Crédit immobilier : qui peut déduire les intérêts d'emprunt ?

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Les intérêts d'un emprunt qui permet de financer un achat immobilier peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu dans certains cas. L'acquisition de la résidence principale ne donne plus droit à cet avantage fiscal, à l'inverse d'un investissement locatif sous certaines conditions.

Achat résidence principale : déduction impossible

Depuis janvier 2011, les offres de prêt immobilier n'ouvrent plus droit au crédit d'impôt sur les intérêts d'un emprunt souscrit pour l'acquisition de l'habitation principale, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une construction. La déduction des intérêts d'emprunt n'est pas non plus possible dans le cadre de l'acquisition d'une résidence secondaire.

Auparavant, la déduction était répartie sur 5 à 7 ans selon la qualité écologique du logement, et plafonnée à 3 750€ pour une personne seule et 7 500€ pour un couple. Les échéances de ce dispositif étant désormais atteintes, la question de la déduction ne se pose donc plus.

Immobilier locatif : attention au régime d'imposition

Les intérêts payés sur un crédit immobilier destiné à financer un investissement locatif peuvent être déduits des impôts dans certains cas. Le bénéfice de ce dispositif dépend du régime fiscal adopté.

Les investisseurs soumis au régime réel d'imposition

Si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts payés dans l'année relatifs à l'emprunt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien mis en location. Ces intérêts sont assimilés aux charges déductibles au même titre que :

  • les frais de cautionnement
  • les éventuels frais bancaires (commissions, dossier, agios, etc.)
  • les frais d'inscription hypothécaires
  • les primes du contrat d'assurance emprunteur.

Pour la location nue (non meublée), ces frais doivent être inscrits dans la déclaration 2044 (Déclaration des revenus fonciers) à la rubrique 220, ligne 250. Pour la location meublée, vous utilisez le formulaire 2031 (Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et Commerciaux) et reportez à part le montant des intérêts d'emprunt.

Pour la location vide, le régime réel d'imposition s'applique si les loyers annuels excèdent 15 000€. Pour la location meublée, il concerne les revenus locatifs supérieurs à 72 600€ par an.

Les investisseurs soumis au régime du micro-foncier ou du micro-BIC

À l'inverse du régime réel, le micro-foncier, applicable par défaut aux revenus locatifs inférieurs à 15 000€/an pour la location nue, ne permet pas de déduire les intérêts d'emprunt, car l'abattement forfaitaire de 30% est réputé couvrir l'ensemble des charges du propriétaire.

Même principe pour la location meublée dont les revenus locatifs inférieurs à 72 600€/an : le régime du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) donne droit à un abattement forfaitaire de 50% qui prend en compte toutes les charges dont les intérêts d'emprunt. Aucune déduction supplémentaire n'est autorisée.

Vous pouvez décider d’opter pour le régime réel d’imposition même si vos revenus issus des loyers sont inférieurs au plafond du micro-foncier ou du micro-BIC. C’est d’ailleurs à votre avantage si vos charges excèdent le plafond inhérent au régime qui s’applique par défaut.

On voit ici que le micro-BIC est fiscalement intéressant. Une fois que vous avez remboursé les intérêts d'emprunt, conservez ce système d'imposition, car le montant de vos frais et charges dépasse rarement 50% de vos revenus locatifs.

Il y a plus avantageux que la location vide ou la location meublée de longue durée : la chambre d'hôte ou la location classée "meublé de tourisme". Dans cette situation, vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 176 200€ par an, ce qui est généralement le cas, et vous bénéficiez d'un abattement de 71%. Cette option est évidemment intéressante si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71% de vos recettes.

Achat de parts de SCPI et de SCI

Si vous empruntez pour acheter en direct des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous pouvez déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers distribués par la SCPI, et diminuer ainsi votre assiette fiscale. Dans le cadre d'un crédit in fine où vous ne payez que les intérêts pendant la durée de remboursement, vous diminuerez davantage le montant du revenu global qui sert de base au calcul de l'impôt sur le revenu.

Dans le cadre d'un SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'impôt sur le revenu, les règles de déduction des charges afférentes aux revenus fonciers vont s'appliquer. Les intérêts d'emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles destinés à produire des revenus fonciers peuvent donc être déduits du revenu de chaque associé. Attention, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. La jurisprudence indique également que les intérêts de l’emprunt souscrit pour rembourser les parts des associés sont déductibles des revenus fonciers des associés de la SCI dès lors que l’emprunt est nécessaire pour que celle-ci puisse conserver l’immeuble.

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