Achat immobilier : tout sur le nouvel indicateur !

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Le coût d'un achat immobilier ne se limite pas au prix du bien. D'autres frais s'additionnent, comme le coût du crédit qui va servir à financer le logement et tous les frais annexes liés à l'acquisition. Jusqu'à présent, aucun outil synthétique ne donnait une estimation fiable du vrai coût de l'immobilier. C'est chose faite grâce au courtier Empruntis et la plateforme d'estimation immobilière SeLoger qui lancent "L'immobilier tout compris", un nouvel indicateur qui va plus loin que les seuls prix de vente affichés.

Indice Immobilier Tout Compris : calculez votre pouvoir d'achat immobilier

Le courtier Empruntis et SeLoger, groupe spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières en ligne, lancent "L'immobilier tout compris" ou ITC, un indicateur semestriel qui permet d'évaluer le budget nécessaire à l'achat de 1m2 dans les 40 plus grandes villes de France.

Cet outil novateur comprend quatre critères pour un calcul au plus près de la réalité du marché :

  1. le prix de l'immobilier au mètre carré qui varie selon le type et la localisation du bien ;
  2. le taux moyen du crédit qui exprime les intérêts dus à la banque ;
  3. les frais liés à l'acquisition, à savoir les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire ;
  4. l'assurance emprunteur, élément indispensable à l'obtention du financement.

La mise en place de cet indicateur est née du constat que le prix de la pierre représente en moyenne 81% de l'enveloppe budgétaire nécessaire à l'acquisition. Sans pourtant être cachés, les quelque 19% restants ne sont pas toujours pris en compte par l'acheteur qui peut alors être surpris par l'ampleur des coûts annexes pourtant inévitables. 8 acheteurs sur 10 doivent passer par la case crédit pour s'offrir un logement. Focalisés sur le prix du bien convoité, certains oublient que leur achat comprend d'autres dépenses auxquelles ils ne pourront échapper.

On pense aux taux d'intérêt qui varient au fil des mois, également à l'assurance de prêt qui peut peser jusqu'à 50% du coût global du crédit. Avec ITC, les porteurs d'un projet immobilier sauront en quelques clics quel budget prévoir. L'objectif de cet indicateur publié deux fois par an est de mesurer le pouvoir d'achat immobilier des Français et d'estimer son évolution dans le temps.

L'indice ITC indique l'enveloppe budgétaire réelle

Vous avez trouvé le logement de vos rêves grâce à une annonce publiée dans la presse ou sur internet. Le prix affiché n'est pas celui que vous paierez réellement ! Ce n'est pas une révélation, mais qui sait exactement en une seule opération quel sera le coût final de son achat immobilier ? 

Au prix de la pierre, s'ajoutent les intérêts du crédit immobilier, les cotisations d'assurance, les frais de garantie et les droits de mutation, autant d'éléments qui vont déterminer votre réelle capacité d'achat immobilier.

Grâce à "L'immobilier tout compris", vous saurez quelle enveloppe budgétaire prévoir en fonction de la localisation du logement. Ce tableau vous indique le prix du mètre carré et le prix tout compris une fois additionnés les autres coûts.

À Paris, le prix du mètre grossit de 25% une fois comptabilisés les frais liés au financement et à l'épargne qui va financer les coûts annexes (droits de mutation, frais de garantie et frais bancaires). À Lyon, deuxième ville la plus chère de France hors zone francilienne, le surcoût est évalué à 22,35%. 

Les marchés de report, très sollicités depuis le début de la crise sanitaire, n'échappent pas à cette inflation. Dans les communes périphériques des grandes agglomérations, le coût réel est bien éloigné du prix affiché du mètre carré. À Saint-Denis, zone ciblée par les Parisiens qui ne peuvent s'offrir la capitale, le mètre carré se négocie à 4 115€ mais grimpe à 5 061€ une fois ajoutés les autres frais. Idem à Villeurbanne, commune limitrophe de Lyon, où le mètre carré à budgéter atteint 4 845€ pour un prix affiché de 3 936€.

Indice ITC : le budget et les mensualités à prévoir pour acheter un 75m2

SeLoger et Empruntis vous permettent également de connaître le budget pour l'achat d'une résidence principale de 75m2. Quel sera le montant de la mensualité et de l'apport personnel pour un couple de 2 salariés avec des revenus nets de 4 000€ par mois ?

Pour vous offrir un logement de 75m2 à Paris, vous devez vous acquitter d'une mensualité de 3 763€ par mois et mettre sur la table plus de 60 000€ d'apport personnel. Parmi les plus grandes villes de France, la plus abordable est Marseille où une mensualité de 1 170€ et un apport de 20 745€ sont suffisants pour acquérir un appartement de 75m2.

En élargissant la comparaison, certaines grandes villes régionales sont des marchés immobiliers plus accessibles. Une mensualité de 544€ et un apport personnel de 11 145€ permettent de financer un logement de 75m2 à Saint-Etienne. À Brest, le crédit immobilier vous coûtera 824€ par mois pour un apport de 14 130€.  C'est plus compliqué à Mérignac, commune de la métropole bordelaise, où il faut débourser 1 290€ par mois et apporter 23 150€ d'épargne.

Alors que les prix immobiliers ont augmenté de près de 6% en un an selon le baromètre LPI-SeLoger, la mise en place de cet outil permettra aux candidats à l'achat immobilier de gagner du temps sur un marché où les logements trouvent rapidement preneurs, avec ou sans négociation.

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Avant la loi Lemoine : un rappel historique Pour comprendre pourquoi ce mythe persiste, il faut rappeler les lois précédentes : Loi Lagarde (2010) : liberté de choisir son assurance dès la souscription du prêt Loi Hamon (2014) : résiliation possible dans les 12 premiers mois suivant la signature Amendement Bourquin (2018) : résiliation possible à chaque date anniversaire du contrat Loi Lemoine (2022) : résiliation possible à tout moment, sans aucune condition de délai. Les dispositifs Hamon et Bourquin sont aujourd’hui caducs, mais le délai fictif d'un an est entretenu par la confusion autour des différentes lois qui encadrent l’assurance emprunteur. Certains conseillers bancaires continuent de l'invoquer par intérêt commercial, l’assurance de prêt étant hautement rémunératrice pour les bancassureurs : leurs marges atteignent jusqu’à 70%, contre 30% en moyenne pour les alternatifs. Combien pouvez-vous économiser en changeant maintenant d’assurance de prêt ? 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Important : le changement d’assurance crédit génère d’autant plus d’économies que vous engagez la démarche rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Pourquoi l'assurance bancaire est souvent plus chère Les assurances de groupe proposées par les banques mutualisent les risques sur l'ensemble de leurs clients. Elles ne tiennent pas compte de votre profil individuel (âge, état de santé, profession, non-fumeur…). À l'inverse, les assureurs alternatifs peuvent personnaliser leur tarif et proposer des primes bien inférieures pour des garanties identiques, voire supérieures. Comment changer d'assurance de prêt : la démarche pas à pas Les conditions à respecter La loi impose une seule contrainte : le nouveau contrat doit présenter un niveau de couverture au moins équivalent à celui exigé par votre banque. 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La bonne réponse à donner à votre banquier Si votre conseiller vous répète que vous devez attendre un an, rappelez-lui que la loi Lemoine de 2022 autorise le changement à tout moment conformément aux articles L313-30 et suivants du Code de la consommation.  En montrant que vous connaissez vos droits, vous mettez fin à sa mauvaise foi et que vous n'êtes pas disposé à payer pour une désinformation. Les banques conservent leur quasi-monopole sur le marché de l’assurance emprunteur malgré des tarifs largement supérieurs à ceux des prestataires concurrents. Le volume d’affaires des alternatifs n'a que timidement progressé depuis 2022, passant de 16 % à près de 20 % de parts de marché pour la délégation. Ne laissez pas un faux argument vous coûter des milliers d'euros. Si votre assurance de prêt vous semble chère, agissez maintenant, pas dans un an.

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Hausse des taux BCE en juin 2026 : faut-il emprunter maintenant ?

Sans surprise, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le jeudi 11 juin. Cette décision met fin à une longue période de stabilité monétaire et ravive les interrogations des ménages qui envisagent un achat immobilier. Les crédits immobiliers vont-ils devenir plus chers ? Faut-il accélérer son projet avant l'été ? Quels sont les risques pour les emprunteurs dans les prochains mois ? Si les établissements bancaires continuent pour l'instant de proposer des conditions attractives, les experts s'attendent à une remontée progressive des taux au second semestre. Pourquoi la BCE a relevé ses taux en juin 2026 ? Pour la première fois depuis septembre 2023, la BCE a décidé de durcir sa politique monétaire pour lutter contre le retour de l'inflation. Depuis le début de l'année 2026, les prix à la consommation accélèrent à nouveau dans la zone euro. Cette tendance est principalement alimentée par : la hausse des prix de l'énergie  les tensions géopolitiques au Moyen-Orient  l'augmentation des coûts de transport  les répercussions sur les chaînes d'approvisionnement. L'inflation a ainsi atteint 3,2 % en mai 2026, un niveau nettement supérieur à l'objectif de 2 % fixé par la BCE. En France, elle s’établit à 4 % sur un an, après 2,2 % en avril. Pour contenir cette poussée inflationniste, la BCE a augmenté ses principaux taux : taux de dépôt : 2,25 %  taux de refinancement : 2,40 %  facilité de prêt marginal : 2,65 %. Hausse des taux de la BCE : quel impact sur les crédits immobiliers ? Lorsqu'elle augmente ses taux directeurs, la BCE renchérit le coût de financement des banques. En théorie, ces dernières répercutent ensuite cette hausse sur les crédits accordés aux particuliers. Pas de hausse brutale à court terme Pour le moment, les banques n'ont pas modifié massivement leurs grilles tarifaires. Cette situation s'explique par plusieurs facteurs : la hausse de la BCE était largement anticipée ; les banques souhaitent maintenir leur activité commerciale ; la concurrence reste forte entre les établissements ; le marché immobilier demeure fragile. Les taux de crédit immobilier proposés aux emprunteurs restent donc relativement stables. Les taux moyens observés en juin 2026 Selon les courtiers, les taux moyens se situent actuellement autour de (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : sur 15 ans : 3,30 % sur 20 ans : 3,50 % sur 25 ans : 3,60 % Certaines banques continuent même d'accorder des conditions préférentielles aux profils les plus solides, notamment aux emprunteurs disposant : d'un apport personnel conséquent  de revenus élevés  d'une situation professionnelle stable  d'une capacité d'épargne importante. Pourquoi les banques restent-elles compétitives ? À première vue, il pourrait sembler logique que les banques augmentent immédiatement leurs taux. Pourtant, la réalité du marché est différente. Les derniers chiffres montrent un ralentissement de l'activité. La production de nouveaux crédits immobiliers a diminué au printemps 2026. Les volumes accordés restent inférieurs aux niveaux observés avant la crise immobilière des années 2023-2024. Cette baisse s'explique notamment par le recul du pouvoir d'achat immobilier, l'attentisme des ménages à un an de l’échéance présidentielle, la hausse des prix dans certaines régions et des conditions d'accès au crédit toujours exigeantes. Les banques cherchent de nouveaux clients Face à ce contexte, les établissements bancaires poursuivent une stratégie offensive. L'objectif n'est pas seulement d'accorder un prêt immobilier, mais de capter le client sur le long terme en lui proposant également de souscrire : une assurance emprunteur  une assurance habitation  une carte bancaire  des produits d'épargne  des placements financiers. Les banques ont donc intérêt à conserver des taux attractifs pour attirer les meilleurs profils. Juillet 2026 : un mois décisif pour les emprunteurs Si le mois de juin reste favorable aux candidats à l'achat, la situation pourrait évoluer rapidement. Les spécialistes du crédit immobilier surveillent particulièrement les barèmes de juillet. Plusieurs éléments pourraient pousser les banques à relever leurs taux : l'augmentation du coût de refinancement  la volatilité des marchés financiers  l'évolution des taux des obligations d'État  les incertitudes géopolitiques. Une hausse modérée reste le scénario privilégié par la majorité des observateurs. Une remontée progressive d'ici fin 2026 Les prévisions actuelles tablent sur une augmentation limitée mais réelle. Les courtiers estiment que les taux immobiliers pourraient progresser d'environ 0,20 point d'ici la fin de l'année. Voici le scénario anticipé : un taux moyen de 3,50 % sur 20 ans pourrait atteindre 3,70 % ; les prêts sur 25 ans pourraient se rapprocher de 3,80 % ; certains profils moins favorisés pourraient dépasser 4 %. Même si cette progression reste loin des fortes hausses observées en 2022 et 2023, elle réduira mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages. Un pouvoir d'achat immobilier en baisse Une hausse même limitée des taux peut avoir des conséquences importantes sur un projet immobilier. Lorsque les taux augmentent, une part plus importante de la mensualité est consacrée aux intérêts. Pour un budget mensuel identique, l'emprunteur peut donc financer un montant plus faible. Par exemple, une hausse de 0,20 point peut représenter plusieurs milliers d'euros de capacité d'emprunt perdue sur un crédit de longue durée. Les profils les plus fragiles seront les premiers touchés Les emprunteurs les plus exposés sont : les primo-accédants les jeunes ménages les personnes disposant d'un faible apport les emprunteurs proches de la limite du taux d'endettement (35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur incluse). Ces profils pourraient voir leur projet remis en question si les conditions de financement se durcissent davantage. Le risque du taux d'usure au second semestre 2026 Au-delà de la hausse des taux bancaires, un autre sujet inquiète les professionnels : le taux d'usure. Il correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal qu'une banque peut appliquer. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, il inclut tous les frais qui conditionnent l’obtention du financement bancaire : les intérêts d’emprunt les primes d'assurance emprunteur  les frais de dossier  les frais de garantie (hypothèque ou caution) les commissions diverses (courtage). Au-delà de ce plafond, le prêt ne peut pas être accordé. Un risque croissant de blocage Le problème réside dans le décalage entre l'évolution des taux de marché et celle du taux d'usure. Si les taux immobiliers augmentent rapidement alors que le plafond reste stable, certains dossiers risquent de dépasser la limite réglementaire. Et compte tenu du niveau des TAEG moyens accordés au deuxième trimestre, il y a fort à parier que les nouveaux taux d’usure en vigueur à compter du 1er juillet 2026 bougent à peine. Le troisième trimestre 2026 pourrait ainsi marquer un retour des difficultés d'accès au crédit pour certains profils, victimes de l’effet ciseau. Tous les candidats à l’emprunt dont le TAEG frôle le taux d’usure actuel risquent d’être écartés. On pense notamment aux emprunteurs seniors et à ceux présentant des risques de santé, pour qui le coût de l’assurance de prêt immobilier se révèle un obstacle. Bon à savoir : la délégation d’assurance emprunteur, c’est-à-dire souscrire auprès d’un prestataire concurrent du bancassureur, permet souvent de rester sous l’usure, les offres individuelles externes étant jusqu’à 60 % moins chères que les contrats de groupe bancaires. Faut-il emprunter maintenant ou attendre ? Pour les ménages dont le projet est déjà bien avancé, agir rapidement peut présenter plusieurs avantages. Aujourd'hui, les emprunteurs bénéficient encore : de taux relativement compétitifs  d'une forte concurrence bancaire  de négociations facilitées avec certains vendeurs  de conditions de financement globalement favorables. À l'inverse, les ménages dont le projet n'est pas mature peuvent prendre le temps de renforcer leur apport personnel, améliorer leur profil emprunteur, comparer davantage les offres et préparer une délégation d'assurance emprunteur. Pour les ménages ayant un projet immobilier concret, la période actuelle apparaît encore comme une fenêtre d'opportunité avant d'éventuels durcissements attendus à partir de juillet 2026.

Assurance emprunteur
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Santé : test cadmium remboursé à partir du 16 juin 2026

L'exposition au cadmium préoccupe de plus en plus les autorités sanitaires françaises. Ce métal lourd, présent dans l'environnement et dans certains aliments du quotidien, est associé à plusieurs risques pour la santé lorsqu'il s'accumule dans l'organisme. Pour renforcer la prévention et mieux identifier les personnes les plus exposées, l'Assurance Maladie met en place une nouvelle mesure à compter du 16 juin 2026 : le remboursement du dépistage du cadmium pour certains publics à risque. Cette prise en charge, attendue depuis plusieurs mois, s'inscrit dans une stratégie plus large de surveillance des contaminants environnementaux. Qui est concerné ? Quels examens seront remboursés ? Quel sera le niveau de remboursement ?  Prise en charge du test cadmium remboursé : une mesure effective dès le 16 juin 2026 À partir du 16 juin 2026, les examens permettant de mesurer l'exposition au cadmium pourront être pris en charge par l'Assurance maladie sous certaines conditions. Cette décision fait suite aux recommandations émises par la Haute Autorité de santé (HAS), qui préconisait dès 2024 un dépistage ciblé des populations les plus exposées. Une décision officialisée au Journal officiel La mesure résulte d'une décision de l'Union nationale des caisses d'assurance maladie publiée au Journal officiel le 2 juin 2026. Son objectif est double : identifier plus rapidement les situations de surexposition mettre en place un suivi médical adapté lorsque cela est nécessaire. Le dispositif repose sur une prescription médicale obligatoire et sur la réalisation des examens selon les modalités définies par la HAS. Qui peut bénéficier du remboursement du dépistage du cadmium ? Contrairement à un dépistage généralisé comme on a pu le vivre durant la crise sanitaire due au Covid, la prise en charge sera réservée aux personnes considérées comme les plus exposées. Les habitants des zones polluées Le remboursement concerne en priorité les personnes vivant dans des secteurs où les sols ont été officiellement reconnus comme contaminés par le cadmium. Ces zones peuvent notamment correspondre : à d'anciens sites industriels  à des secteurs présentant une pollution historique des sols; à certaines zones agricoles identifiées comme sensibles. L'exposition liée au lieu de résidence constitue ainsi l'un des principaux critères d'éligibilité. Les personnes suivies pour une intoxication chronique La prise en charge vise également les patients faisant déjà l'objet d'une surveillance médicale en raison d'une intoxication chronique au cadmium. Dans ces situations, les examens permettent d'évaluer l'évolution du niveau d'exposition et d'adapter le suivi médical. Les travailleurs potentiellement exposés Certaines activités professionnelles peuvent également exposer davantage au cadmium. Même si les modalités précises dépendent des situations individuelles, les salariés exerçant dans des environnements contaminés pourraient être concernés par cette surveillance renforcée. Comment se déroule le test cadmium ? Le parcours de dépistage repose sur une approche progressive afin d'évaluer le niveau réel d'imprégnation de l'organisme. La cadmiurie : l'examen réalisé en première intention Le premier test consiste à mesurer la quantité de cadmium présente dans les urines, de la même façon qu’est réalisé le test cotinine urinaire en assurance emprunteur. Cet examen, appelé cadmiurie, permet d'évaluer l'exposition chronique du patient. Il s'agit du test de référence pour détecter une accumulation importante du métal lourd dans l'organisme. La cadmiémie en complément si nécessaire Lorsque le résultat de la cadmiurie révèle un niveau élevé d'exposition, un second examen peut être prescrit. Il s'agit du dosage du cadmium dans le sang, appelé cadmiémie. Cette analyse complémentaire permet : de confirmer les résultats obtenus  d'affiner l'évaluation du risque  d'orienter les mesures de suivi médical. Les 2 examens seront remboursés à partir du 16 juin 2026 lorsqu'ils sont réalisés dans le cadre défini par les autorités sanitaires, c’est-à-dire prescrits par un médecin. Quel sera le montant du remboursement du test cadmium ? Le coût officiel du dépistage du cadmium (cadmiurie ou dosage sanguin) en laboratoire est fixé à 27,50 €.  Prise en charge : Ce test est pris en charge à 60 % par l'Assurance Maladie et à 40 % par votre complémentaire santé (mutuelle ou assurance), pour les personnes à risque identifiées par les autorités.  Reste à charge : Pour ces patients, le coût du test est nul (hors remboursement) mais chaque acte de biologie implique une participation forfaitaire de 2 € qui reste à votre charge.  Prescription : Pour bénéficier de ce tarif, une ordonnance de votre médecin est obligatoire. Pour rappel, les contrats de mutuelle responsable sont tenus, par obligation réglementaire, de prendre en charge l'intégralité du ticket modérateur des dépenses de santé prescrites par les médecins. Une mesure saluée mais jugée encore insuffisante L'annonce de ce remboursement constitue une avancée importante dans la prévention des risques liés au cadmium. Toutefois, plusieurs professionnels de santé et associations estiment que les critères retenus restent trop restrictifs au regard du niveau d'exposition observé dans la population française. Pourquoi le cadmium est-il devenu un enjeu majeur de santé publique ? Le cadmium est un métal lourd naturellement présent dans la croûte terrestre. Toutefois, les activités humaines ont considérablement augmenté sa diffusion dans l'environnement au fil des décennies. Une contamination renforcée par certaines activités agricoles et industrielles L'utilisation d'engrais phosphatés dans l'agriculture est l'une des principales sources de dispersion du cadmium dans les sols. Ce polluant peut ensuite être absorbé par les cultures et entrer dans la chaîne alimentaire. On le retrouve notamment dans : les céréales  le pain  les pommes de terre  certains légumes  le chocolat  le café  les fruits de mer. Cette exposition est généralement chronique, c'est-à-dire qu'elle résulte d'une consommation régulière de faibles quantités pendant de nombreuses années. Une exposition préoccupante de la population française Les travaux récents des autorités sanitaires montrent que l'imprégnation au cadmium concerne une part importante de la population. Selon les données analysées par les experts sanitaires, près d'un Français sur deux présenterait une exposition dépassant les valeurs de référence recommandées. Cette situation touche toutes les catégories d'âge, y compris les enfants et les adolescents. Face à ce constat, les pouvoirs publics ont décidé de renforcer les dispositifs de dépistage pour les populations les plus vulnérables ou les plus exposées. Quels sont les risques du cadmium pour la santé ? L'une des principales difficultés liées au cadmium réside dans sa capacité à s'accumuler durablement dans l'organisme. Un métal lourd qui s'élimine très lentement Contrairement à d'autres substances, le cadmium peut rester stocké pendant plusieurs dizaines d'années dans certains organes, notamment les reins. Cette accumulation progressive augmente le risque d'effets toxiques à long terme, même lorsque l'exposition quotidienne semble faible. Une exposition excessive au cadmium peut favoriser l'apparition de plusieurs pathologies, notamment :  atteintes rénales  fragilité osseuse et déminéralisation  certaines maladies cardiovasculaires  troubles de la fertilité  plusieurs formes de cancer. Le cadmium est d'ailleurs classé parmi les substances cancérogènes, mutagènes et toxiques pour la reproduction, ce qui justifie une vigilance particulière des autorités sanitaires. Vers un élargissement du dépistage dans les années à venir ? Les données publiées ces dernières années par les autorités sanitaires montrent une contamination relativement diffuse de la population. Certains experts plaident ainsi pour : un élargissement progressif des populations éligibles  une meilleure information du public  un renforcement des actions visant à réduire les sources d'exposition alimentaire. Les prochains résultats des campagnes de surveillance permettront probablement d'évaluer l'efficacité du dispositif mis en place en 2026 et d'envisager d'éventuelles évolutions.

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