Immobilier locatif meublé : l'adhésion à un OGA garde tout son intérêt jusqu'en 2022


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Les bailleurs qui louent des logements meublés voient les bénéfices tirés de leurs revenus locatifs soumis à une majoration pour le calcul de l'impôt. Le gouvernement a décidé une diminution progressive de cette majoration, et d’entériner sa suppression totale en 2023. En attendant, mieux vaut adhérer à un Organisme de Gestion Agréé.

La location meublée au régime réel

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez déclarer les revenus locatifs au régime micro BIC ou au régime réel. Le régime réel simplifié s'applique de plein droit dès lors que vos recettes annuelles sont comprises entre 72 600€ et 247 000€ hors taxes. Il peut être choisi sur demande du contribuable lorsque les recettes sont inférieures à 72 600€, mais généralement c'est le micro-BIC qui se met en place, car beaucoup plus simple : il permet de déclarer un forfait de charges correspondant à 50% du loyer encaissé. Au-delà de 247 000€, le régime réel normal s'impose.

Le régime réel permet de déduire des loyers perçus les charges suivantes :

  • les frais de déclaration administrative,
  • les charges d'entretien et de réparation,
  • les frais de gestion (agence) et d'assurance (assurance loyer impayé),
  • les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur,
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations (sur 5 à 10 ans avec un taux compris entre 10% et 20% par an du prix d'achat),
  • la taxe foncière,
  • les charges courantes de copropriété hors travaux,
  • l'amortissement du bien (terrain, gros œuvre, installations électriques, plomberie, etc., chaque composant a son propre taux d'amortissement sur une durée définie).

En pratique, le régime réel est plus favorable que le régime micro-BIC, mais il nécessite de tenir une comptabilité et un tableau d'amortissement, qu'il est préférable de confier à un expert-comptable pour éviter toute erreur administrative. Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel, il est par ailleurs recommandé d'adhérer à un Organisme de Gestion Agréé ou OGA.

Les avantages de l'adhésion à un OGA

Institués par la loi de finances 1974, les OGA sont des structures associatives de proximité dont la mission est d'accompagner leurs clients dans l'assistance à la gestion, l'usage de la comptabilité et l'accomplissement des obligations administratives. Les OGA leur garantissent une sécurité fiscale, difficile à préserver quand on gère seul la comptabilité d'un business comme la location immobilière.

Peuvent adhérer à un OGA :

  • les commerçants, artisans, industriels ou professionnels libéraux ;
  • les personnes exerçant une activité relevant de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux.

Au-delà de la prévention fiscale et de l'assistance à la gestion, l'adhésion à un OGA apporte un énorme avantage : la non-application d'une majoration du bénéfice imposable.

La majoration supprimée en 2023

Les loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel voient les bénéfices de leur activité majorés pour le calcul de l'impôt sur le revenu s'ils n'adhèrent pas à un OGA. Cette majoration est passée de 25% à 20% pour l'imposition des revenus de 2020. L'article 34 de la loi de finances 2021 prévoit l'abrogation de cette majoration à compter de l'imposition de revenus de l'année 2023. D'ici là, la majoration est réduite progressivement, à 15% pour les revenus 2021 et à 10% pour ceux de 2022.

Il est donc vivement conseillé de continuer d'adhérer à un OGA jusqu'en 2022 pour échapper à la majoration des bénéfices issus des revenus locatifs. L'adhésion à un OGA présente deux autres intérêts :

  1. une liasse fiscale vérifiée ;
  2. une réduction d'impôt des deux tiers des frais de comptabilité dans la limite de 915€, sous réserve d'être résident fiscal français et de déclarer moins de 72 600€ de revenus locatifs.

Seule l'activité en nom propre permet de profiter de cet ultime avantage, l'activité en indivision n'est pas concernée.

Publié par Astrid Cousin le

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