En dépit de taux d'intérêts toujours favorables à l'achat immobilier, les conditions d'emprunt se sont durcies depuis janvier 2020. La présence d'un apport personnel significatif est devenu un réel avantage pour décrocher un financement en cette période de crise économique. Son absence n'est pourtant pas rédhibitoire si l'on affiche le bon profil.
Des critères d'octroi resserrés
Les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont légèrement baissé en juillet dernier, titrant 1,25% (toutes durées confondues, hors assurance et coût des sûretés) contre 1,29% pour le mois de juin, selon les chiffres mensuels de l'Observatoire Crédit Logement. On est encore loin du minimum atteint en décembre 2019 (1,11%), mais la tendance à la baisse témoigne de la concurrence interbancaire et de la volonté des établissements de relancer le marché de l'immobilier, grippé depuis fin mars par l'épidémie de Covid-19. Les observateurs prédisent que les taux resteront bas jusqu'à la fin de l'année 2020, voire bien au-delà si la politique monétaire des banques centrales restent sur la même voie.
Si les taux se détendent, il n'en est rien des conditions d'octroi des crédits immobiliers. En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière demandait aux banques de resserrer leurs critères d'attribution pour parer à un endettement excessif des ménages. L'appétit des Français pour la pierre a explosé les records l'an dernier, avec plus d'un million de transactions et 258 milliards d'euros distribués. Accusés de laxisme, les établissements financiers ont été priés de respecter des règles plus rigoureuses pour réduire les risques de défauts de paiement. La crise économique actuelle ne fait que renforcer la position du régulateur : la double règle du taux d'effort limité à 33% et de la durée d'emprunt plafonnée à 25 ans est appliquée avec la plus grande rigueur compte tenu des risques économiques liés à l'épidémie.
L'apport personnel : variable d'ajustement
La présence d'un apport personnel est, en temps normal, un atout pour décrocher un prêt à l'habitat. Le prêteur y voit un effort d'épargne et une bonne maîtrise du budget, ce qui laisse augurer de finances saines, un signe fort pour mener le crédit à son terme. En fonction du montant de l'apport personnel, les conditions d'emprunt seront plus ou moins intéressantes. Plus il grimpe, plus la capacité d'emprunt augmente, et meilleur sera le taux d'intérêt. Un apport important permet aussi d'obtenir des facilités sur les coûts annexes, comme les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé. Il est également décisif pour mettre les banques en concurrence afin de négocier la meilleure offre de prêt grâce au comparateur assurance prêt immobilier de Magnolia.fr.
En règle générale, les prêteurs exigent une mise minimale de départ de 10% du prix d'achat, ce qui correspond grosso modo aux frais d'acquisition (frais de notaire). Les compléments d'apport comme le dispositif Action Logement ou le Plan d'Épargne Logement ne sont pris compte que pour le financement de la résidence principale. En 2019, le taux d'apport personnel a atteint son niveau le plus bas à 14% depuis les années 1970, signe que les banques s'étaient bien assouplies. Les nouvelles conditions d'octroi depuis janvier 2020 obligent les ménages emprunteurs à mobiliser un apport personnel plus élevé pour financer leur projet. À défaut, ils sont exclus de l'accès au crédit immobilier, comme le sont de plus en plus fréquemment les candidats modestes et les investisseurs, bien souvent dotés d'un apport personnel insuffisant voire inexistant.
Ces ménages ne rentrant plus sur le marché, le niveau de l'apport personnel s'est nettement apprécié : il augmente de 8,8 points sur les sept premiers mois de 2020 en glissement annuel après avoir chuté de 5,2% en 2019. On observe en parallèle une augmentation du coût des opérations (+4,1%), consécutive à la hausse des prix des logements et du recentrage du marché vers les clientèles les plus aisées.
Emprunter sans apport : oui, mais...
La décision de la banque de prêter ou non ne tient pas heureusement à la seule présence d'un apport significatif. Bon nombre de paramètres sont scrutés : solvabilité en premier lieu, taux d'endettement, patrimoine ou placements éventuels, pertinence de l'achat immobilier. Elle va aussi analyser le profil personnel de l'emprunteur : profession, secteur dans lequel il évolue, perspectives d'avenir. Les salariés des secteurs d'activité les plus touchés par la crise économique se heurtent malheureusement à la réticence des banques, car la montée du chômage et les pertes de pouvoir d'achat accroissent la probabilité de survenance des défauts de paiement.
Emprunter sans apport est aujourd'hui beaucoup plus compliqué en raison du contexte dégradé et des nouvelles obligations faites aux banques. Les dossiers sans apport constituent un risque plus élevé pour les prêteurs, mais la demande peut aboutir, à des conditions certes moins attractives, dès lors que le profil est convaincant. Les jeunes actifs primo-accédants employés en CDI, bien rémunérés et éligibles au PTZ peuvent aujourd'hui décrocher un financement en l'absence de fonds propres. L'accompagnement d'un courtier spécialisé est précieux pour optimiser le dossier et rassurer la banque quant à la solvabilité du candidat.
