Immobilier : que dire de 2020 et quelles perspectives pour 2021 ?


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Le marché immobilier s'est montré particulièrement résilient durant l'année 2020 malgré un contexte économique dégradé et des conditions d'accès au crédit et à l'achat entravées. Dans une étude parue le 13 janvier dernier, la Fnaim revient sur cette année hors normes et livre ses pronostics pour 2021.

 

Immobilier 2020 : mieux que 2017 et 2018 !

2020 restera dans les mémoires comme l'année d'une pandémie sans précédent, qui aura mis à terre l'économie mondiale. En France, les dégâts économiques sont considérables, malgré les aides massives mises en place par l'État pour soutenir les entreprises et leurs employés. Il est un secteur qui a plutôt bien résisté, en dépit des mesures de restrictions qui ont stoppé le bon déroulement des visites et des transactions au cours des deux périodes de confinement. Selon la Fnaim, l'activité dans les agences immobilières s'est contractée de 80% entre mars et mai, mettant en péril la survie de certaines unités. Mais, comme à chaque crise, les Français ont démontré que la pierre restait une valeur refuge.

Dès le début de la pandémie en France, les professionnels affichaient leur pessimisme, d'autant que 2020 fait suite à un millésime record en termes de transactions et de production de crédits immobiliers. Impossible d'atteindre les niveaux de 2019 compte tenu des entraves (confinement, visites interdites, signatures authentiques à distance, conditions d'emprunt plus strictes), pourtant, 2020 totalise près d'un million de ventes (980 000), un volume élevé en raison du contexte, qui cède "seulement" 8% par rapport à 2019, et reste supérieur à ceux de 2017 et 2018.

 Dans le détail, entre décembre 2019 et octobre 2020, les transactions ont reculé dans des proportions variables :

  • -5% en province
  • -9% en Grande-Couronne
  • -13% en Petite-Couronne
  • -17% à Paris. 

On voit ici une forme de désamour pour la capitale et sa périphérie. Les affres du confinement ont "verdi" les désirs des ménages en matière d'habitat, sans qu'il y ait exode vers les campagnes et les petites communes, comme le montrent les prix des logements toujours en hausse dans l'immense majorité des grandes métropoles régionales. 

Une hausse des prix qui faiblit à peine

L'autre enseignement de cette année 2020 est la remarquable résistance des prix des logements, déjouant ainsi tous les pronostics. L'augmentation moyenne s'établit à 4% pour l'ensemble du territoire (+5,3% pour les appartements et +2,4% pour les maisons) , et comme les années passées, le marché immobilier français affiche ses disparités : 

 

Évolution des prix sur 1 an

Évolution des prix sur 5 ans

Évolution des prix sur 10 ans

France

+ 4 %

+ 16,4 %

+ 17,9 %

Paris intra-muros

+ 3,4 %

25,1 %
46,1 %

Groupe de la  2ème à 10ème ville

+ 3,1 %

          + 13,8 %

+ 19,6 %

Groupe de la 11ème à la 50ème ville

+ 6,1 %

+ 7,7 %

+ 6,7 %

Zones rurales

- 0,5 %

- 5,6 %

- 10,3 % 

Les chiffres indiquent que les zones rurales ont été plus largement sollicitées et maîtrisent le recul endémique de la dernière décennie. Certaines grandes villes régionales tirent leur épingle du jeu avec une hausse supérieure à la moyenne nationale, quand d'autres voient leurs prix diminuer, encourageant de facto l'achat plutôt que la location.

Évolution du prix de vente au m2 (hors capitales régionales)

Nîmes

+ 6,2 %

Montpellier

+ 4,5 %

Nancy

+ 4,4 %

Aix-en-Provence

+ 4,0 %

Clermont-Ferrand

+ 3,1 %

Metz

+ 2,1 %

Grenoble

+ 1,3 %

Mulhouse

+ 1,1 %

Caen

+ 0,9 %

Amiens

- 1,2 %

Le Mans

- 1,9 %


Des conditions d'emprunt assouplies et taux en baisse en 2021

Nonobstant la crise sanitaire et économique, le marché immobilier a dû faire face à des obstacles structurels mis en place par le régulateur. Tout durant l'année 2020, les banques ont appliqué à l'aveugle les règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) visant à limiter le taux d'endettement à 33% et la durée de remboursement à 25 ans. Il en est résulté un net resserrement de l'accès au crédit, entravant les velléités d'achat des plus modestes, et notamment des primo-accédants, abonnés aux taux d'intérêt les moins performants et aux durées d'emprunt les plus longues en raison de revenus faibles et d'apport personnel minime ou inexistant. 

Le HCSF a révisé sa copie fin 2020, offrant aux candidats à l'emprunt immobilier davantage d'opportunités. Le taux d'endettement maximum est porté à 35% et la durée de remboursement à 27 ans pour les opérations dans le neuf. Ce nouveau cadre, appelé de leurs vœux par tous les professionnels de l'immobilier, devrait permettre à certains ménages bloqués l'an passé pour cause d'un endettement légèrement supérieur au seuil admis de représenter leur dossier de financement. 

Le niveau des taux d'intérêt devrait les y aider, puisqu'en janvier 2021 la baisse des taux s'est poursuivie, une tendance observée depuis la sortie du premier confinement du printemps. Il est possible d'emprunter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés) et de 1,30% sur 25 ans. Les conditions d'emprunt et les règles d'octroi pourraient donc favoriser un marché qui reste néanmoins suspendu à l'évolution de la crise économique et au moral des ménages.

Publié par Astrid Cousin le

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