Crédit immobilier : des taux d'emprunt largement inférieurs à l'inflation

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Les barèmes bancaires reçus des courtiers montrent une légère hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers en ce début février. Pas de panique, car le niveau reste très attractif, mais cet ajustement rend compte du contexte monétaire chahuté par la remontée de l'inflation et des taux obligataires. On peut toutefois compter sur les banques pour maintenir leur politique offensive à l'approche du printemps, période bénie pour les acquisitions immobilières.

Légère remontée des taux en février

Les taux d'emprunt des crédits immobiliers n'ont pas cessé de refluer en 2021, de manière modérée mais certaine, enchaînant les records à la baisse. De 1,18% au quatrième trimestre 2020 (hors assurance et coût des sûretés), le taux moyen toutes durées confondues est descendu à 1,05% au dernier trimestre 2021 (données Observatoire Crédit Logement). Jamais les taux n'avaient été aussi faibles, facilitant l'accès au crédit au plus grand nombre, malgré un resserrement des conditions d'octroi sous la pression du régulateur financier.

Janvier 2022 s'est inscrit sur cette lancée et a affiché une franche stabilité. Février enclenche un changement de braquet. Les premières grilles de taux reçus par les courtiers font état de hausses généralisées, un phénomène marginalisé à quelques enseignes bancaires les mois précédents.

"La faute à la remontée de l'OAT 10 ans", le taux auquel l'État français emprunte sur 10 ans auprès des investisseurs. Il détermine aussi le taux auquel les banques s'endettent à long terme sur le marché interbancaire et influe, par capillarité, sur le loyer de l'argent des ménages, notamment en matière de crédit immobilier. Le rendement de l'OAT 10 ans est passé de 0,20% début janvier à plus de 0,40% le 1er février, alors qu'il était figé en territoire négatif tout au long de l'année 2021. Les établissements de crédit intègrent cette évolution et ajustent leurs barèmes entre 10 et 15 points de base.

Si les taux bas sont encore d'actualité, il ne fait aucun doute qu'ils ont désormais pour vocation de repartir à la hausse. Février n'est que le prologue d'une tendance qui risque de durer.

Des taux toujours attractifs sur fond de durée en hausse

Malgré cette progression sensible, les taux restent hyper propices à l'achat immobilier. Il est toujours possible de s'endetter sous la barre de 1% sur 20 ans, même si le taux moyen sur cette maturité est autour de 1,30%. Sur 15 ans, le taux du marché titre 1,10% et sur 25 ans, durée maximale autorisée, on emprunte autour de 1,50% en moyenne. Aujourd'hui les taux d'emprunt sont très nettement inférieurs à l'inflation qui a été mesurée à 2,9% en janvier sur un an, harmonisée à 3,3% sur un an selon la norme européenne. Cela signifie qu'on peut s'endetter aujourd'hui à moindre coût, même en ajoutant tous les frais liés à l'obtention du crédit (assurance, garantie, honoraires de courtage).

Les écarts entre les dossiers premium et les candidats moins performants restent néanmoins significatifs des différences de traitement selon les profils. Si vous avez des revenus confortables et un apport personnel au moins équivalent à 20% de l'opération, vous pouvez décrocher le meilleur taux d'emprunt. Sans épargne ou avec un faible apport, et en poche des revenus modestes, vous écopez des taux les plus élevés. Ce qui vous oblige à vous endetter sur les durées les plus longues, 25 ans au plus conformément à la réglementation.

Selon l'Observatoire Crédit Logement, la durée moyenne d'emprunt s'est établie à 237 mois au quatrième trimestre 2021, soit 9 mois additionnels depuis décembre 2019. Jamais cette durée n'a été aussi élevée par le passé. De 13,6 ans en 2001 (163 mois), elle est grimpée à près de 20 ans. L'allongement de la durée moyenne permet de compenser la hausse des prix des logements en maintenant le taux d'effort sous le seuil des 35%.

Pour rappel, le taux d'endettement inclut l'assurance emprunteur. La norme imposée par le Haut Conseil de Sécurité Financière interdit désormais aux banques de faire l'impasse sur cette dépense pour calculer le taux d'endettement. Pour minimiser le poids de l'assurance dans le coût global de votre prêt immobilier, déléguez le contrat. En comparant les offres grâce à Magnolia.fr, vous pouvez diviser par deux voire par trois le tarif de l'assurance, en conservant les garanties au moins équivalentes à celles du contrat proposé par la banque.

Quelle évolution en 2022 ?

La progression de l'inflation est suivie de près par tous les économistes. La France se distingue de ses collègues européens avec un taux inférieur à la moyenne de la zone euro (5%). La Banque Centrale Européenne table sur une stabilisation de l'inflation en 2022, les prix de l'énergie ayant atteint leur niveau le plus haut. Une baisse graduelle est même attendue en cours d'année selon les prévisions de l'institution.

La hausse de l'inflation est préjudiciable au pouvoir d'achat des ménages, raison pour laquelle les banques vont continuer de maintenir des conditions favorables à l'emprunt immobilier. Leur objectifs de production pour 2022 sont ambitieux, car calqués sur les chiffres de l'année 2021, millésime record avec 273 milliards d'euros de financements distribués pour quelque 1,2 million de transactions dans l'ancien. Les établissements de crédit auront à cœur de favoriser l'accès à l'emprunt, créant un climat de vive concurrence.

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.