Location : comment calculer la rentabilité ?


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Au-delà d'une pure stratégie patrimoniale, un placement immobilier est fait pour être rentable. La rentabilité d'un investissement locatif conditionne le succès de l'opération. Elle peut être calculée de différentes manières, la plus simple consistant à diviser le loyer annuel par le prix du logement. Pour une approche nette et réelle, il faudra intégrer d'autres paramètres.

Calcul du rendement net de charges

Les professionnels distinguent le rendement brut du rendement net. La rentabilité brute s'obtient en divisant le montant annuel des loyers par le prix du bien, puis en multipliant le résultat par 100. 

Vous avez acheté un studio d'une valeur de 100 000€ que vous louez 450€ par mois. Il vous rapporte 5,4% bruts :

(450 x 12) / 100 000 x 100 = 5,4

Ce rendement brut est un premier indicateur utile pour comparer plusieurs logements à caractéristiques similaires en termes de surface et d'équipements, mais insuffisant car il ne tient pas compte des charges.

Pour calculer la rentabilité nette de charges, il faut intégrer la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les divers frais. La taxe foncière sur le bâti est calculée sur la valeur locative du bien : admettons que vous payez 600€ en 2021. Vous confiez la gestion à une agence qui prélève 10% des loyers et les charges que vous ne pouvez imputer au locataire (assurance loyers impayés, frais de syndic, frais administratifs, frais de copropriété, travaux d’aménagement ou de rénovation, etc) se montent à 650€. Le rendement tombe à 3,61% :

(450 x 12) - (600 + 540 + 650) / 100 000 x 100 = 3,61

Le rendement net de charges est plus réaliste car il tient compte de débours liés au logement qui viennent de fait diminuer la performance financière de l'investissement.

Intégrer le coût du crédit dans la rentabilité

Le rendement net ne serait pas complet s'il n'intégrait pas les charges d'emprunt. Une des erreurs commises par les investisseurs locatifs est de ne pas en tenir compte. Or, si vous achetez le logement à crédit, vous êtes redevable de mensualités, une charge incompressible qui diminue vos ressources disponibles, ainsi que la rentabilité de votre investissement.

Reprenons notre exemple. Vous contractez un prêt de 90 000 (10 000€ d'apport personnel) au taux de 0,85% sur 15 ans, assorti d'un taux d'assurance à 0,34%. Ce crédit vous coûte 10 481€ et s'ajoute au prix d'achat (100 000€) pour calculer le montant total de votre investissement. La rentabilité nette tombe à 3,26% :

(450 x 12) - (600 + 540 + 650) / (100 000 + 10 481) x 100 = 3,267%

Rentabilité nette-nette

Ce n'est pas tout. Il faut maintenant prendre en compte les impôts et les déductions fiscales relatifs au placement immobilier. Seul le rendement net-net permettrait de connaître la véritable rentabilité de l'acquisition d'un bien immobilier en vue d'une mise en location, également de la comparer avec d'autres placements comme l'assurance vie.

Dans notre exemple, vous optez pour le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement fiscal de 30% sur vos revenus locatifs pour une location nue. Vous obtenez ainsi les revenus nets imposables, soit 3 780€ auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2% (650€). Admettons que vous soyez imposé au taux marginal de 14%. Votre impôt sur le revenu foncier s'élève à 529€. Sur les 5 400€ de loyers perçus, il vous reste 2 431€ :

5 400 - (600 +  540 + 650) - (650 + 529) = 2 431

Hors éventuelle carotte fiscale qui pourrait améliorer le rendement locatif, celui-ci chute à 2,2% :

2 431 / 110 481 x 100 = 2,2

Certains professionnels estiment qu'il s'agit d'une erreur d'intégrer les avantages fiscaux dans le calcul de la rentabilité nette-nette, car ils ne durent qu'un temps et varient en fonction de l'évolution des revenus de l'investisseur. Si vous louez via le dispositif Pinel, vous devez respecter l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans) pour bénéficier d'une réduction d'impôts, à défaut, vous êtes obligé de rembourser l'intégralité du cadeau fiscal. Une vacance dans l’intervalle vous fait perdre tout l’avantage fiscal acquis et celui des années restantes.

Signalons enfin que d'aucuns prennent en compte une potentielle plus-value à la revente pour le calcul d'un rendement locatif, ce qui relève de l'escroquerie, puisque personne n'est en mesure de prédire l'évolution du marché immobilier à plus ou moins long terme.

Publié par Astrid Cousin le

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