Crédit immobilier : comment convaincre votre banquier ?

Comment convaincre votre banquier ?

Faire une demande de crédit immobilier est une démarche complexe, souvent chronophage, dont l'issue dépend du bon vouloir de la banque.

Voici nos conseils pour convaincre votre banquier de vous accorder une offre de financement.

Peaufinez votre dossier

La qualité de votre dossier va conditionner la décision du banquier de vous accorder ou non un prêt pour financer votre projet immobilier. Plusieurs éléments vont être analysés pour vérifier votre solvabilité :

  • votre statut professionnel : la stabilité et la pérennité des revenus sont fondamentales. Le CDI (contrat à durée indéterminée) avec une ancienneté supérieure à un an est la condition première d'un bon dossier. Si vous êtes employé en CDD, votre co-emprunteur devra être bénéficié d'un CDI.
  • votre capacité d'épargne : les fourmis sont toujours bien vues des banquiers. Vous augmentez vos chances en montrant que vous avez su mettre de côté au minimum 10% durant les 3 dernières années.
  • votre taux d'endettement : il ne devra pas excéder un tiers de vos revenus une fois les mensualités remboursées, tous crédits confondus. Le taux de 33% peut évoluer à la marge selon le niveau de vos revenus.
  • votre apport personnel : un minimum de 10%, qui correspond aux frais annexes (frais de notaire, frais de dossier), est requis. Plus il est élevé, plus vous démontrez votre capacité d'épargne. Et meilleures seront vos chances d'obtenir des conditions optimales (taux bas).
  • votre projet immobilier : résidence principale ou secondaire, investissement locatif, achat avec ou sans travaux, montant du logement convoité, ces critères sont évalués pour déterminer le niveau de risque.
  • les aides publiques : si vous êtes primo-accédant, vérifiez vos droits au PTZ (prêt à taux zéro) ou à d'autres prêts aidés ; cela renforcera votre apport personnel.

Adoptez un comportement exemplaire

Dans l'année qui précède votre demande de crédit, faites en sorte d'être irréprochable en gérant bien votre budget :

  • pas de découvert bancaire : avoir été dans le rouge est rédhibitoire et oblitère sérieusement vos chances de décrocher le financement ;
  • alimentation d'un compte d'épargne type PEL ou de placements financiers (assurance vie) : cela prouve votre capacité à supporter le remboursement d'un crédit
  • maîtrise des dépenses du ménage : le train de vie est un signe du caractère fourmi ou cigale d'un ménage ;
  • solde des prêts en cours : vous réduirez votre taux d'endettement en soldant les prêts à la consommation avant votre demande d'emprunt.

Si vous êtes plutôt cigale, sans pour autant vivre au-dessus de vos moyens, ouvrez un compte dans une autre banque pour vos dépenses "superflues". Le banquier ne peut savoir que vous détenez un compte ailleurs.

Faites-vous accompagner d'un courtier en crédit

Faire appel aux services d'un courtier en crédit est le meilleur moyen de mettre toutes les chances de votre côté. Vous obtenir le meilleur taux n'est pas sa seule mission. Le courtier vous offre un gain de temps grâce à sa connaissance du terrain et des pratiques bancaires en faveur de tel ou tel profil. Préférez un courtier "physique" pour un conseil personnalisé. Son rôle est de vous accompagner dans votre recherche du meilleur financement qui porte à la fois sur le type de prêt, sa durée, la garantie (hypothèque, caution) et les éventuelles options (remboursement anticipé, report de mensualités).

Le courtier pourra également négocier pour vous l'assurance emprunteur, élément incontournable dans une demande de financement à l'habitat. La banque ne peut en effet exiger la souscription à son contrat groupe. L'intermédiation du courtier est très utile pour trouver l'assurance de prêt qui pourra concurrencer sans ambiguïté le contrat bancaire.

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Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire :      Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Immobilier
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Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale.  En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos.  Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé.   Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

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Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit. La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement. Délégation d’assurance emprunteur Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque. À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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