Crédit immobilier : les banques moins généreuses que hier ?


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La machine du crédit immobilier commence à se gripper quelque peu, malgré les conditions d'emprunt exceptionnelles accordées en février dernier. Selon l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen reste au plancher, mais la production trimestrielle recule suite aux consignes édictées par les autorités financières.

Des taux canon pour accéder à la propriété

S'endetter pour acquérir un logement coûte toujours aussi peu. Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA situe le taux moyen toutes durées confondues à 1,13% (hors assurance), soit un niveau identique à celui de janvier 2020 et de novembre 2019. Décembre avait reculé d'un tout petit point. Il y a un an, la moyenne était de 1,42%. La stabilité est de mise depuis la fin de l'été, on observe quelques ajustements mensuels à la marge qui n'avaient jusque-là jamais entamé le dynamisme de la production du crédit à l'habitat.

Dans le détail, il est possible d'emprunter au taux moyen de 0,93% sur 15 ans, de 1,08% sur 20 ans et de 1,33% sur 25 ans. L'enseignement de ce baromètre est particulièrement évocateur d'une période inédite, propice à l'achat immobilier. Toutes maturités confondues, la moitié des emprunteurs ont bénéficié d'un crédit à un taux inférieur à 1%, proportion qui grimpe à 75% pour ceux qui s'endettent sur 15 ans. Sur 20 ans, le taux moyen est de 0,84% pour un quart des emprunteurs.

La durée moyenne des prêts se maintient par rapport janvier, à 228,3 mois, en-deçà du pic observé en décembre (232,3 mois). Cet indicateur témoigne d'une déformation de la structure de la production en faveur des clientèles les mieux dotées en apport personnel depuis la mise en application des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La production se resserre sur les meilleurs dossiers

Fin 2019, les autorités de régulation demandaient aux banques de réduire la voilure en limitant le taux d'endettement au tiers des revenus du ménage emprunteur et la durée de remboursement à 25 ans. Force est de constater que ces règles de bonnes pratiques produisent leurs effets. Dès le mois de décembre, les établissements de crédit ont anticipé les consignes et ajusté leurs offres en conséquence. Le nombre de prêts d'une durée supérieure à 25 ans reflue, passant de 1,7% en 2019 à 1% en février dernier, au profit des crédits d'une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. En trimestre glissant (de décembre à février entre 2019 et 2020), le nombre de crédits immobiliers accordés recule de 13% et le montant de la production de 4%.

En quelques semaines, les banques sont devenues moins généreuses avec les clientèles jeunes et/ou modestes pour se conformer aux directives du régulateur. Ces populations au taux d'apport faible voire inexistant et au taux d'endettement généralement sur le fil des 33% sont directement confrontées aux nouvelles règles, éprouvant désormais plus de difficultés à accéder au crédit. Sur un an, les revenus des ménages emprunteurs se sont accrus de 2,6%, signe que les profils les moins vertueux déclinent. Dans le même temps, le niveau moyen d'apport personnel grimpe de 11,1% sur les deux premiers mois de 2020, alors qu'il s'était contracté de 5,5% en 2019. Les investisseurs locatifs sont également touchés par ce durcissement des conditions d’octroi. Habitués à emprunter avec très peu ou pas d’apport personnel pour maximiser l’effet levier du crédit, ils ne bénéficient plus aujourd’hui de cette souplesse et se voient recaler si le taux d’effort excède les 33%.

Les prochaines semaines nous diront si la tendance persiste. Même si les professionnels doutent d'une activité en 2020 au même niveau que l'an passé, le maintien des taux d'emprunt au plancher est fondamental pour soutenir la demande et compenser l'impact de la hausse des prix des logements. Repassé en territoire négatif depuis fin janvier, l’emprunt obligataire de l’État français (OAT 10 ans) devrait orienter favorablement les taux d’emprunt aux particuliers. Le conseil des courtiers est clair : pour augmenter vos chances d’obtenir un financement, constituez un apport bien en amont de votre projet et soldez tout crédit en cours pour optimiser votre capacité d’endettement.

Publié par Astrid Cousin le

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