Crédit immobilier : les banques plus sélectives en 2022

Les Français ont montré leur appétence pour la pierre depuis le début de la crise sanitaire. Grâce aux taux d'intérêts extrêmement faibles, le marché a fait preuve d'un grand dynamisme dans la première moitié de l'année, avant de ralentir face à la hausse des prix de l'immobilier et à la contraction de l'offre. Les candidats à l'emprunt sont aussi confrontés aux règles d'octroi qui s’imposeront comme des normes juridiques à compter du 1er janvier 2022. Avec ce serrage de vis en vue, une éventuelle remontée des taux et des normes environnementales qui taclent les biens énergivores, la demande risque d'être pénalisée l'an prochain.

Que feront les taux en 2022 ?

La tendance baissière des taux d'intérêts des crédits immobiliers touche à sa fin, pour ne pas dire qu'elle est bel et bien terminée. Depuis début novembre, les valeurs remontent légèrement, de manière partielle et disséminée, pour toucher toutes les banques en ce début décembre. À l'approche du gong, les établissements ralentissent la cadence, ne procèdent plus à l'analyse des dossiers contenant des prêts conventionnés comme le PTZ pour raisons de lenteur administrative et se préparent au bilan annuel.

Quelle que soit la durée, les taux poussent le curseur vers le haut, mais affichent toujours un niveau historiquement bas. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen constaté oscille entre 0,95% et 1,05% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), avec un point bas autour de 0,70%, réservé aux meilleurs profils. Entre octobre 2020 et octobre 2021, le taux moyen toutes durées confondues a perdu 15 points de base (Observatoire Crédit Logement) sous l'effet conjugué de la politique commerciale des banques et des conditions monétaires en place, destinées à favoriser le crédit aux ménages.

L'évolution du contexte ces dernières semaines (hausse de l'inflation et de l'OAT 10 ans) va modifier les grilles, sans qu'il y ait à craindre de changements brutaux. Les courtiers anticipent une lente remontée des taux en raison de la conjoncture. S'ils resteront au plancher, les taux pourraient toutefois être rehaussés de 20 points en début d'année 2022, fixant le taux moyen sur 20 ans à 1,25%.

Les conditions resteront attractives pour financer un projet immobilier, mais les règles d'octroi, légalement obligatoires à compter de janvier 2022, vont renforcer la vigilance des prêteurs et obliger les candidats à l'emprunt à peaufiner leur dossier, au risque d'exclure les projets les moins bien ficelés et les profils les plus fragiles.

Des conditions strictement encadrées

L'encadrement de la distribution des crédits immobiliers aux particuliers est en place depuis déjà deux ans, mais ce qui était jusqu'à présent une recommandation devient la norme pour tous les crédits immobiliers décaissés à partir du 1er janvier 2022, sur le fondement du 5 de l'article L.631-2-1 du code monétaire et financier :

Le taux d'effort ou taux d'endettement est rigoureusement limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt et assurance de prêt incluse).
La durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, sauf en cas d'achat dans le neuf avec différé d'amortissement où la durée peut être poussée jusqu'à 27 ans (achat en VEFA, construction de maison individuelle).

Le régulateur accorde une marge de flexibilité à hauteur de 20% de la production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Les établissements trop généreux, qui distribueront des prêts hors normes, seront passibles de sanctions administratives.

Ils s'y sont préparés, puisque ce cadre est en vigueur depuis janvier 2021. Et ils l'appliquent de manière rigoureuse. Selon les statistiques du Haut Conseil de Stabilité Financière, en juillet dernier, seuls 0,9% des dossiers de crédit étaient hors de clous. D'un réseau à l'autre, la souplesse peut être plus ou moins marquée, mais globalement les prêteurs obéissent aux normes.

Bétonner son dossier de prêt

L'application de ces règles a un effet immédiat sur l'apport personnel, dont le niveau s'est très nettement apprécié depuis un an : +26% par rapport à ce qu'il était en 2019. Le courtier Empruntis évalue à plus de 60 000€ le montant moyen de l'apport nécessaire pour financer un premier achat. Il grimpe à plus de 88 000€ pour les secundo-accédants.

Pour ceux qui disposent d'une épargne significative et/ou qui empruntent sans avoir à piocher dedans, la réforme n'a aucun impact. En revanche, pour les ménages qui achètent pour la première fois et qui ont peu, voire pas d'épargne à mobiliser, les bornes en place sont un réel obstacle. D'un côté, ceux qui sont bien dotés et qui empruntent aux taux les plus faibles, de l'autre, les jeunes accédants sans épargne qui écopent des taux et des durées les plus élevés, ou qui doivent patienter pour accéder à la propriété, le temps de se constituer un apport personnel suffisant.

La crise actuelle renforce aussi la vigilance des banques quant à la situation professionnelle du demandeur. Les candidats qui exercent dans des secteurs sinistrés peuvent rester sur la touche, leur sont préférés ceux qui font montre d'une franche sécurité professionnelle ou de perspectives d'évolution de carrière.

Au-delà de respecter les critères cardinaux d'octroi, il faut aussi convaincre la banque que le projet immobilier tient la route. En cas d'achat avec travaux, elle s'assurera que la capacité d'endettement de l'emprunteur est suffisante pour inclure la rénovation dans la demande de financement. S'il s'agit d'un projet d'investissement, le classement énergétique du bien revêt une importance cruciale, puisque les passoires thermiques seront progressivement interdites de location à compter de 2023.

À l'approche de l'échéance, on voit une très forte progression des mises en vente des logements énergivores classés E, F ou G, jusqu'à +70% dans certaines villes comme Paris, Brest ou Nantes. Les propriétaires se débarrassent de leur bien, faute de moyens financiers de réaliser des travaux de grande ampleur. Pour faire passer un logement de l'étiquette G à D, il faut débourser au bas mot 50 000€, une enveloppe que devra intégrer le futur acquéreur.

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Changement d’assurance emprunteur : comment contrer la réticence des banques

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L’emprunteur est libre de souscrire le contrat qui lui convient dès lors que cette règle est respectée. Tout le problème est d’accéder à cette exigence. Lors de la demande de financement, la banque remet à son client une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, ainsi que leur niveau. Ce document permet à l’emprunteur de comparer les offres en connaissance de cause et de sélectionner une formule compétitive répondant à l’injonction de sa banque. Avant l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les banques jouaient à loisir de cette notion pour entraver toute demande de substitution. L’emprunteur étant soumis au respect de la date d’échéance, il se voyait contraint de baisser les bras dès le premier refus. Désormais, la banque doit motiver tout refus d’assurance délégué de manière explicite et exhaustive sur un document unique : l’emprunteur peut ainsi présenter une deuxième demande de substitution conforme à l’équivalence de garanties. Autre obligation faite aux banques par la loi Lemoine : donner réponse à une demande de changement dans les 10 jours ouvrés et rédiger gratuitement l’avenant durant ce même délai en cas d’acceptation. Il s’avère que les banques ne respectent pas le délai de réponse, bon nombre d’entre elles faisant durer le suspense bien au-delà de 40 jours. Changer d’assurance de prêt pour économiser Ne soyez pas intimidé par la mauvaise grâce des banques à respecter la réglementation. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt sans délai, sans préavis et sans frais, et si vous acceptez d’être accompagné par un courtier, vous optimisez vos chances d’atteindre votre objectif : faire des économies sur votre crédit immobilier. Changer d’assurance emprunteur présente 3 atouts majeurs : Bénéficier d’un contrat moins cher Être couvert par des garanties sur-mesure Changer de quotité si vous empruntez à deux. Et pour changer de formule, suivez les étapes suivantes : Remplissez le formulaire de notre comparateur d’assurance de prêt immobilier : en quelques clics, vous accédez aux meilleures offres alternatives du marché. Sélectionnez puis souscrivez l’offre adaptée à votre profil au meilleur prix. Envoyez à votre banque votre lettre de résiliation par courrier recommandé à laquelle vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. En cas de refus légitime (non-équivalence de garanties), faites appel à un courtier spécialisé pour rectifier le tir. Chez Magnolia.fr, nous pouvons prendre en charge l’intégralité des démarches à votre place, vous évitant les déboires administratifs. Il ne vous aura pas échappé que la forte hausse des taux d’intérêts renchérit le coût du crédit immobilier. En moins de deux ans, le pouvoir d’achat immobilier s’est érodé de 25%. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 103 000€ d’intérêts contre 20 750€ fin 2021. 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Assurance emprunteur : label Excellence 2024 pour 2 contrats Magnolia.fr

Le groupe Magnolia s’est vu décerné le Label Excellence 2024 pour 2 contrats d’assurance emprunteur, Kala et Spiti. Décerné par Profideo, éditeur d’outils digitaux pour les professionnels de l’assurance et de la banque, ce label récompense les offres alternatives d’assurance de prêt immobilier sur la base de 5 critères : l’accessibilité, l’équivalence de garanties, les prestations hors équivalence, les limitations de garantie et les tarifs. Voici les points forts de ces deux contrats conçus par le groupe Magnolia. Le contrat Kala Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux salariés non cadres, Kala peut garantir un capital maximal de 2 millions d’euros, et fixe l’âge limite de souscription à moins de 80 ans pour la garantie décès, avec une couverture jusqu’à 85 ans inclus. Voici en détail les autres points forts de Kala : limite d’âge étendue en fin de garantie : jusqu’à 69 ans inclus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas de souscription de l’option Extension des garanties complémentaires. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. indemnisation en IPT en capital restant dû ou en échéances souscription à l’assurance invalidité professionnelle pour les professions médicales dans le cadre d’un prêt pro. rachat des MNO en inclusion : les pathologies du dos (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychiatriques et psychologiques (dépression, burn-out, fatigue chronique, etc.) peuvent être couvertes par les garanties incapacité et invalidité moyennant une surprime. Il n’y a pas de conditions d’hospitalisation pour profiter de cette option. exclusions sportives réduites : intéressant si vous pratiquez un sport à risques. Le contrat Spiti Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux cadres CSP 1, Spiti peut garantir des prêts immobiliers jusqu’à 4 millions d’euros et fixe la limite d’âge à la souscription à 79 ans inclus (garantie décès) pour une mise en jeu de garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) jusqu’à 90 ans. Voici en détails les autres avantages du contrat Spiti : fin des garanties complémentaires à 70 ans : les garanties ITT, IPT et IPP couvrent jusqu’à vos 70 ans, même une fois à la retraite. quotités différentes par garantie : en cas d’emprunt en couple, vous pouvez sélectionner une quotité assurance de prêt adaptée à chaque garantie en fonction des risques incarnés par chacun, et non pas une quotité unique qui pourrait être pénalisante. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. exonération des cotisations en option sur l’ITT ITP (Incapacité de Travail Partielle) incluse dans la garantie ITT : elle couvre les arrêts de travail partiels, également appelés mi-temps thérapeutiques. performance des prestations liées à l’invalidité : versement des échéances ou du capital restant dû en IPT, formule de calcul du montant versé en IPP favorable à l’assuré. distinction des MNO (Maladie Non Objectivable) : les pathologies dorso-vertébrales et les affections psycho-psychiatriques bénéficient d’une couverture spécifique avec rachat d’exclusion de garantie. acceptation des risques spécifiques : les métiers à risques, les sports dangereux et les risques de séjour (à l’étranger par exemple) sont couverts après analyse du questionnaire. tarifs concurrentiels pour les non-fumeurs. Dès décembre 2023, Spiti sera éligible à la loi Lemoine qui autorise le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? Les contrats assurance emprunteur Kala et Spiti ont tous deux obtenu la note maximale de 5 s’agissant du critère d’équivalence des garanties. Cette notion est déterminante en assurance emprunteur. Elle oblige le contrat alternatif à présenter un niveau de couverture au moins aussi protecteur que le contrat groupe bancaire. C’est à cette seule et unique condition que la banque accepte une assurance déléguée pour garantir le prêt immobilier. La loi Lagarde vous autorise en effet à souscrire une offre concurrente de celle de la banque, que ce soit en amont comme en aval du prêt, sous réserve que les garanties des deux contrats se valent. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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