Logement en copropriété : renseignez-vous sur les charges et les travaux à prévoir avant d'acheter


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Vous vous apprêtez à acheter un appartement dans une copropriété déjà construite. Avant de faire un offre d'achat, il vous faut prendre en compte tous les frais annexes liés au logement qui auront une incidence importante sur votre budget. Travaux et charges de copropriété, intéressez-vous à ces dépenses bien souvent oubliées lors d'une visite immobilière.

Anticipez les travaux de copropriété

Avant de vous lancer dans l'achat d'un logement en copropriété, vous avez à votre disposition deux documents qui vous renseignent sur l'état du bâtiment :

  1. le carnet d'entretien : tout immeuble en copropriété possède un carnet d'entretien qui recense toutes les informations techniques sur la maintenance et les travaux déjà effectués. Tenu et mis à jour par le syndic, il contient également les références des différents contrats d'assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires, dont le contrat d'assurance dommages ouvrages, l'année de réalisation des gros travaux (ravalement de façade, réfection de toiture, remplacement de la chaudière, etc.), l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, et l'échéancier des travaux prévus en AG des copropriétaires.
  1. le diagnostic technique global : obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour tout immeuble de plus de 10 ans et mentionné dans le carnet d'entretien, ce document précise les travaux préconisés avec une projection sur les dix années à venir.

Tout futur acquéreur d'un logement de la copropriété peut consulter ces deux documents auprès du vendeur ou du syndic de copropriété.

Sachez que les copropriétés de plus de 5 ans et de plus de 10 lots doivent prévoir un fonds destiné aux travaux qui représente au moins 5% du budget annuel de la copropriété. La cotisation de chaque copropriétaire dépend ses quotes-parts, définies en tantièmes. Soyez également vigilant si vous envisagez d'acheter un appartement dans un petite copropriété sans syndic professionnel : l'importance de certains travaux peut être minimisée. Quelle que soit la taille de l'immeuble, faites-vous accompagner d'un professionnel de l'immobilier (architecte, artisan) pour avoir une meilleure évaluation des coûts des rénovations à prévoir.

Évaluez le montant des charges de copropriété

La première obligation des copropriétaires est de payer les charges de copropriété, à savoir les dépenses relatives au fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble. Chaque copropriétaire paie pour l'usage des parties communes et pour les charges afférentes à celles-ci sur la base des quotes-parts qu'il possède. Ces quotes-parts sont définies en tantièmes pour chaque lot dans le règlement de copropriété, un document établi avant la construction de l'immeuble et qui constitue un véritable contrat. Demandez à consulter ce règlement lors de votre visite.

Les charges de copropriété sont de deux ordres :

  1. les charges courantes : charges de conservation (toutes les réparations), charges d'entretien (maintien des parties communes en bon état) et charges d'administration (honoraires du syndic, frais d'organisation des AG, paiement du personnel de gardiennage) ;
  1. les charges exceptionnelles : selon la copropriété, elles concernent les dépenses relatives au fonctionnement du ou des ascenseurs, du raccordement collectif (interphone, digicode, fibre optique), et sont réparties en fonction de l'utilité et du service rendu au propriétaire du lot. Un propriétaire d'un appartement en rez-de-chaussée n'a pas à payer pour l'ascenseur.

Vous disposez d'un outil en ligne très pratique pour savoir si les charges de la copropriété où vous envisagez d'acheter sont conformes à la moyenne : grâce au site MeilleureCopro, vous estimez en 2 minutes vous charges d'appartement en les comparant avec celles de biens similaires.

Selon le baromètre des charges de copropriété de MeilleureCopro, Paris est la ville où les charges sont les plus coûteuses : en moyenne 40€ par an et par m2 et un coût moyen annuel de 1 852€. Le montant des charges tombe à 13€/an/m2 pour un logement en copropriété situé à Brest.

Publié par Astrid Cousin le

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