Le coût d'un achat immobilier ne se limite pas au prix du bien. D'autres frais s'additionnent, comme le coût du crédit qui va servir à financer le logement et tous les frais annexes liés à l'acquisition. Jusqu'à présent, aucun outil synthétique ne donnait une estimation fiable du vrai coût de l'immobilier. C'est chose faite grâce au courtier Empruntis et la plateforme d'estimation immobilière SeLoger qui lancent "L'immobilier tout compris", un nouvel indicateur qui va plus loin que les seuls prix de vente affichés.
Indice Immobilier Tout Compris : calculez votre pouvoir d'achat immobilier
Le courtier Empruntis et SeLoger, groupe spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières en ligne, lancent "L'immobilier tout compris" ou ITC, un indicateur semestriel qui permet d'évaluer le budget nécessaire à l'achat de 1m2 dans les 40 plus grandes villes de France.
Cet outil novateur comprend quatre critères pour un calcul au plus près de la réalité du marché :
- le prix de l'immobilier au mètre carré qui varie selon le type et la localisation du bien ;
- le taux moyen du crédit qui exprime les intérêts dus à la banque ;
- les frais liés à l'acquisition, à savoir les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire ;
- l'assurance emprunteur, élément indispensable à l'obtention du financement.
La mise en place de cet indicateur est née du constat que le prix de la pierre représente en moyenne 81% de l'enveloppe budgétaire nécessaire à l'acquisition. Sans pourtant être cachés, les quelque 19% restants ne sont pas toujours pris en compte par l'acheteur qui peut alors être surpris par l'ampleur des coûts annexes pourtant inévitables. 8 acheteurs sur 10 doivent passer par la case crédit pour s'offrir un logement. Focalisés sur le prix du bien convoité, certains oublient que leur achat comprend d'autres dépenses auxquelles ils ne pourront échapper.
On pense aux taux d'intérêt qui varient au fil des mois, également à l'assurance de prêt qui peut peser jusqu'à 50% du coût global du crédit. Avec ITC, les porteurs d'un projet immobilier sauront en quelques clics quel budget prévoir. L'objectif de cet indicateur publié deux fois par an est de mesurer le pouvoir d'achat immobilier des Français et d'estimer son évolution dans le temps.
L'indice ITC indique l'enveloppe budgétaire réelle
Vous avez trouvé le logement de vos rêves grâce à une annonce publiée dans la presse ou sur internet. Le prix affiché n'est pas celui que vous paierez réellement ! Ce n'est pas une révélation, mais qui sait exactement en une seule opération quel sera le coût final de son achat immobilier ?
Au prix de la pierre, s'ajoutent les intérêts du crédit immobilier, les cotisations d'assurance, les frais de garantie et les droits de mutation, autant d'éléments qui vont déterminer votre réelle capacité d'achat immobilier.
Grâce à "L'immobilier tout compris", vous saurez quelle enveloppe budgétaire prévoir en fonction de la localisation du logement. Ce tableau vous indique le prix du mètre carré et le prix tout compris une fois additionnés les autres coûts.
À Paris, le prix du mètre grossit de 25% une fois comptabilisés les frais liés au financement et à l'épargne qui va financer les coûts annexes (droits de mutation, frais de garantie et frais bancaires). À Lyon, deuxième ville la plus chère de France hors zone francilienne, le surcoût est évalué à 22,35%.
Les marchés de report, très sollicités depuis le début de la crise sanitaire, n'échappent pas à cette inflation. Dans les communes périphériques des grandes agglomérations, le coût réel est bien éloigné du prix affiché du mètre carré. À Saint-Denis, zone ciblée par les Parisiens qui ne peuvent s'offrir la capitale, le mètre carré se négocie à 4 115€ mais grimpe à 5 061€ une fois ajoutés les autres frais. Idem à Villeurbanne, commune limitrophe de Lyon, où le mètre carré à budgéter atteint 4 845€ pour un prix affiché de 3 936€.
Indice ITC : le budget et les mensualités à prévoir pour acheter un 75m2
SeLoger et Empruntis vous permettent également de connaître le budget pour l'achat d'une résidence principale de 75m2. Quel sera le montant de la mensualité et de l'apport personnel pour un couple de 2 salariés avec des revenus nets de 4 000€ par mois ?
Pour vous offrir un logement de 75m2 à Paris, vous devez vous acquitter d'une mensualité de 3 763€ par mois et mettre sur la table plus de 60 000€ d'apport personnel. Parmi les plus grandes villes de France, la plus abordable est Marseille où une mensualité de 1 170€ et un apport de 20 745€ sont suffisants pour acquérir un appartement de 75m2.
En élargissant la comparaison, certaines grandes villes régionales sont des marchés immobiliers plus accessibles. Une mensualité de 544€ et un apport personnel de 11 145€ permettent de financer un logement de 75m2 à Saint-Etienne. À Brest, le crédit immobilier vous coûtera 824€ par mois pour un apport de 14 130€. C'est plus compliqué à Mérignac, commune de la métropole bordelaise, où il faut débourser 1 290€ par mois et apporter 23 150€ d'épargne.
Alors que les prix immobiliers ont augmenté de près de 6% en un an selon le baromètre LPI-SeLoger, la mise en place de cet outil permettra aux candidats à l'achat immobilier de gagner du temps sur un marché où les logements trouvent rapidement preneurs, avec ou sans négociation.
