L'épargne "Covid" va profiter à l'immobilier ?

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Les Français ont épargné 110 milliards d'euros en 2020, une épargne forcée due à la crise sanitaire et à l'impossibilité de consommer. Que souhaitent-ils faire de ces sommes accumulées l'an dernier, auxquelles s'ajoutent celles de cette année ? Selon un sondage de l'Ifop pour le courtier Cafpi, l'immobilier est cité en premier pour plus d'un quart des épargnants français, au grand dam du gouvernement qui souhaiterait que l'épargne soit davantage mobilisée à la reprise économique. Toutefois, les prix trop élevés demeurent de loin le frein le plus contraignant à l'accession pour une majorité d'entre eux.

Mobilisation de l'épargne : enjeu de la reprise

Malgré la crise sanitaire et économique, les Français rêvent d'immobilier et l'épargne amassée ces derniers mois pourrait grandement les y aider. Un sondage réalisé en mars 2021 pour le courtier en crédit Cafpi nous révèle que 28% des épargnants les mieux dotés citent en premier l'immobilier quand on leur demande quel projet ils financeraient avec leur surplus d'épargne, avant les projets à court terme (achat d'une voiture, d'un voyage..., soit 23%) ou les imprévus du quotidien (22%).

Ce ne sont pas moins de 110 milliards d'euros que les ménages français ont accumulés en 2020 (chiffres de la Banque de France). Ajoutons les quelque 55 milliards d’€ épargnés en 2021 et voilà une manne colossale que le gouvernement souhaiterait orienter vers d'économie réelle, c'est-à-dire le financement des PME

Pour le moment, l'État n'envisage pas de taxer cette épargne due au contexte particulier. Le ministre de l'Économie Bruno Le Maire a exclu la possibilité d'une contribution unique des plus riches, rappelant qu'une surtaxe des plus hauts revenus existe depuis 2012. Plusieurs élus évoquent néanmoins la possibilité d'une action plus radicale pour que soient utilisées ces sommes, aujourd'hui inutiles car dormant sur des livrets réglementés ou des comptes courants, notamment par le biais de la fiscalité comme cela a pu être fait après la crise financière de 2008. Selon le sondage Ifop, une partie des épargnants a visiblement d'autres envies.

En 2020, les Français ont déposé 35 milliards d'euros sur leurs livrets A, soit 50€/mois, un record depuis 2012.

Immobilier : réservé aux plus grands épargnants

Qui sont ces épargnants ? Parmi les sondés, 80% détiennent au moins un produit d'épargne. Interrogés sur l'évolution de leurs comportements liés à l'épargne au cours des 12 derniers mois, 25% déclarent avoir pu épargner plus que les années précédentes et parmi eux, 36% de cadres gagnant plus de 3 000€ par mois (35% touchent plus de 4 000€ et 31% entre 3 000 et 4 000€). 35% ont épargné autant qu'au cours des années passées (42% dans la tranche 50-65 ans, 46% de retraités et 43% d'actifs gagnant entre 2 000€ et moins de 3 000€/mois). Les 40% restants ont moins épargné en 2020 : ce sont essentiellement des locataires de leur logement, déclarant moins de 1 000€ de revenus nets par mois, les familles avec 3 enfants et plus, ou des artisans et commerçants.

Dans le détail, ceux qui ont le plus épargné durant la crise sanitaire ne représentent que 25% des personnes détentrices d'au moins un produit de placement et 20% de l'ensemble des sondés. 42% d'entre eux citent l'immobilier dans leurs projets d'utilisation du surplus d'épargne (28% en première intention, 32% des primo-accédants), après le financement d'un projet à court terme (53%) et faire face aux imprévus (51%). La préparation de la retraite est citée par 33% des sondés, et pour seulement 14% en première intention.

Les conditions d'obtention d'un crédit immobilier en 2021

Les ménages qui ont accumulé le plus d’épargne sont donc en majorité des foyers aisés ayant les moyens financiers d'investir et de profiter des conditions d'emprunt particulièrement favorables. Le sondage s'est également intéressé au contexte d'octroi des crédits immobiliers au travers de plusieurs affirmations, vraies ou fausses. La plupart des caractéristiques liées aux prêts immobiliers sont bien identifiées :

  • l'assurance emprunteur garantit la prise en charge de tout ou partie du crédit en cas de survenance de certains évènements (décès, invalidité, incapacité) pour 86% des sondés ;
  • les mensualités de remboursement ne doivent pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur (79%);
  • il est possible de déléguer l'assurance de prêt (79%) ;
  • le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) représente le coût total du crédit immobilier (69%) ;
  • le taux moyen d'un prêt sur 25 ans est de 1,35% (65%).

En revanche, 52% pensent que la banque prêteuse peut exiger la domiciliation des revenus chez elle. Un même pourcentage estime qu'il est possible d'emprunter sur une durée supérieure à 27 ans. Pour mémoire, les règles d'octroi édictées par le régulateur pour l'année 2021 fixe à 27 ans (25 ans + 2 ans de différé) la limite de la durée de remboursement pour les financements dans le neuf (vente en VEFA ou maison individuelle). Pour les autres projets d'achat immobilier, la durée des prêts ne doit pas excéder 25 ans.

Principaux freins à l'accession à la propriété

Par rapport au sondage réalisé en mars 2020, les Français estiment que les conditions d'obtention d'un crédit immobilier sont devenues plus difficiles en 2021. Les freins à l'accession les plus cités sont les suivants :

  • les prix des logements trop chers (58%),
  • la difficulté à trouver un financement auprès d'une banque (36%),
  • le manque de confiance en l'avenir (31%),
  • les frais liés à l'acquisition comme les frais de notaire ou de garantie (28%).

Seuls 35% des 25-65 ans considèrent qu'il est aujourd'hui facile de devenir propriétaire de son logement, soit 7 points de moins par rapport à mars 2020, un constat qu'on peut attribuer au durcissement des conditions d'octroi, malgré un léger assouplissement depuis janvier 2021. 44% des 25-65 ans envisagent de devenir propriétaires à l'horizon de 5 ans, dont 34% d’acheter une résidence principale (2 points de plus qu'en 2020). Les futurs propriétaires sont principalement les 25-34 ans (67%), les cadres (61%) et les Franciliens (59%).

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Presse // Assurance emprunteur et sports d’hiver : attention aux risques en cas d'accident ! (nos astuces et conseils pour se couvrir au mieux!)

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Hausse des taux de prêt immobilier en 2023 : cassez votre PEL !

Les taux d’intérêts des crédits n’en finissent pas de grimper depuis un an, ce qui affecte le pouvoir d’achat immobilier des ménages et peut compromettre leur projet. Vous avez un PEL ? Utilisez-le pour réduire le recours au crédit bancaire. Grâce au prêt épargne logement, vous bénéficiez d’un taux préférentiel sur une partie du montant de l’opération. Explications avec Magnolia.fr. Quels taux d’emprunt en février 2023 ? Depuis près d’un an, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont repartis à la hausse. Tous les mois, ils ont augmenté de quelques points, jusqu’à 40 points de base entre décembre 2022 et janvier 2023. La progression est non seulement constante, mais rapide et d’une ampleur sans précédent. Elle est due au contexte géopolitique marqué par la guerre en Ukraine, qui perturbe les conditions monétaires et renchérit le loyer de l’argent. Les banques ajustent leurs barèmes de taux aux contraintes de refinancement auxquelles elles sont confrontées. Jusqu’en juillet 2022, elles empruntaient auprès de la Banque Centrale Européenne à 0%, à partir du mercredi 8 février 2023, ce taux passe à 3%, soit la cinquième augmentation en l'espace de huit mois. En janvier 2022, il était encore possible de s’endetter autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée classique de 20 ans. La barre des 2% a été franchie à l’automne dernier et les taux continuent de grimper en février 2023. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 2,80%. Un prêt de 200 000€ sur cette durée coûtait 20 749€ d’intérêts en janvier 2022, contre 61 427€ en février 2023. Critères d’emprunt en 2023 Et ce n’est pas près de l’arrêter là. Les courtiers anticipent des taux autour de 3,50% dès le printemps, et à 4% pour la fin de l’année. La solution pour obtenir son prêt immobilier en 2023 est de renforcer sa solvabilité en mobilisant davantage d’apport personnel et en ayant une épargne de précaution suffisante, nouveau critère exigé par certaines banques. Face à la crise énergétique et à l’inflation, les prêteurs veulent s’assurer que l’emprunteur peut assumer les dépenses du quotidien en perpétuelle augmentation. Actuellement, le niveau de l’apport personnel moyen se situe entre 18% et 20% du montant de l’opération, soit 60 000€. Plus vous abondez le démarrage de votre acquisition, moins vous avez besoin d’emprunter. Cela témoigne de votre engagement dans un projet qui est souvent celui d’une vie et rassure la banque sur votre capacité à épargner régulièrement. Et si vous avez un PEL (Plan Épargne Logement), vous pouvez renforcer votre indépendance vis-à-vis du prêteur. Mon PEL pour maîtriser mon endettement La question n’est pas de savoir s’il est intéressant d'ouvrir un PEL en 2023, dont le taux de rémunération est passé de 1% à 2% au 1er janvier dernier, mais de profiter de son plan pour accéder à la propriété. Créé en 1969, le PEL est un produit de placement réglementé destiné à faciliter l’accès au prêt immobilier. Au bout d’une phase d’épargne de 4 années, vous pouvez solliciter un prêt épargne logement à un taux préférentiel. Mais la baisse historique des taux d’intérêts des crédits immobiliers depuis 2016 avait oblitéré le bénéfice du PEL. Le taux de prêt PEL était fixé à 2,70% entre le 1er février 2016 et le 1er août 2016, puis à 2,20% jusqu’au 1er janvier 2023, bien au-dessus des taux du marché jusqu’à l’été dernier. Mieux valait alors conserver son épargne sur le PEL plutôt que d’utiliser ses droits à prêt. Avec la hausse continue des taux d’intérêts, ce pourrait être le retour en grâce du PEL. Tout dépend de la date à laquelle vous avez ouvert votre PEL. Vous êtes gagnant si vous avez ouvert votre PEL entre le 1er août 2016 et fin 2022 : vous pouvez bénéficier d’un taux de prêt épargne logement à 2,20% (hors assurance obligatoire). C’est nettement moins avantageux avec un PEL ouvert entre février et août 2016 (2,70%). Comment connaître le montant du prêt immobilier associé à votre PEL ? Ce montant est calculé en fonction des intérêts acquis. La plupart des banques, mais aussi les courtiers en crédit, proposent un simulateur de PEL en ligne, un outil qui vous permet d’évaluer le montant du prêt PEL selon les droits à prêt et la durée de remboursement choisie. Exemple Vous avez acquis 750€ d’intérêts sur votre PEL ouvert en septembre 2016. Vous pouvez alors emprunter au taux préférentiel de 2,20% une somme variable selon la durée de remboursement choisie : Durée de remboursement Montant maximum du prêt Mensualités Total intérêts 15 ans 24 373 € 159 € 4 264 € 14 ans 26 146 € 181 € 4 257 € 13 ans 28 190 € 208 € 4 249 € 12 ans 30 572 € 242 € 4 241 € 11 ans 33 385 € 285 € 4 233 € 10 ans 36 756 € 342 € 4 225 € 9 ans 40 869 € 417 € 4 217 € On pourrait aller ainsi jusqu’à 2 années de remboursement pour obtenir un prêt de 92 000€, qui est le plafond autorisé, mais cela n’aurait aucune pertinence compte tenu de la mensualité élevée (3 922€). Notez que vous conservez l'épargne constituée, qui peut servir d'apport personnel. Gagnant/gagnant ! Attention : vous perdez vos droits à prêt au bout de 15 ans, quelle que soit la date d'ouverture du PEL. Pour un crédit classique de 200 000€ sur 20 ans avec l’hypothèse d’un taux à 2,80%, les intérêts se montent à 61 427€. Vous sollicitez un prêt PEL de 40 869€ remboursé sur 9 ans au taux de 2,20% qui vient compléter un prêt classique de 151 131€ au taux de 2,53% sur 15 ans. Le total des intérêts des 2 prêts s’élève à 36 483€, vous économisez 24 944€. PEL et assurance emprunteur Rappelons que le prêt PEL doit être couvert par une assurance emprunteur, au même titre qu'un crédit immobilier classique. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour mettre les offres en concurrence et décrocher la formule la plus compétitive, souvent trois fois moins chère que l’assurance de votre banque. Le montage d’un prêt immobilier incluant un prêt PEL est complexe car divers scénarios de montant et de durée de remboursement sont possibles en fonction de votre capacité d’endettement, dans le respect d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) obligatoirement sous le taux d’usure. Faites appel à un courtier pour vous aider dans cette démarche et négocier auprès des banques l’offre de crédit la plus avantageuse.

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Assurance emprunteur : premier levier pour diminuer le coût de votre prêt immobilier

Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque va systématiquement exiger que vous soyez couvert par une assurance emprunteur. En fonction de votre profil, cette couverture est plus ou moins chère. Fort heureusement la réglementation vous autorise à mettre les offres en concurrence, afin de réduire le coût de votre crédit, parfois même de l’obtenir en restant sous l’usure. Assurance déléguée contre assurance bancaire Deux acteurs se partagent le marché de l’assurance emprunteur : les banques qui captent 87% des cotisations annuelles et les assureurs alternatifs qui récoltent les miettes. Vous y voyez une distorsion ? Vous avez raison. Les assurances de prêt immobilier proposées par les établissements bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que celles de la concurrence, mais ce sont les banques qui distribuent le crédit, elles sont donc en position dominante pour présenter leur produit, voire l’imposer si l’emprunteur n’est pas au fait de la réglementation. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, vous avez le droit de choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur. Les banques ne peuvent plus lier l’octroi du financement à la souscription de leur propre assurance. La seule condition pour que la banque accepte une assurance externe est que cette dernière présente des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe bancaire. La réglementation a tout récemment évolué en assurance de prêt immobilier. L’entrée en application de la loi Lemoine 2022 révolutionne le marché par trois mesures phares : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans date d’échéance ni engagement minimum de souscription la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’assuré le renforcement du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer. Avec la loi Lemoine, la concurrence reste toujours moins chère que les banques, alors profitez-en ! Le coût de l’assurance crédit immobilier La question du coût est centrale en assurance emprunteur, car cette couverture s’ajoute aux autres frais incompressibles exigés par la banque pour octroyer le prêt immobilier : Les intérêts exprimés par le taux nominal ou taux brut Les frais de dossier La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution). Selon le cas, sont ajoutés les frais d’expertise du bien immobilier, les frais d’ouverture et de tenue de compte, et les parts sociales si le prêt est distribué par une banque mutualiste. La commission du courtier n’est pas un coût intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car le mandat de courtage relève de la seule initiative de l’emprunteur.  En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Une moyenne, c’est l’arbre qui cache la forêt. Les profils dits à risques en raison de leur âge, de leurs antécédents de santé ou de leur profession, paient leur assurance beaucoup plus cher que les emprunteurs standards. Il existe des formules d’assurance de prêt métier à risques qui prennent en compte les caractéristiques de la profession exercée, tout en appliquant une surprime sur les garanties invalidité/incapacité mises en jeu en cas d’arrêt de travail. Les fumeurs sont eux aussi discriminés en assurance emprunteur. Si la réforme introduite par la loi Lemoine supprime la sélection médicale sous certaines conditions, la déclaration fumeur ou non-fumeur reste incontournable, quelle que soit la demande. Un fumeur paie en moyenne son assurance prêt immobilier deux fois plus cher qu’un non-fumeur, mais la surprime peut aller jusqu’à 70% du taux standard. Déléguez l’assurance pour rester sous l’usure Vous avez la possibilité de maîtriser le coût de votre crédit immobilier en tirant partie de la réglementation, soit en amont avec la loi Lagarde, soit en cours de prêt avec la loi Lemoine. En négociant l’assurance emprunteur au moment de la demande de financement, vous pouvez gagner 30 à 60 points de base sur le TAEG. Énorme ! Alors que les taux continuent de grimper en février 2023, le fait de souscrire une assurance externe permet d’abaisser le TAEG significativement. C’est même souvent la seule option pour rester sous le taux d’usure et obtenir son crédit. Voici un exemple : Vous avez 45 ans, êtes non-fumeur et souhaitez emprunter 250 000€ sur 20 ans. Le taux d’intérêts s’affiche à 2,80% et viennent s’ajouter l’assurance bancaire au taux de 0,49%, les frais de dossier (1 000€) et la garantie (2 500€). Le TAEG sort à 3,83%, soit 4 points au-dessus du taux d’usure applicable (taux maximum sur 20 ans à 3,79%). En comparant les offres sur un site spécialisé en assurance emprunteur, le TAEG descend à 3,22% grâce à un taux d’assurance à 0,13%. Que ce soit lors d’une souscription initiale ou pour un changement d’assurance en cours de prêt, mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats du marché. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance. Souscrire une assurance externe fait partie des astuces pour rester sous l’usure en 2023 ; c’est même la première solution pour obtenir son crédit immobilier dans une période où les taux d’intérêts n’en finissent pas de grimper.