Immobilier : hausse du pouvoir d'achat en 10 ans

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Ceux qui crient au loup quant aux prix de l'immobilier vont en être pour leurs frais. Malgré une hausse significative des prix des logements, le pouvoir d'achat immobilier a progressé en dix ans. La raison est double : la baisse historique des taux d'intérêt conjuguée à l'augmentation des salaires. Selon une étude réalisée par le courtier Vousfinancer, qu'on soit cadre ou au Smic, chacun a renforcé sa capacité d'emprunt depuis 2012, avec, toutefois, des disparités locales très fortes.

Évolution du Smic et de la capacité d'emprunt sur 10 ans

Une personne payée au Smic peut emprunter davantage qu'en 2012 grâce à l'action combinée de la hausse du salaire minimum et du recul des taux d'intérêt bancaires. En dix ans, le Smic a progressé de près de 16%, dont 3% pour la seule année 2021. En parallèle, les taux fixes des crédits immobiliers ont perdu 3 points de pourcentage, passant d'une moyenne sur 25 ans de 4,3% à 1,30% actuellement (hors assurance et coût des sûretés).

Le phénomène permet à un emprunteur au Smic d'augmenter sa capacité d'emprunt de 61,3% entre 2012 et 2022, soit 40 000€ supplémentaires, et ce, malgré l'évolution marquée des prix de l'immobilier, au-delà de 50% sur 10 ans dans certaines villes. Rien qu'en 2021, la capacité d'emprunt a progressé de 5% !

 

Janvier 2012

Janvier 2022

Evolution 2022/2012

Smic net (mensuel)

1 097 €

1 269 €

+15,67 %

Capacité mensuelle de remboursement (33% hors assurance)

362 €

419 €

+ 15,74 %

Taux moyen sur 25 ans (hors assurance)

4,30 %

1,30 %

-3 points 

Capacité d’emprunt sur 25 ans

66 480 €

107 210 €

+61,26 %

source Vousfinancer

Quelle surface avec un Smic ?

Le diable se cache néanmoins dans les détails. L'étude s'intéresse au pouvoir d'achat immobilier dans les 25 plus grandes villes de France. Combien peut-on acheter avec un Smic sur la base d'un taux d'endettement à 33% (hors assurance), en remboursant un prêt immobilier sur 25 ans au taux brut de 1,30% avec 10% d'apport personnel ?

Le pouvoir d'achat immobilier est très disparate d'une ville à l'autre, bien évidemment corrélé aux prix des logements :

  • 11m2 à Paris
  • 20m2 à Lyon
  • 23m2 à Nice et Bordeaux
  • 26m2 à Rennes
  • 28m2 à Nantes
  • 29m2 à Toulouse
  • 30m2 à Lille et Strasbourg
  • 33m2 à Marseille et Montpellier
  • 40m2 à Grenoble
  • 68m2 au Mans
  • 88m2 à Saint-Etienne

En dix ans, 5 villes sur les 25 étudiées ont vu les prix immobiliers bondir de plus de 50%, comme à Rennes (+71,3%), à Bordeaux (+57,8%) ou encore à Toulouse (+55,9%). En dépit de cette inflation spectaculaire, les emprunteurs au Smic ont amélioré leur pouvoir d'achat immobilier, sauf à Rennes. Grâce à l'augmentation du Smic et à la division des taux d'intérêt par trois, le pouvoir d'achat immobilier a ainsi progressé de :

  • 40% à Marseille et au Havre
  • 54% au Mans
  • 67% à Nîmes
  • 73% à Saint-Etienne.

Même si la surface achetable reste bien minime avec un Smic, le pouvoir d'achat a augmenté de 20% à Paris.

Pouvoir d'achat immobilier des cadres

Pour des emprunteurs bénéficiant de salaires plus confortables, avec un crédit au taux de 0,95% sur 25 ans pour une mensualité équivalente à 33% des revenus nets (hors assurance de prêt), la surface achetable va de 46,4m2 (Paris) à 244,8m2 (Saint-Etienne). Un écart considérable de 1 à 5, mais moins important que pour les personnes au Smic (de 1 à 9).

Les salaires des cadres sont plus élevés dans les zones où les prix de l'immobilier le sont également, ce qui permet de compenser partiellement la hausse des prix, contrairement au Smic, identique pour tous, qui ne peut pas jouer ce rôle d'amortisseur.

En revanche, sur la décennie, le pouvoir d'achat immobilier des cadres augmente de manière moins nette. Selon les villes, les salaires ont progressé entre 5% et 16,9%, seules deux localités affichent une augmentation salariale des cadres supérieure à 15% (Paris et Clermont-Ferrand). Dans le même intervalle, le Smic net a été rehaussé de 15,7%.

Le pouvoir d'achat immobilier des cadres a augmenté plus nettement à Nîmes, Saint-Etienne, au Mans, à Dijon et au Havre grâce, soit à une baisse des prix des logements (Nîmes et Saint-Etienne), soit à une hausse contenue sous les 20%. À l'inverse, là où les prix se sont envolés (plus de 50%), le pouvoir d'achat ne progresse que de 1% (Nantes, Lyon et Villeurbanne), voire baisse à Bordeaux, Toulouse et Rennes (entre -1,3% et -11%), les hausses de salaire étant inférieures à celle des prix.

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. 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L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.