Achat immobilier : tout sur le nouvel indicateur !

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Le coût d'un achat immobilier ne se limite pas au prix du bien. D'autres frais s'additionnent, comme le coût du crédit qui va servir à financer le logement et tous les frais annexes liés à l'acquisition. Jusqu'à présent, aucun outil synthétique ne donnait une estimation fiable du vrai coût de l'immobilier. C'est chose faite grâce au courtier Empruntis et la plateforme d'estimation immobilière SeLoger qui lancent "L'immobilier tout compris", un nouvel indicateur qui va plus loin que les seuls prix de vente affichés.

Indice Immobilier Tout Compris : calculez votre pouvoir d'achat immobilier

Le courtier Empruntis et SeLoger, groupe spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières en ligne, lancent "L'immobilier tout compris" ou ITC, un indicateur semestriel qui permet d'évaluer le budget nécessaire à l'achat de 1m2 dans les 40 plus grandes villes de France.

Cet outil novateur comprend quatre critères pour un calcul au plus près de la réalité du marché :

  1. le prix de l'immobilier au mètre carré qui varie selon le type et la localisation du bien ;
  2. le taux moyen du crédit qui exprime les intérêts dus à la banque ;
  3. les frais liés à l'acquisition, à savoir les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire ;
  4. l'assurance emprunteur, élément indispensable à l'obtention du financement.

La mise en place de cet indicateur est née du constat que le prix de la pierre représente en moyenne 81% de l'enveloppe budgétaire nécessaire à l'acquisition. Sans pourtant être cachés, les quelque 19% restants ne sont pas toujours pris en compte par l'acheteur qui peut alors être surpris par l'ampleur des coûts annexes pourtant inévitables. 8 acheteurs sur 10 doivent passer par la case crédit pour s'offrir un logement. Focalisés sur le prix du bien convoité, certains oublient que leur achat comprend d'autres dépenses auxquelles ils ne pourront échapper.

On pense aux taux d'intérêt qui varient au fil des mois, également à l'assurance de prêt qui peut peser jusqu'à 50% du coût global du crédit. Avec ITC, les porteurs d'un projet immobilier sauront en quelques clics quel budget prévoir. L'objectif de cet indicateur publié deux fois par an est de mesurer le pouvoir d'achat immobilier des Français et d'estimer son évolution dans le temps.

L'indice ITC indique l'enveloppe budgétaire réelle

Vous avez trouvé le logement de vos rêves grâce à une annonce publiée dans la presse ou sur internet. Le prix affiché n'est pas celui que vous paierez réellement ! Ce n'est pas une révélation, mais qui sait exactement en une seule opération quel sera le coût final de son achat immobilier ? 

Au prix de la pierre, s'ajoutent les intérêts du crédit immobilier, les cotisations d'assurance, les frais de garantie et les droits de mutation, autant d'éléments qui vont déterminer votre réelle capacité d'achat immobilier.

Grâce à "L'immobilier tout compris", vous saurez quelle enveloppe budgétaire prévoir en fonction de la localisation du logement. Ce tableau vous indique le prix du mètre carré et le prix tout compris une fois additionnés les autres coûts.

À Paris, le prix du mètre grossit de 25% une fois comptabilisés les frais liés au financement et à l'épargne qui va financer les coûts annexes (droits de mutation, frais de garantie et frais bancaires). À Lyon, deuxième ville la plus chère de France hors zone francilienne, le surcoût est évalué à 22,35%. 

Les marchés de report, très sollicités depuis le début de la crise sanitaire, n'échappent pas à cette inflation. Dans les communes périphériques des grandes agglomérations, le coût réel est bien éloigné du prix affiché du mètre carré. À Saint-Denis, zone ciblée par les Parisiens qui ne peuvent s'offrir la capitale, le mètre carré se négocie à 4 115€ mais grimpe à 5 061€ une fois ajoutés les autres frais. Idem à Villeurbanne, commune limitrophe de Lyon, où le mètre carré à budgéter atteint 4 845€ pour un prix affiché de 3 936€.

Indice ITC : le budget et les mensualités à prévoir pour acheter un 75m2

SeLoger et Empruntis vous permettent également de connaître le budget pour l'achat d'une résidence principale de 75m2. Quel sera le montant de la mensualité et de l'apport personnel pour un couple de 2 salariés avec des revenus nets de 4 000€ par mois ?

Pour vous offrir un logement de 75m2 à Paris, vous devez vous acquitter d'une mensualité de 3 763€ par mois et mettre sur la table plus de 60 000€ d'apport personnel. Parmi les plus grandes villes de France, la plus abordable est Marseille où une mensualité de 1 170€ et un apport de 20 745€ sont suffisants pour acquérir un appartement de 75m2.

En élargissant la comparaison, certaines grandes villes régionales sont des marchés immobiliers plus accessibles. Une mensualité de 544€ et un apport personnel de 11 145€ permettent de financer un logement de 75m2 à Saint-Etienne. À Brest, le crédit immobilier vous coûtera 824€ par mois pour un apport de 14 130€.  C'est plus compliqué à Mérignac, commune de la métropole bordelaise, où il faut débourser 1 290€ par mois et apporter 23 150€ d'épargne.

Alors que les prix immobiliers ont augmenté de près de 6% en un an selon le baromètre LPI-SeLoger, la mise en place de cet outil permettra aux candidats à l'achat immobilier de gagner du temps sur un marché où les logements trouvent rapidement preneurs, avec ou sans négociation.

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Changement d’assurance emprunteur : 4 nouveautés à connaître dès juillet 2027

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Rémunération des courtiers en complémentaire santé : entre polémique et faux débat

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Ce droit de résilier à tout moment après un an de souscription a accentué la volatilité des assurés. Pour endiguer l'attrition (perte de clients), les organismes sont contraints d'investir dans la rétention, la digitalisation des parcours et la qualité de la relation client. Quels sont les véritables coûts supportés par les complémentaires santé ? Pour Planète CSCA*, réduire la hausse des cotisations santé aux commissions des courtiers revient à occulter les autres facteurs économiques qui pèsent sur les complémentaires santé. Le syndicat estime que le débat devrait porter sur le financement global du système de santé et sur les dépenses qui augmentent régulièrement. Des frais complexes qui ne se limitent pas aux commissions Les frais de gestion des complémentaires santé représentent en moyenne 20 % des cotisations versées par les assurés. Ils regroupent l'ensemble des dépenses nécessaires au fonctionnement de l'organisme et à la prestation des services de couverture. Ils se décomposent en plusieurs catégories de charges : Frais de gestion des sinistres (ou de liquidation) : coûts liés au traitement des demandes de remboursement de soins (consultations, pharmacie, optique, dentaire) et au versement effectif des prestations. Frais d'administration et de gestion courante : dépenses inhérentes à la gestion administrative des dossiers des adhérents, à la souscription, à la résiliation des contrats, ainsi qu'au maintien des infrastructures (agences physiques et centres d'appels téléphoniques). 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Rémunération des actionnaires : pour les sociétés d'assurance commerciales, une partie des bénéfices peut être redistribuée sous forme de dividendes, contrairement aux mutuelles à but non lucratif qui réinvestissent leurs excédents. Important : depuis le 1er janvier 2014 (application de la loi de financement de la Sécurité sociale et de l'arrêté du 17 avril 2012), chaque organisme doit communiquer le montant de ses frais de gestion à ses adhérents au moins une fois par an. Cette information figure obligatoirement sur l'avis d'échéance (l'appel de cotisation annuel) envoyé à l'assuré et doit être indiquée en valeur absolue (en euros) et en pourcentage des cotisations perçues. Le transfert des dépenses de l'Assurance maladie vers les mutuelles La baisse de certains remboursements de la Sécurité sociale entraîne un transfert de charges vers les complémentaires santé. Ces dernières doivent donc financer davantage de prestations, ce qui peut se traduire par une hausse des cotisations. 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D'un côté, les commissions rémunèrent le rôle du courtier en mutuelle santé, un travail de distribution, de comparaison et de conseil utile aux assurés. De l'autre, certaines pratiques commerciales abusives et certains modes de rémunération peuvent favoriser la vente de contrats plutôt que la recherche de la couverture la plus adaptée. Le véritable enjeu consiste donc à garantir la transparence des rémunérations, à renforcer le respect du devoir de conseil et à mieux protéger les consommateurs, particulièrement les seniors. La rémunération des courtiers ne peut être considérée comme le seul responsable de la hausse des cotisations. Mais la profession ne peut pas non plus faire l'économie d'une réflexion sur ses pratiques commerciales. 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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

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