Immobilier défiscalisé : un tiers des investisseurs déçus

Les dispositifs de défiscalisation immobilière se succèdent depuis des années, le dernier en date étant le Pinel. L'association UFC-Que Choisir a interrogé ses abonnés investisseurs pour connaître leur opinion quant à ces programmes. Si le Pinel et le Scellier obtiennent un satisfecit, les autres dispositifs sont globalement décevants.

Robien & Co

On les connaît par le nom du ministre en place à l'époque de leur promotion : Robien, Girardin, Besson, Duflot, Scellier, Pinel. À chaque mandature ou presque, émerge un dispositif incitatif d'investissement immobilier dont l’objectif est de décompresser les tensions sur les marchés locatifs. 

Pour essayer de résoudre la pénurie de logements dans certaines zones et favoriser l’offre de logements à loyers intermédiaires, l'État encourage les particuliers à investir dans l'immobilier neuf (ou ancien avec travaux) en leur promettant une réduction ou une déduction d'impôt sous réserve de respecter les conditions propres au dispositif concerné (critères du logement, plafonnement des loyers et des revenus des locataires, durée d'engagement locatif).

La réussite d'un investissement locatif repose sur 5 facteurs :

  1. l'emplacement : choisir le bon endroit, c'est-à-dire dans une zone où la demande locative est forte ; ce qui suppose aussi que le type de bien est recherché sur le marché local ;
  2. la qualité du bien : paramètre qui conditionne sa valeur en cas de revente ;
  3. le rendement : un dispositif défiscalisé est rentable à la double condition que les revenus locatifs soient conformes aux promesses et que le prix du bien ne se déprécie pas trop. Pour compenser les frais (gestion, dégradation, risques locatifs, taxe foncière, etc.), il faut un rendement net d'au moins 3%.
  4. le crédit : la durée d'emprunt et le taux vont jouer sur le taux d'endettement. L'assurance de prêt qui renchérit le coût du crédit sera moins chère en délégation.
  5. la fiscalité : bien choisir la catégorie de revenu fiscal dans laquelle déclarer les revenus fonciers et le régime d'imposition (micro-foncier, au réel, déficit foncier, LMNP).

Investir dans l'immobilier locatif requiert la plus grande vigilance pour éviter les déconvenues et d'éventuelles pertes financières, ce qui va à l'encontre du but recherché. Les candidats à l'investissement appuient leur décision sur l'argumentaire des promoteurs sans toujours vérifier le discours avancé, alléchés par les promesses de rendement. L'UFC-Que Choisir a mené l'enquête auprès d'un bon millier d'investisseurs abonnés à sa newsletter pour un retour d'expérience qui en dit long sur les 3 principaux dispositifs mis en œuvre depuis 2003 : le Robien (2003-2008), le Scellier (2008-2012) et le Pinel (depuis 2014).

Satisfait ou "pas remboursé"

30% des répondants ont émis un avis sur le Pinel, 28% sur le Scellier et 24% sur le Robien. Les 18% restants ont investi dans un des autres dispositifs de défiscalisation immobilière dont le succès fut tout relatif (Besson, Périssol, Censi-Bouvard, Duflot).

Les 3 principaux dispositifs faisant l'objet de l'enquête (Robien, Scellier et Pinel) concernent l'immobilier neuf ou un bien réhabilité par de lourds travaux. S'agissant du neuf (89% des répondants), l'investissement se fait souvent en aveugle, c'est-à-dire que la construction n'est pas achevée au moment de l'opération (achat en VEFA) et souvent l'investisseur néglige de se rendre sur place pour vérifier non seulement l'emplacement, mais aussi l'environnement (présence de transports en commun, commerces, écoles, services, espaces verts, etc.). 

28% des répondants ne connaissent pas le niveau de l'offre locative dans le lieu où ils ont investi. 

Tous programmes confondus, le bien mesure en moyenne 54m2, plus petit que l'appartement collectif type des ménages français (63m2).

Voici les autres informations que l'on peut retenir de cette enquête :

  • le surcoût à l'achat : le neuf vendu en programme de défiscalisation est 9% plus cher que l'immobilier neuf traditionnel. Ce surcoût absorbe quasiment l'intégralité de l'avantage fiscal qui représente en moyenne 11% de la valeur d'achat.
  • les démarches : 43% des répondants regrettent la complexité des démarches, notamment la déclaration aux impôts qui, quand elle est improprement remplie, peut porter préjudice. 5% des investisseurs ont subi un redressement fiscal à cause de déclarations erronées.
  • la conformité des loyers : près d'un investisseur sur deux en loi Robien estime le montant des loyers inférieur à ses attentes, contre 14% pour le Pinel dont tous les programmes ne sont pas encore arrivés à terme.
  • l'information sur les risques : 57% des répondants se disent mal informés des risques que comportent une opération d'investissement immobilier. 31% avouent avoir été convaincus à tort par les sirènes des promoteurs. Bon nombre de programmes se sont révélés déceptifs (dépréciation du bien, taux de vacance ou explosion des charges de copropriété).

Résultat : un tiers des répondants se disent déçus par l'investissement qu'ils ont réalisé, dans des proportions toutefois bien différentes selon le dispositif. Si un investisseur sur 10 regrette d'avoir acquis en loi Pinel et 2 sur 10 en Scellier, ils sont 5 sur 10 à juger l'opération insatisfaisante en Robien. Il est reproché à ce dispositif un déficit d'information voire de mauvais conseils, un démarchage agressif et un mauvais emplacement des biens. Le tir a été rectifié avec les dispositifs qui lui ont succédé : le gouvernement modifie régulièrement le zonage des villes et quartiers éligibles afin de mieux cerner la demande locative.

source UFC-Que Choisir

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