Immobilier : hausse du pouvoir d'achat en 10 ans

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Ceux qui crient au loup quant aux prix de l'immobilier vont en être pour leurs frais. Malgré une hausse significative des prix des logements, le pouvoir d'achat immobilier a progressé en dix ans. La raison est double : la baisse historique des taux d'intérêt conjuguée à l'augmentation des salaires. Selon une étude réalisée par le courtier Vousfinancer, qu'on soit cadre ou au Smic, chacun a renforcé sa capacité d'emprunt depuis 2012, avec, toutefois, des disparités locales très fortes.

Évolution du Smic et de la capacité d'emprunt sur 10 ans

Une personne payée au Smic peut emprunter davantage qu'en 2012 grâce à l'action combinée de la hausse du salaire minimum et du recul des taux d'intérêt bancaires. En dix ans, le Smic a progressé de près de 16%, dont 3% pour la seule année 2021. En parallèle, les taux fixes des crédits immobiliers ont perdu 3 points de pourcentage, passant d'une moyenne sur 25 ans de 4,3% à 1,30% actuellement (hors assurance et coût des sûretés).

Le phénomène permet à un emprunteur au Smic d'augmenter sa capacité d'emprunt de 61,3% entre 2012 et 2022, soit 40 000€ supplémentaires, et ce, malgré l'évolution marquée des prix de l'immobilier, au-delà de 50% sur 10 ans dans certaines villes. Rien qu'en 2021, la capacité d'emprunt a progressé de 5% !

 

Janvier 2012

Janvier 2022

Evolution 2022/2012

Smic net (mensuel)

1 097 €

1 269 €

+15,67 %

Capacité mensuelle de remboursement (33% hors assurance)

362 €

419 €

+ 15,74 %

Taux moyen sur 25 ans (hors assurance)

4,30 %

1,30 %

-3 points 

Capacité d’emprunt sur 25 ans

66 480 €

107 210 €

+61,26 %

source Vousfinancer

Quelle surface avec un Smic ?

Le diable se cache néanmoins dans les détails. L'étude s'intéresse au pouvoir d'achat immobilier dans les 25 plus grandes villes de France. Combien peut-on acheter avec un Smic sur la base d'un taux d'endettement à 33% (hors assurance), en remboursant un prêt immobilier sur 25 ans au taux brut de 1,30% avec 10% d'apport personnel ?

Le pouvoir d'achat immobilier est très disparate d'une ville à l'autre, bien évidemment corrélé aux prix des logements :

  • 11m2 à Paris
  • 20m2 à Lyon
  • 23m2 à Nice et Bordeaux
  • 26m2 à Rennes
  • 28m2 à Nantes
  • 29m2 à Toulouse
  • 30m2 à Lille et Strasbourg
  • 33m2 à Marseille et Montpellier
  • 40m2 à Grenoble
  • 68m2 au Mans
  • 88m2 à Saint-Etienne

En dix ans, 5 villes sur les 25 étudiées ont vu les prix immobiliers bondir de plus de 50%, comme à Rennes (+71,3%), à Bordeaux (+57,8%) ou encore à Toulouse (+55,9%). En dépit de cette inflation spectaculaire, les emprunteurs au Smic ont amélioré leur pouvoir d'achat immobilier, sauf à Rennes. Grâce à l'augmentation du Smic et à la division des taux d'intérêt par trois, le pouvoir d'achat immobilier a ainsi progressé de :

  • 40% à Marseille et au Havre
  • 54% au Mans
  • 67% à Nîmes
  • 73% à Saint-Etienne.

Même si la surface achetable reste bien minime avec un Smic, le pouvoir d'achat a augmenté de 20% à Paris.

Pouvoir d'achat immobilier des cadres

Pour des emprunteurs bénéficiant de salaires plus confortables, avec un crédit au taux de 0,95% sur 25 ans pour une mensualité équivalente à 33% des revenus nets (hors assurance de prêt), la surface achetable va de 46,4m2 (Paris) à 244,8m2 (Saint-Etienne). Un écart considérable de 1 à 5, mais moins important que pour les personnes au Smic (de 1 à 9).

Les salaires des cadres sont plus élevés dans les zones où les prix de l'immobilier le sont également, ce qui permet de compenser partiellement la hausse des prix, contrairement au Smic, identique pour tous, qui ne peut pas jouer ce rôle d'amortisseur.

En revanche, sur la décennie, le pouvoir d'achat immobilier des cadres augmente de manière moins nette. Selon les villes, les salaires ont progressé entre 5% et 16,9%, seules deux localités affichent une augmentation salariale des cadres supérieure à 15% (Paris et Clermont-Ferrand). Dans le même intervalle, le Smic net a été rehaussé de 15,7%.

Le pouvoir d'achat immobilier des cadres a augmenté plus nettement à Nîmes, Saint-Etienne, au Mans, à Dijon et au Havre grâce, soit à une baisse des prix des logements (Nîmes et Saint-Etienne), soit à une hausse contenue sous les 20%. À l'inverse, là où les prix se sont envolés (plus de 50%), le pouvoir d'achat ne progresse que de 1% (Nantes, Lyon et Villeurbanne), voire baisse à Bordeaux, Toulouse et Rennes (entre -1,3% et -11%), les hausses de salaire étant inférieures à celle des prix.

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