur : 3 autres banques sanctionnées par la DGCCRF

Deux semaines après une première amende infligée au CIC Est, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) poursuit sa série de sanctions. Cette fois, 3 grandes enseignes bancaires, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole, sont épinglées pour non-respect du délai légal de traitement des demandes de substitution d’assurance emprunteur. Cette nouvelle salve illustre la vigilance accrue des autorités face aux pratiques bancaires jugées contraires à la loi Lemoine. Trois nouvelles sanctions dans le viseur de la DGCCRF La DGCCRF continue de faire appliquer la réglementation sur la substitution de l’assurance emprunteur. Après avoir sanctionné, début octobre, une première banque pour non respect de la loi Lemoine (CIC Est), elle vient de mettre à l’amende 3 autres établissements pour des manquements similaires, à savoir des pratiques dilatoires lors d’une demande de changement de contrat. Les banques concernées sont : La Bred Banque Populaire, sanctionnée à hauteur de 298 000 € La Caisse d’Épargne Île-de-France, avec une amende de 80 000 € Le Crédit Agricole Paris Île-de-France, frappé d’une amende de 323 518 €. Bon à savoir : le groupe Crédit Agricole est le plus gros distributeur de crédits immobiliers en France avec plus de 33% de parts de marché, ce qui lui confère une position dominante pour imposer ses contrats d'assurance emprunteur. Ces décisions font suite à plusieurs enquêtes menées entre 2022 et 2024, qui ont mis en évidence des retards significatifs dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Les établissements concernés ont, à de nombreuses reprises, dépassé le délai de 10 jours ouvrés prévu par la réglementation pour répondre aux emprunteurs et pour transmettre l’avenant au contrat de prêt. Des retards répétés dans le traitement des substitutions en assurance de prêt Selon la DGCCRF, ces 3 banques n’ont pas respecté leurs obligations légales définies par l’article L.313-31 du Code de la consommation. Ce texte impose aux établissements prêteurs de : Répondre à toute demande de substitution d’assurance dans un délai maximum de 10 jours ouvrés ; En cas d’acceptation, transmettre l’avenant au contrat de prêt dans le même délai, et ce, gratuitement. Dans un nombre jugé « significatif » de dossiers, les banques sanctionnées n’ont pas respecté cette procédure. Le résultat est préjudiciable aux emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier pour obtenir de meilleures garanties ou réduire le coût de leur crédit immobilier : ils se retrouvent bloqués, parfois pendant plusieurs semaines. Une pratique abusive des banques connue et dénoncée depuis longtemps Pour les acteurs du marché, ces sanctions ne constituent pas une surprise. Depuis des années, les assureurs alternatifs dénoncent les pratiques dilatoires de certaines banques qui freinent volontairement les démarches de substitution. Malgré l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, censée faciliter la concurrence et offrir plus de liberté aux consommateurs, des retards persistants sont fréquemment observés. Dans son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur) précise qu’une demande de substitution sur deux dépasse le délai légal de 10 jours, et que dans un tiers des cas les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour obtenir une réponse de leur banque. Les comportements se sont certes améliorés depuis la loi Lemoine, mais certaines banques continuent de jouer la montre. Elles invoquent des raisons techniques ou administratives pour retarder la substitution, ce qui décourage les emprunteurs de faire jouer la concurrence. N’oublions pas que les bancassureurs captent au moins 85% des cotisations d’assurance de prêt, soit une manne entre 6 et 8 milliards d’euros par an. La DGCCRF, de son côté, semble déterminée à mettre fin à ces abus. Il lui aura quand même fallu 3 ans pour sévir. Ces retards freinent également la dynamique concurrentielle voulue par le législateur, en décourageant les emprunteurs de changer d’assurance. Rappel : ce que prévoit la loi Lemoine Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a bouleversé le marché de l’assurance emprunteur. Elle permet désormais à tout assuré de résilier son contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à instaurer une réelle concurrence entre les établissements bancaires et les assureurs indépendants, qui peuvent être jusqu’à 4 fois moins chers. Outre la possibilité de résilier librement, la loi impose : Un délai maximal de 10 jours ouvrés pour que la banque traite la demande et formalise l’avenant ; L’obligation pour les établissements de motiver tout refus de substitution ; Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de manquement. L’objectif est clair : fluidifier le marché et permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence pour réduire le coût global de leur crédit. Les économies peuvent aller au-delà de 15 000 € sur la durée restante du prêt. La loi Lemoine a par ailleurs instauré 2 autres mesures fortes qui semblent pour l'heure respectées : suppression du questionnaire médical pour tout prêt immobilier de 200 000 € maximum et soldé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur amélioration du droit à l’oubli dont le délai après un cancer est passé de 10 à 5 ans, et inclusion de l’hépatite C dans le dispositif. Des sanctions appelées à se multiplier Les récentes amendes prononcées par la DGCCRF marquent une étape importante. Elles rappellent que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique assortie de sanctions Les professionnels du secteur anticipent d’ailleurs d’autres décisions similaires dans les mois à venir. La DGCCRF, ayant mené une série d’enquêtes sur la période 2022–2024, pourrait encore publier de nouveaux résultats. Ces actions coercitives s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rétablir l’équilibre entre banques et consommateurs, en assurant une réelle transparence et en garantissant le respect du droit à la substitution d’assurance.

Nouvelle taxe sur les complémentaires santé en 2026 : les assurés, premières victimes

Les relations entre le gouvernement et les organismes complémentaires santé continuent de se tendre. Après plusieurs années de hausses importantes des cotisations, l’État a décidé de sévir. Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2026 prévoit en effet la création d’une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les cotisations des mutuelles et assureurs santé. Le gouvernement justifie cette mesure par le déséquilibre croissant entre les efforts de la Sécurité sociale et les marges, supposées, des complémentaires. En bout de chaîne, ce sont les assurés qui vont payer. Une nouvelle taxe pour sanctionner les excès des mutuelles Révélé par Contexte, média européen indépendant consacré à la politique, le texte officialise une mesure que la ministre de la Santé, Catherine Vautrin, avait déjà évoquée au début de l’année. Elle reprochait alors aux complémentaires santé d’avoir exagéré les augmentations de cotisations pour 2025. Le gouvernement avait promis de prendre des mesures correctives si les tarifs ne reflétaient pas la réalité des coûts de santé. C’est désormais chose faite. Le PLFSS 2026 prévoit que tous les organismes complémentaires (mutuelles, institutions de prévoyance et assureurs privés) seront soumis à une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les montants des cotisations versées par leurs adhérents. Cette contribution viendra s’ajouter à la taxe de solidarité additionnelle (TSA), déjà très lourde : 13,27 % pour les contrats responsables (95% des offres, régis par un cahier des charges) 20,27 % pour les contrats non responsables, c’est-à-dire ceux qui ne respectent pas le cadre de garanties fixé par les pouvoirs publics. À partir de 2026, la fiscalité des complémentaires va donc encore s’alourdir, ce qui pourrait avoir un effet de ricochet sur les cotisations payées par les assurés. Le gouvernement justifie la mesure par un déséquilibre croissant Pour justifier cette décision, le gouvernement met en avant une évolution structurelle du système de santé. Dans l’avant-projet de loi, il rappelle que la part de la Sécurité sociale (AMO) dans la prise en charge des dépenses de santé a considérablement augmenté ces 10 dernières années, en raison du vieillissement de la population et du nombre croissant de patients atteints d’affections de longue durée (ALD). Ainsi, le taux moyen de prise en charge des soins par l’Assurance maladie obligatoire est passé de 76 % en 2012 à 79,6 % en 2022. En parallèle, la part supportée par les complémentaires santé n’a pas augmenté dans les mêmes proportions, alors même qu’elles justifient régulièrement les hausses de cotisations par un alourdissement supposé de leurs charges. Le gouvernement estime donc que les organismes complémentaires ont profité d’une situation favorable, en augmentant leurs tarifs sans réelle contrepartie pour les assurés, alors que la Sécurité sociale supporte de plus en plus de dépenses. Pourtant, le dernier rapport de la Drees (Direction de la Recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) sur les comptes de la santé indique une orientation différente : la part de la Sécurité Sociale dans le remboursement des dépenses médicales est passée de 79,9% en 2023 à 79,4% en 2024 ; celle des complémentaires progresse de 0,3 point, passant de 12,5% en 2023 à 12,8% en 2024. Des hausses de cotisations jugées excessives L’exécutif reproche aux mutuelles d’avoir appliqué des augmentations de cotisations trop importantes, notamment en 2025, alors que certaines justifications avancées ne se sont jamais concrétisées. Selon l’exposé des motifs du texte, la hausse des cotisations de mutuelle santé pour 2025 s’élève à environ 6 % en moyenne, une progression calculée « par anticipation » d’une hausse du ticket modérateur (part laissée à la charge du patient) sur les consultations et les médicaments que le gouvernement n’a finalement pas mise en œuvre. Pour l’État, les assureurs ont anticipé une réforme qui n’a jamais vu le jour, sans pour autant revoir leurs tarifs à la baisse. Le phénomène est récurrent. Les augmentations se sont enchaînées depuis plusieurs années : +3,1 % en 2021 +2,9 % en 2022 +6 % en 2023 +8% en 2024 En 5 ans, les tarifs des complémentaires santé ont progressé de 27%, soit deux fois l’inflation cumulée sur la période (+13,3%). Pour les pouvoirs publics, cette tendance traduit une dérive tarifaire injustifiée. L’État souhaite donc rétablir un certain équilibre entre les efforts de la collectivité et les marges dégagées par les organismes complémentaires. Les mutuelles dénoncent une décision injuste Cette nouvelle taxe ne va pas manquer de raviver les tensions entre le ministère de la Santé et les acteurs du secteur. Depuis plusieurs mois, les échanges entre les deux camps sont particulièrement tendus. Les mutuelles, de leur côté, contestent la version gouvernementale et affirment que les hausses de cotisations sont liées à plusieurs facteurs objectifs. Elles mettent en avant notamment : Les transferts de charges décidés par l’État, notamment sur les soins dentaires depuis 2023, qui ont entraîné une augmentation de leurs dépenses L’élargissement du périmètre du contrat de mutuelle responsable, qui impose de nouvelles obligations de remboursement La mise en œuvre du dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge, qui a renforcé la couverture des soins en optique, dentaire et audiologie, augmentant mécaniquement les remboursements qu’elles doivent assumer. Selon elles, ces évolutions réglementaires expliquent en grande partie la hausse des primes, et non une recherche de profit. Certaines estiment même que la taxe de 2,05 % pourrait aggraver la situation en les incitant à répercuter la charge fiscale sur les assurés. Effet boomerang pour les assurés Si l’objectif affiché du gouvernement est de protéger les assurés face à l’envolée des cotisations, la mise en place d’une nouvelle taxe pourrait produire l’effet inverse. En effet, les mutuelles pourraient décider d’intégrer cette contribution supplémentaire dans leurs tarifs, entraînant une nouvelle hausse des primes à partir de 2026. Certaines voix, y compris au sein du secteur public, redoutent déjà une spirale inflationniste : plus les pouvoirs publics taxent les organismes complémentaires, plus ces derniers ajustent leurs tarifs, pénalisant in fine les ménages. D’autres, au contraire, estiment que la taxe enverra un signal fort de régulation, incitant les mutuelles à plus de transparence dans la fixation de leurs cotisations et à une meilleure gestion de leurs marges. La seule parade à l’envolée des tarifs dont disposent les assurés est la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé. Depuis décembre 2020, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment après une année de souscription. Cela vous donne l’opportunité de trouver une formule moins chère et mieux adaptée en utilisant un comparateur de mutuelle santé. Vous avez accès aux offres les plus compétitives du moment en adéquation avec vos besoins médicaux. À garanties équivalentes, vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an.

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