Crédit immobilier : les banques plus sélectives en 2022

Les Français ont montré leur appétence pour la pierre depuis le début de la crise sanitaire. Grâce aux taux d'intérêts extrêmement faibles, le marché a fait preuve d'un grand dynamisme dans la première moitié de l'année, avant de ralentir face à la hausse des prix de l'immobilier et à la contraction de l'offre. Les candidats à l'emprunt sont aussi confrontés aux règles d'octroi qui s’imposeront comme des normes juridiques à compter du 1er janvier 2022. Avec ce serrage de vis en vue, une éventuelle remontée des taux et des normes environnementales qui taclent les biens énergivores, la demande risque d'être pénalisée l'an prochain.

Que feront les taux en 2022 ?

La tendance baissière des taux d'intérêts des crédits immobiliers touche à sa fin, pour ne pas dire qu'elle est bel et bien terminée. Depuis début novembre, les valeurs remontent légèrement, de manière partielle et disséminée, pour toucher toutes les banques en ce début décembre. À l'approche du gong, les établissements ralentissent la cadence, ne procèdent plus à l'analyse des dossiers contenant des prêts conventionnés comme le PTZ pour raisons de lenteur administrative et se préparent au bilan annuel.

Quelle que soit la durée, les taux poussent le curseur vers le haut, mais affichent toujours un niveau historiquement bas. Selon les barèmes bancaires, le taux moyen constaté oscille entre 0,95% et 1,05% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés), avec un point bas autour de 0,70%, réservé aux meilleurs profils. Entre octobre 2020 et octobre 2021, le taux moyen toutes durées confondues a perdu 15 points de base (Observatoire Crédit Logement) sous l'effet conjugué de la politique commerciale des banques et des conditions monétaires en place, destinées à favoriser le crédit aux ménages.

L'évolution du contexte ces dernières semaines (hausse de l'inflation et de l'OAT 10 ans) va modifier les grilles, sans qu'il y ait à craindre de changements brutaux. Les courtiers anticipent une lente remontée des taux en raison de la conjoncture. S'ils resteront au plancher, les taux pourraient toutefois être rehaussés de 20 points en début d'année 2022, fixant le taux moyen sur 20 ans à 1,25%.

Les conditions resteront attractives pour financer un projet immobilier, mais les règles d'octroi, légalement obligatoires à compter de janvier 2022, vont renforcer la vigilance des prêteurs et obliger les candidats à l'emprunt à peaufiner leur dossier, au risque d'exclure les projets les moins bien ficelés et les profils les plus fragiles.

Des conditions strictement encadrées

L'encadrement de la distribution des crédits immobiliers aux particuliers est en place depuis déjà deux ans, mais ce qui était jusqu'à présent une recommandation devient la norme pour tous les crédits immobiliers décaissés à partir du 1er janvier 2022, sur le fondement du 5 de l'article L.631-2-1 du code monétaire et financier :

Le taux d'effort ou taux d'endettement est rigoureusement limité à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt et assurance de prêt incluse).
La durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, sauf en cas d'achat dans le neuf avec différé d'amortissement où la durée peut être poussée jusqu'à 27 ans (achat en VEFA, construction de maison individuelle).

Le régulateur accorde une marge de flexibilité à hauteur de 20% de la production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Les établissements trop généreux, qui distribueront des prêts hors normes, seront passibles de sanctions administratives.

Ils s'y sont préparés, puisque ce cadre est en vigueur depuis janvier 2021. Et ils l'appliquent de manière rigoureuse. Selon les statistiques du Haut Conseil de Stabilité Financière, en juillet dernier, seuls 0,9% des dossiers de crédit étaient hors de clous. D'un réseau à l'autre, la souplesse peut être plus ou moins marquée, mais globalement les prêteurs obéissent aux normes.

Bétonner son dossier de prêt

L'application de ces règles a un effet immédiat sur l'apport personnel, dont le niveau s'est très nettement apprécié depuis un an : +26% par rapport à ce qu'il était en 2019. Le courtier Empruntis évalue à plus de 60 000€ le montant moyen de l'apport nécessaire pour financer un premier achat. Il grimpe à plus de 88 000€ pour les secundo-accédants.

Pour ceux qui disposent d'une épargne significative et/ou qui empruntent sans avoir à piocher dedans, la réforme n'a aucun impact. En revanche, pour les ménages qui achètent pour la première fois et qui ont peu, voire pas d'épargne à mobiliser, les bornes en place sont un réel obstacle. D'un côté, ceux qui sont bien dotés et qui empruntent aux taux les plus faibles, de l'autre, les jeunes accédants sans épargne qui écopent des taux et des durées les plus élevés, ou qui doivent patienter pour accéder à la propriété, le temps de se constituer un apport personnel suffisant.

La crise actuelle renforce aussi la vigilance des banques quant à la situation professionnelle du demandeur. Les candidats qui exercent dans des secteurs sinistrés peuvent rester sur la touche, leur sont préférés ceux qui font montre d'une franche sécurité professionnelle ou de perspectives d'évolution de carrière.

Au-delà de respecter les critères cardinaux d'octroi, il faut aussi convaincre la banque que le projet immobilier tient la route. En cas d'achat avec travaux, elle s'assurera que la capacité d'endettement de l'emprunteur est suffisante pour inclure la rénovation dans la demande de financement. S'il s'agit d'un projet d'investissement, le classement énergétique du bien revêt une importance cruciale, puisque les passoires thermiques seront progressivement interdites de location à compter de 2023.

À l'approche de l'échéance, on voit une très forte progression des mises en vente des logements énergivores classés E, F ou G, jusqu'à +70% dans certaines villes comme Paris, Brest ou Nantes. Les propriétaires se débarrassent de leur bien, faute de moyens financiers de réaliser des travaux de grande ampleur. Pour faire passer un logement de l'étiquette G à D, il faut débourser au bas mot 50 000€, une enveloppe que devra intégrer le futur acquéreur.

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Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

Début septembre, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et des Résolution (ACPR) a publié un communiqué pour mettre en garde le public sur la recrudescence de fausses offres de prêt immobilier ou de rachat de crédit. Plusieurs victimes ont été dépouillées de leurs économies. Le plus souvent, les arnaqueurs usurpent l’identité de courtiers ou d’établissements de crédit. Voici 6 signes qui doivent vous alerter pour échapper aux escrocs. Explosion des arnaques aux fausses offres de crédit Le marché immobilier repart doucement à la faveur d’une amélioration des conditions d’emprunt. Certaines personnes malveillantes en profitent pour appâter le chaland en se faisant passer pour des courtiers en crédit ou des employés de banques autorisés à exercer en France. L’ACPR a alerté le public d’une multiplication ces dernières semaines de fausses offres de crédit immobilier ou de rachat de crédit. L’arnaque est bien rodée. Les escrocs sévissent sur les réseaux sociaux avec des fausses publicités de crédit à l’habitat ou de faux sites de comparateurs de crédit. Les plus crédules transmettent leurs coordonnées et sont ensuite démarchés par téléphone ou par mail. Pour accréditer leur discours, les voleurs n’hésitent pas à utiliser les logos de prestataires parfaitement agréés par les autorités financières. Les victimes signent alors une fausse offre de prêt et versent un apport personnel par virement, parfois au sein même de la banque dont le nom a été usurpé. La méthode est identique concernant le rachat de crédit. Les victimes sont généralement des personnes qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique et qui sont démarchées par téléphone pour faire un regroupement de crédit. L’escroc, qui se présente comme un courtier, leur demande de faire un virement pour solder le premier crédit sur un compte désigné qui est le sien. Le ménage abusé se retrouve alors à rembourser deux fois le crédit. Repérer une fausse offre de prêt immobilier Certains signes, dont certaints facilement repérables, doivent vous alerter sur la tentative d’arnaque au faux crédit. Faux nom de domaine ou faux logo Les escrocs sont passés maîtres dans l’art de créer de faux sites proposant des produits fictifs comme des crédits. Le faux site ressemble parfois à s’y méprendre à l’original. Vérifiez qu’il existe un lien vers les conditions générales de vente (CGV) et vers les mentions légales, toutes deux obligatoires. Voici d’autres vérifications à faire : Allez sur le service WHOIS qui permet de vérifier le nom de domaine et le propriétaire d’un site web : si le site est hébergé à l’étranger ou s’il est récent, renoncez. L’adresse du site doit toujours commencer par https:// avec un petit cadenas à gauche de l’adresse : cela indique un site offrant un paiement sécurisé. Tapez le nom du site suivi de « arnaque » pour vérifier s’il existe un article ou un forum le dénonçant. Repérez les fautes d’orthographes, les erreurs de frappe ou les expressions inappropriées : un organisme crédible comme l’administration ou les banques n’en fait pas. Taux trop attractif L’indice qui doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille est un taux trop bas, bien en-deçà de la moyenne du marché, et proposé avant même de négocier au regard de votre profil. Cliquez sur les comparateurs en ligne pour vérifier le niveau actuel des taux d’emprunt : un taux inférieur de 0,5 à 2 points est forcément une arnaque. Le taux d’intérêts sur 20 ans oscille actuellement entre 3,35% et 3,75% pour un très bon ou bon dossier, et au-dessus de 4% pour les autres (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pas de mention du TAEG L’organisme prêteur doit vous fournir toutes les informations réglementaires avant la signature de l’offre de prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

Loi Lemoine assurance emprunteur : les difficultés demeurent en 2024

En ce mois de septembre 2024, la loi Lemoine fête son deuxième anniversaire. Cette ultime réglementation en assurance de prêt est censée accroître la concurrence et briser le monopole des banques en donnant la possibilité à tous les emprunteurs de changer de contrat quand ils le souhaitent. Une enquête menée récemment révèle que cette loi profite davantage aux ménages aisés et qu’elle pâtit d’un manque de compréhension. Changement d’assurance de prêt : plus difficile pour les ménages modestes Entrée en juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers et accessible à tous les contrats en stock depuis septembre 2022, la loi Lemoine a été adoptée pour révolutionner le marché de l’assurance de prêt. Elle vise à rendre ce marché plus concurrentiel en donnant notamment l’opportunité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Auparavant, il était possible de le faire durant la première année de remboursement, et au-delà, attendre la date d’échéance, souvent confuse, pour engager la démarche (loi Hamon et amendement Bourquin). Dès son entrée en application, la loi Lemoine a connu un vif succès grâce, il faut l’avouer, au battage médiatique nourri durant les premiers mois. En pleine période d’inflation, le dispositif s’inscrit dans la lutte pour préserver le pouvoir d’achat, en générant des centaines voire des milliers d’euros d’économie aux ménages emprunteurs. Il suffit de consulter nos baromètres mensuels du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’immense intérêt financier à opter pour une assurance externe, jusqu’à trois ou quatre fois moins chère que celle de la banque. Une enquête réalisée par Sia Partners, cabinet de conseil en management et stratégie opérationnelle, indique que 58% des demandes de substitution d’assurance de prêt concernent les catégories socio-professionnelles aux revenus les plus élevés. Ce constat rejoint celui du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) fait en janvier 2024 et révèle malheureusement que la loi Lemoine n’a pas encore atteint son objectif, à savoir favoriser l’accès au crédit immobilier à une large partie de la population. Il est vrai que les économies potentielles sont d'autant plus élevées que le capital restant dû est important. Or ce sont les ménages aisés qui empruntent de gros montants. Les banques conservent leur monopole en assurance de prêt Quant à la contraction du quasi-monopole des banques sur le produit, l’échec est lui aussi cruel si l’on regarde les chiffres. Le bilan du CCSF indique que les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% à 16,1% entre décembre 2021 et mai 2023. Des miettes pour les alternatifs. On est loin du raz-de-marée tant escompté qui aurait fait bouger les lignes au profit des emprunteurs. Aujourd’hui, les bancassureurs gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine et collectent toujours plus de 80% des parts de marché. Tarifs en hausse Qui dit libéralisation du marché, dit concurrence accrue et donc, tarifs plus compétitifs. Pas en assurance emprunteur. Les banques conservent leurs marges colossales en restituant en moyenne seulement 32€ sous forme de prestations sur 100€ de cotisation. La loi Lemoine contient en outre une autre mesure majeure qui oblige les acteurs à renforcer la mutualisation de leurs offres, et ainsi, à lisser les prix pour couvrir les risques du plus grand nombre. La sélection médicale a été supprimée pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les emprunts immobiliers à deux avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) et remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Ce dernier n’a plus à remplir de questionnaire de santé et peut ainsi accéder à une assurance de prêt à un tarif standard, sans surprime ni exclusion du fait de son historique médical. Privés d’analyse du risque médical, les assureurs ont augmenté leurs tarifs jusqu’à 25% sur ce segment. Il faut toutefois préciser que les contrats sans questionnaire de santé représentent une faible partie des substitutions d’assurance en raison du plafond des 60 ans. Rappelons que la durée légale de remboursement est limitée à 25 ans. Manque de compréhension de la loi Lemoine assurance emprunteur Il ressort de cette enquête que le manque de compréhension nuit à l’amplitude de la réforme en assurance de prêt. Plus de 40% des emprunteurs ignorent la loi Lemoine, encore moins le principe d’équivalence de garanties. La réglementation impose que le nouveau contrat présente a minima la même couverture que l’ancien. Cette notion est complexe et permet aux banques d’en jouer pour faire échec aux demandes de substitutions. Selon Sia Partners, un contrat sur douze est rejeté par les banques pour cause de non équivalence de garanties, principalement par méconnaissance de cette disposition. Il est primordiale de relancer la dynamique de changement d’assurance emprunteur pour une raison simple : chaque emprunteur doit pouvoir être protégé au mieux de ses intérêts en payant le juste prix, le crédit immobilier étant une dette qui engage sur le long terme. Un conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Que ce soit lors de votre demande de crédit ou dans le cadre d’une substitution, l’assurance emprunteur doit se négocier. Comparez les offres en ligne et sollicitez cet expert pour sélectionner le contrat qui répond à vos besoins au meilleur prix tout en respectant les exigences de la banque en matière de protection minimale.

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